房地产估价师房地产估价案例与分析-94

1、房地产估价案例与分析 -94（ 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、问答题 （总题数： 3，分数： 30.00）1. 某企业一幢 4层办公大楼于 3年前抵押给银行， 获得贷款 700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业， 用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价 评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。分数： 10.00 ） 正确答案： （1 应首选市场法和收益法评估，有条件选用市场法的，应首选市场法；选收益性房地产估价 的，应选用收益法作为其中的一种估价方法。2. 分别按照市场法和收益法技术路线

2、评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平；选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异；确定拍卖市场的成交价格水平 比正常市场成交价格水平偏低的幅度；按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算， 根据调整计算结果综合确定拍卖底价。 ）解析：2. 某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148卅，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为 3000元/m正确答案： （1 .从最高最佳使用原则考虑，买主的出价偏低。 按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状， 因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/m2，扣

3、除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/m2的水平。 正常合理的成交价格水平应为：4000-（500+2220/148）=3485（元/m2）。买方实际支付价格：3485元/m2+应由买方缴纳税费，只要买方付出价格在 （3485元/m2+应由买方缴纳税费） 以下就行。 ）解析：3. 甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一块仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m，乙地块为3680m2;经分别采用市场法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商，确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合 性商务写

4、字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2, 土地合并、用途变更等转让准备手续费为 120万元。作为估价师，你如何确定两地块合并后地价增值额及其转让准备手续费用在甲、乙 两家间的分配额？分数： 10.00 ）,该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的 市场价格为4000元/m2,现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档2次门面房的装修改造费用为 500元/m，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应 该是多少？为什

5、么？分数： 10.00 ）甲乙两地块合并使用后的整宗土地使用权价值为：（1250+3680） X 4800=23664000（元）。甲乙两地块合并后的增值为： 23664000-（5625000+15088000）=2951000（ 元），再减去合并费用 120万元，实 际增值额为 1751000 元。2两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间应该按一个合理的比例分配，这一合理比 例主要综合考虑合并前甲乙地块各自的单价、面积和总价额而定，其中遵循房地产估价中的贡献原则，以 合并前甲乙地块各自的单价为基础进行测算。 ）解析：二、 单项选择题 （ 总题数： 4，分数： 20.00）某

6、酒店一楼有一空调机房，建筑面积为250卅。空调主机于1990年购入，当时的购入价为 500万元，同型号空调主机现行市价为 458 万元。现该空调主机已累计折旧 225 万元，市场价值为 250 万元，拆除费用 5 万元。如改换新式空调主机 （其他配套设备不需改动 ） ，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为 700 万元，新式空调主机的占地面积 50m2，节约的200m面积可以提供160卅的营业面积供出租。酒店经理委托 估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换 用于出租不违反规划要求， 附近酒店一楼出租的年客观净收益为每 1 平方米营业面积

7、 4000元，出租面积的 装修改造费用由承租方自负。问：（分数： 4.00 ）（1）. 若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为（ ） 万元。A. 530 B . 472 C . 455 D . 450 （分数：2.00 ）A.B.C. VD.解析：（2）. 如报酬率为 5.25%，则至少需签订 （ ） 年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换 空调主机的净支出。A. 7 B . 8 C . 9 D . 10 （分数：2.00 ）A.B.C.D. V解析：甲公司以每平方米建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000m2的写字楼，随

8、之办妥了权属转让手续，又花费 10 万元在该写字楼墙涂饰了本公司的标志。（分数： 4.00 ）（1）.至此为止，正常情况下，若设甲公司的实际花费为C,则（）。A. C小于4000万元B . C等于4000万元C. C等于4010万元D . C大于4010万元（分数：2.00 ）A.B.C.D. V解析：（2）. 之后，上级令甲公司出售写字楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为P,在正常的市场条件下，P最可能的取值为（）。A . P小于4000万元B . P等于4000万元C. P大于4000万元小于4010万元D . P大于4010万元（分数：2.00 ）A. VB.C

9、.D.解析：解析考虑折旧的原因。P仅是该楼的售价，不是购买者的实际支出，实际支出按正常交易情况还 应有一半的转让费、办证费和契税。2002 年 4 月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期房屋征收工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积为160m2的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/m2;现开发商以附近小区一套156n1建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿， 该房屋现行市价为 3600元/m2。2002年8 月双方办理了房屋产权调换手续。(分数： 4.00 )(1) . 进行产权调换房屋差价结算时，被征收入应补交的房屋差价款为( ) 元。A. 64000

