房地产估价师房地产估价理论与方法-36

1、房地产估价理论与方法 -36（ 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、B 单项选择题 /B（ 总题数： 35，分数： 35.00） 1.报酬率为 （ ） 与所投人的资本的比率。（分数： 1.00 ）A. 净收益B. 投资回收C. 投资回报VD. 收益解析：2. 市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103 分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98 分，则个别因素修正系数为 （ ） 。（分数：1.00 )A.1.05B.0.98C.0.95VD.1.03解析：3. 房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以（

2、 ） 为前提来进行工作。（分数：1.00 )A. 公正B. 公平C. 公开D. 估价对象的合法权益 V解析：4. 某宗面积为3 000 m。的工业用地，容积率为 0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地， 容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（）。（分数： 1.00 ）A. 78 万元B. 882 万元C. 1210 万元D. 1272 万元 V解析：5. 通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨这反过来也说明了（ ） 对地价的影响。（分数： 1.00 ）A. 土地面积B. 地质条件C. 土地位置D. 土地形状 V解析：6. 长期趋势法是

3、运用预测科学的理论和方法，特别是 （ ）和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断 的方法。（分数： 1.00 ）A. 指数平滑分析B. 趋势拟合分析C. 时间序列分析 VD. 相关分析解析：7. 从事房地产估价，首先要有房地产 ( ) 。 (分数： 1.00 )A. 估价业务VB. 估价目的C. 估价对象D. 估价程序解析：8. 某大厦总建筑面积10000ml，房地总价值6000万元，其中，土地总价值 2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为，180万元，建筑面积为240mi。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为 ( ) 。(分数： 1.00 )A. 2.4%

4、B. 3.0%C. 3.8% VD. 7.2%解析：9. 某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为 4%，则该宗房地产的正常价格为()元/m2。(分数： 1.00 )A. 3507B. 3592C. 3627D. 3558 V解析：10. 同区位的甲、 乙、丙三种房地产， 当价格变化百分比为 10%时，需求量变化百分比分别为 30%、10%、0， 则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是 ( ) 。(分数： 1.00 )A. 富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B.

5、 完全弹性、单一弹性、完全无弹性C. 完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D. 富有弹性、单一弹性、完全无弹性 V解析：11. 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于( ) 方面的制约。(分数： 1.00 )A. 建筑技术B. 土地权利设置C. 相邻关系D. 土地使用管制 V解析：12. 下列关于路线价法中，不正确的是 ( ) 。(分数： 1.00 )A. 路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理B. 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C. 运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D. 路线价法是在特定的街道上设

6、定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求基平均价格V解析：13. 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 自然折旧B. 物质折旧C. 功能折旧 VD. 经济折旧解析：14. 一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元B. 实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元C. 实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元 VD. 实际

7、单价为2200元/m2，实际总价为30.16万元解析：15. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ ） 。（分数： 1.00 ）A. 社会因素 VB. 环境因素C. 人口因素D. 行政因素解析：16. 某幢可出租房地产尚有 1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率10呀口风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（）。（分数： 1.00 ）A. 4400 元/m2B. 4409 元/m2C. 4445 元/m2 VD. 4455 元/m2解析：17. 在房地产权利中，属于用益物权的是（）。（分数： 1.00

8、 ）A. 自物权B. 划拨土地使用权 VC. 抵押权D. 租赁权解析：18. 某可比实例实际成交价格为3400元/m2，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为（）元/m2。（分数： 1.00 ）A. 3401.36VB. 3398.64C. 3538.78D. 3266.67解析：19. 直线趋势法公式中的常数a b是由（）决定的。（分数： 1.00 ）A. 房地产的历史价格资料 VB. 房地产的预测价格资料C. 房地产的现时价格资料D. 估价人员选取的价格资料解析：20. 影响房地产价格的环境因素不包括 （ ） 。 （分数： 1.0

9、0 ）A. 大气环境B. 声觉环境C. 卫生环境D. 治安环境 V解析：21. 国外和中国香港、中国台湾地区对房地产估价的 （ ） 不尽相同。 （分数： 1.00 ）A. 意义B. 称谓C. 定义D. 称谓和定义 V解析：22. 开发经营期的起点是假设的 （ ） 。 （分数： 1.00 ）A. 开工日期B. 取得估价对象的日期 VC. 取得待开发土地的日期D. 开始出售开发完成后的房地产的日期解析：23. 现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为 （ ） 。 （分数： 1.00 ）A. 存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁 量 VB

10、. 存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C. 存量+新开发量+空置房量-拆毁量D. 存量+新增竣工量-拆毁量解析：24. 某临街深度30.48 m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则， 与其相邻、临街深度为15.24 m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价为（）万元。（分数： 1.00 ）A. 1200B. 1150C. 1100D. 1050 V解析：25. 某商业房地产，在取得 40年土地使用权的当年开始建造，建造期 3年，建筑物经济寿命 60年，则该商 业房地产的折旧年限是 （ ） 年。（分数： 1.00 ）

