房地产估价师房地产估价案例与分析-19

1、房地产估价案例与分析 -19（ 总分： 80.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、B 问答题 /B（ 总题数： 1，分数： 10.00）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为 可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别 为 280 万元、 300 万元和 350 万元；依据最高最佳使用原则选取了 350 万元作为估价对象房地产的年净收 益。请问：（分数： 10.00 ）（1）.这样的做法有哪些错误 ?（分数： 2.50 ）正确答案： （） 解析：根据题意需评估一宗出租经营用途的商业房地产的

2、转让价格，应该是公开市场价值。 依据最高最佳 使用原则是对的， 但不一定就是三个可比实例中平均年净收益最高的那一个（即 350万元/年） 。因为题中这三个可比实例的具体资料缺乏，三个可比实例的经营规模不同，其规模与估价对象房地产哪一个比较接近 未知；商业房地产含义很广泛，经营项目是什么未知，所谓类似也显得比较模糊，不甚清晰；具体区段、 位置不太清楚，而有些商业铺位，特别是零售百货、鞋帽、服装之类，仅差一步之遥，人流量就会相差甚 远。综上所述， 所以不能简单地就将年净收益为 350万元/ 年这一个可比实例的收入选作为待估房地产的年 净收益，这样是不恰当的。（2）. 若估价对象的年净收益保持不变，

3、具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收 益?（分数： 2.50 ） 正确答案： （）解析：按照题意， 是采用市场法估价， 选取了三个比较合适的可比实例， 应根据每个可比实例的具体资料， 分别做交易情况的调整、交易日期的修正、房地产状况（包括区位、权益、实物状况 ） 调整，求取每个可比实例在估价对象房地产的交易情况、交易日期、房地产状况下的比准价格，最终求得此出租经营的商业房 地产的比准价格。解析： 解析：二、B 单项选择题 /B（ 总题数： 3，分数： 20.00）有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km,适宜进行“五通一平” 的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近

4、地区与之位置相当的“小块” “五通一平”熟地的单价为 800元/m2;开发期需要3年：将该成片 荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为 10%;投资利润率为 15%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为 转让价格的 6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的 4%。（分数： 6.00 ）(1) . 该成片荒地开发完成后的总价值为 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 5 亿元B. 8 亿元C. 9.6亿元 VD. 10.6 亿元解析：(2) . 该成片荒地的总价为 ( ) 。(分数： 2.00)A. 1.627 亿元 VB. 2.135 亿元C. 2.

5、726 亿元D. 2.938 亿元解析：(3) . 假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 测算拟开发场地的最高价格B. 测算拟开发场地的最低价格 VC. 测算开发项目的预期利润D. 测算开发中可能出现的最高费用解析：预计某宗房地产未来第一年的净收益为 25 万元，此后每年的净收益会在上一年 的基础上减少 2 万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前 后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为 6%。(分数： 8.00 )(1) . 该宗房地产的合理经营期限为 ( ) 年。(分数： 2.00 )A. 12B. 12.5C. 13D.

6、13.5 V解析：(2) . 该宗房地产第 13 年的净收益为 ( ) 万元。(分数： 2.00 )A. 1 VB. -1C. 2D. -2 解析：(3) . 该宗房地产的收益价格为 ( ) 万元。(分数： 2.00 )A. 125B. 125.98C. 129.28 VD. 150解析：(4) . 运用收益法估价一般不需求取 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 报酬率B. 可比系数 VC. 资本化率D. 收益乘数解析：某商店的土地使用年限为 40年，从 2001年 10月 1日起计。该商店共有两层， 每层可出租面积各为200吊。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年, 可出租面积的

7、月租金为180元/m2,且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场 一、二层可出租面积的正常月租金分别为 200元/m2和120元/m2，运营费用率为 25%。该类房地产的报酬率为 9%。（分数： 6.00 ）（1）. 该商场一层在租赁期内年净收益为 （ ） 万元。（分数： 2.00 ）A. 32.40 VB. 34.20C. 36.00D. 36.40解析：（2）. 该商场 2005 年 10 月 1 日带租约出售时的正常价格为 （ ） 万元。（分数： 2.00 ）A. 229.21B. 375.69C. 604.90 VD. 627.90解析：（3）. 同一宗房地产， 有租约限制下的价值、 无

