65地产项目前、中、后期管控成本的29个要点

1、地产工程前、中、后期管控本钱的29个要点！跨专业协同很重要本篇文章跟大家简单阐述工程不同阶段的本钱管控思路筹划、限制、核算三位一体和不同部门条线的跨界协同思路工程、设计、运营跨界协同.筹划,限制,核算三位一体,三位一体的核心是：要有谋篇布局的视野,使用各种过程管控的工具水平,各分项工作落地实施的专业技能.工程、设计、运营跨界协同,跨界协同的核心是：找到双方共同的目标、理解对方的工作逻辑,在实现共同目标的同时,在方式方法上面双方通过磋商达成一致意见；工程前期的本钱筹划筹划什么,如何筹划筹划：即在工程开始之前对整个工程的本钱管控进行谋篇布局.筹划分两个层面： 第一个层面工程整体筹划,第二个层面工程

2、本钱筹划；第一个层面,工程筹划着眼于整个工程,例如：1 .利润最大化的问题：在容积率的一定情况下,产品如何搭配,能让利润最大化；2 .工程定位问题：整个工程的定位是豪宅,改善,还是刚需相应的本钱适配标准会有所不同.3 .分期开发问题：根据市场情况和营销节奏,如何确定分期组团的开发顺序商业,住宅,公寓；分期界面的划分要考虑消防回路问题,消防联动问题,交房动线问题.分期界限划分问题有可能导致后期不同分期之间的本钱需要进行挪动,不便于本钱治理；4 .竞品比照分析：本工程与周边竞品比照的优势和劣势.根据竞品和营销卖点,敏感性本钱的组成有可能要进行相应调整；5 .示范区确定：整个工程示范区的范围,方案确

3、实定；示范区面积占比对本钱有直接的影响；6 .停车效率指标：停车效率指标是否适宜,停车效率指标要到达合理偏低水平,对于降低地库本钱有最为直接的影响；7 .可售比计算：降低可售比可降低可售单方指标,工程可售比指标是否在正常范围内,是否有优化的空间；8 .卖点与营销策略：比照竞品,根据本工程的实际情况提炼出卖点和相应的营销策略.根据营销策略,匹配相应的本钱指标；9 .营销及竣备方式：是毛坯销售毛坯竣备,是毛坯销售精装竣备,还是精装销售精装竣备,这其中对总包合同中的工期设置及本钱有较大影响；10 .整体经营指标：单方指标,净利润率,年化自有资金回报率,经营性现金流回正时间节点；第二个层面,工程本钱筹

4、划,例如：1 .整体指标限制：整体分业态指标水平是否在属于合理偏低.2 .结构性本钱：结构性本钱要严控,一般根据历史水平并且结合工程实际情况 略微调整确定；3 .敏感性本钱：敏感性本钱讲究适配, 但是不同地区不能 盲目套用适配指标,结合营销的竞品对标,建议在集团适配标准上做出相应调整.即敏感性本钱的加减法.4 . 土石方本钱：大致与设计确定整个工程的竖向设计方案,根据工程场地情况,搞清楚土石方的开挖策略与整体平衡方案挖方,填方,内倒,外购等.5 .基坑支护本钱：如果基坑较为复杂, 前期要与设计初步确定大致基坑支护成本,本钱根据保守预估以免超支,但是要初步确定后期优化的备选思路.6 .根底本钱：

5、根据地勘报告或周边工程情况初步确定桩根底形式,以便于 目标本钱与预估相对准确.7 .红线外景观本钱：工程是否涉及红线外景观本钱红线外景观或者道路,红线外景观或者道路有多种方案.需要搞清楚是否帮助政府建设且政府返还相关费用,还是自行建设交付后小区业主使用,还是只是临时的展示或者临时施工用途.不同方案其建设标准都有所不同.8 .红线外供电：红线外几个变电站距离本工程的距离,以后期正式电招标后的相关变数,如果采用如今的最优方案,那么后期因荷载不够变电站变化导致本钱超支的风险应进行注明.9 .开发报建费用：开发报建费用是否存在减免或者缓交的可能性.10 .保温专项问题：精装和毛坯一般采用不同的保温形式

6、,而且连保温的材质 都会有所不同,相应的本钱应考虑到位.11 .车位配比问题：在三四五线城市,地上地下车位配比是否有突破的空间和 可能性.12 .展示区本钱问题：展示区设置多大面积适宜,样板房设置几套适宜,是临 建还是实体,装修标准如何设定等.13 .合约筹划问题：整个工程的合约分判筹划以及相应的界面划分问题.14 .本钱风险预控：工程本钱管控中可能会遇到的较大的本钱失控的风险和预 防举措.工程中期的本钱限制控什么,怎么控限制：主要解决本钱指标落地事宜,实现在预期的限制范围之内,如有超支,进行预警,并且采取相应举措.1 .开口闭口问题：在可能情况下实现尽可能多的闭口招标,这样可以倒倒逼设计条线

