【2017年整理】房地产企业涉及的税种及计税依据

1、2017年整理】房地产企业涉及的税种及计税依据房地产企业涉及的税种及计税依据 一、土地流转环节 转让土地使用权的转让方，应当缴纳营业税“无形资产转让”税目中“土地使 用权转让”子目的营业税、城建税和教育费附加 ; “转让财产所得”项目下的个人 所得税; “转让资产所得”的企业所得税 ; 印花税;如果有增值的话还要缴纳土地增 值税。转让土地使用权的受让方，应当缴纳契税、耕地占用税。1 、契税计税依据一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而 支付的全部经济利益。（ 一 ）以协议方式出让的， 其契税计税价格为成交价格。 成交价格包括土地出让 金、土地补偿费、安置补助费、地

2、上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设 配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定1、评估价格 : 由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地 产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2、土地基准地价 : 由县以上人民政府公示的土地基准地价。（ 二 ）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土 地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权 的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出

3、让费用。三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免 征土地权属转移的契税。 （见财税 2004134 号）2、耕地占用税计税依据 以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。 3 、印花税对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。( 财税2006 第 162 号 )二、房地产开发环节(1) 土地开发，也称“三通一平”或者“七通一平”。前者包括实现开发区域 以外的道路通、给水排水通、供电线路通和对施工现场上的土地进行平整。后者包 括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、电讯通、有线通、煤气通和场地平 整。也就是把自然状态的土地变为可供

4、建造房屋和各类设施的建筑用地，即把生地 变为熟地。(2) 土地再开发，就是在不增加城区现有土地使用面积的情况下，对城区原有 土地进行再开发即改造，通过一定量的资金、劳动等的投入，调整土地结构，完善 城市基础设施，以提高现有土地的使用功能，提高土地利用效益。(3) 房屋开发，是指从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建 设、房屋交易等的全过程。1、营业税(1) 、建筑业营业税，税率为 3%。自建房产以核定公式为计税依据。 (2) 、服 务业- 代理业，税率为 5%代建房凡符合以下两个条件的，可按实际收取的管理费缴纳营业税。 1) 、建 房单位自行立项，自行征地并提供基建计划，双方签订代建

5、合同，房地产企业按一 定比例收取管理费。2) 、房地产开发企业按国家规定办理工程清结算，不代垫工程款。 反之，不 能同时符合这两个条件的，只能视同房地产开发，就其收取的全部价款征收营业 税。2、房产税对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。计税依据为从租或 从价计征。 以分期付款方式购买商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间，应确定 房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。 （见国税函 2002284 号）3、城镇土地使用税 : 房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应 计征土地 使用税，由省、自

6、治区、直辖市根据从严原则结合具体情况确定。 （ 见国税地字第 140 号）4、印花税 : 按照“建筑安装工程承包合同”税目以承包金额贴花，税率为万分 之三。三、房地产销售环节1、营业税销售不动产，税率 5%，计税依据为向对方收取的全部价款和价外费用，包 括向对方收取的手续费、基金、集资款、代收款项、代垫款项以及其他各 种性质的价外费用。但不包括代收的住房专项维修基金。2 、 土地增值税 计税依据为转让房地产取得的收入（ 包括货币收入、实物收入和其它收入 ）减除 政策规定的扣除项目金额后的增值额。有下列情形之一的，免征土地增值税 :纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20,的;

7、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。3、企业所得税 （详见国税发 200631 号文）4、个人所得税 （ 与一般企业相同 ）5、城市维护建设税 : 以营业税为计税依据，城市维护建设税按市区 7%，县城、镇 5%，不在市区、县城或镇的，税率为 1%计征6、教育费附加 : 以营业税为计税依据，税率 3%7、地方教育费附加 : 以营业税为计税依据，税率 1%8、印花税 : 按照“产权转移书据”税目以书据所载金额为计税依据，税率为万分之五。四、合作建房涉及的税种1、营业税合作建房，是指由一方 （ 以下简称甲方 ） 提供土地使用权，另一方 （ 以下简称乙方） 提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两

8、种 :第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所 有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种 :（ 一 ） 土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有 权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有 权，发生了转让土地使用权的行为 ; 乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取 部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业 税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征 税; 对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当 按照中华人民共和国营业税暂行

