商业街的发展与规划

1、商业街的开展与规划I、商业街的开展研究一、建设现代商业街,增强城市综合竞争力1、住宅开发的相对饱和,促使房地产开发商寻求新的商机近几年,住宅的开发与建设开展较快,整体市场趋于饱和,房地产商 如何寻找新商机,追求更大的开展空间,一一商业用房的开发正当时.商业用房的开发经历了四个阶段：(1) 96年以前,以大百货的开发为中央,进行旧城改造；(2) 96年以后,5000m2以上大型超市逐渐出现；(3) 20世纪末,21世纪初,商业街的建设开始起步,旧城的改造、 新城的建设正兴起；(4)目前的SHOPPING MALL建设热.目前,全国已经建成及将要完成的购物中央有54个,约680万m2,平均每个约1

2、2.6万m2.新增工程约120个,1500万m2,支撑这样的大项 目,每m2的保本销售额为60008000元/ m2,需要完成销售额10001200 亿元、占全国社会零售总额的3%5%.这样惊人的数据、这样快速的开展 速度,将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击.事实上,美国SHOPPING MALL平均约为1万m2,日本缺乏2万m2,英国均为1.48万m2,我国目 前SHOPPING MALL的规模及开展速度,远超过西方兴旺国家,有过快的 趋势.2、商业街的建设,要把握好新的概念1现代商业街不同于传统商业街商业街,是以商业中央为主导,以社区商业为根底,以各种商业街为 特色,形成的多层次、多结构

3、的城市商业结构.现代商业街,是多功能的整合,既有购物中央的功能,也有商业街的 特点,是多业态、多功能的整合.商业业态,即商业企业经营形式,国家规定有 8种形式：包括百货、 超市5000m2以下、大型超市 5000m2以上、仓储商场、产销店、专门 店即销售著名品牌、专业店如国美、便利店.商业形态,是商业企业为了产生群体的利益, 而产生的一种积聚模式, 有三种形态,一种是原始状态如集市贸易,二是开展形态含现代商业 街、购物广场、商品一条街等,三是最高形态,包括国际购物中央、厂家 直销中央,它是商业用房开发的主要形态.2现代商业街是城市的辐射、内聚的所在,是吸引客流的重要所在.3现代商业街不是商品经

4、营概念,而是商品和效劳的综合营销,这 里的效劳有两层含义,一是商品本身的效劳,二是效劳领域、效劳工程、 效劳内容.4现代商业街不是业态的概念,而是反映城市特色的商业形态,它 更强调的是整合的概念.5现代商业街不是商业企业的概念,而是城市的缩影,是城市的精 华,是城市的标志,城市的窗口,集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度.3、在商业街的建设上存在的误区及倾向(1)现代商业街不是产业化,越大越好,而是与社会经济开展和消费 者需要相适应,要因城、因市、因地开发,不能盲目扩大规模.据研究, 一条商业街最为适宜的规模为1520万m2,长度800m左右.(2)商业街不是形象工程,应以需求为导向,以企

5、业行为为主体.政 府有时为了追求政绩,而盲目上马商业工程,导致商业面积过剩,空置量 增大.(3)商业街不应该是政府行为,而是商业行为,要考虑投入、经济效 益、可持续开展,建市容易,兴市难.(4)商业街的开发不是单纯的商业用房的开发, 而是塑造一个商业环 境和生活方式,以地气提商气,以商气聚人气,以人气促地气.(5)商业街的建设不是单一的房地产行为,而是将开发与经营有机结 合.4、要开发建设好现代商业街,要处理好新的关系(1)处理好城与市的关系,城市的综合竞争力 =生产力+流通力+文化 力,城市的开展要与经济开展、提升人民生活以及与城市的整体开展相适 应,市与城在,城因市兴,以城建市,以市兴城.

6、(2)处理好商与业的关系,有商才有业,有业才能聚商,商以业为目 的和根底.(3)处理好规模与功能集成、业态集成、经营要素的关系,要对居住区商业设置实施定量限制,根据不同居住规模,确定商业的配套标准.35万人的居住区商业面积不低于 2.5万m2 (上海标准).业态设置分为必备性 业态和指导性业态两种,必备性业态主要有超市、便利店、餐馆、理发、 洗染等效劳设施,指导性业态有专卖店、休闲娱乐等.(4)处理好开发与经营的关系,商业街在前期建设时应考虑好经营的 业态及分布,并按其不同要求进行规划设计.(5)处理好规划与环境的关系.整体规划,局部设计,商业街的建设要以商业与艺术的完美结合为宗旨,力求打造业

7、态丰富、环境优美的现代商业街.(6)处理好选址与环境的关系.传统商圈是以步行距离为半径,但随 着交通的开展,商圈概念正悄悄发生变化,现在的商圈可能是条形的、扇 形的,要根据商圈的辐射半径,适度限制商业街规模.(7)处理好商品与效劳的关系,硬件与软件设施的统一,商品和提供 效劳相统一,物质效劳与精神效劳相统一.(8)处理好点与面的关系,即商业街与城市的网点布局关系.(9)处理好主体与配套的关系.(10)处理好主题店与专业店的关系.二、商业街的标准性与科学性1、商业街的形成(1)商业街的形成与开展阶段自发而成的集市,由各个点组成；商铺林立的街坊； 繁荣热闹的区域商业中央； 大型商业街的形成,标志着