10、B . 49600 C . 12800 D . 14400 (分数：2.00 )A.B. VC.D.解析：(2) .开发商因工作需要欲继续使用上述156卅房屋，遂与被征收入商议，被征收入同意将该产权调换的房屋租用给开发商使用，并以房租冲抵应补交的产权调换房屋差价款，双方议定房租为2500元/月，租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担，若双方议定的收益率为6%，问最少租用 ( ) 个月后被征收入应补交的差价款可以全部冲抵。A. 12 B . 18 C . 22 D . 24 (分数：2.00 )A.B.C. VD.解析： 某商品房交易估价，评估人员采用市场比较法估价，搜集了四个近期交易成

11、交的案例资料如下：编号ABCD估价对象坐落市区内市区内市区内市区内市区内地段等级四级四级四级四级四级用途商品住宅 商品住宅 商品住宅 商品住宅 商品住宅结构层次混合七层 混合七层 混合七层 混合七层 混合七层建筑面积 /m24590130102106交易情况修正优惠 8%偏高 7%正常优惠 5%正常交易日期调整 (%)+5+6+5+1房地产状况调整 (%) -18+7+4-10成交价格 /( 元 /m2)2400270026002400(分数： 8.00 )(1). 若从中选取 3 个案例作为可比实例，则下面四组中，第 ( ) 组可以作为可比实例A. ABC B. BCD C. ACD D A

12、BD (分数：2.00 )A.B. VC.D.解析:（2）.若对各案例测算岀的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按市场比较法评得的评估对象估价结 果为（）元/m2。A. 2457 B . 2653 C . 2822 D . 2997 （分数：2.00 ）A.B. VC.D.解析：解析|（3）.若对各案例测算岀的比准价格结果按加权算术平均结果处理，且案例B的权数定为0.4，其他两个比准价格的权数均定为0.3时，则按市场比较法评得的评估对象估价结果为（）元/m2oA. 2433 B . 2638 C . 2849 D . 2861 （分数：2.00 ）A.B. VC.D.解析：（4）.对于旧有

13、非住宅估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况：建筑物建成后10年补办了土地使用权出让手续，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按（）计算折旧。A. 土地使用权年限 B .建筑物经济寿命C.建筑物尚可使用年限 D .建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限（分数：2.00 ）A.B. VC.D.解析：三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（总题数：1,分数：40.00）4.XX大酒店房地产法院委托估价报告（封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略估价假设和限制条件一、估价假设1 .本次估价利用了委托方提供的评估委托书、国有土地使用证、土地岀让合同及房屋建

14、筑面 积等资料。本次估价假设委托方提供的以上资料客观、真实、合法，本估价报告书不对因该资料全部或部 分内容产生的或因依赖该资料测算的评估结果而引致的失误承担责任。2估价对象中房地产（包括XX大酒店主楼及裙楼、综合楼和锅炉房等）目前属在建工程，未办理房屋所有权证。本次估价时其建筑面积以委托方提供的资料为准，若该建筑面积与房屋产权部门确认的建筑面 积不一致，本评估结论将不再适用，需相应调整本评估结论，如有必要，应对估价对象进行重新评估。3 估价对象中房地产价值结论的提岀，是基于估价对象处于并保持目前状态为前提。如遇不可抗力或其他原因对估价对象房屋造成损坏，将对评估价值造成影响，本估价结果不再适用。

15、如有必要，应对估价对象进行重新评估。4 .估价对象中房地产价值结论的提岀，是以估价对象可享有合理分摊的公共配套设施如水、电、气、通信、闭路电视及道路交通等使用的权益为假设前提。二、本报告使用的限制条件1 根据XX大酒店工程建设情况，并结合估价对象目前实际状况，本次估价时，对1号宗地（XXX区建材市场11号地块，占地面积1258ml，土地证号为X国用（2000）字第2147号）、2号宗地（XXX区九宫庙 新城41号地块，占地面积13492.5m2, 土地证号为X国用（2000）字第1843号）和3号宗地（XXX区九宫庙 新城41号地块，占地面积4155m2，土地证号为X国用（2000）字第215

