{物业管理}居住小区物业管理方案

1、物业治理居住小区物业治理方案20XX年XX月多年的企业咨询豉问经验.经过实战验证可以落地机行的卓越治理方案,值得您下载拥有XX居住小区物业治理方案目 录一、工程概况二、物业治理内容三、物业治理模式四、物业公司组织机构和治理制度五、物业费的本钱测算六、业效劳内容、标准及质量保证举措七、治理总体目标与分工程标一、工程概况1 .地理位置该工程位于sh区与jz区的结合部,面临武德路,北挨江津西路,南靠北湖路.2 .工程主要经济指标项 目计量单位数值居住区规划总用地Hm 213.231.居住区用地Hm 29.87住宅用地Hm 26.89公建用地Hm 21.31道路用地Hm 21.24公共绿地Hm 20.

2、422.其它用地Hm 23.36居住户数户1292居住人数人4134户均人数人/户3.2总建筑面积万m219.111.居住区用地内建筑总面积万m216.23住宅建筑面积万m214.87公建回积万m21.462.大卖场总建筑面积万m22.88项 目计量单位数值万m21.17扩建皿枳三层万m20.96公建卸积万m20.75地卜车库及人防万m20.283.底层架空面积万m21.25住宅平均层数层7.5人口毛密度人/hm 2411.1住宅建筑配套密度毛套/hm 2128.5住宅建筑配套密度净套/hm 2184.0住宅建筑面积毛密度万 m2/ hm 21.496住宅建筑面积净密度万 m2/ hm 22.

3、144容积率万 m2/ hm 21.64停车率%50.0停车包辆634地面停车率%8.7地面停车位辆110住宅建筑净密度%28.5建筑密度%25.6绿地率%40.2、物业治理内容物业治理将政策和法规为理论依据, 寓治理与效劳之中,建立社区效劳体系.为住户提供全方位治理,效劳工程呈现多元化、全方位态势,总体归纳为“六项 治理、三类效劳,即“房屋及设施设备治理、环境卫生治理、治安消防治理、 绿化治理、车辆交通治理和其它公共治理；常规性公共效劳合同效劳委托 性特约效劳非合同零星效劳和经营性多种效劳全方位、多层次的综合效劳 1、房屋及设施设备治理1.1建筑公共部位得到维修、养护和治理范围包括：公共屋面

4、、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门 厅、共用排烟道.房屋建筑的维护治理实行“管养合一主要落实在以下几个方面：A、工作的主动性治理责任人与效劳中央相结合,落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护方案, 执行房屋修缮标准、有关工程施工技术标准、健全档案记录、保持房屋正常的使 用功能及完好.B、工作的多样性根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮效劳,季节修缮效劳、 重点修缮效劳和特殊修缮效劳等形式,并做到制度化、标准化.C、工作的针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜,根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的效劳举措.范围包括：上下水管道、落水管、

5、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、 水泵房.共用设施设备的治理由维修治理和运行治理两大局部组成, 进行统一治理,对于 不同的设施、设备进行不同的维修治理,执行相应的工作质量标准,建立设施设 备治理帐册和重要设备的技术档案,落实定期检查、维修、保养制度各种运行记 录齐备.到达设施设备齐全、功能正常、运行良好.1.3 市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和治理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等.根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同,指定并落实巡查制度、维修保养 制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料.对于有些专项类别,如：车 库、制定专业治理方案并实施.通

6、过有序的工作使其到达功能正常、 畅通、达标, 根本完好.1.4 智能化设施设备范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统,周界红 外线对射报警系统、门禁及车库治理系统、电子巡更系统等.根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况,建立起适合jt智能系统、操作性强的治理制度,从治理前期介入人员培训入手.做好智能系统设备的档案治理、 智能系统的运行治理、系统的维护保养治理、设备维护保养工作质量的检查及设 备维修治理,并以科技为先导、智能指挥中央统一指挥、全方位效劳,充分利用 现有资源,提升智能系统功能,通过严格治理保证智能系统运作正常.2、环境卫生治理在jt我们遵循“高标准、严要求

7、的环境卫生治理和“高质量、高频度的环境卫生维护、实施环境卫生治理和环境卫生保护的职能做好两项工作,即卫生治理、环境治理.2.1 卫生治理是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全,实行标准化清扫保洁,垃圾日清,按方案消毒、灭鼠、灭虫.通过对小区的清洁卫生,区域治理的过程限制,保证向住户提供高档次的效劳水准及高质量的生活场所.2.2 环境治理jt的环境治理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基 础设施健全、生活舒适便捷,形成环保意识,日常治理与保护有机结合,提升住 户的生活质量.3.绿化治理绿化的功能是美化环境.通过我们的治理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果；

