房地产估价师(A)房地产价格影响因素(二)

1、（A）房地产价格影响因素（二）（总分：100.00，做题时间：90分钟）一、B单项选择题/B（总题数：23,分数：23.00）1. 下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是 。 A.商业用房« B.住宅« C.写字楼* D.工业用房（分数：1.00）A. VB.C.D.解析：解析对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。2. 下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是 。* A.居民收入增加B.房产税征收* C.人民币升值* D.居民消费价格指数上升（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：解析房产税征收属于制度政策因素。3. 下列房地产价格影响因素中，不

2、属于区位因素中的位置因素的是 。* A.朝向* B.楼层* C.方位* D.交通条件（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：解析位置包括房地产所处的方位、 与相关场所的距离、临街状况、朝向，当为某幢房屋中的某层、 某套时，所处的楼层也是位置因素。4. 下列房地产市场调控政策措施中，会导致房地产市场价格上升的是«A.降低房地产开发贷款利率«B.增加土地有效供给C.降低契税* D.提高购房贷款利率（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：解析严格控制房地产开发货款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨，对 现阶段房地产价格影响不大。增加土地供应可以增加

3、房地产供给，在需求不变时会导致房地产市场价格下 降。降低契税会刺激需求，在供给一定时会导致房地产市场价格上升。提高购房贷款利率会抑制需求，在 供给一定时会导致房地产市场价格下降。5. 下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是 。A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨«B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨* C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降«D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：解析在卖方市场下，增加卖方的税收会通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨

4、;在买方市场下，增加卖方的税收会使房地产开发商通过降低利润等措施内部消化，难以使房地产价格上涨;增加持有环节的税收，会减少需求，在供给一定情况下，会导致房地产价格下降；严格控制房地产开发贷 款，会减少未来房地产供给量，从而会使房地产价格上涨。6. 住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的。* A.区位因素* B.社会因素* C.实物因素* D.权益因素（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：解析尤其是住宅，平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之7. 般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是« A.上升B.下降&

5、#171;C.保持相对稳定«D.先上升后下降（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：解析随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需的住宅总量 将增加，住宅价格有上涨的趋势。8. 下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的有 。« A.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的« B.影响因素对房地产价格的影响均与时间无关* C.提高或降低房地产交易税费等房地产市场调控的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个 过程« D.某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或数学模型来量化（分数：1.

6、00 ）A.B. VC.D.解析：解析有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关。9. 用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是 。* A.空间直线距离* B.交通路线距离* C.交通时间距离* D.经济距离（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：解析对于空间直线距离，在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义10. 室内净高对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的 。* A.区位因素* B.个别因素C. 实物因素D. 权益因素（分数:1.00 ）A.B.C. VD.解析：解析建筑物实物因素包括建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层

7、高和室内净高、 空间布局；楼层属于属于房地产价格影响因素的区位因素。11. 下列情况中会导致房地产价格上升的是 。« A.上调贷款利率* B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收* D.增加土地供应（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：解析严格控制房地产开发贷款，会减少未来的房地产供应量，从而会使房地产价格上升；采取诸 如上调贷款利率、提高最低购房首付款比例等抑制房地产需求的措施，会减少房地产需求，从而会使房地 产价格降低。12. 下列情况中会导致房地产价格下降的是 。* A.上调贷款利率* B.收紧房地产开发贷款* C.减免房地产持有环节的税收* D.减少土地供应

8、（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：13. 影响房地产价格的环境因素不包括 * A.大气环境* B.声觉环境* C.卫生环境* D.治安环境（分数:1.00）A.B.C.D. V解析：解析影响房地产价格的环境因素包括大气环境、声觉环境、卫生环境、视觉环境、水文环境。14. 在现实生活中，房地产价格的高低是由 的结果。A.经济因素和社会因素共同作用« B.房地产估价师评估C.房地产权益因素与经济因素共同作用« D.众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用（分数：1.00）A.B.C.D. V解析：解析房地产价格的高低不是一种因素所能决定的，取决于许多复杂的因素，