9、条例实施细则第十五条的规定分别核定双方各 自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方 ）将分得的房屋销售出去，则又发生 了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。（ 二 ） 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租 给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地 使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换 得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了 出租土地使用权的行为， 对其按“服务业租赁业”征营业税 ; 乙方发生了销售不动产 的行为，对其按“销售不动产”税目

10、征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建 房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。（ 一 ） 房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税 “以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为， 不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其 不征营业税 ; 只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税 ;对双方分得的利 润不征营业税。（ 二 ） 房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成

11、的方式参与分配，或 提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土 地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比 例提取的收入按“转让无形资产”征税 ; 对合营企业则按全部房屋的销售收入依 “销售不动产”税目征收营业税。（ 三 ） 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营 业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先 对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第 十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销 售，则再按“销售不动产”征税

12、。2、土地增值税 对一方出土地，一方出资金双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征 收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。3、契税甲方拥有土地，乙方提供资金，共建住房的，乙方获得了甲方部分土地使用 权，属于土地使用权权属转移，乙方应征收契税，其计税依据为乙方取得土地使用 权的成交价格，甲乙双方合作建房并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契 税。1,万,1, 千地质测量质量要求表 （吉林参考 ）11, 万 1,5 千 1,2 千 1, 千 1, 万草测 1,2 千草测 1 2 3 4 5 6 7一 沉 1 对地层划分到组或阶，如范围大应进一步二分或三分，确定 1.在 1,万分成的

13、基础上，按岩层、岩性特一般地段的研究程含矿层或地 积 其时代，测定其厚度及产状 点进一步详细划分岩层，研究岩石的物质成度可低 于 1, 万或成矿有利质 岩 2. 对标志层、成矿有利的岩层在图上的宽度大于 1 毫米 者应扩分、结构、构造特征，胶结物性质，结核体与之相似。含矿层地层仍与 1 观 大表示，应注明 ; 的形态、沉积韵律、测定各层厚度、产状与或成矿有利的岩层 ,2 千相测 3（ 研究鉴别各地层的接触关系，岩层的层理机械沉积与化学沉空间分布关 系。 其研究程度仍与 1 同，其他问研 积分异作用，岩石的物质成分、结构、构造 等特点; 2.3.4.5 同左 , 万相同 题研究程究 4（研究喷出

14、岩的特点，层序、层理、 及岩相等特征，岩石的组 6（对含矿层或成矿有利的地层，或成矿的度可低于 1 程 成及其特点，测定其时代、厚度及产状 ; 主要围岩、对其岩石作详细的岩石矿物鉴 定 ,2 千。 度 5. 与矿产关系的研究，含矿层或对成矿有利岩层的空间分布及与岩 石化学分析，并应控制它的厚度、产状变化规律，层位与岩性特征，测定其厚度与产状 等有关特点在空间上的变 化。侵 1. 确定侵入岩的时代、种类、规模、形态及产状，研究侵入岩除左列 1-7各项内容外应进一步做到 : 同上 同上入 在时间上的变化特征 ;2. 对侵入岩体应详细划分岩相 ;3. 研究岩 1. 详细划分 岩相、不仅要从接触带的变

15、化岩 体的原生构造 ; 对原生构造带的特征分布范围与产状等，在图特征出发划分 边缘相、过渡相及内部相，上应给予标示。 4. 研究岩体之间及岩体与围岩之间的接触关系，研究各自的物 质成分、结构、构造特点，接触变质的范围，内外接触带的变化特点及产状。 5. 脉岩的分而且要从岩浆的 结晶与分异作用、熔离布特点、岩性特征、规模及产状，脉岩与岩体的关系，脉岩之作用、同化作用 和自变质等特点划分岩间的关系、脉岩与成矿之间的关系。 6. 研究侵入体与成矿之间相。 的关系，岩体的形态变化、产状变化与岩相变化对成矿的富集 2. 揭露和控制 岩相及接触带的产状变化 ;作用。 7. 岩浆岩型的矿床、对岩体的研究程度

16、与揭露程度，应 3. 详细划分原 生流动构造与原生裂隙构造达到对矿化研究程度的要求。 的分布特征产状，研究岩体各部位的付 矿物特征，近可能的标出岩体流动前缘 ;4. 对岩体与脉岩应作详细的岩矿鉴定与成 矿有关的岩石化学分析5. 与成矿有关的岩相或脉岩，在图上的宽 度大于 1 毫米者应表示，小于 1 毫米者 应扩大表示，但应说明。1,万,1, 千地质测量质量要求表 （吉林参考 ）21, 万 1,5 千 1,2 千 1, 千 1, 万草测 1,2 千草测 1 2 3 4 5 6 7一 变 1 研究变质作用特点及变质程度，划分变质带 1 按变质程度及特点，详细划分各变质带的同上 同上 地 质 2.