8、我们 以专业化的治理养护人员,将片区负责与巡查相结合,科学合理的保养、治理小 区的绿化.绿化治理的主要内容是花木、草坪的养护.4、治安消防治理治安消防治理工作是jt重点治理工作之一.我们要贯彻“预防为主、防治消 结合的方针,对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的治理.5、车辆交通治理对小区内各类车辆汽车、摩托车、自行车等进出、行驶、停泊实施治理工作, 保证车辆平安、交通畅通、组织有序,停放整洁,创造优美的辖区环境.6、公共治理6.1 住户装修治理在jt物业辖区里,对业主及住户的装修实行全面的监管.以保证装修设计合理, 隐蔽工程符合设计规定及图纸要求.装修材料及施工过程符合消防治理规定的要 求

9、,并平安使用.保证住宅的结构平安及小区的整体美观,使业主有一个舒适、 安宁的生活环境.6.2 搞好维修基金以及储藏金的核收与治理.6.3 协助政府进行社会治理,如在物业辖区范围内从事人口统计、方案生育、预防犯罪等方面的工作.7、常规性公共效劳即物业处履行物业治理合同,为全体业主及住户提供的经常性效劳,是所有业主 及辖区内住户都可以享受到的.它贯穿于物业治理之中.如：清洁卫生效劳、治 安保卫效劳、维修居住区环境效劳等.我们将以专业、入微、优质的效劳提供应 业主及住户.8、委托性特约效劳是为某些住户群体提供的效劳,如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层 供水、水泵的维修保养等.我们以专业的养

10、护工作为业主及住户提供舒适便利的 生活环境.9、经营性多种效劳即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民效劳.营造 jt温馨、和谐的社区 环境,努力使居民生活更方便、更迅捷.真正从居民的日常生活细节考虑,以点 点滴滴的积累和平凡的小事,表达物业治理的亲情和为业主效劳的整体水平. 从 而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福.我们将以业主及住户为中央,有步骤地开展各种无偿与有偿效劳,并不断倾听业主及住户的意见, 开辟新的效劳工程.三、物业治理模式居住在jt社区中,不仅提升了住户的生活质量,也改变了人们的生活观念和 生活方式.物业治理也将用现代化的治理观念、治理机构、治理手段,通过高素

11、 质的治理人员到达最正确的治理效果.我们的治理方式分为治理方法、治理目标、运作程序、实施举措、治理手段等五 个局部.1、治理方法1.1 严格资质治理保证各类人员的专业素质和综合素质.1.2 提供共管式效劳.1.3 严格法规、制度和标准制约,标准组织和个人的治理效劳行为.1.4 运用现代化治理手段,实现办公治理自动化.1.5 启动CI系统,致力于精神文明建设,实施品牌和形象战略.2、运作程序可分为整体治理运作流程与分项治理流程两局部.3、实施举措3.1 治安治理上运用现代科技手段“三防结合,保证平安.3.2 装修治理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法.3.3 精心养护小区绿化,增强小区

12、环境建设和环保建设.3.4 合理调度、有序停车,人车分流顺畅交通.3.5 发挥规模优势,实施对电梯、保安方面的专业化治理.3.6 在智能化治理上增强各方面工作3.7 超前性、创造性、全方位地实行共管式效劳.3.8 开展卓有成效的社区文化活动4、治理手段4.1 启动思想工作机制,通过思想工作重在激发潜能,充分发挥群众效能和工作 积极性,引导员工动机,尊重个人感情,并且针对个性心理做适时的思想工作, 工作方式有谈心、座谈等.4.2 执行奖惩制度,在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩清楚.通过奖与惩,做到人人有动力,个个有压力,从而促进工作.4.3 建立鼓励机制,尊重个体权力,保持团队希望.我们把将培训放