8、租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为（ ）（分数： 2.00 ）A. 无租约限制下的价值 =承租人权益价值 - 有租约限制下的价值B. 承租人权益的价值 =有租约限制下的价值 - 无租约限制下的价值C. 有租约限制下的价值 =无租约限制下的价值 +承租人权益的价值D. 有租约限制下的价值 =无租约限制下的价值 - 承租人权益的价值 V 解析：三、B 指错题 /B（ 总题数： 1，分数： 40.00）1.房地产估价报告项目名称：XX市XX区XX路 66号综合楼（地下室及地上112层）房地产价值评估委托方：XX人民法院估价方：XX房地产评估有限公司估价人员：XXXXXX估价作业日期：

9、XXX估价的假设和限制条件一、估价假设条件（一）本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分（快速变现 ）等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。（ 二 ） 本次估价基于以下概念。 所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产 价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会 一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的

10、惟一目的在于最大限度地追求经济利 益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时问，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具 有排他性。同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有 所不同。本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格 可能会低于其市场价格。二、估价限制条件（一）本估价报告是为委托方拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。（二）房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。（三）本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用

11、。（四）按有关规定本估价报告自估价日期起半年内有效。随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情 况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。（五）本次估价所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积资料由委托方提供，委托方对其所提 供资料的真实性负责。由于委托方提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。（六）估价人员对估价对象进行了现场勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。 但评估人员对评估估价对象的勘察，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对 评估估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程、其他被遮盖、未

12、暴露及难于接触到的 部分进行检视的责任。此外评估人员也没有组织对电子空调或其他设备等服务性设施进行测试的责任。（七）遵循国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的提供给委托方使用。评估人员对委托方负有这样 的责任：作为一名称职的估价人员，他将熟练地运用专业技术，仔细、勤奋地编制估价报告。（八）特殊说明事项1 估价对象土地使用权类型原为划拨，根据委托方提供的XX地房证第XXX号，估价对象已办理国有土地使用设定出让手续，土地使用权设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日止，设定出让用途为工业，应缴交的岀让金为3585844.88元。本报告中有关土地岀让年限均以上述为准。另根据委托方提供

13、的XX市国土资源与房产管理局于2002年4月22日出具的协助执行书回执载明：拍卖估价对象时，应从拍卖价款所得中优先扣除应补交的土地出让金人民币3585844.88元，土地用途仍为工业。2 估价对象批准用途为工业用途，虽现用途为商业、办公、酒店，但至估价时点，委托方、产权人、承租人均未提供估价对象改变用途有关部门的批准文件。本次按批准用途一一工业用途评估，并充分考虑造价、租金等对价值的影响。3. 如本次评估对象能按现状用途商业补办变更手续，其一层价值初估预计为60006500元/m2（含应向政府补交的土地出让金按楼面价约2100元/m2），二层价值在38004000元/m2（含应向政府补交的土地

14、出让金按楼面价约1680元/m2）。该数据仅供委托方参考。4根据委托方提供的租赁合同，权属人XX厂与XX有限公司签订了20年的租赁合同，租赁期限自2001年12月1日至2021年11月30日，且XX市XX有限公司已将该大楼按酒店、办公、商业等用途进行改 造并装修。本次评估遵循合法原则，评估中未考虑租赁合同及改变用途对估价对象价格的影响。（九） 本评估报告估价结果为设定完全产权状态下的市场价值，其中包括应补交的地价款。 因此拍卖成交后， 应先按设定岀让合同规定扣除需补交的地价款。（十）本估价报告书一式五份全部交于委托方。估价结果报告一、委托方委托估价人：XX区人民法院二、估价方（略）三、估价对象

15、（一）估价对象调查情况（见下表）权属人XXXX 厂房地坐落XX区XX路66号综合楼土地使用权类型划拨房屋所有权性质国有房产产权来源1992年建造产权比例100%土地用途工业用地房屋用途工业图幅号XXX地籍号XXX土地使用设定出让期限自1998年4月5日至2048年4月4日止土地状况宗地总面积4296.32m2宗地四至东至（略）西至（略）南至（略）北至（略）房屋状况建筑结构钢混建筑面积17542.50m2:楼层/层次共12层/地下一层、第112层建成年份1992 年楼层建筑面积（m2）产权证号地下一层1542.69X地房证第XXX号第二层1353.23X地房证第XXX号第三层1295.48X地房