9、分为下列9类：自身因素；环境因素；人口因素；经济因素；社会因素；行政因素；国际因素；心理因素；其他因素。现实生活中，房地产价格的高低就是由这些因素共同作用的结果。15. 下列关于房地产价格高低说法正确的是 。* A. 般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，弓I起房地产价格下降B. 一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格 下降« C.房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率* D.居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动直接反映房地产价格的变动（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：解析一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，会

10、引起房地产价格上涨，尤其会引起地价上涨；房地产价格与利率负相关（利率上升，会引起房地产价格下降； 利率下降，会引起房地产价格上升）； 居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动并不反映房地产价格的变动，只是间接影响。16. 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是 。* A.金融制度政策* B.利率* C.经济发展* D.汇率（分数：1.00 ）B.C.D.解析：解析影响房地产价格的因素有：经济发展状况、居民收入水平、物价、利率、汇率17. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于 。« A.社会因素« B.环境因素* C.人口因素« D.行政因素（分数：

11、1.00 ）A. VB.C.D.解析：解析影响房地产价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等。18. 在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于 。« A.社会因素B.环境因素«C.人口因素D.行政因素（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：19. 商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和 * A.周围环境状况* B.安宁程度* C.临街状况* D.交通便捷程度（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：解析商业用途的房地产是靠聚拢人气赚钱，人越多的地方越有利，所以距离街道越近，越容易吸引顾客。20. 房地产估价的主要难点是 。&#

12、171;A.市场行情变化不定«B.供需变化引起价格变化C.房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握D.房地产价格的影响因素影响程度不同（分数：1.00）A.B.C. VD.解析：解析房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握，是房地产估价的主要难点。市场行情变化不定、供需变化引起价格变化、房地产价格的影响因素影响程度不同只是各种影响房地产价格因素的一个方面， 所以正确说法应当是 C选项。21. 居住用途房地产的位置优劣，主要是看 和安宁程度。« A.周围环境状况B.繁华程度« C.临街状况« D.附近是否有矿产资源（分数：1.00）A. VB.C.D.解析：解

13、析居住房地产与商业、工业等房地产不同，岀于功能的需要，人们希望居住房地产有一个舒适 的环境，而不同于商业是为了在临街、繁华的地方吸引顾客。22. 使住宅房地产价格明显上升的是 。* A.中等收入者收入提高* B.高收入者收入增加* C.低收入者收入增加* D.居民收入提高（分数：1.00）A. VB.C.D.解析：解析如果居民收入的增加，是中等收入者的收入增加，因其边际消费倾向较大，且衣食等基本生 活已有了较好的基础，其所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增 加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。23. 人们为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的

14、情况是 。* A.使房地产价格下降 B.使房地产价格上升C. 稳定房地产价格D. 没有影响（分数:1.00 ）A.B. VC.D.解析：解析关于房地产投机对房地产价格的影响，普遍认为它会引起房地产价格上涨。二、B多项选择题/B（总题数：18,分数：36.00）24. 下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有 。« A.税收政策« B.城市规划调整4 C.环境状况« D.城市基础设施状况« E.汇率（分数：2.00 ）A.B.C. VD. VE.解析：解析房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套 设施、周围环

15、境和景观等方面。25. 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有 。* A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升* B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大* C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升* D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格 影响不大* E.居民收入水平的变化对房地产价格影响不大（分数：2.00 ）A.B.C.D.E.解析：VVVV解析居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。26. 下列房地产

16、价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有«A.建筑平面布置«B.朝向、楼层* C.环境景观«D. 土地开发程度«E.房屋完损等级（分数：2.00 ）A. VB.C.B. VC. V解析：解析房地产区位因素包括位置（方位、距离、朝向和楼层）、交通、周围环境和景观、外部配套设 施等方面。此题不够严谨，对于范围不同的房地产来说，朝向和楼层不一定是其区位因素。比如某住宅小 区的区位因素就不包括朝向和楼层，小区中某栋楼的区位因素就不包括楼层，某栋楼的某套单元的区位因 素中包含楼层和朝向。27. 影响房地产价值的权益因素包括 。 A.房地产权利设立和行使的限制