13、在集体和个 人开展的重要位置.培养的目标是使员工忠于企业.一专多能、精益求精,在提 升方式上不拘一格,能者上、平者让,为人才的脱颖而出创造良性环境.方式有 培养提升、培训进修等.4.4 工资奖金重在考核.依据奉献大小进行工资决策,既要考虑群体效能,更重 视个人利益.充分肯定努力工作所应得的报酬.4.5 提倡“以人为本的治理理念,充分发挥每个员工的主观能动性,增强主人 公意识和自我实现意识,使其在授权范围内创造性地开展工作.4.6 治理工作的方案性,我们根据各个阶段治理要点的不同,根据轻重有序、科 学实效的原那么,拟定不同时期阶段的工作方案,并实施.四、物业公司组织机构和治理制度1、效劳中央组织

14、机构1.1物业治理公司组织机构图2、公共治理制度2.1 停车场治理须知A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责. 入场车辆都应自觉服从停车场 保安人员的调度和治理.B、您不要乱停、乱放车辆,不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置.除预 先告知外,非小区业主车辆禁止在小区停车过夜.C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处,影响小区居民的出入.D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证.E、出租车除特殊情况下不得驶入小区.F、对于违反本规定的车辆,保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应 对由此造成的损失负责赔偿.2.2 卫生治理须知为了保持小区环境整洁,使业主享受幽雅舒适的生活环境：A、您将生

15、活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点.B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中.如因使用不当,造成堵塞或损坏, 业主应承当全部修理费用及连带责任.C、请您保护小区内公共环境,不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语.如属儿 童所为,应由其家长负责.D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内, 预防丧失及影响其他业主的出 入.E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、 家具、储藏类等家庭物品.一经发现, 物业处不经通知,有权进行清理.2.3 宠物治理须知为美化、净化小区的居住环境,预防病疫传播,保证广阔业主合法权益不受侵犯：A、您定时携带宠物犬在小区内活动,并佩束犬链,由主人牵领、看管,及时清除排出的粪便；B、

16、为免对他人的滋扰和对设施的损坏,请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼 儿园等公共场所；C、个人豢养宠物不得妨害他人,宠物影响他人正常生活、休息时,宠物主人有义务采取有效举措予以制止；D、每年须对所养宠物打防疫,预防疾病的传播；E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置,死亡的宠物请不要遗弃或埋 在小区内.2.4 绿化治理须知A、了保持小区环境优美,请您保护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小 品是小区美化点缀设施.B、您不要攀折花草树木,不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等,不要损坏花 木的保护举措.C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏.D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍,不要在绿地内进

17、行体育活动E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物,或擅自种植其它作物F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏,以免触电及发生其他危险.3、内部治理制度各岗位责任3. 1物业处经理岗位责任A,应主动配合、支持公司正副总经理和治理部、财务部的监督、检查工作；B.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；C.带着各岗位人员进行小区验收,做好小区的各项治理工作及经济核算工作,完成公司下达的经济指标；D.做好员工治理工作,检查各岗位人员完成任务情况；E.鼓励员工积极学习专业知识,注意选拔有潜质的员工,对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；F.关心小区管委员会建设,并接受管委员会监督,共同搞好管

18、辖区的各项工作；G.配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作；3. 2经理助理岗位责任A.负责本中央责任范围内工作的筹划、指导、监督、把关；B.负责每月向治理处经理提交本中央工作方案及工作总结；C.负责对本中央员工各类考核；D.向治理处经理提交各岗位用人方案；E.接待来访住户,对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%;F.熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法,公共设施养护方法和常见故障、常用维修方法；催促本中央工作人员及时收缴治理费,收缴 率达预定目标；G.熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等治理规定;H.每日巡查小区,检查各部门工作,发现潜在

19、问题及时安排处理,并加以改良；I.负责指导、监督健全档案治理,并抽查工作情况；3. 3环境治理部主管岗位责任A、依据小区的环境规划,制定小区环境整体养护的年度、季度、月度方案,营造小区良好居住环境,搞好小区绿化和清洁卫生；B、对绿化工作和保洁工作,按人分区划片包干作业治理,做到员工之间任务划分清楚,责任明确,检查考核标准公开,奖惩兑现；C、负责定期组织员工培训,提升员工的政治素质,业务技能和工作效率；D、经常巡视检查员工现场工作情况,随时掌握小区内绿化状况和清洁状况,必要时到现场督导员工操作；E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点,提升社区环境文化品位.F、定期

20、开展小区的消杀工作,并严格根据消杀方案检查和监督消杀工作；G、合理限制本部门各项费用,广开增收渠道；3. 4保安部主管岗位责任A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作,不断提升保安人员的专业素质和责任心；B、制定业务培训方案,按方案定期组织专业练习,并做好记录；C、严格执行各种平安治理规章制度,维护管辖区的正常秩序, 维护业主生命和财产平安,并接受物业处和辖区派出所的监督指导；D、负责辖区治安、消防、交通车辆的治理工作;E、 负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、 器材的维护保养工作,保证每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能：二懂：懂防火举措、懂起火后

