开征房地产税研究

1、开征房地产税研究摘要：1994年的分税制使中央与地方政府就事权与财权进行了划分，地方公共产品与效劳由地方财力进行供给。但当前财政体制中的事责集中于基层县乡政府，而财力却掌握在上级政府手中，使得地方财政无法满足公共支出的需要。这引发了地方政府对土地出让金以及转移支付的依赖，但这两种资金都存在的诸多缺陷与限制促使地方进行完善地方税体系，尤其是2021年全面营改增之后地方税种进一步减少。在探讨可替代的地方主体税种时房地产税因为其税基广、税源稳定以及受益性等优点被重复提及。对此，就房地产税改革以及地方税体系构建的观点与看法进行了搜集与整理，分析基于地方税体系构建视角的房地产税征收，并进行简要评述。关键

2、词：房地产税；主体税种；地方税体系中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/j ki.1672-3198.2021.23.0601引言房地产税改革在近些年一直是社会各界广泛关注的焦点。从2021年首次提出的物业税，到2021年重庆、上海开始实施房产税改革试点。再到2021年?十九大报告?中提出深化税收制度改革，健全地方税体系，以及2021年3月两会期间，财政部相关负责人明确表示房地产税的立法完善工作正在有序进行。这一系列的举措无不意味着房地产税的立法时代即将到来。房地产税的立法正在起草完善，具体的实施方案会参照国际共性做法。所以总的来说房地产税的征收是势在必行的事情，但是离具体

3、的实施还是有一段的路要走。房地产税涉及哪几项税费，征收的范围、税率以及减免标准，征收房地产税所带来的优势以及矛盾问题等都存在诸多争议，本文基于全面营改增后地方税体系的不健全、不完善的根底，总结和述评现阶段专家学者对于房地产税作为地方税种进行征收时的观点，希望能为民众进一步理解房地产税立法作出有用的解释与参考。2地方财政现状1994年的分税制改革将事权与财权在中央与地方之间进行了划分。对于地方政府而言，地方公共物品和效劳须有本级财政进行提供，但通过查询数据可知2021年地方政府的财政收入占全国财政收入的54.7%，地方支出却占全国财政支出的85.4%，地方本级财政根本无法满足地方支出的需要。与此

4、同时，地方税收入占地方公共财政支出的比重在2021年为44.26%，到2021年时为40.34%，税收收入占公共财政支出的比重在降低，并且一直在50%的水平以下变动。这些数据说明地方本级财力缺乏以满足地方支出的需求。地方財政收支的不对等产生了巨大的财政缺口，针对这个缺口地方政府一般是依赖上级政府的转移支付予以弥补。查询2021-2021年?中国统计年鉴?可以看到，从2021年到2021年，转移支付数额占地方财政支出的比重由43.77%下降到了37.04%，虽然比重是在不断下降，但是占比仍然较高。地方政府对中央的转移支付依赖性过大，会使得中央对地方决策干预力度加强，加大了中央集权，这显然是与财政

5、分权模式下，地方适当拥有自主权相违背的。陈硕和高琳2021也认为转移支付的负面影响渐显，对于地方政府而言，重要的是拥有更多的财力甚至是财权而不是通过转移支付来实现财政收入的增加。此外，董再平和凌荣安2021认为中国财政转移支付的均等化功能依然很弱，对地方财政收支缺口无法起到良好的弥补作用。地方政府在自有税收收入和转移支付无法满足本级财政支出的同时，也不能依赖举债或发行地方政府债券进行筹资，因此作为一般公共预算外的土地出让金成为了地方财政的重要收入来源曹燕萍、罗娟，2021。通过数据查询与计算可知，土地出让金收入占本级地方财政收入的比重由2021年的16.61%增长到2021年35.90%，成为

6、地方政府的一项重要收入。但是土地出让金的作为一次性财政收入是不可持续性和周期性的，同时很容易受到经济形势的影响，与此相对应的是财政支出的持续性和刚性，这种收支特性的比照会给地方政府财政带来很大的压力欧阳天健，2021。3地方税体系构建研究探究地方财政收支背后的原因就会发现，因为地方缺乏主体税种，导致地方税规模相对较小，地方税收总额占全国总税收收入的比例低，无法满足地方财政支出需要胡斯、崔志坤，2021。尤其是全面“营改增之后，地方税源进一步减少。税权是财权的核心，地方税不仅表达出国家与纳税人之间的横向分配关系，也表达出中央政府与地方政府之间的纵向分配关系，不仅是我国税收制度的重要组成局部，也是

