中海地产限额管理设计

1、中海地产限额治理设计一、根据本钱科目,逐一分析各项本钱.1前期工程：一般水平,按建筑面积计算,单方造价在20-50元/ m2.这项费用, 与设计环节无关.它与工程占地面积大小有关,与总建筑面积的关联不大.场地 的现状,直接决定它的本钱水平.1比方,如果存在“场地土方工程这一项的话,比方坡地工程,或未能进 展三通一平交地的工程,具造价水平就高.2越是遥远地区,因其配套设施不齐全,需要施工的工程多,数量大,造价 也相应地高于市区工程.前期工程中需注意两项,一是场地土方工程,目前很多工程自然上下于市政标高, 都需要大量回填土方,造价不低.能不能有什么巧方法来降低这一局部的造价 因后面讲到地下室还会涉

2、及到土方工程,这个问题留到后面一并解决与答复.另一个注意点就是 围墙,我们曾经有某个工程的临时围墙分判花掉三个月的时 间,现在听上去大家可能觉得比较难以理解, 问其原因就是设计对于围墙的方案 迟迟未定,反复修改,当然不排除这个地块的地理位置、 地面以下的地质有问题, 所以方案会不断修正,但对于大多数工程,至少是同一个地区公司的工程来讲, 临时围墙的标准化肯定不是难事,这样可以节省我们很多无谓的时间损耗, 想想 三个月的工期就由于临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情.其次在围墙设计上要注意经济性,对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质,当然局部需要营销包装,有些地区的围墙全是方管支撑 +镀锌

3、铁皮,平均2.5米高,每延长 米单价高达1300元/m ,局部营销宣传路段是6米高,想想是比较奢侈的事情.还有一种情况,对于地块较大的工程,需要分期建立,但是首期安排在地块中间, 远离市政交通道路,为了展示和销售需要,在没有整个地块的道路交通系统设计 的情况下,必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施,花 费相当大.这是不可取的.2根底工程：对于桩基工程,以总建筑面积为单位计算,目前的 造价水平是80 120元/ m2.对于非桩工程,暂时录不到规律数字,原因一方面是非桩根底的 形式多样化,差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项, 所有非桩根底全部 并入主体工程中去,在设置工程

4、量清单时,混在一起,剥离不开,这是不科学的.根底工程的造价水平,从严格意义上讲,与建筑物的基底面积直接相关,而与建 筑物的层数具体地表达在建筑面积上关联性较小.以建筑物基底计算的桩根 底工程,其 造价为600 800元/ m2.根底工程的造价水平,显得较为刚性.1地基处理：这项费用,完全与场地的地质条件有关,运气不好的,将付出 大笔金钱,运气好的,支出很少,甚至不发生费用.比方地区地下溶洞较多,处 理起来花费大、耗时长；有此地区会出现换填土现象,比方、,换填的原因主要 是由于可以使用非桩根底,但在根底标高的位置土质不符合要求. 相对来说,换 土之后如果能利用天然地基,是相当节省的,但是,这种方

5、案具有明显的地区特 征,不是每个城市都可以效仿的.2桩根底：它的造价水平与桩的种类有关.而桩的种类在多数情况下,又是 无法替换的,因而也显示出刚性,比方对于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择, 如果由于地基软弱导致桩设计很长,那是不便选用人工挖桩的,在工期和经济上都没有优势.除桩型之外,桩的长度是影响造价的重要原因, 而桩长又与地质条 件直接相关,一般地说,桩根底工程用在华南和华东地区,明显地,华东的桩,要比华南的桩长一些,由于土质不好,有时被迫使用摩擦桩,直接导致桩的数量 增加较多、桩也很长.在某些情况下,抗拨桩可以用锚杆来代替,经济性显著.在桩根底工程施工中,需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记

6、录,尤其是桩长记录.端承桩都是按实结算,结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来, 不能仅 依靠监理去验收,与我们自己人相比,监理的诚信度差得太远.桩根底工程,具造价上有相当的弹性,需要我们做专门的优化处理.我们部门曾 经发出过一份通报,某个工程的别墅桩根底工程的造价超过400元/m2,究其原因是桩数太密,承载力太高.根据规划设计中央叶总意见,完全可以减少桩数 量而用一块较厚一些的“板来作上部柱子的支撑体.所以,对于桩根底工程, 大家一定要有“优化意识！3非桩根底：如果能够预防独立的筏板根底的话,根底工程的造价将会明显 地降低,比方让筏板同时兼做地下室的底板. 如果仅有筏板而无地下室的话,那