8、商业街进入新时期； 大型商场及超市的出现； 城市的改造带来局部商业的没落, 城市空洞化开始出现,商业衰败 也开始出现； 市场变革,老商业街回潮(98年开始),最为典型的是芝加哥,人 们在住宅郊区化、轿车家庭化进程中,仍然思念城市的繁荣.(2)商业诞生的2条件 市场条件,市场的需要造就了商业的出现； 市政条件,是商业存在的硬件设施.(3)商业街开发的4大原因 政绩,政府为追求政绩,而大量兴建商业街； 消费者,消费者的需求是商业街产生的根底； 商家,商业街为商家带来假设干好处,例如王府井商业街在改造前共47家,仅其中5家盈利,改造后,增至63家,且全部盈利； 开发商,开发商从商业街的开发建设中获利

9、.(4) 21世纪商业街的开展方向 原有老商业街的改造； 开展城市边缘地带的商业街. 、商业街的功能(1)商业街的功能 交易功能：商业街是商品交易的场所. 环境功能：两层含义,一是商业内部的环境,二是商业街作为城市 环境的组成局部. 享受功能：商业街已不仅仅是购物的场所,也是休闲、娱乐的场所. 展示功能：商业街是城市的窗口,同时也是展示各类商品的理想场 所.(2)商业街的主体购成 商家,包括国际知名企业集团、国内文化品牌、厂家直销企业、作 坊、生产中央展示区(如义乌小商品市场)、销售中央的经销商等 等. 顾客,包括主流顾客、支流顾客、辅助客流(旅行者、观光者)、随机客流等等.行业的构成：即各业

10、态的比例.3、商业街的特色(1)区域性,例如北京王府井大街,为国际精品一条街；西单商业街, 那么为平民商业街,前门商业街,那么为民族商业街；(2)历时性,商业街往往是文化的积淀,是民俗的延续,是生活方式的反映.(3)品质性,商业街内在所蕴含的丰富的历史文化,以及其外在的表 现形式,都表达其优质性.(主要表达在、商业街的结构与布局上,强调其严谨性,尤其要注意商业街首要的功能应表达其商业性,文化广场应放在商业街最不影响交易的一角.、商业街的风格与特征上,在商业街的 建设上应重视整体风格的把握,景观与建筑的相与融合.)(4)价值性：以人为本,以情为根,是表达商业街价值之根本所在.4、商业街的产品(1

11、)打破传统模式,创造抽象产品目前商业街出现了 3种创新形态：城中街(如天津南市食品街)、店中 街(如东安市场“老北京一条街)、广场街(如福州台江路商业街、新加 坡乌节路商业街等)(2)保存旧地风貌,改善内部以适应环境适应现代营销,做到零库存. 硬件为软件效劳(3)取消社区符号,创造公众体验心理上突出共识理念 形式上描述象征生活事务,景观、雕塑的生活场景化.(4)幻化室内场景,营造特色风格：主要是在室内装饰装修上做到色彩夸张,形态抽象.(5)组织视觉走廊,珍惜自然景观：注意城市景观与自然的结合,并可人工再造自然景观.(6)提供“第三空间软化城市界面：缓和建筑与城市的界面,提供一个情绪转化的场所.

12、(7)诗化高新技术,改善购物环境：要利用高新技改善购物环境.(8)塑造商业街的形象：以表达地方风貌为主.n、商业街功能定位的理念选择一i、市场导向理念1、商业街规划与建设中的操作误区(1)引资为上：一个或几个大的投资商的抉择决定了一条商业街的功 能；(2)租售为先：开发商将便于租售、尽快收回投资列为首要任务,重形式上的包装与炒作,轻经营上的谋划与设计；(3)转租获利：首批购租物业者投资行为比例过大,在其转租获利后, 实际经营者规模小且功能多元分散,商业街的功能特色无法得以确立.2、市场导向首先是消费导向(1)商业效劳业的功能定位首先取决于消费力的支撑；(2)商业效劳业的功能定位同时取决于其辐射

13、水平.3、市场导向其次是经营导向(1)商业效劳业经营者居于市场中央,最了解市场情况；(2)只有商业效劳业经营者获得经营利润,商业街才可能可持续开展.4、市场导向的实现需要规划者和开发建设者进行功能限制,必须树立 “经营商业街的意识.二、错位经营理念正如人们都十分清楚的一条商业开展规律：一家商业企业,为防止与 其强劲的竞争对手两败俱伤,在经营过程中时常采取错位经营之术.一条 商业街与其它商业街的错位,主要表现为以下几个方面：1、整体经营理念的区别.经营理念是CIS系统的核心,在同一条街上, 不同的企业,可以有不同的经营理念,但为了构造统一的街区形象识别, 那么需要在整体上有一个统一的与其它商业街