21、扑救方法；三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情.F、负责保安部日常工作安排,出勤考核,合理调配人员,坚持白天和夜间的定期查岗制度；G、 定期巡视,对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决举措并催促落实,遇到突发事件时以身作责,组织处理；H、 负责与派出所的联系工作,做好辖区平安防范工作；I、 负责水体周围的平安防范,杜绝恶性事故的发生.3. 5工程维修部主管责任A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、平安检查工作的安排与落实；B、组织参与设备的大、中、小修,制定方案,负责员工的专业技术培训；C、负责制定设备、备件采购方案,报财务采

22、购；D、做好各项记录,收集整理设备技术资料及维修保养记录, 做好设备台帐工作;E、参与违章纠正工作,及时发现和制止违章建筑和施工；F、负责用户对本部门工作的投诉处理,不合格效劳的处理,纠正和预防举措的实施,跟踪检查；G、负责员工的考评工作,及时上报本部门考勤；H、合理限制本部门各项费用,广开增收渠道；3. 6、效劳中央主管责任A、熟悉物业治理有关法规政策；B、负责建立完善效劳中央信息流通网络,包括业主报修效劳,投诉受理传递, 各部门信息汇总,对业主公布信息等；C、负责多种经营效劳及各种费用收缴的组织治理；D、制定社区文化活动方案,丰富业主、住户的文化生活；E、负责效劳中央各种工作档案、业主档案

23、等档案、文件、资料存档工作的定期 检查；F、负责开展效劳中央宣传工作和公益性活动.4、人员配置和人员的素质要求jt物业治理的用人原那么为“精干、高效、敬业,确定“重学历,也重水平；重 水平,更重品德的用人标准.我们要求事务治理具体操作人员必须是一专多能, 实行一岗多职,相互协作,表达团队精神.人员的实际配置以具体治理范围而 定五、物业费的本钱测算1、治理、效劳人员的工资和按规定提取的福利费1.1人员编制和根本工资标准：见表01人员编制和根本工资标准表01序号工程人数人工资标准元/月总额元/月备注一治理人员6/6650.001经理12000.002000.002经理助理11500.001500.

24、003财务员1800.00800.004维修主管11000.001000.005保安主管1800.00800.006保洁主管1550.00550.00二普通员工14/9400.001维修员2800.001600.002保安员9600.005400.003绿化员1500.00500.004保洁员2450.00900.00三合计20/16050.001.2费用测算治理效劳人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)工资福利费测算表(02)厅P工程金额(元/月)依据测算结果(元/月.M2)一根本工资16050.00/二福利费2407.50注(1)暂按15%测算三服装费667.00注(2)四合计19

25、124.50/注1：福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%;教育基金占工资总额的1.5%;社会保险占工资总额的20% 0注2:服装按年均400元/人计算,那么每月分摊为：20 X 40讥/人/年+ 12! =667元/月2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费2.1 采用总体匡算思路进行测算.住宅建造本钱按 800元/M2计算,公共设施、 设备建造本钱统一按30%计取,折旧年限按25年计算,维修保养费按月折旧费 的40%提取.注：因小区新建在保修期中,暂不考虑.2.2 公共设施、设备所用电为A、晚间19: 00分至次日清晨7: 00分为开灯时间,共计12小时,如本物 业有

26、200盏灯60瓦计算.那么：每日所用电费为：60瓦/盏X 20翁X 121、时X 30/月X 0.60/千瓦/小时=4320千瓦/小时X 0.60/千瓦/小时=2592.00 元/月B、智能化网络运行等综合：1000.00元C、共计为：3592.00元2.3 电梯运行电费为：每部电梯按每天15元计算那么运行电费为：10部x 1玩/天x 3天=150元/天X 3以 =4500元/月维修保养费用为；每部每月按50元计算那么为:10部X 5%/月=500元/月3.4水泵运行费：10部X 5元/天X 3版=50元/天X 3天=1500元/月3、绿化治理费：小区绿化面积为30000M2,绿化治理费测算见