7、地方政府行使公共管理职能和调节地方经济的重要经济杠杆李晖、荣耀康，2021。通过对我国地方财政现状进行分析可知，地方税体系的构建与完善成为当前亟待解决的事情。构建地方税体系的一个重要方法就是培育地方主体税种，增加地方本级财政收入，这样既可以走出土地出让金波动性以及不可再生性的为难境地，又使得地方财力自主权不受影响。许多专家学者都认为应当构建地方主体税种，增加地方政府自有收入。在主体税种的构建上，我国学者的观点主要可以分为：1以财产税为主体形成地方税制体系，改革完善资源税，并适时探讨开征遗赠税郭月梅，2021；崔志坤等，2021；2完善房地产税，并适时推行房地产税改革张德勇，2021；侯一麟、马

8、海涛，2021；3在选择征收财产税的同时改革完善资源税，将其作为地方主体税种进行征收古建芹，2021；李升，2021；4在地方主体税种的选择上，因征收时间不同而有所差异，中期可以选择消费税和所得税，而中长期那么选择消费税和财产税郭庆旺、吕冰洋，2021；朱青，2021。通过上述分析可知构建地方税主体税种的选择主要集中在财产税，尤其是房地产税上。有西方学者认为房产税是最有效率的税种，因为房地产税具有永续性；其次，房地产税是地方税，地方政府在谋划地方经济社会开展的过程中，会拥有适度的税收自主权；再者，房产税全面实施时，针对所有房产进行征税，具有税基广、税源稳定的优点。居民缴纳当地的房地产税，同时享

9、有与税负相应的公共效劳，在这个意义上，作为地方主体税种的房地产税是一种受益税。而在国外各国对于房地产税方面的征收大多作为地方政府的收入，并且征收日渐趋于成熟。有鉴于此，我国对于房地产税方面的征收和立法可参照国内外经验进行。因此，综合考虑我国房地产市场开展状况和已有的税收根底，可以建立起以房地产税为核心的财产税体系，作为地方税收入的重要来源费茂清、石坚，2021。4房地产税研究从增加地方财政收入的角度出发，应当构建地方主体税种，增加地方财源。而房地产税的永续性、受益性以及宽税基使其成为地方税主体税种的重要选择。刘明慧、赵敏捷2021认为现在提到的房地产税，不是简单的将房产税与土地使用税进行合并征

10、收，房地产税的立法也不是针对某一个税种，而是对整个房地产领域的税制改革，并且从整体上服从当前财税体制改革和税制结构优化的需要。董姝宏2021认为房产税改革是将现行的土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税以及土地出让金纳入到新房地产税的框架中，取消房产使用环节的税费，把复杂的多项税费转化为房产保有阶段征收的房地产税。而契税因为其弊端不太明显暂时没有合入房地产税。从分析来看，目前地产税的改革重点及矛盾主要集中在两点，一是房地产税政策的选取。二是处理房地产税与土地出让金的关系。具体分析如下。4.1房地产税政策的选择对于房地产税政策的选取主要有两种做法。第一种是采取人均免税额的方法。苏明和施文

11、泼2021表示为了表达量能课税原那么，满足居民的根本居住需求，可以对所有的个人住房给予每个家庭成员一个固定金额的评估价值减免额，然后对扣除了免征总额后的个人住房评估价值进行征税。靳东升2021认为为了表达税收的公平性，许多国家会按一定标准为居民的普通住宅提供一定的减免优惠。他在与多国税收政策比较后提出，新的房地产税可以在普遍征收的根底上，根据房地产的使用性质和家庭人口状况，对居民进行居住房产的税收扣除或者定额减免税款的优惠。第二种是采用差异的房地产税政策。李波和张诚彬2021提出的整合现有房地产税种，征收范围由现在的经营性房产扩展到居民个人拥有的住宅，同时构建房屋市场价值评估体系，征收税率应由

12、中央政府统一立法、规定幅度税率。在房产税征收上又分为第一套住房免费，二套优惠三套及以上没有任何优惠的调节高端的方法，以及采用全部住房采用人均免税面积的普遍征收方法。安体富2021的观点那么是按照住宅拥有数量和房产性质两种方法进行征收房地产税。按住宅拥有量进行征收的话，可以对第一套房屋免税，对第二套房屋减税，对第三套及以上的房屋没有任何优惠的征税；如果按房产性质征税的话，对普通住宅房产实行1%以下的税率，对于别墅、高档公寓以及多套房产那么按3%的稅率征收。4.2房地产税与土地出让金的关系在房地产交易流转环节中不可无视的一点就是土地出让金问题，土地出让金在地方财政收入中占有相当大的比例，也是导致房

13、价居高不下的根源，土地出让金的不可持续性和周期性会给地方财政带来压力，因此应该妥善处理房地产税与土地出让金的关系。对此，当今理论界的观点根本可以分为以下四种：第一种观点是将“土地出让金等税费并入物业税征收，以降低房价，增加房屋持有环节的本钱胡洪曙、杨君茹，2021。傅光明2021认为房地产税可以取代土地出让金，逐步将土地出让金纳入房地产税是房地产税改革的方向和目标，这个过程可以分两步完成：第一步是将土地出让金改为土地补偿金，由税务机关征收，将其纳入财政管理中；第二步是将土地出让金全部纳入房地产税管理。第二种观点是土地出让金并不应该并入房产税刘尚希，2021，因为房地产税是公共分配范畴，地价是市