7、 筏板就可惜了.对于低楼层建筑使用独立柱基,是很经济的.3地下室：地下室工程的造价,一般是 2,200- 3,000元/m2.目前有不少地区的地下室造价已经到达4,000的水平了,非常可怕！影响地下室造价的因素很多：1地下室面积：单个地下室的面积越小,整体造价水平就越高,由于它分摊了四周的墙体,所以多栋高层建筑,具下面的地下室如果是连成一片的话, 相对 来说,就很经济；而如果每一栋的下部都有一个独立的地下室, 而每个地下室又 相互连通,象是“地道战 一样,那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地 下室.在这一点上,请设计部门在评审方案时多加注意.2地下室的层数：一般来说,地下室的层数多一些,比

8、方 2 3层,其经济性会比1层要好,由于底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊.但是,也会出现另外一种情况,由于地下室太深,基坑费用加大,将会增加地下室的单方造价, 同时,施工周期也较长,基坑平安风险也将大增.这一点在城市中央地带表达得 非常明显,比方的建国东路工程和的凯旋门工程, 而在场地开阔、无不良地质的 条件下,多层地下室其经济性肯定优于单层地下室. 一般来说,我们还很少遇到 对地下室层数的讨论,由于影响地下室层数的因素,往往是固定的,没有可变的 余地.由于：一、地下室的面积,我们总是希望越小越好,最好不建；二、最小面积的地下室如果在工程占地面积足够大的情况下, 自然大家只会做一层,而不

9、 会设计成两层,相反如果工程占地面积小,要想获得足够数量的地下室面积,自 己只能向地底下要空间.3设计的经济性：具体地表达上钢筋和碎的用量指标上,这一点极其关键！是地下室建造本钱限制的核心！.目前的水平是钢筋140 200kg/m2,甚至更多；碎是1.0m3/m2以上,影响碎用量的是底板厚度.有 500mm厚的,也有1000mm 厚的.当然跟层数也有关系,层数多,摊销下来的指标就很底.想说明的是,我们在08年8月底下发的?艮额审批意见中对于钢筋与碎指标含量没有提出具体 的限额数据,原因是全国各个地区的抗震等级、 地质条件、人防要求等很多因素 不一致,但应该来说在同一个区域相对有一定的规律,或者

10、说研究起来更有指导意义,文中提出请各个区域来进展研究并细化具体指标.以以下出目前在建的一些工程的指标含量,可大概看出一个区间：工程名称地下室钢筋含量(kg/aZ )地下室硬含量(05/«2)华南区潦胡康城花园B区130.981,30广州璟摩华庭二期145. 00LQ9佛山金沙湾东区一期154. 401.25中山翠林兰澳园三期R区华东区及上海南京凯旋门工程235.001.74宁波雍城世家一期194_ 00L98星期国际工程二期B区20L 001.3S杭州钱塘山水工程189. 001,31上海瀛台二期221 001.10华北区北京中海城R4地块180. 000.99天津御湖翰苑工程17&

11、amp; 001.20济南紫御东郡工程一期180.00 顼测L40(预测)北方区长春国际社区一期179.821.16沈附国除社区一期180. 000.90大连中海华庭工程160. 001.04青岛中海熙岸工程15L 001,21西部成都翠屏湾190.001.70西安国际社区4#地119.25L36重庆北演一号二期«0东：4: die . .1- 0北滨一号二期600.454顶板覆土：这个因素,影响很大.不少工程,由于地下室占据了大局部的地面面积,所以要解决小区的环境,就只能在地下室顶板上想方法.覆土1.0-2.0m是很常见的.由于有覆土,将直接影响到顶板部位的梁的高度和板的厚度,以及

12、配筋加大.由于梁加高,将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加. 至于 覆土影响造价至何种程度,我们目前没有数字,由于这一局部不好单独计算,但 可以寻找面积大小、平面布局、层数都相近的两个地下室,一个有覆土,一个没 有覆土,求其差异,进而得出相应的结果.我们建议 限制覆土厚度,在地下室顶 板部位,不要安排消防通道和大型苗木.5基坑支护：涉及到经济性,在能够保证平安的情况下,尽量优化方案,追 求最大的经济性.平安性必须要由施工单位来承诺,否那么将来我们会面临被索 赔的问题.在平安性,我们自己要有根本的判断,在我们与施工单位之间,求得 平安性熟悉的平衡,不能被施工单位牵着鼻子走.6土方工程：对于土方

13、工程量较大的工程分期,土方治理是一门学问,也容易被大家无视,需考虑到开挖土方的可利用性.对于开挖出来的土方,能否用于 本期或该工程的前期回填；仍需外运的土方,假设能联系到某些工程正需要大量 回填,尽可能 “变废为宝,可减少工程造价.目前各地区土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3之间,而土方开挖的承建商之所以能赚取较多利润,很 多时候也是拉A地的土去填B地,两边收钱.7地下室的豪华程度：中海地下室,很豪华.有很多甲级写字楼和五星级酒店,它的地下室水平,远远没有我们中海的水平高,哪怕我们的工程是个中档定 位的工程.这也是中海“太实在的一种表现.从设计角度来说,功能齐全,用料经久耐用,在使用