27、表03绿化治理测算表03序号工程测算依据金额元/月测算结果元/月.M2备注1绿化工具费1000元/年84.002劳保用品费500元/年42.003绿化用水费400.00/4农药化肥费200.005景观再造0.10 元/ M 2.200.00费年6合计/926.004、清洁卫生费清洁卫生费测算表04厅P工程测算依据金额元/月测算结果元/月算21工具购置费300元/人.年75.002劳保用品费300元/人.年75.003化粪池清掏费注1/4垃圾外运费1000.005环境消杀/100.00/6合计/1250.00注1:化粪池清掏费全年共计约为：2000元,由于小区新建第一年将不会产生费用.5、保安费

28、：保安费测算表05厅P工程测算依据金额元/月测算结果元/月M21装备费300元/人.年250 . 002人身保险费(暂不计)/3房租费(暂不计)/4联建、治安费100元/人.月1000.005合计/1250.006、办公费：(全年开支办公费约 3万元)月办公费 =30000 + 12=2500/月7、固定资产折旧费：固定资产总额为10万元,平均折旧年限为5年,即：月固定资产折旧费为：100000 +年为2=1667元/月8、法定税费：两税一费为前八项之和的5.75% ,那么多层税费=(30309.5 ) X 5.57%=1688 元/月小高层税费=(36809.5 ) X 5.57%=2050

29、元/月9、利润：利润取10% ,那么多层利润=(30309.5 ) X 10%=3031 元/月小高层利润=(36809.5 )义10%=3681元/月10、治理本钱汇总表见06治理本钱汇总表06厅P工程金额元/月金额元/月.平方米备注一治理本钱1工资福利费19124.502维修及保养费10092.00共用照明3592.00电梯5000.00小高层水泵1500.00小高层3绿化治理费926.004清洁卫生费1250.005保安费1250.006办公费2500.007折旧费1667.008法定税费多层住宅1688.00小高层住宅2050.009利润多层住宅3031.00小高层住宅3681.001

30、0合计多层住宅35028.50.4423多层：79193万M2小高层住宅42540.50.9640小高层：44127万M2六、业效劳内容、标准及质量保证举措为将jt小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区,物业公司将依照?全国优秀示范物业小区?标准实施物业治理.具体效劳承诺及质量保证举措如下：一、根本效劳：1、签订物业效劳合同,明确权利义务关系；2、承接工程对住宅区公共局部、共用设施认真检查,做到验收手续齐全；3、治理人员和专业操作人员根据国家规定持证上岗；4、建立完善的物业治理方案,质量治理,财务治理,档案治理等制度；5、治理效劳人员统一着装,佩戴标志,行为标准,效劳主动热情；6、建立客

31、户效劳中央,公示24小时效劳 .急修1小时内,其他报修根据约定时间到达现场；7、根据业主需求,提供物业效劳合同之外的特约效劳和代办效劳,公示效劳项目和收费价目；8、公布物业效劳费用或者物业效劳资金的收支情况；9、每年至少一次征询业主对物业效劳的意见,满意率 75%以上.二、公共效劳一平安治理10、小区主入口 24小时执勤；11、监控室实行24小时监控；12、别墅区设立专职保安员；13、小区内每小时保安巡查一次；14、对小区内的车辆进行治理,引导车辆有序通行、停放；15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记治理；16、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,

32、并协助采取相应举措.二环境治理17、按幢设置垃圾桶,生活拉圾每天清运一次；18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；19、区内公共雨、污水管道每年疏通 1次；雨、污水井每半年检查1次,并视情况及时清掏；20、二次供水水箱按规定清洗,水质符合卫生要求；21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；22、定期去除绿地杂草、杂物；23、定期预防花草、树木病虫害三房屋治理24、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等,定期维护养护；25、根据住宅装修治理规定和业主公

33、约要求,建立装修治理制度.通知业主装修事项.至少两次巡查装修施工现场,发现违反规定现象,及时劝阻,并通知有关部门；26各组团、栋、单元门、户有明显标志.27、小区道路平整,主要通道及停车场交通标志齐全标准；28、对共用设施设备进行日常治理和维护依法应由专业部门负责的除外；四设施、设备治理29、建立共用设施设备档案设备台帐,设施设备的运行、检修等记录齐全；30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养标准；设施运行正常；31、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的,及时组织修复；32、载人电梯早6点至晚上12点正常运行；33、消防设施设备完好,可随时启用,消防通道畅通；34、