11、A. 37 VB. 40C. 60D. 63解析：26. 某宗面积为5000ml的房地产开发用地，市场价格（按面地价）为800元/m2.容积率为2,受让人需按照受让价格的 3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为（ ） 万元。（分数： 1.00 ）A. 824 VB. 864C. 882D. 904解析：27. 某估价机构于 2003年6 月10 日至 20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为 2003年 6月 15 日。 因估价结果有争议， 2003年 8月 15 日进行复估，则复估的估价时点为 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 2003 年 6月 15日 VB. 2003 年 8月 15

12、日C. 签订估价委托合同之日D. 估价人员与委托人商定的某日解析：28. 资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指 （ ） 。 （分数： 1.00 ）A. 房地产开发企业自有资金周转的速度B. 估价对象房地产交为现金的速度 VC. 估价对象房地产带来净收益的速度D. 房地产开发企业流动资金周转的速度解析：29. 下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型 （ ） 。 （分数： 1.00 ）A. 出租的房地产B. 自用的房地产C. 餐饮的房地产 VD. 营业的房地产解析：30. 下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是 （ ） 。 （分数： 1.00 ）A. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，

13、有效经过年数也短于实际经过年数B. 建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C. 建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数V解析：31. 在某商业街深度30%勺矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为（）。（分数： 1.00 ）A. 18% VB. 20%C. 15%D. 25%解析：32. 下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为 （ ） 。（分数： 1.00 ）A.

14、 新开发房地产项目B. 用于出售用途的房地产项目C. 具有投资开发或再开发潜力的房地产VD. 用于投资或再开发的房地产解析：33. 某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m3,成新率为70%房地产年净收益为 140元/m2，土地资本化率为6%建筑物资本化率为 8%则该房地产的价格为（）元/m2。（分数： 1.00 ）A. 1700B. 2000C. 2100 VD. 2 400解析：34. 征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 征地管理费B. 耕地占用税C. 安置补助费 VD. 耕地开垦费解析：35. 通常房地产开发投资利润率的计算基数为

15、（ ） 。（分数： 1.00 ）A. 土地取得成本 +开发成本B. 土地取得成本 +开发成本 +管理费用C. 土地取得成本 +开发成本 +管理费用 +销售费用D. 开发完成后的房地产价值V解析：二、B 多项选择题 /B（ 总题数： 15，分数： 30.00）36. 下列关于可比实例的说法中，正确的有 （ ） 。（分数： 2.00 ）A. 可比实例一定是交易实例 VB. 可比实例不一定是交易实例 VC. 交易实例一定是可比实例VD. 交易实例不一定是可比实例VE. 可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例解析：37. 房地产的最高最佳使用状态应该包括 （ ） 。（分数： 2.00 ）A. 最佳

16、区位B. 最佳规模C. 最佳用途 VD. 最佳集约度E. 最佳收益 V解析：38. 房地产估价所评估的是房地产的 （ ） 。分数： 2.00 ）A. 投资价值VB. 账面价值VC. 市场价值D. 使用价值VE. 交换价值V解析：39. 直接资本化法的优点不包括 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益VB. 指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资 金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C. 每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解VD. 不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相

17、同的类似房地产来求取适当的资本化率E. 资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情 况 V解析：40. 长期趋势法包括 ( ) 等方法。(分数： 2.00 )A. 数学曲线拟台法 VB. 平均增减量法 VC. 平均发展速度法D. 年限法 VE. 指数修匀法解析：41. 下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别 VB. 建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额VC. 建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失 VD. 建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格

18、与市场价值之间的差额VE. 建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧 解析：42. 建筑物区分所有权包括 ( ) 等。(分数： 2.00 )A. 按份共有所有权 VB. 专有部分所有权C. 共同关系成员权 VD. 共用部分持份权E. 长期使用和租赁解析：43. 在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 农用地改为非农建设用地B. 在写字楼旁新建大型游乐场 VC. 住宅区道路禁止货车通行 VD. 在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路 VE. 常常遭受洪水威胁 V解析：44. 不属于环境景观的是 ( ) 。分数： 2.00 )A. 大气环境VB. 水文环境

19、C. 声觉环境VD. 地质环境VV落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。（ ） 。（ ） 。VVVE. 地理环境 V解析：45. 房地产价格构成中的开发成本包括 （ ） （分数： 2.00 ）A. 取得土地使用权时的出让金或转让金B. 基础设施建设费 VC. 公共配套设施建设费D. 勘察设计和前期工程费 VE. 管理费 V 解析：造成建筑物功能折46. 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、 旧的主要原因有 （ ） 等。（分数： 2.00 ）A. 意外破坏的损毁B. 市场供给的过量 VC. 建筑设计的缺陷D. 人们消费观念的改变 VE. 周围环境条件恶化 V 解析：47. 估价项目完成后，应归档