14、过程中,物业治理方面就不会投诉,否那么物业肯定经常性 找设计上的毛病,我们的设计人员承担不起这些背后的议论和指责,所以,就一次设计到位.豪华的表现,集中在地面处理上,其次上墙面的处理.地面是不是 一定要做一层专用油漆或硬化面层, 要视工程档次而定,不能连低档楼盘都这么 做.建立只有高档楼盘才考虑面层处理.8人防工程：影响造价较为明显,但由于具体的表现形式是在构造工程上, 所以无法拆分出造价水平.加之,人防工程是被动承受的设计,想不建都不行.9防水工程：一般来说,我们只设计外防水.在外防水上,有不少地区公司 将底板防水层省掉.如果地下室设计成外两层防水的话,那就大可不必了.但外 墙防水目前有些地

15、区是一道,有些地区公司是两道防水卷材+涂膜或两层卷材,有些还会再加上一道JS防水剂,是否有必要这么多道值得研究. 我们 强调,防水层不准做两道,如果你怕漏,从施工治理上找原因,而不准通过额外 花费来补自己治理上的漏洞.地下室哪些部位在设计上做法上可以优化1方柱比圆柱廉价.涉及到模板、抹灰等工序.每平方米的模板和抹灰至少 节省10元,甚至15元.2墙柱面在用涂料时,可以考虑将腻子工序省略,只刷涂料,虽然涂料用量 可能会增加,但腻子工序更贵.当然,地下室地涂料,也不必用好的,一般档次 的就行.目前腻子的造价是6 8元/m2.3天花不要抹灰,直接做涂料有些地区天花不抹灰也不刷涂料.天花因为有大量的梁

16、,所以抹灰面积一般是建筑面积的 1.2倍以上,遇有顶板覆土时, 由于梁需要加高,天花面积甚至会到达建筑面积的 1.5倍.每平方米的抹灰造价按12元/ m2计算,对于10,000m2的地下室,如果天花抹灰面积是 15,000m2仅此一项就可以节省18万,够发两个骨干员工的一年工资.4少设计几盏灯.灯火通明是浪费.5如果能做成自然通风的地下室,那么在机电工程上,将会节省相当的费用.比方各种风管和风机,就可以省掉.另外,能使用中压的通风管就不要用高压的,由于这两种情况下使用的板厚相差较大.6地下室的门窗工程,主要是防火门,它的数量是按规确定的,刚性很强,想在设计环节上节省,不容易.7地下室的机电工程

17、,机电本钱可以说是个无底洞,治理得好也可以更经济,而且对于地下室还涉及到很多要与政府垄断行业的承建围接驳,所以在设计上需要注意以下几点：a.做好管线综合平衡,预防不必要的设计变更和现场修改,以致造成浪费；b.对于电气局部,有条件的机电图纸最好能和电力的外电设计相匹配至少需要机电设计单位了解电力当地做法,这样预防两者之间的差异较大,而使机电本钱无法限制；c.合理设置水泵房、消防等限制中央位置,以最适合的位置以减少各管路长度；d.合理选用各管材：预埋的电线管用PVC管,从桥架接至末端设备之间的管段用镀锌电线管当地有强制规定的除外；给排水的管材也是,PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火

18、栓和喷淋给水管能用国标镀锌钢管的就不要使用加厚镀锌钢管等等.4地面以上建筑：以住宅层的单体造价为例,目前一般是1,650- 1,850元/ m2不 含户装饰,比 XXX年平均水平高出300-400元/m2从物业类型上看,小高层与高层、超高层的造价差异并不大,这一点,可能巅覆 了大家的常识.我们现在的住宅设计都是要求不露梁不露柱,所以在构造上根本都是“框剪体系,而与层数无关,所以在钢筋和碎的含量上相异不明显；但是 对于别墅这类低层建筑来说,就完全没有必要设计“剪力或短肢 了,太浪 费！.而带电梯的住宅比不带地电梯的住宅每平方米高50元/m21建筑工程：此处的建筑工程,已经剥离了外立面装饰、外墙保

19、温、防水等 工程,所以,影响造价水平的因素集中在设计的经济性上,即钢筋和碎的用量, 以及屋面造型.住宅层在构造形式上,选择余地不大,由于本钱限制的重点集中 在钢筋和碎的用量上.这是设计经济性优化的重点！影响钢筋和硅用量指标的, 还有一个隐性的因素,即所谓“赠送面积. 我们强调,建安本钱所使用的建筑 面积,是根据全国统一的建筑面积计算规那么计算的,而不是以各地区各城市房管部门房屋测绘所掌握的面积计算口径来计算.在这种情况下,如果还有“赠送面积的,应该说明赠送的部位和面积数量, 以便于判断本钱本身的合理性.目 前的水平,钢筋45-60kg/m2,碎0.35-0.45mym2.目前钢筋的施工单价约为