16、证第XXX号第四层1295.48X地房证第XXX号第五层1295.48X地房证第XXX号第六层1295.48X地房证第XXX号第七层1292.96X地房证第XXX号第八层1292.96X地房证第XXX号第九层1292.96X地房证第XXX号第十层1292.96X地房证第XXX号第十一层1292.96X地房证第XXX号第十二层（含屋顶、水箱层）1292.96X地房证第XXX号总计17542.50X地房证第XXX号（二）估价对象权利状况1 估价对象为XX厂于 1992年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，1998年办理房地产抵押登记，抵押期3年，2001年8月5日抵押合同到期后，又与抵押

17、权人续期3年，1998年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估价时点，其土地已使用4年（取整），尚剩余使用年限为 46年（取整）。2估价对象所处建筑物建成于 1992年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。3 本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。（三）估价对象状况估价对象为坐落于XX区XX路西北侧XXXX厂所属的综合楼。估价对象紧临XX路，其西南距XX祠路及XX路不足50m,估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿XX路两侧分布较多商业小

18、店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32m2，用途为工业，土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日，至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为 46年。估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m,第二至十二层层高约为 4m估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“XX酒店”使用

19、，具体使用与 装修情况如下。底层用途为酒店大堂、XX餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。二层用途为XX餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木角线。三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。四层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。五层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。六层内部无隔断，无装修。七层为XX汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内 局部为石膏板隔墙

20、隔为若干间办公室。八层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。 九至十二层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石 膏板吊顶。地下室为设备层，无装修。根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。四、估价目的 （ 略）五、估价时点 （ 略）六、价值定义 （ 略）七、估价依据（ 一 ） 本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件1中华人民共和国担保法；2中华人民共和国土地管理法； 3中华人民共和国城市房地产管理法； 4中华人民共和国拍卖法； 5中华人民共和国土地管理法实施条例； 6中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和

21、转让暂行条例；7. XX市人民政府文件X府（2000） XX综号“XX市人民政府关于调整土地综合配套费收取标准的通知”。（ 二 ） 本次估价采用的技术规程 中华人民共和国国家标准房地产估价规范。（ 三） 委托方提供的有关资料1 .XXXX区人民法院估价委托书：（2002） X执字第XX号复印件；2. XX市土地房屋权证：X地房证第XX号复印件；3. XX市土地房屋他项权证：X地房证第XX号复印件；4. 委托方提供的装修资料；5. 房屋租赁合同；6. XX市国土资源与房产管理局协助执行书回执。（ 四） 估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等八、估价原则 本评估报告在遵循公正、

22、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则。1. 合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2. 最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3. 替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4. 估价时点原则：遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。九、估价方法因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本 法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格然后综合两种方法的 评估结果来估价确

23、定其最终价格。十、估价结果估价对象在估价时点 2002年5月23日的价值为 3637.33 万元（大写人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰元整）（ 估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）估价技术报告一、个别因素分析1. 估价对象土地使用权类型原为划拨， 设定出让土地使用年限自 1998年4月 5日起至 2048年4月4日止， 至估价时点，其土地已使用 4年（取整），尚剩余 46 年（取整）使用年期。2估价对象所处建筑物建成于 1992 年，为钢混结构，经济耐用年限为 60 年，至估价时点，该建筑物已使 用 10 年（取整） 。3.估价对象坐落于XX区XX路西北侧XX厂所属综合楼，估价对象紧

24、临XX路，其西南距XX祠路及XX路不足50m,估价对象门前即为公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。4估价对象所在区域工业企业较少。沿XX路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定水平。5. 估价对象建筑物为一幢地下一层、 地上十二层钢混结构的综合楼， 东南朝向， 总建筑面积为 17542.50m2。 该建筑东南侧设有两部客用电梯、 西北侧设有两部 3t 的货用电梯， 局部楼层安装中央空调， 外墙为马赛克 贴面。该建筑地下室层高约为 3.3 m，第一层层高为5m第二至十二层层高约为 4m。估价对象房屋规划批 准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，已改作“XX酒店”