17、71;B.房地产区位的限制C.房地产使用管制«D.房地产通风采光的限制«E.房地产相邻关系的限制（分数：2.00 ）A.VB.C.VD.VE.V解析：解析房地产权利定要受到一定限制。包括：权利状况的设立和行使的限制，使用管制，和相邻关 系的限制。D选项属于房地产相邻关系的限制中的内容。28. 房地产价格影响因素的一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，另一种分类，分为三个层次。* A. 般因素* B.国际因素* C.经济因素* D.区域因素E.个别因素（分数：2.00 ）A. VB.C.B. VC. V解析：解析对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素

18、、区域因素和个别因素三个层次。29. 下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有 。A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的« B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关 C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致 房地产价格下降（分数:2.00 )A.VB.C.VD.E.V解析：解析B选项的正确说法是“有的房地产影响因素与时间有关，有的与时间无关”。D项的正确说法是“部分房地产价格影响因素

19、对房地产价格的影响可用数学公式或数学模型来量化”30. 影响房地产价格中的人文环境的内容主要有 等。* A.建筑物之间是否协调* B.居民特征* C.治安状况* D.相邻房地产的利用状况* E.公园、绿化形成的景观（分数：2.00 ）A.B. VC. VD. VE.解析：解析影响房地产价格中的人文状况内容主要有声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产的利用状况等。31. 下列房地产价格影响因素中，既有房地产实物因素性质，又有区位因素性质的有。* A.防水* B.通风* C.采光* D.日照* E.保温（分数：2.00 ）A.B. VC.C. V（对应于朝向、楼层），将它们与保D. V解析：解析日照

20、、采光、通风既有实物因素性质，又有区位因素性质温、隔热、隔声、防水放在一起，是为便于叙述和理解。32. 下列关于房地产制度政策中，错误的说法是 。A.低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下«B.高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高« C.高价格政策意味着造成房地产价格的绝对水平很高« D.低价格政策意味着造成房地产价格的绝对水平低下E.所谓高价格政策，一般是政府对房地产放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格（分数：2.00 ）A.B.C. VD. VE.解析：解析高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下降。但值得注意的

21、是，低价 格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低；同理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水 平高。33. 影响房地产价格的金融政策中的房地产信贷政策，其内容包括 等。* A.放松或收紧房地产贷款* B. 上调或下调金融机构同业拆借利率C.提高或降低最低购房最低首付款比例* D.提高或降低房地产抵押贷款成数上限* E.延长或缩短购房最长贷款期限（分数：2.00 ）A.VB.C.VD.VE.V解析：解析房地产信贷政策包括增加或缩小房地产信贷规模，放松或收紧房地产贷款，调整房地产信贷 投向（例如是投向土地储备贷款、房地产开发贷款，还是投向购房贷款），提高或降低购房最低首付款比例,上调或下

22、调贷款利率，提高或降低房地产抵押贷款成数上限，延长或缩短购房最长贷款期限等。34. 下列关于房地产价格的说法正确有 。* A.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大* B.限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商 品住房的价格一般会下降，反之会上涨C.上调贷款利率会导致房地产价格下降D. 在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格上涨E. 开征物业税，会导致房地产价格下降（分数：2.00 ）A. VB. VC. VD.D. V解析：解析D选项的正确说法是“在买方市场下，增加卖方的税收会使房地产开发商通过降低利润等

23、措施内部消化，难以使房地产价格上涨”。35. 政府可以通过等措施来抑制房地产价格上升。« A.加大、加快房屋建设，以增加房地产供给«B.规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价«C.制定最高限价，规定岀售房地产的价格不得突破此价格«D.建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作«E.减少开发用地的供给（分数:2.00 )A.VB.VC.VD.VE.解析：解析减少开发用地的供给会导致房地产价格的上升。36. 住宅用途房地产的位置优劣，主要看 * A.安宁程度« B.周围环境状况* C.交通便捷度* D.临街状况* E.繁华程度

24、（分数：2.00 ）A.B.C.D.E.解析：VVV解析居住用途房地产的位置优劣，主要是看其周围环境状况、安宁程度、交通是否便捷，以及离市中心的远近。37. 从长期看，房地产价格上涨率要高于* A. 般物价上涨 B.中房指数上涨率C. 国民收入增长率D. 土地价格指数上涨率E. 住房价格支付性指数（分数:2.00 ）A. VB.B. VD.E.解析：解析从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。38. 人口因素包括。* A.人口数量«B.人口素质* C.家庭人口规模«D.人口结构« E.区域人口规模（分数：2.00 ）A. VB.