34、路灯、楼道灯完好率不低于80%35、容易危机人身平安的设施设备有明显警世标志和防范举措；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；三、便民效劳物业公司提供的无偿效劳共计 24项类别编号工程内容服 家务 政1代请装修、装饰公司2代请家教、介绍保姆3代租售房屋、代租汽车4发布气象信息、国内外新闻信息5组织各种展销活动6无偿配备医约急救箱7代订中、西餐8代订牛奶商 务 活 动9代购车船、飞机票10代订报刊、杂志11代办旅游手续12 留言效劳13代订酒店、客房礼仪效劳14代购代送礼品、鲜花15代办喜事庆典文 服化 务娱 乐16提供图书、音像制品交流17开设棋、牌活动场所18开展各种健康、医疗培训19组织

35、健身舞晨练队20开展球类、健身培训21开展网上游戏攻关竞赛交流会老 年K务22建立老年活动组织,开办老年课堂23组织老年联谊活动24组织健康义诊活动物业提供的有偿效劳共计62项类别编号工程内容价格待定1瓷砖改造2铺贴普通地砖3洗手盆安装4坐便器安装5安装抽油烟机6安装分体式空调7安装热水器8安装吊灯9安装电脑、 等办公设备10家用电器检查、小修11换门锁材料自备12更换、检修开关、插座13空调加氟利昂14配钥匙、修锁15查线、换线16自行车、摩托车小修17钟表维修18更换灯泡、灯管19更换灯角、灯口、镇流器20木门窗维修21清洗抽油烟机22清洗空调过滤网23安装音响与家用电器24安装灯具、门铃

36、、橱柜不含材料25修理更换水阀门、各类软管不含材料26修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱不含材料27疏通卜水管道28修理窗帘、拉窗等不含材料29修理家具配件30内墙修理粉刷31配木门窗玻璃家 政K务32室内整体保洁33木地板打蜡34看护病人35上门收洗衣服洗衣费另记36接送小孩上学37家庭绿化盆景造型38剪裁、宠物喂养指导39中、西餐40代购、代售二手电脑家私41家政培训42清洁地毯、沙发43小学生中餐44学生寒暑假短期学习班45提供钟点工家务、护理、照顾小孩或老人46为老人读报,聊天礼仪效劳47特殊平安效劳48租售鲜花、盆景49代接、代送客人健康效劳50健康检查51建立健康档案52家庭病床53儿童

37、保健54健身培训商 务K务55长途 56接发 57打字58复印59出租商务洽谈室60出租会议室61租车62汽车美容四、效劳承诺标准厅P指标名称国家及jz市标准效劳承诺标准效劳质量保证举措01房屋完好率98%99%制定维修技术人员专职负责区域巡 查,建档记录,保证外观整洁、无 破损立面,房屋无改变使用功能, 无乱搭建,公用设施及通道无随意 占用02房屋零修、急修及时率99%100%急修、零修接到维修通知,及时赶 到现场.零修现场及时完成；急修 不过夜,工作里过人以协商形式解 决,并根据?维修回访制度?进行 回访记录、质量跟踪03维修工程质量合格率100%100%分项监督检查,结合部位,严格把 关

38、,根据工序维修到位,杜绝二次 返工04保洁举99%99. 5%由专职保洁员进行保洁,并实行巡 查制度,建档记录,由主管监督, 保证小区垃圾日产日清,设施完好, 区内洁净卫生05绿化完好95%99%制定专职绿化员负责维护,并实行率园艺师直接负责的巡查制度,建档记录,保证小区绿地树木无破坏、无黄土裸露、无病虫害现象06道路、车场完好率及使用率95%99%制定公用设施治理员进行维护,实 行巡查制度,建档记录,由维修主 管负责监督.建立健全道路、停车 场治理制度,责任落实到人07化粪池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程维修部清理疏通及维修方案 按相应作业规程实施,有检查、记 录,到达排放畅通,无

39、堵、无塌陷、 井盖完好无损08排水管明暗沟完好率95%99%维修工作依方案定期检查,发现问题及时维修,到达排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺09路灯完好率95%98%维修工每日检查,随坏随修,做到 路灯完好无损,夜间正常使用方案 维修保养,保持洁净10停车场、自行车棚完好率98%99%每日检查,随坏随修,到达车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁,设施完好无损11公共问题设施以及95%99%每日检查,发现问题及时维修定期按方案实施维修、维护工作,保证小品雕塑完好率使用功能,保持外观造型完好无损12小区内治安案件发生率口 1%以下口 1%以下实行24小时保安巡视制度,设立24小时报警