16、7号）均作为独立空地，按土地单独进 行估价（因1号、2号地块为空地，3号地块上目前只有一临时建筑物 ）；对4号宗地（XXX区九宫庙九中 路，占地面积3833mf，土地证号为X国用（2000）字第2149号）和5号宗地（XXX区九宫庙新华三社，占地面积16382.8m2，土地证号为X国用（2000）字第1842号）及地上建筑物作为一个整体，按房地产进行估价。 特提请本报告书使用者注意。2本估价报告书必须完整使用方为有效，对仅使用其中部分内容所导致的可能损失，本公司不承担责任。3 本估价结果中的市场价值仅限于为委托方进行的司法判案提供价值参考，若有其他用途，需根据指定目的另行评估。4本次评估是在满

17、足全部假设与使用限制条件的前提下进行的。这些假设条件是由评估人员根据评估对象实际并结合XX市相应的实际情况而提出的，具有客观性和合理性。若本次估价中的假设和限制条件发生 变化，则估价结果应重新调整。5本估价报告书有效使用期自报告提交之日起为一年。同时，使用者在有效期内使用本报告书时，应充分 考虑房屋、土地和设备资产市场变化情况及其未来发展状况等影响，并随时与本机构保持联系，以达到有 效使用的目的。估价结果报告一、估价委托方名称：XX市XXX区人民法院联系人：XX联系电话：XX二、受理估价方名称：XXXX资产评估有限责任公司地址：XX市XX区人民路7号4号楼6楼法定代表人：XXX估价资质等级：房

18、地产国家一级估价资质证书：建房估证字2001 XXX号三、估价对象与范围（ 一 ） 估价对象界定本次估价对象为XXXX （集团）股份有限公司所有、位于XX市XXX区的XX大酒店房地产项目，具体 包括XX大酒店主楼及裙楼 （A栋，建筑面积35805.09m2）、办公综合楼（B栋，建筑面积16240.2m2）、锅炉 房（C栋，建筑面积261.49m2）和所占用4号、5号宗地以及1号、2号、3号宗地。（二） 估价对象区域因素估价对象位于XX市XXX区。XXX区位于XX市主城区西南部，辖区面积103km2, 2002年末人口约24万人，辖四街三镇。区内有XX钢铁集团有限公司等国有大中型企业近 20 家

19、，有全市乃至全国级的仓储基地和西申建材中心批发市场， 形 成了冶金、建材、机械、轻工四大支柱产业。XX直辖前，XXX区经济发展水平与主城区地位极不相称，以冶金工业为支柱，结构单一，辐射力和市 场竞争力有限。 近年来， 区委、 区府实施城建带动战略、 市场兴区战略及工业强区战略， 取得了明显成就。 目前，XXX区已有7个XX市名牌产品，6个XX市著名商标，成为全市名牌产品最集中的区。2001年， 全区实现国内生产总值 43.2 亿元，比 1997年增长 57.1%，年均增长 12%；地区工业总产值 101.2 亿元，比 1997年增长 88.1%，年均增长 17.1%；全社会固定资产投资 16.

20、1 亿元，是 1997年的 5.2 倍，年均增长 51%； 各项税收收入 48762万元，是 1997 年的 1.6 倍，年均增长 12.1%；区级财政总收入 17353万元，是 1997 年的 1.78 倍，年均增长 15.5%；城市居民人均可支配收入 6819 元，是 1997年的 1.6 倍，年均增长 7.9%； 农民人均纯收入 3035 元，是 1997年的 1.2 倍，年均增长 4.2%。优化产业结构，打造工业园区°XXX区是XX市一个传统的冶金、建材工业基地，经济结构单一，驻区 企业众多， 但工业总量极小。 区委、 区府十分重视工业经济的发展， 提出“优化产业结构， 建设

21、工业强区” 的思路，实施了“园区带动”、“品牌带动”的战略，先后建立了双山、八一、互助、四胜等多个工业园 区。双山工业园区已成为全国东西部合作示范园区和乡镇工业科技园区， 2001年拥有企业 200 余家，总产 值 14 亿元。加强基础设施建设，开发XX西南新城。 从1996年底建设西南新城以来，XXX区新城已完成征地近 5000 亩（1亩=666.7m2），新建了 XXX区的水、电、气供应系统，新建了一批国家级的安居工程，1999年西南新城投资20亿元，有25个重大项目开工建设°XX陶瓷市场、月光小区、三木花园、春晖花园已投入使 用，行政中心、XX大厦、阳光小区、翠湖园安居小区等项