25、 VC. VD.E.解析：解析房地产（特别是居住房地产）的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大影响。人口因素主要包括人口数量、人口素质和家庭人口中规模3个方面。39. 房地产投机可能使房地产价格 。* A.上升* B.下降* C.稳定* D.无影响* E.区域（分数：2.00 ）A.VB.VC.VD.E.解析：解析一般来说，房地产投机对房地产的影响可能出现3种情况：引起房地产价格上涨；引起房地产价格下跌；起到稳定房地产价格的作用。40. 居民收入对房地产价格的影响程度，要看 。A.现有收入水平 B.预期收入水平C.边际消费倾向« D.边际收入« E.

26、过去收入水平（分数:2.00 ）A. VB.B. VD.E.解析：解析通常，居民收入的真正增加（非名义增加，名义增加是指在通货膨胀的情况下增加），意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产 价格上涨。至于对房地产价格的影响程度，要看现在的收入水平及边际消费倾向的大小而定。41. 下列关于经济因素的说法正确的是 。A.从较长时期来看，房地产价格上涨率要高于一般物价的上涨率B.中等收入的家庭收入增加，不会促使房地产价格上涨« C.低收入家庭收入增加，对房地产价格的影响估计不大« D.经济持续高速增长，房地产价格也会相应大幅

27、度上涨* E.GDP增长，说明社会总需求也在增加（分数：2.00）A.VB.C.VD.VE.V解析：解析如果居民收入的增加，是中等收入者的收入增加，因春边际消费倾向较大，且衣食等基本生 活已有了较好的基础，其所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增 加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。三、B判断题/B（总题数：32,分数：41.00）42. 把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。（分数：1.00）A. 正确B. 错误 V解析：解析把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为经济距离。43. 低价格房地产政策，并不意味着造

28、成房地产价格的绝对水平降低。（分数：1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：解析低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低；同理，高价格政策也不意味着造成房 地产价格的绝对水平高。44. 一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，弓I起房地产价格下降。（分数：1.00 ）A.正确B.错误 V解析： 解析 国内生产总值的增长说明社会总需求也在增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地 价上涨。45. 一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响要大。 （分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：46. 一般因素、 区域因素和个别因素的界限是固定的， 随着估价对

29、象范围的扩大， 区域因素不会变为个别因 素。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 一般因素、区域因素和个别因素的界限并不是固定的，随着估价对象范围的扩大，某些区域 因素也许会变为个别因素。47. 工业房地产的区位影响因素主要有繁华程度和临街状况。 （分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的 运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。48. 通风、采光、日照等方面是否良好，对房地产价格有较大影响。 （分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析： 解析 通风、

30、采光、日照等属于建筑实物因素，对房地产价格有较大影响。49. 在城市规划中， 地下建筑面积通常不计容积率。 在实际中， 容积率分为包含地下建筑面积的和不包含地 下建筑面积的。（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：50. 在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅小。 （分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平 房住宅大。51. 从时间上看，开辟新的交通线路，对房地产价格的影响主要在立项之前，完成之后。 （分数： 1.00 ）A. 正确B.

31、错误 V解析： 解析 从时间上看，开辟新的交通线路，对房地产价格的影响主要在立项之后，完成之前。因开辟 新的交通线路有较大的不确定性，对房地产的升值作用还难以显现；在完成之后因对房地产价格的影响基 本释放出来，对房地产的升值作用一般会停止。52. 在人口总量不变的情况下，家庭人口规模发生变化，不会因为住宅需求的变化而影响住宅价格。 （分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 家庭人口规模 （每个家庭平均人口数 ）发生变化，即使人口总量不变，也将使居住单位数发生 变动，从而引起所需要的住宅数量的变动，随之导致住宅需求的变化而影响住宅价格。53. 采用由松到紧的货币政策，会导致房地