20、的估价资料包括 （分数： 2.00 ）A. 实地查勘记录 VB. 委托人名片C. 估价项目来源和接洽情况 VD. 估价中的不同意见E. 估价报告定稿之前的重大调整或修改意见 解析：48. 不同的估价目的将影响估价结果，是因为 （分数： 2.00 ）A. 估价目的不同，估价对象的范围可能不同B. 估价委托机构的不同，估价的性质可能不同C. 估价时点的不同，估价方法也可能不同D. 估价时点的不同，评估的价值类型可能不同E. 估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同 解析：49. 运用路线价法估价的步骤包括 （ ） 等。 （分数： 2.00 ）A. 调查评估路线价 VB. 计算临街土地的价值 VC.

21、求取可比实例价格 VD. 划分路线价区段 VE. 交易情况修正 解析：50. 在划分路线价区段时，应符合的条件包括 （分数： 2.00 ）A. 形状相似B. 在同一条街道上只有一个路线价区段C. 面积接近VD. 地块相连VE. 可及性相当解析：三、B 判断题 /B（ 总题数： 15，分数： 15.00）51. 估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要， 但不能肯定 而又必须予以明 确的前提条件作出的假定。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：52. 如果一个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来危害， 但他自己却并不为此而支付足够抵偿这种危 害的成本

22、，此时这个人从其经济活动中所付出的私人成本就小于该项经济活动所造成的社会成本，这种性 质的外部影响被称为外部经济。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：53. 现实中有时评估的不一定是公开市场价值， 而是某些特定条件限制下的价值， 比如城市房屋拆迁是强制 性的，所以城市拆迁房屋估价不应采用公开市场价值。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：54. 就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。 （ ） （分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：55. 在市场法估价中， 可比实例的房地产状况， 应该是可比实例房地产在待估

23、房地产的估价时点下的房地产 状况。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：56. 在同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。 （ ） （分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：57. 有甲乙两宗房地产，报酬率相同。甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，那么乙的价格高于甲的价格。（）（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：58. 建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计人。（ ）（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：59. 对于有规划限制条件但尚未明确的房

24、地产，也可以适用假设开发法。（）（分数:1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：60. 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。（）（分数：1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：61. 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。（）（分数：1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：62. 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（）（分数：1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：63. 在运用基准地价法进行估价时，进行交易日期调整，是将基准地价在其估价时点时的值，调整为基准日期时的值。（）（分数：1.

25、00 ）A. 正确B. 错误 V解析：64. 某建筑物耐用年限50年，已使用15年，经估价师鉴定，尚可使用30年，则其成新度为60% （）（分数：1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：65. 房地产估价业务来源渠道可归纳为“被动接受”和“主动争取”两大类。（）（分数：1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：四、B计算题/B（总题数：2,分数：20.00）66. 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D E共五个类似住宅楼的交易实例其有关资料如下表项目实例A实例B实例C实例D实例E成交价格/（兀/m2）5100:580052005300P 5000成交日期2

26、002.11.30(2003.6.302003.1.312001.7.311 2003.5.31交易情况+2%+21%00-3%地产状况区位状况0-3%+3%+1%0权益状况-2%0+2%-1%-1%交易实物-4%-5%-2%+2%+1%上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%,而从2002年11月1至2003年4月30日的市场 价格基本不变，以后每月递增1%试利用上述资料根据估价相关要

27、求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。（分数：10.00）正确答案：（）解析：（1）此题首先应确定采用 3个交易实例为可比实例，尽管题目所给出的信息尚不够丰富，女口5个交易实例建筑结构不清楚，成交面积大小不了解，权利性质未说明等在极有限的信息条件下，比较难以做出筛选决定，初步认为 A、C E三个交易实例作为可比实例较为恰当，原因是D交易实例成交日期较早，在2001年7月；而交易实例 B的交易情况离正常交易情况距离较远，故而舍去，保留了A、C E作为可比实例。（2）以市场法求取某住宅的价格（单价）。 建立价格可比基础。可以认为这一步已经完成，A、C、E的单价都是人民币元/平方米建筑面积，分别为5100、 5200、 5000。 交易情况修正：可比实例 A正常市场价格=可比实例A成交价格X交易情况修正系数可比实例C交易情况正常，即可比例 C正常市场价格为5200元/m2;可比实例E正常市场价格=可比实例E成交价格X交易情况修正系数 交易日期调整：可比实例 A在估价时点时的价格=5100X101%101%101% 101%=5307（元/m2）可比实例C在估价时点时的价格=5200X101%101%101%101%=5411元/m）。可比实例E在估价时点时的价