厦门国税对于房地产建筑业营改增政策解答

1、厦门国税对于房地产建筑业营改增 32条政策解答 1房地产企业在5月1日前按销售面积预征营业税， 但在5月1日后，以最终测绘面积多退少补。若有这 种情况发生时，原有的处理是将原来开具的发票作废， 再重新开一张正确面积的发票，但 5月1号后其不再 征收营业税，也为地税发票，该如何处理？答：最终测绘面积大于原销售面积的，按最终测绘 面积计算的房款收入开具蓝字增值税普通发票，再按 原发票收入开具红字增值税普通发票；最终测绘面积 小于原销售面积的，按最终测绘面积计算的房款收入 开具蓝字增值税普通发票，再按最终测绘面积计算的 房款收入开具红字增值税普通发票。2、房地产企业一般纳税人预售取得的销售收入按3%

2、预征收率纳税，是否需要先开具发票？答：根据国家税务总局关于营改增试点若干征管 问题的公告（国家税务总局公告2016年第53号）规 定："九、国家税务总局关于全面推开营业税改征 增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务 总局公告2016年第23号）附件商品和服务税收分类 与编码（试行）中的分类编码调整以下内容，纳税人 应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.10：（一）增加6 “未发生销售行为的不征税 项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应 税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生 销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充 值”、602“销售自行开

3、发的房地产项目预收款” 、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生 销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不 征税”，不得开具增值税专用发票。”因此，房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税 义务发生时间，可以按照上述规定开具增值税普通发 票，同时可不申报此项预收款收入，但是，应按照销 售额的3%预缴增值税，填报增值税预缴税款表。3、房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否 按视同销售处理？答：房地产开发企业销售精装修房，已在商品房 买卖合同中注明的装修费用（含装饰、设备等费用）， 已经包含在房价中，不属于税法中所称的无偿赠送， 无需视同销售。4、营改增前已收预收款未开票

4、，营改增后应如何开 票？答：根据国家税务总局关于全面推开营业税改征 增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）项规定： “纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于 2016年12月 31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除 外）。”因此，营改增前已预收款未开票可以开具增值税普 通发票，不能开具专票。5、土地价款的扣除凭证有哪些？答：凭借省级以上（含省级）财政部门监制的财政 票据可以扣除。6、房地产老项目的判断标准？答：根据国家税务总局关于发布 房地产开发企 业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂

5、行办 法的公告（国家税务总局公告 2016年第18号） 第八条规定：“房地产老项目，是指：（一）建筑 工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月 30日前的房地产项目；（二）建筑工程施工许可证 未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可 证但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016年4 月30日前的建筑工程项目。”因此，首先按照施工许可证上的合同开工日期，如果没有，则按照承包合同注明的开工日期。7、房地产老项目选择适用简易征收，能否扣除土地价 款？答：根据国家税务总局关于发布 房地产开发企 业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办 法的公告（国家税务总局公告 2016年第18号

6、） 第九条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产老 项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和 价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。”因此，房地产老项目选择适用简易征收不能扣除土 地价款。8、某房地产企业销售自行开发的房地产项目， 其2016 年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营 业税的预收款，未开具营业税发票，营改增后能否补开发票？开什么发票？答：关于全面推开营业税改征增值税试点有关税 收征收管理事项的公告（国家税务总局公告2016年 第23号）第三条第（七）款规定："纳税人在地税机 关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需 要补开发票的，可于2016

7、年12月31日前开具增值税 普通发票（税务总局另有规定的除外）。”9、房地产开发企业销售自行开发的不动产纳税义务发 生时间如何确定？答：根据财政部国家税务总局关于全面推开营 业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附 件1第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取 销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的 当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资 产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销 售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期； 未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为 服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属

8、变更 的当天。”因此，房地产公司销售不动产，产权转移的当天作 为应税行为发生的时间。10、房地产企业将自行开发的产品用于出租，增值税 是否适用简易计税，适用条件如何？答：根据财政部国家税务总局关于全面推开营业 税改征增值税试点的通知（财税201636号）以 及国家税务总局关于发布 纳税人提供不动产经营 租赁服务增值税征收管理暂行办法 （国家税务总 局公告2016年第16号）规定：“取得的不动产，包 括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及 抵债等各种形式取得的不动产。”因此，房地产企业自行开发的产品属于自建取得。 房地产开发企业如果是小规模纳税人其出租不动产应 适用简易计税方法；如果是一