40、中央,充分利用小区智 能化设施人防、技防、物防三结合 的治安治理,保证小区居民人身财 产平安13消防、智能化设施完好率98%100%每日巡检与定期保养相结合,保证设施设备完好无损,各项记录齐全14火灾发生率口 1%以下口 1%以下增强防火宣传教育和防患举措,配 齐消防器具,通过消防检查,发现 隐患及时处理,并组织强有力的兼 职消防队伍15违章发生率1 %01 %0建立巡视制度,对区内各类违章通 过巡查,发现问题及时处理,对违 章现象跟踪治理,建档记录,通过 宣传教育活动使区内居民自觉杜绝 违章16违章处理率95%99%17住户后效投诉率2 %o1 %0按政策规定做好各项,作,强化服 务意识,了

41、解住户需求,满足住户 合理需要,及时为住户排忧解难, 投诉处理有记录,有回访18住户投诉处理率95%100%按政策规定做好各项,作,强化服 务意识,了解住户需求,满足住户 合理需要,及时为住户排忧解难, 投诉处理有记录,有回访19治理人员专业培训合格率90%100%治理人员持证上岗,培训与自学相 结合,有培训制度,培训方案、培 训考核、培训记录,保证人员较高 的专业素质20维修效劳回访率95%99%建立严格的工作制度、回访制度,做好回访记录、工作记录、上门回 访与 回访结合,业主满意、文 明效劳21居民对物业治理满意率95%98%采取现代科学的治理手段,开展温 馨效劳、亲情效劳,在日常效劳过

42、程中及时收集住户需求信息,尽可 能满足住户需要,与住户增强沟通, 保证住户对物业治理满意程度22档案建立98%100%各种档案资料专人治理、分类存放、与完好率检索方便,保证档案资料齐全23治理费收缴率90%95%根据规定收取,杜绝擅自提升收费 标准和乱收费,合理使用费用,做 到取之于民、用之于民七、治理总体目标与分工程标为了将jt工程建设成为全国一流的文明住宅小区,物业治理公司将依照?全国优秀示范物业小区?标准实施物业治理,我们的目标是：自jt业主入住一年内获得jz市达标公寓称号；二年内获得jz市物业治理优秀住宅小区；三年内获得jz市物业治理示范住宅小区；四年内成为湖北省物业治理优秀示范小区.

43、物业效劳VIP方案随着物业效劳水平对小区房屋的销售以及居住的质量影响越来越大, 如何使物业 效劳更好地促进XXX的销售,在不断完善对XX现有物业治理的根底上,对 XXXX应进一步提升物业治理的配置及效劳水平,使 XXX业主物业治理享受到 VI P效劳.一、日常维护：1 .对业主房屋的治理：每月进行定期检查并记录.检查结果,如果是空置房, 用短信的方式向业主反响,并向业主提出相关建议,让业主觉得自己的房屋就算 没有时间来看,物业公司也在照看着,放心让物业公司去治理.如果是业主入住 的房屋,直接用纸张作好记录,投入到业主的信箱中,使业主对自己的房屋有所 了解.可为业主的空置房进行简单清扫,业主的检

44、查记录进行专门存档,存 放在业主档案文件袋中.2 .对公共部位、设施设备的治理：每月定期进行检查,把检查、维修方案、维 修结果反响到公共信息栏中,使业主了解到本园区物业运行情况.3 .维修速度：业主报修,物业效劳中央应在 15分钟内到业主报修现场,通过检 查判断,立即向业主反响维修信息,绝不断拖拖拉拉前提是施工方必须保证维 修的及时性,让业主感觉到维修的“深圳速度.4 .对公共设施采取24小时值班制,晚上也安排人员进行值班,以保证设施的正 常运转.二、环境卫生：为提升及第苑的清洁度,在每层楼的消防楼梯处放置一个垃圾桶, 业主只要把垃圾拿出家里,投放到本楼层的垃圾桶即可,这样可减少垃圾经过电 梯