20、 5.50-6.0OX/kg,每节约5kg的钢筋,就可以节省本钱约 30元/m2.C30碎的 价格约为350元/ m3,每节约0.1m3/m2碎的用量,也可以省35元/ m2.屋顶 造型影响单方造价水平显明,越是层数少的建筑物,分摊的本钱越高.2防水工程：此项摊至地上建筑面积一般约为20-30元/m2仅厨卫与屋面, 但有些地区还要做外墙防水上,如果外墙全部做防水,造价增加至少40元/m2. 但是,外墙是不是一定要做防水可以再作研究, 外墙渗漏主要集中在窗框与外 墙的交界处.墙体渗漏的情况,少见.3入户门工程：如果是木质入户门,其造价与木材的种类有关,另外,装饰 性的边条,如果是整块木料加工而成

21、,造价昂贵,相反如果是多块木片叠合而成, 那么相对廉价.这一项费用,刚性明显,由于数量固定,每户一樟,目前来讲一股均价在2000-30007s/樟,高档一点的可能一樟门的一套锁都需要 1500元/樟, 整樟门可能在5000元/樟左右,有些可能还要夹钢板,目前知道的“最高记录 是联排别墅的3万/樟.4外立面门窗工程：这一项刚性和弹性都很明显.目前,外立面的门窗与建 筑面积仅限所在楼层之比,我们称之为“窗积比,约为0.25-0.3北方一股在0.25左右.这个指标很重要,如果能限制在 0.25是比较恰当的.门窗造 价的刚性就表达在这个比例上,如果这个比例已经确定了,而且已经施工了,那 么就无法再修改

22、图纸了.影响门窗造价的主要是门窗的功能.比方隔热、双玻、 较好的五金件、玻璃的种类净白玻或是专门颜色.如果门窗用后装法施 工,将出现附框的费用,相当于每平方米建筑面积增加造价10- 15元.目前普通型材、粉末喷涂、双玻、较好的五金配件,门窗的平均单价是350元/m2;断桥隔热大约是500元/ m2左右,塑钢门窗双玻大约在350-400元/m2左右.5铝门窗的替代品,仅塑钢一种,虽然其具有良好的隔热性,但塑钢的档次 明显低于铝门窗.所以,在铝门窗工程上,我们只能从其档次上注意节约,比方 不轻易使用氟碳喷涂,LOW-E玻璃,对于联排别墅不要轻易尝试木包铝,开倒 形式的门窗,这样的窗的造价是普通的3

23、倍以350元/m2为基数！假设以0.3 的窗积比计算,相当于地上物业的单方造价将增加210元/m2以地上建筑面积计,假设按可售,增加的造价将会更高！目前各地区公司在门窗档次上有跟别 人血拼的倾向,这种不顾工程定位、档次、售价等因素的攀比心理,要不得.6保温工程：属于地方性工程,与地区气候条件有关.目前以 苯板保温为主,华东地区是采用外两道保温砂浆, 总的来讲,每平方米建筑面积的造价在80- 100元/ m2.总体上说,南方地区节省了这局部费用.7外立面装饰：这是影响建筑物单体造价水平的又一个重要因素.一是外立面装饰面积与建筑面积之比,我们称为“墙积比,普遍的数字是1 1.3;但少局部工程也有1

24、.61.8的,这个比例偏高,对于联排别墅或独栋别墅来讲,墙积 比目前大局部在1.8-2.1之间,甚至更高.如果在设计上,能够注意立面的层次 不要过多,将会大降低墙积比.二是装饰的档次,就是用料.以面砖为例,我们现在的集中采购的普通档次的面砖,是 22元/ m2,面砖施工的单价为45元/ m2,那么外立面的造价是67元/ m2,按墙积比1.2折算成建筑面积,其单方造 价是80.40元/ m2.如果墙积比提升到1.4,那么增加建筑面积的造价是 13元, 与门的造价,或防水工程不包括外墙防水、或栏杆的造价、或安防系统的造 价相当.如果要用较好的外墙砖,比方台资厂或日资厂,材料价格估计是50元/m2,