9、般纳税人，对房地产老 项目，其出租可以选择适用简易计税方法。10、房地产开发企业代收的办证费、契税、印花税等 代收转付费用是否属于价外费用？答：房地产开发企业为不动产买受人代收转付， 并 以不动产买受人名义取得票据的办证费、契税、印花 税等代收转付费用不属于价外费用。12、房地产开发企业开发的，开工日期在4月30日之 前的同一施工许可证下的不同房产，如开发项目 中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收 和一般计税方法吗？ 7答：不可以。同一房地产项目只能选择适用一种计 税方法。福建厦门国税营改增热点问题集之建筑业 20题 来源：福建厦门国税局1、纳税人提供建筑服务时，按照工程进度在会计上

10、确 认收入，与按合同约定收到的款项不一致时，应以哪 个时间确认纳税义务发生？答：根据财政部国家税务总局关于全面推开营 业税改征增值税试点的通知（财税201636号） 附件1第四十五条规定：“增值税纳税义务、扣缴义 务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取 得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具 发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、 不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款 项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签 订书面合同或者书面合同未确定付款日期的， 为服务、 无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当 天。（二）纳税人提供建筑服

11、务、租赁服务采取预收款 方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所 有权转移的当天。（四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳 税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或 者不动产权属变更的当天。（五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税 义务发生的当天。”因此，应按合同约定的收款时限确认纳税义务发生 时间；提前收到款项的，为收到款项的当天；先开具 发票的，为开具发票的当天。2、建筑服务开始前收到的备料款等收入是否征税？答：根据财政部国家税务总局关于全面推开营 业税改征增值税试点的通知（财税201636号） 附件1第四十五条规定：“增

12、值税纳税义务、扣缴义 务发生时间为：（二）纳税人提供建筑服务、租 赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。”因此,纳税人提供建筑服务采取预收款方式的， 建筑 企业收到的备料款等属于预收款项，应当在收到预收 款的当月申报缴纳增值税。3、建筑施工企业负责建造 BRT （快速公交专用道） 工程，工程项目跨越翔安、同安、集美、湖里、思明五个区，共20多个站点。企业的工程款统一结算，目 前无法划分各个区具体收入多少，这种情况在劳务发 生地进行预缴存在较大困难，是否可以允许企业直接 在机构所在地缴纳？答：根据财政部国家税务总局关于全面推开营 业税改征增值税试点的通知（财税20163

13、6号） 附件2第一条第（七）项规定：“一般纳税人跨县（市）提供建筑服务在建筑服务发生地预缴税款后，向 机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”但考虑到实际操作不便，经与财政局协商，所有市重 点工程项目建设单位，报经市财政局确认后，统一调 整至直属税务分局管征，发生跨区建筑安装服务不再 实行劳务发生地预缴税款，直接在机构所在地申报缴 纳税款。4、建筑业企业中的一般纳税人有多项可以适用简易计 税办法的业务（可以分别核算），那么在选择适用简 易计税办法时，按项目还是按业务种类进行备案申 请？答：一般纳税人按规定有多个项目可以选择简易计 税方式的，可以按不同项目分别选择计税方式。选择 适用简易计税办法时

14、，按业务种类进行备案申请。5、自建不动产出租，工程大部分在 5月1日前完成， 但最终竣工在5月1日后，可是5月1日前的进项材 料无法取得增值税专用发票，类似项目是否可以选择 简易计税？答：根据国家税务总局关于发布 <纳税人提供不 动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法 > 的公 告（国家税务总局公告2016年第16号）规定："第 二条纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以 下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产， 包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以 及抵债等各种形式取得的不动产。第三条一般纳 税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一） 一般纳税人

15、出租其2016年4月30日前取得的不动产， 可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应 纳税额。”自建属于上述规定的取得不动产的方式，因此，如 纳税人将自建的不动产对外租赁，该不动产的建筑 施工许可证上注明的开工日期在 2016年4月30前 的，或建筑施工许可证未注明开工日期但建筑工 程承包合同注明的开工日期在 2016年4月30日前的， 可按照国家税务总局关于发布 纳税人提供不动产 经营租赁服务增值税征收管理暂行办法 的公告 （国家税务总局公告2016年第16号）的规定，适用 简易计税办法缴纳增值税。6、企业将自产的沥青用于本企业承包的建筑项目，那 么建筑施工所耗用的沥青，是按照 10