32、产价格上涨；相反，会导致房地产价格下降。 （分数： 1.00 ）A. 正确B.错误 V解析：54. 高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析： 解析 做这道题时，考生首先要理解什么是高价格政策，什么是低价格政策。所谓高价格政策，一 般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格；所谓低价格政策，一般是 指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。高价格政策和低价格都属于政府对房地产价格高低的态度以 及采取的干预方式、措施。政府对房地产价格干预的方式，可能是直接制定价格，也可能是通过其他一些 措施或手段来调节

33、价格。由此看来，高价格政策只能促使房地产价格的上涨，低价格政策则会促使房地产 价格下降。55. 在影响房地产价格的各因素中， 如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的， 但随着该影响因 素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析： 解析 影响房地产的各种因素非常复杂，变化无常，题中所讲到的只是其中变化之一。56. 人口的数量与房地产价格的关系是负相关的。 （分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析： 解析 房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房 地产价格也就会上涨；而当人口数量减

34、少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下降。57. 房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总合。 （分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析： 解析 通过杜能圈的研究分析可以看出，房地产的价值并不单纯取决于自然地理位置，还取决于它 的社会经济位置。58. 人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。 （分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析： 解析 在大量低收者涌入某一地区的情况下，生活环境得不到改善，反而会恶化，所以会出现这一 地区的房地产价格不升反降的现象。59. 某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值

35、因素。 （分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 铁路对居民区的影响只能是负面的，因为其噪声会影响人们的休息，这对居住房地产来说不 但不会成为增值因素，反会降低这里居住房地产的价格。60. 对于难以用数学模型试题的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。 （分数： 1.00 ）A. 正确B.错误 V解析：解析 某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或模型来量化，但更多的房地 产价格影响因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或模型将其表达出来。至于它们 对房地产价格空间有多大程度的影响，主要依靠估价人员长期积累的丰富经验作出量的判断。61.

36、 房地产估价的主要难点是影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握。（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析： 解析 在现实中，房地产价格的高低是由众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用的结果。 因此，为做好房地产估价，估价人员必须知晓各种房地产价格影响因素，认识它们是如何以及在何种程度 上影响房地产价格的。62. 在某一地带修建铁路，必然带来噪声污染等问题，势必降低此地带的房地产价格。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：解析 房地产位置优劣的判定标准因不同的用途而有所差异，修建铁路对居住性质的房地产来说是 减价因素，但对于工业性质房地产来说却是增值因素。63. 房

37、地产的位置是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和， 其位置有自然地理位置与人文地理 位置之别。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 房地产的位置是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。因此，房地产的位置有 自然地理位置与社会经济位置之别 （ 而非人文地理位置 ） 。64. 城市土地价格高低几乎为位置优劣所左右，肥力对地价的影响几乎为零。（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析： 解析 肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生长、繁殖所需养分的能力。肥力对于农业是极为重 要的，但对于其他产业并不重要，所以，肥力这个因素主要是与农地的价格有关。对于农地而

38、言，显而易 见，土地肥沃，地价就高；相反，土地贫瘠，地价就低。在农地价格的决定因素中，肥力甚至是最重要的 因素，而且是越偏僻的地区，肥力对地价的决定作用越大。65. 地价与地质关系的实质是地质条件的好坏决定建设费用的高低。（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析： 解析 地质条件决定着土地的承载力。对于建设用地，特别是对于城市建设用地来说，地质条件对 地价的影响较大， 尤其在现代城市建设向高层化发展的情况下更是这样。 对于建设用地来说， 一般情况下， 地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，地价就高；反之，地质条件差，地价则低。现代建筑技术进步 在一定程度上可以克服不良地质条件所造成的承载力小、地基不稳定等问题，因此，地价与地质条件关系 的实质，是地质条件的好坏决定着建设费用的高低。建设同样的建筑物，地质条件好的土地，需要的基础 建设费用低，从而地价高；相反，则需要的基础建设费用高，地价则低。66. 面积过于狭小且不利于经济使用的土地价格必然很低。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。一般来说，凡是面积过于狭 小而不利于经济使用的土地，价格较低。但在特殊情况下可能有例外