22、目均已开工建设。对新城建设具有战略意义的XX鱼洞长江大桥、XX马术训练基地项目，已成功招商，即将建设。在未来5年内，西南新城将成为功能齐全、环境优美的现代化新城区，同时也是XXX区行政中心、经济中心和交通枢纽。待估宗地及地上 建筑物位于生机勃勃、大力发展的新城区内，拥有广阔的发展空间。（ 三 ） 估价对象交通条件XXX区交通便捷，XX、XX铁路在辖区内交汇，有6个火车站，7条铁路专用线，并配有XX市最完善的仓储设施，有30km的长江水岸路，设有 4个码头，重钢新港是xx条件最好的货运码头。新城区内交 通干道全部按照高起点、高标准建设，各主干道宽阔平坦，纵横交错，已形成网络交通体系。目前，xx

23、外环高速公路经过XXX区，与XX、XX、XX、XX高速公路相连；XX路快速干道穿过该区，路宽 54m是本市主城区目前最宽的快速路，经陈家坪把高新技术开发区和西南新城连成一体。因此，估价对象 交通条件较为优越。（ 四 ） 估价对象环境状况 在新城区建设时，XXX区就把基础设施建设放到了第一位，新建了XXX区水、电、气供应系统，完成 了新城主排水管网工程，铺设了新城水、电、气、通信、电视地下主管网，极大地改善了城市基础设施条 件。在新城建设的同时，区政府对环境问题也十分关注，严格控制了新建项目的绿地比例，在公路两侧均 设置了绿化带，环境条件较好。（ 五 ） 估价对象规划限制XXX新城区内环境条件较

24、好，区内规划以住宅小区、商住楼及无污染高科技工业为主，估价对象所处地 区环境状况较好，规划符合城市规划要求。（ 六 ） 估价对象实体状况1 建筑物实体状况本次估价对象房屋由XX大酒店主楼及裙楼、综合楼和锅炉房四部分组成，其实体状况分别为：（1）XX大酒店主楼及裙楼（A栋）XX大酒店裙楼与主楼连为一体，钢筋混凝土框架结构，共22层，其中地下1层，地上21层。裙楼部分为负一六层，主楼部分为七二一层。该大厦于2000年停工，主体工程已封顶完工，外墙装饰也已基本完工 （其中裙楼侧面、 背面未装饰 ） ，外墙贴墙砖， 铝合金窗， 无门， 清水房。 该大厦规划设计 5部电梯， 但均未安装，给排水管道已安装

25、，空调系统的部分风机盘管、主管、支管已安装。该大厦通施工用水电， 总建筑面积 35805.09m2。各楼层功能规划及建筑面积详见下表。序 号 楼 层建筑面积 /m2 用 途1地下一层1745.28设备层、车库2一层2787.51大堂、商场、烧烤餐厅、咖啡厅3二层2625.27中餐厅、西餐厅4三层2811.51多功能厅，大、中、小会议厅5四层2715.34夜总会6五层2204.75KTV包房7六、七层3579.04桑拿、美容8八层1212.35办公9九十五层8486.45客房（普通标准间 ）10十六、十七层2424.7客房（豪华标准间 ）11十八、十九层2424.7商务服务12二十层1212.3

26、5客房（总统套房）13二一层1212.35会所14屋顶363.49机房、水箱等15合计35805.09（2）办公综合楼（B栋）该大楼为钢筋混凝土框架结构，共9层，其中地下1层，地上两端部分8层，中间部分6层。该大厦于2000年停工，主体工程已经完工，外墙贴墙砖，铝合金窗（其中侧面未安装），无门，清水房。该大厦规划设计两部电梯，已安装，该大楼通施工用水电，总建筑面积16240.2m2。锅炉房（C栋）该房屋为框架结构，目前仅修建框架柱，无外墙，建筑面积261.49m2。2.土地实体状况（1）土地状况本次待估宗地土地使用权属XXXX （集团）股份有限公司，位于XX市XXX区九宫庙新城区，综合用地4宗

27、，商业用地1宗，编号分别为1、2、3、4、5,待估5块宗地相连成片，为“XX大酒店”及配套设施 建设用地。土地总面积 39121.30m2，土地级别为XX市 7级地，建筑容积率1.35。至估价时点，待估宗地 红线外达到“五通”（即通上水、下水、供电、通信、道路）开发程度，宗地红线内达到“五通一平”（即通上水、下水、供电、通信、道路及场地平整）开发程度。|（2）地块状况1）地块形状：不规则多边形。2）地形条件：场地平整。3）地质条件：地质条件较好，无不良地质构造。（3）土地利用待估宗地为“XX大酒店”及配套设施建设用地，其技术经济指标如下：1）土地用途：综合用地、商业用地。2）建筑容积率：1.3