16、%税率缴纳增值 税还是按照16%缴纳增值税？答：企业将自产的货物用于增值税的应税项目，移 送时不需要缴纳增值税。7、拆迁企业的一般纳税人因为没有进项发票，能否按 简易征收纳税？答：根据财政部国家税务总局关于全面推开营 业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附 件2第一条第（七）项规定：“ 1一般纳税人以清包 工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法 计税。2.般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可 以选择适用简易计税方法计税。3般纳税人为建筑 工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税 方法计税。”因此，拆迁企业提供的拆除建筑物或者构筑物服务 属于其他建筑服务业务，一般纳税人提

17、供的拆除建筑 物或者构筑物服务符合老项目或清包工条件的可以选 择简易计税。8、甲供材料是否计入建筑服务销售额？答：根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知附件1第三十七条规定： "销售额，是指纳税人发生应税行为取得全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。” 甲供材料不属于纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，因此不计入建筑服务销售额。9、异地提供建筑服务，已经在地税办理了外出经营 管理证明，营改增后是否还要来国税重新办理证明？答：根据国家税务总局关于优化外出经营活动税收管理证明相关制度和办理程序的意见（税总 发2016106号）第三点第（二）

18、项规定：“营改增 之前地税机关开具的外管证仍在有效期限内的， 国税机关应予以受理，进行报验登记。”因此，如果在地税办理的外出经营管理证明还 在有效期内，则不需要重新办理。如果已过有效期， 则需要重新在国税机关办理。10、总包方的建筑施工许可证书上的开工日期属 于5月1日前，但分包方签订的分包合同上的开工日 期是5月1日后，问，分包方提供的建筑服务是否属 于老项目？答：根据财政部国家税务总局关于全面推开营 业税改征增值税试点的通知（财税201636号） 附件2第一条第（七）项规定：“一般纳税人为建筑工程 老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法 计税。建筑工程老项目，是指：（1）建筑工程施

19、工 许可证注明的合同开工日期在 2016年4月30日前 的建筑工程项目；（2）未取得建筑工程施工许可证 的，建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016年4月 30日前的建筑工程项目。”因此，由于总包方的建筑施工许可证书是对整 个项目的证书，包括分包出去的项目，因此总包方的 建筑施工许可证书也可以作为分包方判断其分包 项目是否属于老项目的依据。 所以分包方也可以选择 简易征收。10、营改增之前收到的分包方开具的营业税发票，五 月一日以后能否作为差额扣除凭证？答：试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业 税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和 价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营

20、 改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳 税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机 关申请退还营业税。12、简易征收开具的专票能否作为进项抵扣凭证？答：根据财政部国家税务总局关于全面推开营 业税改征增值税试点的通知（财税201636号） 第二十五条规定：“第二十五条下列进项税额准予从 销项税额中抵扣：（一）从销售方取得的增值税专用 发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的 增值税额。简易征收开具的增值税专用发票属于上述文件规 定的销售方取得的增值税专用发票，因此，可作为进项 抵扣凭证。13、简易征税的老项目，能否开具专票？答：根据财政部国家税务总局关于全面推开营 业税改征增

21、值税试点的通知（财税201636号） 附件1第五十三条规定：“属于下列情形之一的，不得 开具增值税专用发票：（一）向消费者个人销售服务、 无形资产或者不动产。（二）适用免征增值税规定的 应税行为。"因此，简易征税的老项目可以开具专票。14、营改增后停车费的使用税率？答：停车费属于车辆停放服务，按照不动产经营租 赁缴纳增值税。适用税率10%。一般纳税人提供车辆 停放服务选择简易计税方法，以及小规模纳税人提供 车辆停放服务，按照5%的征收率计算应纳税额。15、差额征税的老项目，怎么判定？答：根据财政部国家税务总局关于全面推开营 业税改征增值税试点的通知（财税201636号） 附件2第一条

22、第（七）项规定：“建筑工程老项目， 是指：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工 日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未 取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项 目。”16、建筑服务简易征收下扣除的分包款，可以再抵扣 吗？答：根据财政部国家税务总局关于全面推开营 业税改征增值税试点的通知（财税201636号） 附件二第三大条第10小条规定：“纳税人取得的上述 凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项 税额中抵扣”。因此，建筑服务简易征收下扣除的分包款，不可以再 抵扣。16、建筑业外地预缴的税款有抵减时限吗？答：纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服 务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当 期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继 续抵减。暂无抵减时限。18建筑企业一般纳税人，哪些情况可以简易征收？答：根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税 改征增值税试点的通知（财税201636号）文件 附件2第一条第（七）项规定：“ 1一般纳税人以清 包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。2般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。3般纳税人为建 筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计 税方法计税。”因此，清包工方式、甲供工程、建筑老项目一般纳 税人可以选