14、不同的理念.这一经营理念城 逐步融入到每个企业、每个经营治理人员的日常业务活动和行为中,需表 现在商业街的视觉载体上.2、目标市场的定位不同.企业选取不同的目标市场定位,会使企业采 有不同的产品策略、价格策略和营销策略,并采取不同的经营方式和效劳 方式为自己特定的目标顾客效劳.商业街同样有总体的目标市场定位,不 同的目标市场定位会决定其商圈范围的大小、客流量及客流构成、功能构 成与结构、业种业态的选择、投资和经营主体确实定等等.3、功能构成不同.以功能构成划分,商业街可分为主题型、综合型和 混合型等不同类型.主题型商业街功能相对单一,主题突出,功能特色鲜 明,易于与其它商业街形成错位例如重庆八

15、一路好吃街；综合型商业街 强调“复合配套,要求购物、餐饮、休闲、娱乐等功能齐全,难以从功能 与其它同类型商业街形成错位；混合型商业街强调突出其“有限主题,并建设完善为之效劳的配套设施,局部的强势既是其市场形象形成的前提, 又是其核心竞争力的根底.4、商业建筑及装修的形式与风格不同.例如位于北京世纪金源大酒店负一层的商业街,以其地道的欧式建筑而独树一帜,风格鲜明.5、交通组织的不同.科学合理的交通组织不但使商家的经营因此获益, 直接影响顾客在实现消费时的切身感受,同时又是商业街空间结构的功能 分区的标识.例如,苏州周庄镇商业街利用其水乡的特点,通过游船实现 人流交通.6、商业环境与商业气氛不同.

16、商业街商业环境的营造,由多种因素构 成：建筑物、卫生、街景、夜景、绿化、灯光照明、广告及悬挂物、雕塑、 城市小品等,均是商业街环境的组成局部,这些构成要素形成商业街的环 境特色；同时,商业街的环境必须表达其整体统一性,这样才能从总体上 有别于其它商业街.三、生态平衡理念任何一条商业街,在规划及建设开展中,将“生态商业的理念植入 其中,均可对其特色的形成产生重要影响.生态商业有三层根本含义：1、环境保护及商业街的绿化美化.从总体上看,商业街的建设不但要 到达有关环保法规规定的根本要求,而且要采取特殊举措,通过独特的绿 化美化手段和对光、气、水、声音等的特殊处理,形成商业街的环境特色.2、绿色经营

17、与绿色消费.从经营的产品上看,绿色经营要求其产品应 当低污染、无公害；从经营过程看,绿色经营要求在不对公共环境造成破 坏的前提下,重视再生资源的回收与利用.而绿色消费不单指消费者尽量 购置绿色产品,不应包括商业街应引导顾客在消费过程中应有较强的环保意识.3、商业街内部要保持其 生态平衡.商业街内部也存在相生相克、配 套协调、自然平衡的规律性,这表现在商业效劳业的总体量是否与整体的 市场容量相适应、商业街的整体规划是否适应商业经营开展的规律性等方 面,同时,不同行业间、不同业种业态间、不同顾客群体间、不同的商业 效劳业经营企业间都存在着相互支持、依托和配套的规律性,在进行商业 规划时,假设将众多

18、相克的商家聚在一起,或将一种非主力业态或商业能量 较低的企业置于商业街的“黄金漩涡点上,其后果可想而知,例如将书店 与迪吧放在一起,将电影院放在商业街入口处等.因此,进行商业街的整体规划,研究商业开展之规律,形成平衡的局 域市场的“生态环境,并将本商业街置于更大范围的市场去考量,看其 与其它商业街是否能够形成相生相辅的格局,将成为商业街长期开展的重 要影响因素.田、商业工程设计一、SHOPPING MALL 的开发设计1、SHOPPING MALL不同于住宅设计(1)传销而非直销,SHOPPING MALL设计类似于传销,更多地是靠 设计师的口碑,而住宅设计那么直接针对消费者,满足消费者的需要

19、,类似 于直销.(2)业态定位,业态定位应先行于商业设计,这与住宅开发有些类似：筹划先行(3)应有专业参谋机构,目前大多商业地产开发商走入误区, 将开发、 建设、招商、销售全部纳入自己的业务范围；但是,在商业地产运营过程 中,涉及到多专业、多行业,每一个环节都需要专业能手,所有,专业顾 问机构也就应运而生.(4)招商须有特殊的渠道和适宜的方式,例如大连万达与沃尔玛等大 商家结成战略联盟,为SHOPPING MALL的成功打下了坚实的根底.(5)招商未定,设计不宜先行.2、大型商业设计应按主力店要求设计.3、重视大型中庭的设计,中庭不能有进迷宫的感觉,应给人以平安感, 良好的中庭设计可以表达空间舒适感,增强消费者逛街的乐趣.4、SHOPPING MALL是多种业态的大融合.5、交通组织最复杂(1)员工、货物、顾客的交通应予以区别；(2)应考虑如何让人向上走,例如通过扶梯、室外电梯的运用；(3)怎么将人流向深处引,可能通过巧妙的入口设计、特色景观、主 力店等方式.6、光效、广告媒体、特效工程的综合运用.二、商业街的规划设计1、商业