28、5。3）建筑密度：13.55%。4）建设规模：建筑面积 52306.78m2。5）绿地比例：35.3%。（4）宗地基础设施条件待估宗地已达“五通一平”开发程度，其中：1）给水：接重钢水厂，供水管径130mm供水保证率大于 95%2）排水：建有污水处理池，纳入市政排污系统。3）供电：接重钢供电所，自备变压器250kVA供电保证率大于 95%4）通信：纳入市政通信网络。5）道路：三面临路，东邻松青路，南邻春晖路，北邻九中路。（七）估价对象权属状况1.建筑物权属状况估价对象建筑物由XX大酒店主楼及裙楼、办公综合楼和锅炉房三部分组成，由XXXX（集团）有限责任公司开发、建造。序号名称建筑面积/m2批文

29、1234大酒店主楼、裙楼35805.09办公综合楼16240.2锅炉房261.49合 计52306.78X计委固（1998）1141号X规建证（1999）大字第0034号X规建证（1999）大字第0034号2土地权属状况本次待估宗地共计 5 块，其权利状况分别如下：1号宗地：所有权为国家所有，XXXX （集团）股份有限公司以出让方式取得该宗地土地使用权，土地批 准使用年限 50 年（至2044 年 5月 7日止） ，至估价时点已使用 8年，尚可使用年限为 42年，估价年限为 42 年。4 号宗地：所有权为国家所有，国有土地使用证未记载土地使用权类型，在本次评估中设定该宗地为XXXX （集团）股

30、份有限公司以出让方式取得，使用年限按综合用地国家法定最高出让年限50年设定。2号、3号、5号宗地：所有权为国家所有，XXXX （集团）股份有限公司以出让方式取得该宗地土地使用 权，土地批准使用年限 50年（至2049年 6月 1 8日止） ，至估价时点已使用 3年，尚可使用年限为 47年， 估价年限为 47 年。 待估宗地在批准使用年限内，土地使用权可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受国家 法律保护，但估价对象的地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在出让范围内。本次估价设定估价对象无 任何他项权利限制。（ 八 ） 估价缘由因XXXX （集团）股份有限公司涉及司法纠纷，XX市第一中

31、级人民法院于2002年4月25日和XX市XXX区人民法院于 2002年6月17日分别委托我公司对位于XX市XXX区九宫庙新城41号地块（占地面积为13492.5m2，土地证编号为X国用（2000）字第1843 号,即2号宗地）、XXX区九宫庙九中路地块（占 地面积为383301，土地证编号为X国用（2000）字第2149号，即4号宗地）及地上建筑物、XXX区九宫庙 新华三社（占地面积为16382.8m2，土地证编号为X国用（2000）字第1842号，即5号宗地）及地上建筑物、 XXX区建材市场11号地块（占地面积为1258m"，土地证编号为X国用（2000）字第2147号，即1号宗地

32、）、 XXX区九宫庙新城 41号地块（占地面积为4155m"，土地证编号为X国用（2000）字第2157号，即3号宗地） 进行评估。经实地查勘，XX市第一中级人民法院和XX市XXX区人民法院所委托评估的标的物现已连 为一整体，为客观、全面地反映估价对象市场价值，经XX市第一中级人民法院和XX市XXX区人民法 院同意，将两院的委托合二为一进行整体评估°XX市第一中级人民法院指定由XX市XXX区人民法院 为委托人，将估价对象作为整体委托我公司进行市场价值评估。四、估价目的 确定估价对象的市场价值，为对委托方进行的司法判案提供价值参考。五、估价时点2002 年 7 月 10 日，

33、为估价人员现场查勘之日。六、价值定义1本次估价结果界定为公开市场假设前提下的客观合理的价值 （以人民币计价 ）。 2根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估土地价格是指估价对象在2002年 7月 10日，综合用地， 土地实际开发程度为宗地红线外“五通” （即通上水、 下水、 供电、 通信、道路）和宗地红线内“五 通一平”（即通上水、下水、供电、通信、道路及场地平整 ）条件下的价格。其中， 1号宗地尚可使用年限 为 42 年， 2号、 3 号、 5号地块尚可使用年限为 47年， 4号宗地设定使用年限为 50年。七、估价依据 （ 略 ）八、估价原则 （ 略 ）九、估价方法（ 一 ） 本次估