17、研究各变质带空间分布规 律与产状的变化特点， 变质级，按岩性特点与构造特点划分岩层 ; 质 岩 3( 划分 变质相研究各变质相系的关系 2. 详细研究各变质相的剩余矿物，变化矿物观 4. 研 究变质作用与成矿作用或矿化富集作用之间的关系 及其特征，矿物组合与常见矿 物组合特点。 测 5( 对含矿层或成矿有利的变质带应详细研究并控制空间分布与 3. 详细研究各变质带的接触关系，对各带的研 变化规律，研究其层位与岩相特点， 测定其厚度与产状，其厚片理、线理、香肠状构造及残留构造等变化究 度能填出 时应专门表示、填不出时应扩大表示。 特点，并精确的测定其产状。程 4( 同左 4.5度 5. 对各变质

18、基本岩石类型应作详细的岩矿鉴 定与岩石化学分析，以便进一步建立变质相 系。构 1 查明矿区的主要构造带与控矿构造的特征， 同 1-6 ，应进一步岩研究 : 同 上 同上造 2. 查明各种性质构造带的组合、排列方式、分布规律，着重研 1 不同级别、 不同序次结构面对矿体的控制地究压性构造带的分布与变化特征，研究和划分构造型式或体系。 作用特 点。质 3 查明各结构面性质、特点、规模及产状 ; 2. 对成矿有关的构造带，在一定 距离内应有4( 区分不同级别、不同序次的结构面空间分布规律与变化特点 工程控制，揭露其形态，规模、产状、充填5. 区分成矿前与成矿后的构造带特点与空间分布特征，不同级物等特

19、征，准确 测量其产状。别构造带对成矿的控制作用。 3. 对破坏矿体的断裂，地表应有工程控制，6. 研究构造体系的复合与联合对岩浆的活动与成矿作用的控制查明其性质、规 模、产状及断距，其界线与作用。 断距应实测。7. 对各种主要断裂带与褶皱轴的实际位置应实测。1,万,1, 千地质测量质量要求表 （吉林参考 ）31, 万 1,5 千 1,2 千 1, 千 1, 万草测 1,2 千草测 1 2 3 4 5 6 7一 蚀 1 初步查明蚀变种类，规模、产状、形态，确定蚀变围岩的性 1.详细查明各蚀变带种类，蚀变强度，矿物同 1,万 1 与成矿关地 变 质，对蚀变带应有工程控制。 组合、规模、产状、形态，

20、确定蚀变围岩的系密切 的质 围 2.圈定蚀变体或蚀变带，判断蚀变作用与火成活动变质作用的性质，用工 程控制蚀变带的变化。同 1,2 千 观 岩 关系 2. 详细圈定蚀变体和蚀变带的范 围，按蚀变 2. 与矿关系测 3. 研究蚀变围岩的含矿性。强度与矿物组合进一步细 分，确定蚀变体与不密切的研 火成活动、变质作用、矿化作用的关系 ; 精度可降 究 3. 详细研究蚀变作用与成矿作用的关系。 低。程 矿 1. 用槽井探和物化探等 手段揭露和控制矿化带或矿层的规模 1 用槽井探和物化探等手段揭露和控制矿化同 1,万 同 1,2 千 度 化产状及走向的变化 ; 带或矿体 ;及 2. 矿化带、含矿层、矿体、详细研究其规模、产状、形态、 2. 矿化带较详 细的研究确定矿化类型、规模、矿矿石自然类型等变化特点，分布规律。 产状、矿物种类及金属矿物含量体 3. 分析和鉴定金属矿物，脉石矿物的种类及含量 3 矿体，除按 1, 万要求 外，尚需要对矿石4. 对矿床成因类型及成矿条件做出初步判断，指出找矿标志自然类型、矿石 物质成分等进行研究，对矿与找矿方向。 床成因类型、工业类型做出判断。4 要用工程控制主矿体，上下盘的小矿体，对露天开采的矿床，要详细的查明矿体的边界5 系统的查明矿体有用组份的含量及其变化1,万,1, 千地质测量质量