25、使用。6. 估价对象，原批准用途为工业厂房，由XX厂于1992年建造。但该建筑物现已被出租并同时改变用途。 据调查产权人改变土地及房屋用途未经政府有关部门批准，亦未补办相关手续。二、区域因素分析1 .区位条件估价对象位于XX市XX区XX路西北侧，土地级别为B-B1区，为XX市老市区，根据XX市总体规划，该区域为商住综合区，该区域特点是建筑物密度大，且人流量大，沿XX路两侧多为店面，只有少量的零 星的几栋工业厂房，计划也将逐渐迁至XX岛外。2. 交通条件估价对象所处区域道路路网密度较大，有主干道XX路，XX祠路及XX路等，有多路公交车和小巴经过，交通条件较好。3. 环境条件 区域内有中山公园、植

26、物园等景观公园，但估价对象附近私有住宅较多，且较陈旧，建筑密度大，绿化率 低，环境条件一般。4. 城市基础设施和公用设施的完备程度该区域基础设施达“五通一平” （通上水、通下水、 通电、通信、 通路及场地平整 ），银行、菜市场、 邮局、 学校等各项公共配套设施齐全，完全能够满足人们正常的生产及生活需要。三、市场背景分析根据XX市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在去年达到历史最高水平，合计为380X104m2。但厂房的交易量与去年持平，而且厂房销售均价为1097元/m2，比上年的1455元/m2下跌358元/m2，跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调

27、整，新增工业项目近年全部安排 在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是 供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市 前列，对工业厂房还存在有相当的需求。四、最高最佳使用分析 估价对象规划批准用途为工业用途，根据其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理位置、 城市建设和土地资源优化配置的长远发展来看，估价人员认为工业用途不是最佳用途。但本次评估从合法 的原则考虑，仍以原规划用途工业厂房进行评估。同时，由于估价对象处在市区，区域内工业厂房较 少，适合中小型的加工企业使用，作为工业厂房仍有

28、较好的市场条件。五、估价方法选用因估价对象规划用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评 估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评 估结果来确定其最终价格。六、估价测算过程评估思路如下。遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价 格的影响。由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本；待估综合楼底层层高较高为5m，第二至十二层层高为4m,第二至十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底 层与第二至十二层分别计算，最后加

29、总求得估价对象总价值。（一）地下室采用成本法。1 计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物 折旧2 计算过程：根据市场调查及有关规定，确定以下指标(见下表)。重置价格构成表序 号重置价格构 成单价备注一一一土地使用权 价值0地下室不计地价-二二建筑物价值1001.781+2+3+4+5-61建筑物开发 成本972a+b+ca建安工程造 价900根据XX市建设工程投资估算指标，地下室底层层咼约为3.3m，类似框架结构地下室建安工程造价为 900元/m2b勘察设计和 前期工程费54包括勘察设

30、计费，报建手续费，咨询、可仃性研究、策划、 规划、设计等费用按建安工程造价的 6%计取c开发过程中 的费用18包括工程监理费1%次要项目及其他费用1%2建筑物的管 理费用29.16为建筑物开发成本的3%3建筑物的投 资利息26.58(1+2) X利率X (开发周期/2),利率取5.31%,开发期为1 年4建筑物的销 售费用100.77(1+2+3+5)/(1-税率)X税率，税率取 8.55%5建筑物的投 资利润50.06(1+2) X 5%开发利润取5%6建筑物折旧176.78(1+2+3+4+5) X折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定 成新率为85%则折旧率为15%评估价格1001.78

31、为土地使用权价值与建筑物价值之各3计算结果：成本法评估地下室房产单价为(二)综合楼底层1 收益法1002 元/m2(1)计算公式:A房地产年纯收益;R报酬率；n房地产收益年期。(2)具体计算过程如下表:收益价格计算表序口. 号内容数量备注年房地产216.00总收益 （元/m2）1月租金（元/m2）18.00据调查周围房地产市场行情，待估底层层高约 5m,该地区类似结 构、层高、带类假设备装修的工业厂房租金约为 18元/（m2 月）2年房地产 总收益（元/m2）216.00年总费用（元/m2）68.451维修费（元/m2）4.32指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收 益的2%