25、相当于增加建筑面积造价33.6元/m2.如果用涂料,目前来说,30元/ m2的造价可以做到较好的合资产品.如果用石材,一要看用量比例,二要看石材种类.艮额审批意见 葭文中明确提出了对于各种材料使用面积的比例限制, 但由于石材的价格围比较大,没有对其材料单价提出限额标准,且涉及到外立面 的效果问题,但设计选型的时候应注意,能用国产就不用进口,一般来讲小业主 是不会有我们建筑师一样的眼光,分辨不出来进口还是国产的,另外对于联排别 墅外立面的石材,是湿贴还是干挂,需要斟酌并较早确定下来,有地区外立面石 材装饰工程分判了几个月,最终还没有确定是干挂还是湿贴.目前来看,高档的 联排别墅整项造价以地上建筑

26、面积计约 350元/m2以下,小高层、高层物业的外 立面装饰造价在110元/m2左右,高档的在160元/m2左右.目前此项造价的“最 高记录是520元/m2,当然只是报本钱预测时候的数据,最终不可能按这个指 标去批复.希望各地区公司在外立面装饰造价上, 要保持抑制！ 一定要认清自己 工程的档次和售价.8栏杆工程：目前来说,影响造价水平不大.一是栏杆不可能人为地节省,有多大的开问,就需要多长的栏杆；二是设计标准上,我们比较慎重,一般是铁质加玻璃.只要不是太多花饰或是使用不锈钢, 造价影响就不大.常规来讲栏杆每延米造价约在300-450元/米围,而整项栏杆工程的造价摊至建筑面积约为30-40元/m

27、2 09大堂装饰：影响不大,由于一栋建筑只有一个大堂.装饰档次,豪华装饰一个需要50万元,普通装饰,一个只需要不到 5万元.目前印艮额审批意见中 提到的档次标准是350R 2500 1500元/m2,此项的单方指标受层数的影响较大, 但一般在10-20元/m2,最高不超过25元/m2.10公共部位装饰：主要是电梯厅.目前我们的装饰标准一般是地面和墙面使用抛光砖,或者加配一些石材装饰线条.电梯门套普通用石材.造价水平是5060元/ m2建筑面积.以公共部位的面积来计,造价水平约为 980元/ m2,数 字较高的原因是墙体面积大,用料多,再就是公共局部较多,一般来讲电梯厅面 积在10m2左右比较常

28、见,但多的也会到达 20-30m2,这需要我们在设计时尽量 减少公共局部空间.对于中低档工程,在选材上,一定要选小规格产品,这样比拟经济.另外就是取消石材点缀,比方踢脚线、波打线等.而对于走火楼梯间,如果是配电梯的住宅,一定要简单装修,不得全地铺砖,不得使用木质扶手.11机电系统工程：对于毛坯住宅来说,造价显得刚性.合计 约为200元/m2以下,不包括特殊地区的采暖、中水等系统.在电气系统上,住宅优化的余地不大,随便生活质量的改善,电位数量总是越来越多,这个源流我们也得适应. 但是对于给排水系统,那么大有文章可做,一是管材的材质,比方排水系统要选 用UPVC,而不是金属管材；上水管道要选用普通

29、材质而不是昂贵的新产品；二 是系统的功能要讲究,比方同层排水造价昂贵,不要选用.12直饮水工程：意义不大.多数情况下是开发商掏钱,运营商想赚钱也没赚 到.但是,由于楼盘需要互相攀比,所以,你有,我也得有.目前的造价水平每 户是1000 1500元不等,推销到总建筑面积里去,相当于 10元/ m2.13安防工程：造价有相当的弹性.主要表现在功能上,有不少噱头一类的功能,尽量不要用.另外一点就是可视对讲显示器是黑白还是彩色.彩色的贵一倍多.这项费用,各地区有明显的攀比之风,比方显示器上可以发布物业治理处的 天气预报,或物业治理处的各类通知等等,有必要吗还有家用的可视对讲就这 么重要吗现代家庭生活是

30、越来越简单了, 一年之中你家有几批客人拜访过我 们没有必要为那么“摆设去花那么多的钱.14电梯工程：具造价上下一是功能,太多的功能,未必能够用得到；另外一 点是选配的标准,比方层门是用不锈钢还是普通的喷漆钢板还有一点要注意, 不要盲目地去追新产品.新产品普通存在功能不稳定、价格高,维修运营费用高 的特点.电梯的附加功能,你不说,用户是永远不知道的.用户所需要的就是平 安地送他到所在楼层,其他功能对于用户,全是多余的.电梯产品的系统有上下 档之分,但是其系统的“标识都不是显示在外表的,你不说,别人永远不知道. 电梯工程的单方造价的上下,与其所效劳的面积直接相关,对于一个10层左右的小高层来说,如