14、场范畴，两者性质不同。贾康和梁季2021认为，政府在征收房产税和土地出让金时所代表的身份并不是一致的，房产税是政府以管理者身份征收的，是为了给公民提供公共效劳；土地出让金那么是政府以土地所有者身份征收的，是收取土地使用权转让的合理租金。两者之间不存在相互替代的关系。第三种观点是开征房地产税并不是要取消土地出让金，而是将土地出让金改为在今后假设干年连续收取的年租制郭云钊等，2021。何文杰2021认为短期内应建立批租制与房地产税并存，年租制与房地产税并存，新型批租制、年租制及房地产税并存的三轨运行机制；中期内应建立年租制与房地产税并存，新型批租制、年租制及房地产税并存的双轨运行机制；从长远看应主

15、要形成年租制与房地产税并存的格局。第四种观点就是在保持现有土地出让金的根底上将由于土地增值所形成的那局部级差地租并入房产税。白彦锋2021认为我国不应实行年租制、也不应该简单地将土地出让金并入房地产税，而是应该赋予房地产税一定土地出让金的功能，通过市场手段和税收政策之间的结合实现对土地市场的有效调控。5文献述评综上，自1994年分税制至今，地方本级收入一直无法满足地方公共产品和效劳的支出，财政收支的缺口大多是依赖于补贴和转移支付。但补贴和转移支付限制了本级政府对于款项利用的范围，使得上级政府对地方政府的干预增加了，这显然是地方政府不愿意看到的。同时作为地方财政重要收入的土地出让金也因为其不可再

16、生性以及制度本身存在的弊端到了不得不改革的时候。因此地方政府需要推动建立地方主体税种，完善地方税体系，在最大限度不引起居民的反对的情况下，增加地方收入。而房地产税因其税基广、税源稳定以及本身具有的而受益性特点被纳入地方主体税种的考虑范围。在构建房地产税改革与征收时不可忽略两点，一是房地产税具体采取何种方式征收，另一个就是如何处理其与土地出让金的关系。文中阐述了各种解决方法，每种方法的优劣许多专家都有进行阐述比照，本文未就此进行深入说明。但是从已有文献看，对于影响地方财政收入的土地出让金和房地产税政策的改革已经具备了充足的现实根底和一定的理论经验。土地出让金和现有房地产税在地方财政有着相当重要的

17、地位，同时这两者也是完善地方税体系的重要一环，因此对于两者的改革就应该更加的慎重。但因政策的不明确，对于房地产税的征收只能从根据沪、渝改革以及现有数据进行测算，具体应当采取哪种方案还未可知，我们也只能从理论上进行分析。房地产税因其受益性等特点被视为完善地方税体系的着力点，具体影响和实施方案需要我们不断地研究和测算，以便为房地产税政策的出台提供更多得理论和现实依据。参考文献【1】陈硕，高琳.央地关系：财政分权度量及作用机制再评估J.管理世界，2021，06：43-59.【2】董再平，凌荣安.我国财政转移支付制度均等化效应及其完善J.当代经济研究，2021，05：49-53.【3】曹燕萍，罗娟.地

18、方政府“土地财政与财税体制成因的实证分析与对策研究J.湖南财政经济学院学报，2021，2805：95-100.【4】欧阳天健.论房产税改革的价值取向与障碍破解J.税务与经济，2021，05：74-81.【5】胡斯，崔志坤.我国房产税功能的两面性和扩围阻力分析J.税收经济研究，2021，06：46-50.【6】李晖，荣耀康.以资源税和房地产税为地方税主体税种的可行性探析J.中央财经大学学报，2021，10：21-24.【7】郭月梅.“营改增背景下完善地方税体系的探讨J.财政研究，2021，06：35-37.8崔志坤，王振宇，常彬斌.“营改增背景下完善地方税体系的思考J.经济纵横，2021，01：87-91.9张德勇.进一步完善房产税的几个问题J.税务研究，2021，04：10-15.10侯一麟，马海涛.中国房地产税设计原理和实施策略分析J.财政研究，2021，02：65-78.11古建芹.完善地方税体系：深化分税制改革的关键J.税务研究，2021，09：82-84.12李升.地方税体系：理论依据、现状分析、完善思路J.财贸经济，2021，06：36-42.13郭庆旺，吕冰洋.地方税系建设论纲：兼论零售税的开征J.税务研究，2021，11：9-14.14朱青.完善我国地方税体系的设想J.财贸经济，2021，05：5-13.15费茂清，石坚.论我国地方税体系重构的目标与途径J.税务研究