34、价所采用方法 根据估价方法的适用条件、估价对象的特点以及估价目的，估价人员对4 号、 5号地块及地上建筑物 （即房地产）采用成本法和假设开发法进行估价；对1 号、 2号、 3号地块（即空地）采用成本逼近法和市场比较法进行估价。（ 二 ） 方法思路及公式1.XX大酒店房地产估价采用成本法和假设开发法进行估价（1）成本法原理： 是以开发或建造估价对象房屋或类似房屋所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房屋价格。其计算公式为：房地产价值 =土地价值 +前期及配套设施费用 +建筑、设备、安装费用 +不可预见费 +管理费用 +利息 +税金 +利 润（2）假设开发法原理：是计

35、算估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象客观合理价值的一种方法。其计算公式为：在建工程价值 =续建完成后的房地产价值 - 续建成本 -管理费用 -投资利息 -续建投资利润 2土地估价采用市场比较法和成本逼近法进行估价（1） 市场比较法原理： 市场比较法是在同一市场条件下， 根据替代原则， 以条件类似或使用价值相同的土地 交易实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间的影响该土地的交易情况、日期、区域及个别因素等的差 别进行修正，计算待估宗地在评估日期地价的方法。其计算公式为：PD=PBABCDE式中Pd 待估宗地价格；Pb比较实例宗地价格；A待估宗地情

36、况修正指数或比较实例宗地情况修正指数；B待估宗地估价日期地产价格指数或比较实例宗地交易日期地产价格指数；C待估宗地区域因素条件指数或比较实例宗地区域因素条件指数；D待估宗地个别因素条件指数或比较实例宗地个别因素条件指数；E待估宗地土地使用年限指数或比较实例土地使用年限指数。（2）成本逼近法原理： 是以土地取得费、 土地开发费所耗费的各项费用之和为主要依据， 再加上一定的利息、 利润及应缴纳的税费和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其计算公式为：熟地价格（P）= 土地取得费（Ci）+ 土地开发费（C»+税费（C3）+投资利息（R）+投资利润仃）+ 土地增值收益（G） 宗地地价=熟地

37、价格x年期修正系数X （1+个别条件修正系数 ）十、估价结果 根据特定估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，估价人员经实地现场查看后，采用合理的估价方法， 综合分析了价格影响因素， 并结合估价经验， 确定估价对象在估价时点 （2002 年 7月 10日） 的市场价值为： 总价 13506.77 万元人民币 （大写：人民币壹亿叁仟伍佰零陆万柒仟柒佰元整 ）。房地产、 土地评估价值详见 下表。序号内容面积/m2价值/万元备注包括土地证号为x国用1XX大酒店项目52306.78m2 建筑物及土地11772.38（2000）2149 、1842号的土地、主楼及裙楼、办公综合楼和锅炉房2土地125811

38、4.35土地证号：X国用（2000）21473土地13492.51238.61土地证号：X国用（2000）18434土地4155381.43土地证号：X国用（2000）21575合计13506.77十一、估价人员 （ 略 ） 十二、复核人 （ 略 ） 十三、估价作业日期2002年 6月 18日至 2002年 7月 20 日。估价技术报告一、估价对象个别因素分析 （略）二、估价对象区域因素分析 （略）三、市场背景分析 （ 略 ）（ 一 ） 估价缘由 （ 略 ）（ 二 ） 估价对象规划设计定位 估价对象由最初的办公综合楼，经几次更改后，规划设计更改为一座五星级的大酒店、办公综合房地产项 目。其土地

39、经过几次征地、出让分别取得。理论上，该项目为个高档次的房地产开发项目。（ 三 ） 市场需求分析估价对象所在地区目前还未有一家三星级大酒店，更不用说五星级大酒店，因此，估价对象建成后，有它 独特的优势；但是，xxx区是XX市的一个郊区，以工业为主，其房地产市场需求潜力有较大的不确定 性；该房地产项目由于种种原因，至估价时点已停工一年多，形成“烂尾楼”，在社会上的影响较大。四、估价技术路线及方法选用（一）估价思路 本次估价拟按下列思路进行：（1）听取委托单位对估价目的、估价对象的介绍。（2）搜集有关资料。（3）进行现场查勘。（4）选择正确的估价技术路线，选定合理的估价方法。（5）进行估价计算。（6