7、出土的深度和质量.由于后期只能出变更,所以一旦变更无法融入施工图中,且变更量较大,会有相应的责任分判总包除首期开口招标外,后期尽量闭口招标.分包除土方桩基支护外,其他分 包尽量闭口招标2 .设计方案启动会：比拟重要的专项设计园林,景观,消防,智能化,外立面,精装等,建议召开一个简短的设计方案启动会,主要与各部门明确出图时间,出图深度,出图范围,限额/适配指标要求.这个动作对本钱管控的前置以及后期招标落地非常重要,也是很多地产公司比较缺失的环节.3 .招标筹划会：图纸完成后,招标启动前,建议召开招标筹划会,主要目的是沟通招标图的图审意见,落实工期及工程技术要求,理清相应工程的界面划分,明确招标启

8、动时间,方案定标时间.招标筹划会对招标前起到系统梳理、查漏补缺、不缺项漏项和重复的作用.4 .指标落地：定标水平要到达整体指标合理可控,主要工程单价水平合理偏低.整个招标过程如果遇见有个别事宜未考虑到位的在定标前的商务约谈再一次进行补充确认；5 .工期治理：本钱要作为把控工期的第二道关口,要一改以往本钱对工期不闻不问的态度.工期索赔往往牵涉到费用索赔.例如工期延期3个月,施工单位会提治理本钱增加,材料价格上涨等费用. 工期失控会带来后期的抢工及第三方代工的费用.招标前期工期设置要合理偏紧,实施过程要定期跟踪是否出现工期异常情况,后期要进行复盘,以后工期的设置是否要添加额外的诸多说明,而不是一个

9、简单的天数的工期.6 .过程跟踪：施工过程中产生变更签证,要催促工程设计三方协商,选择相对 较优的方案执行.变更签证及时上线,合法落地.7 .动态本钱：每月梳理动态本钱月报,动态本钱的本质是超支预警,如有超支 的风险,那么需要采取相应的优化限制举措.工程后期的核算工作重点是什么思路是什么核算重点工作：总包转包干工作,变更签证核算工作,结算工作,指标分析与沉淀.1 .总包转包干工作：要充分重视开口合同的本钱敞口风险,开口合同竣工图结算容易导致设计把大局部变更都融入竣工图,导致无法反映真实的设计变更率,也会导致出现设计部门对变更比例的不太重视的情况.全集团要列出总包转包干的专项方案以及专项考核举措

10、来解决.2 .变更签证核算：变更签证在工程过程中要逐步及时进行核算,以免在结算的时候大量变更无法处理,或者由于原始资料的丧失和人员的变动导致核算进展困难.3 .结算工作：很多工程的结算工作推进异常困难,原因是本钱平时不想做,公司不重视,工程结束本钱工程人员全部变动替换,争议事项不及时处理,所以结算方案的推动将会异常的艰难.内部要重制度上保证 ：变更签证的结算与整个公司的奖金挂钩,这样可以推动 公司层面的结算方案.内部组织上的保证：本钱部门内部建立核算组,专项推动此项工作,由于工程本钱首要保证的时候影响工程进展的主要工作,所以结算通常被落下.强化意识上的保证：及时结算对维护供方的关系非常重要,迟

11、迟不能结算在一定程度上会导致开发商与供方关系的恶化.4 .指标分析与沉淀：指标沉淀分为两个方面：单方造价指标水平,含量指标水平.价格沉淀：主要工程综合单价,主要材料设备的综合单价.指标分析与沉淀有利于为后期新工程的测算提供依据.核算总体思路：双重控,案例化,依据足,数据准5 .双重控：工程量的双重限制,包括地区公司工程工程量一审审核,集团公司工程量二审审核.指标的双重限制,地区公司工程指标第一道把关,集团公司指标第二道把关.对于有的公司存在三审的情况,个人认为,在地产行业讲究效率的今天,没有必要做三审,不仅费时而且费力.6 .案例化：所有典型优秀的核算案例和负面的核算案例进行整理成册,下发给各

12、个地区公司.要求进行研读学习,或者防止同类问题再犯.7 .依据足：核算中涉及金额较大的,相关依据应当充分,不能根据理所当然来理解.8 .数据准：核算成果讲究口径一致,数据准确,不应出现大的偏差和失误.工程、设计、运营的跨界协同跨界协同首先我们要理解工程运转的逻辑：由于工程是利润的中央,所以职能部门应效劳于工程,工程效劳于营销,营销效劳于财务利润,现金流,回款.但是本钱应该具备双重职能：第一层职能是效劳,第二重职能是管控,不可偏废其一.要做好跨界协同,我们要总体了解以下三个条线的管控思路：工程的总体管控思路 ：工期的管控逻辑,工程整体的工程筹划思路,总分包的穿插施工的总体顺序,各分项专业工程施工工艺、做法及流程.设计的总体管控思路 ：设计出图的大致流程与周期,总图各项指标的相互关联,效果与本钱的博弈与平衡,限额指标的限制思路,变更比例管控的方法,设计与报建的相互影响