32、十2管理费（元/m2）4.32指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产收益的2%计3房产税 （元/m2）25.92按年房地产总收益的12%十4营业税及 附加（元/mj11.99营业税为年房地产总收益的5%+;社会事业发展费按营业税的 19计；教育附加费按营业税的3%+;城建税按营业税的7%+, 总计按年房地产总收益的5.55%计5保险费（元/m2）3.00保险费指房地产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险 公司支付的费用，按房屋梨园价格的0.2%计，同类型房屋重置价格一般为1500元/m26租金损失费（元/m2）18.0指房屋在出租过程中遇到没有租出去的空置期，按1个月计算7租赁中

33、介 费（元/m2）0.90按月租金的5%十二年租金净 收入（元/mj147.55四报酬率5.00%取一年期贷款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加权平均值 作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期倒债券利率及 估价对象所处社会经济环境及其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.0%五可获收益 年限（年）46根据规范，钢混结构经济耐用年限为 60年，该建筑建成于1993 年，房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余使用年限为46年, 则可收益年限为46年、./六收益价格（元/m2）2638（3）计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元/m2。2 成本法（1）计算公式：根据

34、成本法的要求，成本法估价的基本公式为房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物 折旧（2）计算过程：根据市场调查及XX市的有关规定，确定以下指标（见下表）。成本法评估价格计算表序口. 号重 置 价 格 构 成单价备注土地使用权价值456.071+2+3+4+51土地取得成本及开发成本326.69根据X府(2000)综XX号文，估价对象土地属于B-B1区，工业用人土地单价为700兀/m，年期修正为:1-1心+4.01%) 5/1-1心+4.01%) 46=1.0285，另容积率为 3.72，容 积率修正系数为1.688，经过年期、容积率修正

35、后楼面地价为700X 1.0285 X 1.688/3.72=326.69(元 /m2)2土 地 的 管 理 费 用9.27为土地取得成本及开发成本的3%3土 地 的 投 资 利 息34.93(1+2) X利率X开发周期，利率取 5.49%,开发期为2年4土 地 的 销 售37.47(1+2+3+5)/(1-税率)X税率，税率取8.55%费 用5土 地 的 开 发 利 润47.72(1+2) X 15%开发利润取15%建 筑 物 价 值1989.181+2+3+4+5-61建筑物开发成本1766a+b+c+d+ea建安工程造价1450根据xx市建设工程投资估算指标，估价对象层咼为5m内安装2部

36、客用XX电梯及2部载重量为3t的货用电梯，类似结构，层咼， 带类似设备装修的建安工程造价为1450元/m2b勘 察 设 计 和 刖 期 工 程 费87包括勘察设计费、报建手续费、咨询、可仃性研究、策划、规划、设 计等费用按建安工程造价的6%计取c基础设施建设费120小区红线内的给水、供电、道路等d公共设施建设费80区内公共配套设施费用分摊e开发过程中的费用29包括工作监理费1%次要项目及其他费用1%2建筑物的管理费用52.98为建筑物开发成本的3%3建 筑 物 的 投 资 利 息48.29（1+2） X利率X （开发周期/2）,利率取5.31%,开发期为1年4建 筑 物 的 销 售 费 用20

37、0.09（1+2+3+5”（1-税率）X税率，税率取8.55%5272.85(1+2) X 15%开发利润取15%资 利 润6建 筑 物 折 旧351.03（1+2+3+4+5） X折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%则折旧率为15%三评 估 价 格2445.25为土地使用权价值与建筑物价值之和（3）计算结果：成本法评估房地产单价为2445元/m2（三）综合楼房第二至十二层1 收益法（1）计算公式：A房地产年纯收益；R报酬率；n房地产收益年期。（2）具体计算过程如下表:收益法价值计算表序口. 号内容数量备注年房地 产总收 益（元）168.001月租金（元/m2）14.00据调查

38、周围房地产市场行情，待估第二至十二层高为4g该地区 类似结构、层高、带类似设备装修的工业厂房租金约为14元（m2 月）2年房地 产总收 益（元）168.00年总费 用（元）53.901维修费 （元）3.36指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地产总收 益的2%十2管理费（元）3.36指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产总收益的2%+3房产税 （元）20.16按年房地产总收益的12%十4营业税 及附加9.32营业税为年房地产总收益的5%计，社会事业发展按营业税的1% 计；教育附加费按营业税的3%计；城建税按营业税的7%+,总（元）计年房地产总收益的5.55%计5保险费 （