40、）确定估价结果。（ 二 ） 本次估价所采用方法根据估价方法的适用条件、估价对象的特点以及估价目的，估价人员对4 号、5号地块及地上建筑物 （即房地产）采用成本法和假设开发法进行估价；对 1号、2号、3号地块（即空地 ）采用成本逼近法和市场比较法 进行估价。（三）方法思路及公式 （ 略）五、估价测算过程（一）测算土地价值1价值定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估土地价格是指估价对象在2002年 7月10日，综合用地，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通” （即通上水、下水、供电、通信、道路及场地平整） 条件下的价格。其中， 1号宗地尚可使用年限 42年， 2号、3号、5号宗地尚

41、可使用年限 47 年， 4号宗地评 估设定使用年限为 50 年。2运用成本逼近法测算地价（1）基本原理 成本逼近法是以土地取得费、土地开发费所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润及 应缴纳的税费和土地增值收益来确定土地价格的方法。（2） 计算公式熟地价格（P）= 土地取得费（Ci）+ 土地开发费（C2）+税费（C3）+投资利息（R）+投资利润仃）+ 土地增值收益（G） 宗地地价=熟地价格x年期修正系数X （1+个别条件修正系数 ）（3）评估测算 土地价值由土地估价小组测算 （ 具体步骤此处略 ） ，其估价结论为：序号宗地号单位地价/（元/m2）序号宗地号单位地价/（元/m2）1

42、1号92644号94022号93655号93633号9363运用市场比较法测算地价（1）基本原理 市场比较法是在计算一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的 类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、日期、区域因素、个别因 素和使用年限等差别，修正得出待估宗地价格的方法。（2） 计算公式待估宗地价格 PD=PBABCDE式中Pd待估宗地价格；Pb比较实例宗地价格；A待估宗地情况修正指数或比较实例宗地情况修正指数；B待估宗地估价日期地产价格指数或比较实例宗地交易日期地产价格指数；C待估宗地区域因素条件指数或比较实例宗地区域因素条件指数

43、；D待估宗地个别因素条件指数或比较实例宗地个别因素条件指数；E待估宗地土地使用年限指数或比较实例土地使用年限指数。（3） 评估测算序号宗地号单位地价/（元/m2）序号宗地号单位地价/（元/m2）11号89244号93022号89955号91533号8994地价的确定 以上分别运用成本逼近法和市场比较法计算待估1 号、2号、3号、4号、5号宗地的价格，参考本次估价目的及待估宗地所在区域地价水平，估价人员认为两种估价方法所得出的结论均具有真实、客观性，两种 估价方法所得出的结论基本一致，故以两种结论的算术平均值作为各待估宗地的最终估价结论，并得出各 宗地价值 （ 详见下表 ） 。序 号宗地号 方法

44、 12结论/ 方法 22 结论/ 单位地2价 / 土2地面积/ 宗地价值/八（元/m2）（ 元 /m2）（ 元 /m2）2 m万元11号9268929091258114.3522号93689991813492.51238.6133号9368999184155381.4344号9409309353833358.3955号93691592616382.81517.051 号、2 号、3号宗地地价总额： 114.35+1238.61+381.43=1734.39（ 万元） 。4 号、 5 号宗地地价总额： 358.39+1517.05=1875.44（ 万元 ） 。（二）测算XX大酒店项目房地产价值

45、（包括4号、5号宗地、XX大酒店主楼及裙楼、办公综合楼和锅炉房）1运用成本法测算价值（1）土地价值根据土地估价结论得出：该房地产所占用的土地 （即4 号、 5号宗地）的总价值为： 1875.44 万元。（2）建筑物价值1）主楼及裙楼价值 （见下表）序号项目取费依据单 位 取费标准、范围合计/万元一 前期费用万元638.52地质勘察费用包干或面积万元 33咨询、可行性费用包干或面积万元 1010规划设计费用总投资或建筑面积元 /m2 2071.61配套设施费用建筑面积元 /m2 110393.86人防工程费用建筑面积元 /m2 1553.71绿化费用建筑面积、 土地面积元 /m2 1553.17

46、前三通费用建筑面积元 /m2 1553.17二 建筑工程费用元 /m24050.98基础费用建筑面积元 /m2 框架 100358.06主体工程费用建筑面积2元 /m2 框架 7502685.38外装修、观景台外墙面积花岗石： 150；铝合2 金、墙砖： 120：观元 /m1007.54景台：350三后三通、设备安装费用建筑面积元 /m2 50179.03四通道、消防水池费用以上费用之和23m2、m3150.8014.02五不可预见费万元 3%146.48六财务费用利息万元 7%505.15七管理费用万元 4%201.16八税金以上费用之和万元 5.75%329.78九利润以上费用之和万元 1