31、果是一梯两户,其电梯摊销的本钱非常高,如果是一梯三户或 四户,那么本钱成倍地下降.目前对于 100米高层住宅来说,住宅层电梯造价 50元/m2是正常的,但是也有个别工程,十几层高,电梯摊销超过200元/m2.15建筑物的泛光照明工程：一般来说,安装在屋顶上的灯光,每栋 5万元的 造价是适当的.但是,我们也要注意,不是每个工程都需要泛光的.一个普通的 工程,设置了泛光照明,有什么意义 ！除了让物业多掏一些电费以外,能起到 什么作用5 .配套设施：由于物业的类型、用途不一,不好一概而论,目前我们限制的标准 是学校1600元/ m2全包,会所3500- 4000元/ m2全包含建造与装修.6 .配套

32、工程：这一项费用,显得较为刚性.具备一些弹性的工程是变配电工程, 主要表达在设计上,由于设计和施工都是垄断的,所以其设计的经济性需要甲方 专人把握,甚至需要公关.以 KVA为指标,每一单位的本钱是 2000元/KVA 左右.但是,其造价水平,又与地方土政策有关,可注意以下几点：1上下压柜和元器件在品牌和厂家选择上很重要, 能用合资的就不用进口的, 能用国产的就不用合资的,由于这些本来就是电力部门治理的, 他们在设计的时 候不会考虑到经济因素,假设能通过公关然后修改设计是最好的；2对于电缆,能用四芯满足要求的就不要用五芯电缆包括插接母线,能用阻燃的就不要用耐火的,这个存在很大的造价差异；3对于地

33、库面积很大的地库,如果单独设置一个发电机房,那么每一路应急 电源需要从发电机房引出,这样会增加很多造价,不如将发电机房分成多个发电 机低压房,虽然增加了低压柜,但总造价是要减少很多的,对于具体怎么分当然 需要在设计过程中进展论证.另一项为哪一项室外管网工程,尤其是对于联排别墅周围的室外管网工程现场管 理大家一直认为是很头痛的事情, 工期紧,现场的承建商多,工作面也处于穿插 状态,工序上也会前后搭接,容易引起相互的争执,从而直接影响工程进度.主 要还是关于合同围的,这需要我们在分判的时候划分好合同围, 对于室外工程的 土石方开挖与回填分判给一家单位去做,不能消防挖了弱电挖,弱电挖完煤气挖, 外电

34、挖,机电挖,乱成一团.7 .室外工程：造价具有相当的弹性.表现在两方面,一是景观工程,二是小区围墙工程.1景观工程,是现代地产行业的一王牌！十年前的任何楼盘,都是种几颗树 就算了.而现在,是造景.而普遍地看来,开发商都愿意花大量的钱去造景.所 以说,景观工程是个无底洞,理论上说,有多少钱,都可以花出去；这不象毛坯 的建筑单体,再怎么做,也就是钢筋碎而已,墙不可能砌两层,门窗也不可能再 加一层,外立面的材料最贵的就是石材, 但对于住宅来说,不可设计成从顶到底 都是石材.景观工程的特点就在于“空间的无限性和“植物的稀缺性,这两 个性质,可以让钱贬值！目前室外工程的造价水平,我们一般限制在每平方米建

35、筑面积 100- 120元/ m2, 以空地面积来计,整个室外工程的造价水平是 400 500元/ m2,相当于每一平 方米的地面上,放4或5100块的钞票.个别工程占地小,空地面积也小的情况 下,室外工程造价略高,可能在 550-750元/m2.如何限制景观工程的造价：a.软的多,硬的少：软景与硬景的比例,要尽量偏于软景.硬景太多,除了造 价昂贵之外,给人的印象也脱离不了 “石屎森林b.普通的多,名贵的少：对于植物,品种和规格的价格差异非常大.一颗海枣 要几万甚至10万,而一颗本地的榕树或樟树,估计就是 3-5000元.相差十倍.再者说,普通的消费者,能够熟悉几十种树木他可能更多地注意树干是

36、不是够粗,树冠是不是够大,能不能营造阴凉,甚至能够生存多久十万块的树死了, 那么十万块就打了水漂,而3000块的树死了,花费不多就可以更换.名贵的树 木,就象是古董,但是古董鉴赏家在人群中的比例可能是十万或是百万分之一. c.限制水景：水景造价昂贵,运营费用高,即耗电又耗水,很多水景工程漏 水！后期不能经常使用,就变成摆设了.2小区围墙工程：要注意用料尽量地少,漏空多一些,灯光少一些.此外就是注意门楼.门楼也可以说是无底洞,一个门楼花 100多万,并不罕见.一、相关部门工作中存在的问题一设计治理环节1 .设计图纸漏项太多,在施工过程中,对于增加工程的报价,肯定是施工单位占 廉价.还有一种倾向,

