48个地产项目成功营销策划案例软文九龙家园热卖因素分析

1、房地产E网-房地产物业管理资料库九龙家园热卖因素分析 - 1999年12月10日01:40 北京青年报 一个原来在传统区位概念中并无优势可言的物业项目，在9、10、11月短短3个 月的时间内，令人难以置信地创下了销售率70的业绩。在被许多买家看好的同时 也引起了业内的关注，这就是九龙家园 市场的转型促使发展商意识转变，最为直接的表现，就是房屋产品的多元化 趋势、精品化趋势，准确的市场定位是成功的首要因素。 就这个意义而言，今天的购房者，显然比从前的购房者更“有福气”。因为， 市场提供了更大的选择空间。 换句话说，也就是市场的竞争在进一步加剧，于是，开发商们都在寻找更新的 “卖点”，智能、环保、

2、绿色等概念使市场中的住宅呈现多元化。同时，精品化住 宅趋势也日趋凸现。 被业内人士称为“九龙”现象的九龙家园的开发商正是超前地把握了这一市场 信息，把全新的居住理念融入设计思路中，以精品化的高品质住宅得到了众多买家 的认同。 日前，笔者带着些许好奇，来到了位于玉泉营立交桥以南45公里的九龙家园。 随着玉泉营立交桥的建成通车，昔日城南这个瓶颈变成通途，加之明年京开高速路 即将开工建设，这里的交通将更为便利。 在工地现场，眼前一座座新近落成的别致小楼令笔者眼前一亮。九龙家园规模 面积20万平方米，一期工程53万平方米，是以3至4层低层住宅为主、部分6层住宅 的社区，仅从建筑外形这一方面，就的确与市

3、场上常见的高层建筑风格迥异。 据发展商华野房地产开发有限公司的负责人介绍，今天的市场演变，决定了房 屋产品日益丰富、品质日益提升的发展方向，对于九龙家园这样的郊区住宅而言， 在社区总体风貌上，一定要满足人们摆脱城市后的释然心理，还有亲近自然、返璞 归真的归属心理。 因此，九龙家园的社区规划，确定了以低层住宅为主、部分多层住宅的整体格 调。造型上，尽量将古典的质朴与现代的简洁融为一体；色彩上，则充分体现出亲 近自然性（与蓝天接壤的海蓝色屋顶）、亲和性（暖色调外墙）以及丰富活泼性 （喷涂与面砖的组合运用）三大特色，这样的建筑外形，就能够区别于城市化居住 特性的建筑，而且，这样的建筑也能有效降低楼宇

4、的密度和容积率，减少建筑体给 人们视觉和心理造成的压迫感。 随着市场的细化，准确的市场定位将是房地产项目成功的关键因素。据了解， 目前已购买了九龙家园的几百位业主，大多数正是首先被九龙家园这种并不多见的 住宅风貌所吸引，也正唯此，九龙家园成为继万科、兴涛之后的京城又一郊区住宅 精品。 精心构筑的社区环境必将演变成重要的热卖因素 不可否认，京城的房地产开发商越来越注重社区环境，中心花园、组团绿色、 绿化率等也已成为购房者考察项目的重要指数之一。 九龙家园的发展商对环境因素有自己的解释：当人们的物质生活得到一定程度 的满足之后，自然会追求精神生活的更高境界，而家庭生活正是精神生活的重要组 成部分，

5、因此在九龙家园一期46公顷的占地中，拿出了40以上的面积用于绿化 造园，使户均绿地达到50平方米，为业主提供一个让他们愿意从家中走出来的共享 空间，使业主的社区生活不再仅仅是在电视机前度过的单调生活，而是有一个与邻 里交流、与家人更好沟通的良好空间。同时，也使得社区内的人文景观与自然景观 得到更好的结合与展示。 在这40多的绿化中，除了必要的宅间绿地、组团绿地，业主们最为看中的， 就是位于社区中心区的约8000平方米的中央花园。九龙家园的环境设计，特别聘请 了著名的“Touchstone”建筑事务所进行全方位的创意设计。 中央花园的南端，构建了一座玲珑简洁的九龙亭，亭内置有一座仿古日晷，颇 有

6、几分“惜时如金”的文化意韵，走出九龙亭，北面便是一片十分开阔的下沉式草 坪广场，广场中五条彩砖步道呈枫叶状铺开，这样的设计，不仅照顾到视野的舒畅， 也使得草坪与人之间的距离缩短了，充分体现出亲近自然的设计主题。广场北侧一 座贝多芬塑像，成为花园的视觉焦点，不但为花园、为社区增添了更多的文化色彩， 同时也与未来广场中举办周末住区音乐晚会相映成趣。整个花园的北端，阶梯缓升 而上，一座半环形欧式回廊，成为中心花园的收尾主题建筑。 从建筑师的角度去看，一个社区，有了好的建筑设计还不够，一定要有出色的 环境设计，这个社区的整体风貌才完整，因为房子是静止的，而环境则是随着四季 的交替和人们的活动而充满了动

7、感，这一静一动的结合，整个社区才能焕发出动人 的生命力。 九龙家园的社区环境并未求大求全，而是突出精致与适用，使人居其间更加舒 适。 良好的品质是住宅精品的最终保障 一个产品的成功，除去良好的产品定位、出色的规模设计外，良好的品质将是 成功的最终保证。 九龙家园的成功证实了这一法则。 比如合理的户型设计、高品质的建材应用，将良好的生活环境从户内延伸至楼 道、户外。而且每平方米4200元左右适中的价格真实做到物有所值。 市场人士认为：从万科城市花园开始，北京房地产业开始了住宅郊区化的尝试， 万科的成功在于思路领先，而被业内称为九龙现象的九龙家园则是在这一思路上把 产品做得更精致。有人说，九龙家园的成功只是一个偶然现象，其实，从整个市场 来看，但凡热销者，必定是在市场研究