39、元）3.00保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公 司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计，同类型房屋重置价格 一般为1500元/m26租金损 失费（元）14.00指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期，按1个月计算7租赁中 介费（元）0.70按月租金的5%计三年租金 净收入（元）114.10四报酬率5.00%取一年期货款利率5.31%和一年期利率1.98%的加权平均值作为 安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期债券利率及估价对 象所处社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.00%五可获收 益年限（年）46根据规范，钢混结构经济耐用年限为 60年，该

40、建筑建成于1993 年，房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余使用年限为46年, 则可收益年限为46年收益价 格（元2 /m）2040计算结果：2040元/m2o2 成本法（1）计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物 折旧（2）计算过程：根据市场调查及XX的有关规定，确定以下指标 （见下表）。重置价格计算表序口. 号重置 价格 构成单价备注土地 使用 权价值438.221+2+3+4+51土地 取得 成本 及开 发成 本308.84根据X府（2000）综XX号文，估价对象土地属于B-B

41、1区，工业用人土地价为700兀/m，年期修正为:1-1/（1+4.01%） 46/1-1/（1+4.01%） 50=0.723 容积率为 3.72，容积率修正系数为1.688，经过年期、容积率修正后楼面地价为700X 0.9723 X 1.688/3.72=308.84 元/m22土地 的管 理费 用9.27为土地取得成本及开发成本的3%3土地 的投 资利 息34.93(1+2) X利率X开发周期，利率取5.49%,开发期为2年4土地 的销 售费 用37.47(1+2+3+5”(1-税率)X税率，税率取 8.55%5土地 的开 发利 润47.72(1+2) X 15%开发利润取15%建筑 物价

42、 值1806.701+2+3+4+5-61建筑 物开 发成 本1604a+b+c+d+ea建安 工程 造价1300根据xx市建设工程投资估算指标，估价对象层咼为5m内安装2部客用XX电梯及2部载重量为3t的货用电梯，类似结构，层咼，2带类似设备装修的建安工程造价为1300元/mb勘察 设计 和前 期工 程费78包括勘察设计费、报建手续费、咨询、可仃性研究、策划、规划、 设计等费用按建安工程造价的6%+取c基础 设施 建设 费120小区红线内的给水、供电、道路等d公共 设施 建设 费80区内公共配套设施费用分摊e开发 过程 中的 费用26包括工作监理费1%次要项目及其他费用1%2建筑48.12为

43、建筑物开发成本的3%物的 管理 费用3建筑 物的 投资 利息43.86（1+2） X利率X （开发周期/2）,利率取5.31%,开发期为1年4建筑 物的 销售 费用181.73（1+2+3+5）/（1-税率）X税率，税率取 8.55%5建筑 物的 投资 利润247.82(1+2) X 15%开发利润取15%6建筑 物折 旧318.83（1+2+3+4+5） X折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%则折旧率为15%三评估 价格2244.92为土地使用权价值与建筑物价值之和（3）计算结果：成本法评估房地产单价为2245元/m2o七、估价结果确定（一）估价对象单价的确定1.地下室：以上

44、采用成本法测算地下室价值为1002元/m2 o2 综合楼底层：采用以上两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2445元/m2，收益还原法测算结果为2638元/m2,两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为 （2445+2638）/2=2542（元/m2）。3 综合楼第二至十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/m2，收益还原法测算结果为2040元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：（2245+2040）/2=2143（元/m2）。具体如

45、下表：估价对象价值的确定表楼层建筑面积（m2）房地产单价（元）总价（元）地下一层1542.691002P 1545775第一层（含夹层）1353.2325423439911第二至第十二层14646.582143:31387621合计17542.5036373307（二）房地产评估结果估价对象在估价时点2002年5月23目的价值为3637.33万元（大写人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰元整）(分数：40.00 )正确答案：（）解析：1 房地产估价报告中缺目录。2 房地产估价报告中缺致委托方函。3 房地产估价报告中缺估价师声明。4 估价报告未在估价机构存档。5 估价结果缺单价。6 未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。7 在用成本法计算时公式中缺销售费用一项。8 在用成本法列表计算中“销售费用”应是“销售税费”。9 在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资 利润率”。10 在用成本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取15%应表述为“土地投资利润率取15%。11 在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，也应说明这是客观正常情况下的费用。12 在用收益法计算年总费用（运