37、明知有漏项却不积极地去解决,一味地往后推,给施工单 位创造索赔时机.2 .图纸修改也很有意思,很多情况是刚刚定标,图纸就全面地修改了,也就是招 标用一套图,施工时却用另外一套图,这种情况对工程造价限制极为不利, 同时 人为地增加了其他部门的工作量.3 .分批出图,人为地将本可整项发包的工程分割成假设干个小工程,而最终被施 工单位通过议标的形式将整个工程“蚕食下来,这样在总造价上肯定是对施工 单位有利.是依靠设计单位,而4对材料、工艺研究不透,在设计上一味依靠“外援大家都知道设计单位对业主的造价限制往往是不考虑的,它只需要将图纸交出去,拿回设计费就万事大吉了,业主花了多少冤枉钱与设计单位无关！

38、所以对于 设计图纸作全面认真的审查,是非常必要的.二是依靠施工单位提供设计图纸或 方案,而我们自己即不作仔细研究,也不作深入复核,以至于本来可以省的钱, 白白地花掉了.5对于施工单位提出的更改,缺乏应有的警觉,轻易地同意对方的意见.其结果可能会出现几种情况,一是等到工程更改完成以后,或是工程结算时,才发现实 际造价较大幅度地突破了合约总价.二是工程更改未到达预定的设计和建筑效果,三是在实施过程中发现更改不妥,造成返工浪费.6对工程的建立标准不能做到恰如其分的把握,材料、工艺及设计标准与工程的市场定位是严密相关的,一个定位于中档的楼盘自然不适合大量地使用高档的材 料和造价昂贵的设计容,比方普通的

39、、中档的楼盘,具园林设计上要尽量少用硬 景多用软景,而软景中又需要尽量少用名贵苗木.设计单位和施工单位对于业主 在工程定位上的体会肯定不及业主本身深刻, 对于他们来说,只是需要完成一项 设计或施工任务而已,而业主那么是需要在限制造价的前提下完成任务.二合约治理环节1 .招标采用无图分判,限额审批意见葭文中明确提出,“全年主包无图分判的 面积不得超过50%,非主包工程除桩基、土方工程外不得无图分判,不得以 暂定工程量签署合同.但我们发现局部地区对此不予重视, 至今为止仍然我行 我素,对于栏杆工程、景观工程这些非主包工程还在进展无图分判, 尽管图纸不 由合约部负责,但对于这些公司规定合约部应该格外

40、重视, 提醒相关部门,否那么就是执行不力；2 .投标单位少,竞标力度不够,各家有各家的理由,大城市的会说我们这些工程 太小,吸引不了别人,二级城市会说我们这里建筑市场不成熟,没什么大单位, 都是矛盾,恨不得“跪求施工单位投标,说到这里我们需要培养一个观念就是： 善于引导和培养施工单位,让他们适应我们的治理,包括分判模式、合同条件、 现场治理等等；再者就是要抱着开放的姿态,跳出当地,站在一个区域甚至全国 的高度来寻找合作单位,老是那几家单位中标,每次都和上一次的中标水平相比, 横向比较太少,如贴砖在南方只需要50多元/m2 ,但到了北方就要80-120元/m2, 难以置信,多在与别人的比照中发现

41、自身的问题,这样才能找到症结所在；3 .招标分判围,各标段、分期之间,前后工序搭接上对于围的描述不清 ,或划分 的围不利于现场治理,土建工程还比较容易描述围,一般会以后浇带为界,但对 于机电工程、园林工程、市政工程这些存在工作面交接问题的工程, 合同中描述 不清、图纸上标注不清将会引起后期现场治理的混乱；4 .策略性不够,一个工程分判几个标段 一开场就告知给投标人,容易引起投标单 位的挑肥拣瘦；5 .不注重合同图纸治理,图纸更换频繁,就把合同图纸是哪套忘得一干二净,要 求合约部在定标后立即将合同图纸逐一盖章,三套盖章后的图纸分别交工程部、 施工单位与自己存档；6对于设计或施工现场易出现的问题预

42、见性不够 ,合约部是本钱治理的主控部 门,对某些影响工程本钱、增加工程造价的问题要能提前防患, 过程中及时发现 后也应立即提出来,增强与公司领导、各部门之间的沟通,引导大家解决问题.三施工现场治理环节1 .工程部单方面更改材料或工艺,或对具体的材料和工艺熟悉不清,任由施工单 位做主施行,或是对施工单位可疑的行为没有警觉性,即不纠正,也不报告.经 常性地出现施工单位提出修改材料或工艺,而我们工程治理人员对这种更改涉及 的造价增减和施工单位责任减免没有意识, 既不研究这种工程更改有无必要,也 不研究施工单位提出工程更改的动机, 只是一味地“同意,结果是让对方给钻 了空子.2对于施工机械如人货梯、塔