47、5%909.77十合计以上费用之和万元6974.89注：建筑面积35805.09m2，单价则为1948元/m2。2）办公综合楼价值 （见下表 ）合计/万元序号 项 目取费依据单 位 取费标准、范围一前期费用万元291.2地质勘察费用包干或面积万元 22咨询、可行性费用包干或面积万元 55规划设计费用总投资或建筑面积兀/m 2032.48配套设施费用建筑面积元/m2110178.64人防工程费用建筑面积元/m21524.36绿化费用建筑面积、土地面积元 /m 1524.36前三通费用建筑面积元 /m2 1524.36二建筑工程费用元 /m21526.57基础费用建筑面积2元 /m2 框架 100

48、162.4主体工程费用建筑面积元 /m2 框架 600974.41外装修及公共部分费外墙面积2 铝合金及墙砖：389.76用元 /m80三后三通及设备安装费用建筑面积元 /m2 5081.2四不可预见费以上费用之和万元 3%56.97五财务费用利息万元 7%158.72六管理费用万元 4%84.59七税金以上费用之和万元 5.75%126.46八利润以上费用之和万元 15%348.86九合计以上费用之和万元2674.57注：建筑面积16240.2m2，单价则为1647元/m2。3）锅炉房价值 （见下表 ）序号 项 目取费依据单 位 取费标准、范围合计/ 万元一 前期费用万元4.97地质勘察费用

49、包干或面积万元 0.20.2咨询、可行性费用包干或面积万元 0.20.2规划设计费用总投资或建筑面积元 /m2 200.52配套设施费用建筑面积2元 /m2 1102.88人防工程费用建筑面积元 /m2 150.39绿化费用建筑面积、土地面积元 /m2 150.39前三通费用建筑面积元 /m2 150.39二建筑工程费用元 /m213.86基础费用建筑面积2元 /m2 框架 802.09主体工程费用建筑面积元 /m2 框架 50011.77不可预见费以上费用之和万元 3%0.56四财务费用利息万元 7%0.42五管理费用万元 4%0.79六税金以上费用之和万元 5.75%1.18七利润以上费用

50、之和万元 15%3.27八合计以上费用之和万元25.05注：建筑面积261.49m2，单价则为958 元 /m 。4）建筑物总价值 （见下表 ）1主楼（裙楼）35805.0919486974.832办公综合楼16240.216472674.763锅炉房261.4995825.054合计52306.789674.64序 号名称建筑面积/m2单价/（元/m2）总价/万元（ 主楼及裙楼、锅炉房 ） 价值(3) 房地产总价值1875.44+9674.64=11550.08( 万元 )2运用假设开发法测算酒店部分房地产估价对象酒店部分包括主楼及裙楼、锅炉房，该酒店规划设计为一座五星级的大酒店。由于本估价

51、目的， 在运用假设开发法估价时，应采用被迫转让前提，以下测算均以此假设前提为准。根据估价对象现状及掌握的资料，本次测算采用传统方法进行。（1） 测算其建成后的价值根据对XX市四星级及以上酒店的市场调查，对估价对象酒店的各层、各用途部分建成后的收益或市场价 值进行分别测算 收益年限：根据土地使用年限较短者确定，即 47 年 资本化率：考虑国债的安全利率标准、商业房地产投资的风险，特别是酒店类房地产投资的风险，综合确 定取 12%。客房收费标准：普通标准间：280元/（d 间） 豪华标准间：380元/（d 间） 总统套房：880元/（d 间） 具体收益测算及评估价值详见下表。层数用途建筑面积/m2出租或销 人住 售 （ 座 ） 面积（房间 率单价 时 /元 间1费- /净收益 资本 益收 收益价 费用 /万元 化率年益 值/万元商场5002500m2烧烤餐厅800100座0.5咖啡厅40050座0.5中餐厅800160座0.5西餐厅500100座0.5包房70020个0.5多功能厅8001个1国际会议8001个1厅中会议厅5001个1小会议厅1004个1夜总会2500500座0.5KTV包房200035个0.5桑拿、美容3200150座0.4办公21212.35 1212.35m21数、座位一层一层一层二层二层二层三层三层三层三层四层五层七层八层123456789101112131