45、影响电梯内的卫生.保洁员每天把垃圾清洁到公共路面的垃圾桶, 由环卫站的 保洁员清运出小区.保洁员对每层电梯前厅采用酒店使用的清洁用具进行清洁、 以保证高标准的清洁度.消防楼梯、窗户等及时保洁,保证每栋楼到达高标准的 卫生要求.三、绿化养护：定期施肥、及时修剪、除草,保证园区的园林绿化正常生长.种 植时设计出各种图案定型,按定型的图案进行修剪、养护.使及第苑的绿化特色 与其他园区不同.四、交通秩序及车辆停放：为使及第苑的交通顺畅,车辆的停放井然有序.设专 门的交通指挥岗,进入及第苑的车辆受指挥岗的指挥, 业主按顺序、要求停放好车辆.交通指挥岗熟悉所有停放在及第苑的车辆的固定位置, 做好只要业主回

46、来,就指引其往固定的车位停放,预防乱停乱放影响交通秩序0五、安防：根据物业公司的安防方案,使用比其他园区更高科技、更全面的安防 系统,以便人防与技防相结合,提升园区的平安系数.六、收费效劳：物业公司为每户业主在银行开户, 物业收费工程都可以在银行代 交,物业公司收到银行代收的费用后,用短信反响给业主,这样可以节省业主到 物业效劳中央交费的时间,物业公司也可以及时收到各种费用.七、物业效劳中央：增设效劳热线 ,增设网上业主论坛及QQ群,使业主能充分参与物业治理,使物业对业主有更贴心的效劳. 增设亲和大使,对业主的 孩子及老人重点关注,孩子及老人的生日、节日时送小卡片、小礼物等,增进业 主与物业公

47、司的感情.八、特约效劳：增设更多、更方便的特约效劳,如室内安防系统、购置机票、订餐、旅游咨询等,使业主更省心.九、制定标准的治理程序：效劳人员统一的效劳方式及效劳程序, 以表达物业服 务水平.碧桂园物业治理方案2007.12.20碧桂园治理处组织架构图碧桂园地产公司物管咨询报告碧桂园投资筹划碧桂园小区经营指标规划与保证举措、治理效劳费及代收代缴费收取率、商业用房出租率及租金收取率承诺指标出租率第三年达95%租金收取率98%测定依据出租率已出租的商业用房面积/商业用层实收租金额租金收取率质量保证 措 施1 .制定切实可行的商业用房招租方案,采取有效举措吸引商家,如协助商家办理有关经营手续等2 .

48、以优质效劳塑造精品物业,促进天业家园小区的楼盘销售,增强小区的消费需求,营造良好的3 .与商家签订商用房租赁合同,明确双方权利义务,对租金收取制定有利于我方的合理规定,如 个月预收租金等.4 .对小区内外的各类消费需求进行充分调研,对经营工程种类、规模及区域的设置有准确的定位 家有利可图,提升商家交租的积极性.三、房屋及配套设施完好率国优标准98%承诺指标98%测定依据完好、根本完好房面积/建筑物面积X质1 .制订详细的房屋及配套设施维修养护方案,并严格执行.2 .房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人.日常维护检查与定期维修巡3 .严格二次装修治理,建立立体交叉式的监管网络,

49、对进入小区的施工单位实行跟踪治理,防四、房屋零修、急修及时率量保证措施国优标准承诺指标测定依据98 %99 %已完成零修急修数/总零修急修数x1 .建立严格的房屋修缮制度,实行 24小时值班,设立业主报修专线 .2 .维修人员应在接到维修通知单10分钟内到达现场,零修立即处理,急修不过夜.3 .根据小区的功能和特点,储藏合理数量的常用材料,以备急用.4 .实行报修填单制,维修完成后经报修人签字确认后返回存档.5 .每月对维修及时率进行一次统计,结果作为相关部门及个人的考核依据.五、维修工程质量合格率及回访率一维修工程质量合格率国优标准100 %量保证措施承诺指标测定依据100 %质量合格的维修

50、单数/总维修单数X1、增强对维修技工的专业培训,所有技术人员持证上岗,严格根据操作规程进行维修.2、维修工程实行业主、客户质量签收制度.3、增强外购材料、备件的验收限制,保证质量,提供维修安装效劳前由业主检验确认.4、较为复杂的维修工程,事先应制订详细的工作方案,同时要求维修主管到现场进行指导、监二维修工程回访率六、保洁率公司内控标准99%承诺指标99%测定依据保洁达标面积/保洁总面积X1001、配备完善的垃圾收集及处理设施,方便业主使用,增强宣传教育,提升业主保洁意识.2、垃圾日产日清,封闭转运,杜绝二次污染,实施垃圾分类处理.质量保证3、每日巡视检查保洁情况,发现问题立即处理.举措4、提倡“全