43、吊或桩机数量、场地平面布置、拟建的公共设施、和对文明施工的要求,在确定施工单位以前提不出具体要求, 导致施工单位 不能准确地理解业主的意图而只能提升报价；或者是在招标时提出了过高的、不 切实际的要求,而在工程施工过程中,经常会在定标时发现制定的工期不合理这 样的现象,这些要求事实上未能或无法执行下去.3 .为抢工期,人为地改变施工顺序,尤其当两个工艺分别由两个施工单位施工时, 改变顺序往往会导致其中一个施工单位利益受损,从而引发索赔事件.4 .不具备施工条件时,强逼施工单位进场,以致于施工单位无工可开,一等再等, 或无法大规模地作业.如此反复,使得施工单位增加额外支出,直接刺激施工单 位的索赔

44、热情.5 .受施工单位的提议影响或引诱,确认施工单位的方案时 不作出关于造价方面的 说明,给对方以索赔的时机.6 .擅自更改合同围,比方原定由土建施工单位完成的抹灰、贴面砖工程,地盘认 为装饰工程施工单位做得更好,就单方面口头决定让装饰单位完成,完成后给予 签证.对于土方工程来说,原定场弃土的,地盘口头就通知施工单位全部外运了.7 .不经合约规定程序,随意安排施工单位之间代工,或者是指定其他施工单位修复质量缺陷,而不将费用支出及时告知责任单位,引起合约纠纷 8现场签证限制不严,大多数现场签证的数量,只要是可以“实证的依靠图 纸计算,或现场验证,在结算时都被合约部推翻了,在这一点上施工单位没有

45、占到廉价,但那些无法“实证的变更工程呢另外,在涉及相互索赔的签证上, 未能或不愿将索赔的金额及时、有效地通知被索赔的施工单位,这种“锯箭式 的处理方法容易引发我方与施工单位之间的经济纠纷. 再者,想通过签证审核这 一环节,要求施工单位“听话,不听话的施工单位我们就拖住对方的签证不给 及时审核,而等到自己愿意审核时却发现错过了时机, 无法判定对方的工作量到 底做了多少.9.不了解合约原那么,空口许诺,一是容易引发我方与施工单位的经济纠纷,二 是降低了合作双方的信任感,三是在发现违背合约原那么时,为了 “兑现自己 的诺言,从其他方面为施工单位“想方法.10对我方本可以向施工单位索赔的事实没有意识

46、,如工工期延误、质量缺陷等 等,不向相关部门通报情况,不作积极的资料准备,而一旦施工单位向我方索赔 时,手中却没有工具用于防御,导致我方在造价限制上陷入被动.二、如何增强合约和本钱意识相关部门在实际工作中存在的上述问题, 有客观因素,有主观因素.对于设计部 门来说,客观因素有两点：一是设计环节工作时间偏短,这是中海的经营文化决 定的,我们的每一个工程都要求在最短的时间完成, 那么分配到工程开展各个环 节上的工作时完成编辑间就可能不够, 没有充足的时间,设计工作就不可能做到 完善、细致；二是评审过程复杂,即要预约时间,又容易出现设计方案反复,显 得时间更不够用.对于工程治理部门来说,工程施工周期

47、缩短,工程治理人员压 力加大,没有精力关注合约治理方面的协作问题,只求能够按时完成工程施工,所以不仅仅在合约治理方面,甚至在工程质量上都有可能退而求次, 无法做到严 格要求.这些客观因素决定于公司的经营风格,不是一两个部门就可以改变的.而对于产生上述问题的主观因素,那么完全可以依靠通过改进相关部门的工作方 法、增强部门之间的协作配合、锻炼员工的个人素质、推动不同部门员工之间的 工作交流、提升员工对于公司的责任感等途径来抑制.1 .遵重合约.任何人、任何部门都不要擅自更改合约围,不要改变合约条件,合 约条件和围的修改,必须根据规定的程序进展.个人和部门都不得越权行事.2 .一旦合同确立,对于施工

48、单位,我们首先要抱着合作的态度,在心态上不要搞对抗,而是尽一切可能帮助对方来按时按质地完成工程施工任务,这才是我们的共同目标.3 .工程部治理人员在工程治理过程中不要越权,该设计部门决定的事项工程部就不要自己决定,属合约部门处理的事项,就不要单方面地向施工单位许诺. 各方 面的工作人员一定要熟悉到自己的责任,不能随心所欲.4对与工程有关的任何事情,不要只看事情本身和外表,对于任何事情要将它折算成金钱来对待,再将折算的金额与自己的薪水作比较, 使我们在“金钱这个 问题上时时处于敏感状态.5 .时时把握住设计这一关.设计要求不能模糊不清,任由施工单位发挥,不同档次、不同造价水平的材料、工艺不能混在一起而由施工单位任选； 设计图纸尤其 是装饰工程类以及