房地产估价案例与分析模拟8

1、 模拟 房地产估价案例与分析模拟 8问答题 某市对旧城区进行改造，第一阶段拆迁涉及万余户居民。为确保长治久安， 落实科学发展观，体现以人为本的精神，市政府在详细计划周密准备的基础上， 对民意进行了深入调查。 同时市政府下达严令， 禁止各级职能部门借机 “揩油”， 如有违犯，一经查出，坚决严惩。为此市政府委托有资质的评估单位，进行了详 尽的拆迁估价。请问：第 1 题： 什么是城市房屋拆迁估价 ? 参考答案：城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋 的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估；详细解答：第 2 题：拆迁补偿估价的对象是什么 ? 参考答案：

2、拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托于其实体上的 权益详细解答：第 3 题： 针对不同估价对象应注意哪些问题 ? 参考答案：针对不同估价对象应注意以下几点： (1) 依法以有偿出让、转让方式取 得的土地使用权，可视为提前收回处理， 在估价中应包括土地使用权的补偿估价， 根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。 (2) 依法以划拨 方式取得的土地使用权， 在估价中不应包括出让金部分， 只包含该宗地相应的基 础设施配套建设费和土地开发及其他费用。 (3) 已取得所有权的房屋及构筑 物，估价应从占有、使用、收益、处分四方面综合认定其合法性，不能仅仅依据 估价时点的用途估

3、价。 (4) “拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不 予补偿”，故不在估价范围之内。 “拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予 适当补偿”，估价时应按照使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。 (5) 被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准； 各地对被 拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的， 服从其规定； 拆迁人与被拆迁人对被 拆迁房屋的性质或者面积协商一致的， 可以按照协商结果进行评估。 对被拆 迁房屋的性质不能协商一致的， 应当向城市规划行政主管部门申请确认。 对被拆 迁房屋的面积不能协商一致的， 可以向依照 房产测绘管理办法 设立的房屋面 积鉴定机构申请鉴定；

4、没有设立房屋面积鉴定机构的， 可以委托具有房产测绘资 格的房产测绘单位测算。 (6) 对于一宗房地产拆迁补偿估价，凡属被拆迁人 合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物等，都不可遗漏。详细解答： 第 4 题： 参考答案： 在城市规划允许的情况下， 按转换用途前和装修改造前的最高最佳使用原则 和假设开发法的思路进行评估。 具体为：按有扶梯、有装修的商场评估 4 层仓库 转换用途后的价格； 然后扣除因转换用途需要补交的出让金， 室内的改造、 装修 费用和扶梯的购置、安装、调试费用及其相应的管理费、利息、税金、利润后， 得出 4 层仓库的现时价格。详细解答：X年X月X日，甲乙两家公司因对一宗房地产

5、的交易价格不能协商一致，产 生了纠纷，最终对簿公堂。XX省XX市人民法院在依法受理此案的过程中需要 了解该宗房地产于X月X日这一时点的价值，价值定义采用公开市场价值标准。请问：第 5 题：什么是房地产纠纷估价 ? 参考答案：房地产纠纷估价是指对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定， 提出客观、 公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。详细解答： 第 6 题：房地产纠纷估价分为哪几类 ?分别应由谁以何种方式解决 ? 参考答案：房地产纠纷估价可分为两大类， 一类是针对房地产的价值、 交易价格、造价、

6、 成本、租金、补偿金额、赔偿金额的纠纷，这类纠纷可称之为房地产价格 (价值 ) 类纠纷；另一类是针对估价结果本身的纠纷，这类纠纷可称之为估价结果纠纷。 前一类纠纷的估价通常由法院、 仲裁机构聘请房地产估价机构完成， 后一类纠纷 的估价则由专门的估价仲裁部门或组织 ( 如估价专家委员会 )出面对估价结果做 出鉴定和裁决。详细解答：第 7 题： 房地产纠纷估价有什么特点 ? 参考答案：与其他目的的房地产价格评估相比， 房地产价格 ( 价值) 类纠纷估价存在如下 三个特点： (1) 除为抵押贷款目的评定房地产的抵押价值外，其他价格评估 的时点一般不是当前或未来某一时间，而是过去某一时间。 (2) 价

7、格评估依 据的资料，一般来说，只能是房地产纠纷发生前的近期客观资料。 (3) 不能 以当前房地产市场实际价格作为判断原估价结论是否真实、客观、合理的标准。详细解答：单项选择题第 8 题：(1) 如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2001 年 5 月9 日，其合理的评估价值约为 ( ) 万元。A. 315.0B. 216.0C. 295.2D. 333.0参考答案： B答案解析： 第 9 题：(2) 假设规划允许将其改造装修为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利 润，估价时点为 2001 年 5月 9日，该厂房的市场价格约为 ()万元A. 603B. 522C. 450D.

8、 549参考答案： D答案解析： 第 10 题：(3) 文中所述厂房，影响其价值的实物状况有 ( )A. 交通条件B. 基础设施C. 地理位置D .房地产用途参考答案： D答案解析： 第 11 题：(4) 文中所述厂房，对其进行估价，首先应了解 ( )A. 相应企业生产的一些行业知识B. 进年来厂房创造的价值C. 同地理位置的房地产成交情况D. 同地理位置的房地产估价情况 参考答案： A答案解析：某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为 50 年，有效已使用年数为 8 年。 经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800 万元( 建设期为 2 年，假定第一年投入建造成本的 60%，第

9、二年投入 40%，均为均匀投入 ) ，管 理费用为建造成本的 3%，年利息率为 6%，销售税费为 50 万元，开发利润为 120 万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 18 万元；装修的重置 价格为 200 万元，平均寿命为 5 年，已使用 2 年；设备的重置价格为 110 万元， 平均寿命为 10 年，已使用 8年，假设残值率均为零。第 12 题：(1) 该建筑物的折旧总额为 ( ) 万元。A. 213.34B. 221.34C. 283.34D. 301.34参考答案： D 答案解析：第 13 题：(2) 计算该建筑物的重置价格为 () 万元A. 994B. 998.9C.

10、1024.9D. 1048.9参考答案： D答案解析： 第 14 题：(3) 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价属于 ( ) 。A. 功能折旧B. 物质折旧C. 经济折旧D. 自然折旧 参考答案： A答案解析：XX市XX有限公司名下有一幢 26层的办公写字楼。2006年3月，公司因 业务发展需要资金， 欲以该房地产向银行申请抵押贷款。 为此，公司与房地产估 价师朱某接洽商讨相关估价事宜。 朱某受聘于该市一家房地产估价公司， 曾数次 参与该公司委托的房地产估价工作， 双方都有一定的了解， 彼此信任。 公司想请 朱某进行本次估价工作。第 15 题：(1) 在接洽过程中，朱某可

11、以作出的承诺是 () 。A .现场查勘后先口头给出大概的评估价格以供参考，之后再按照约定补充正式的估价报告B .给予优惠C. 该公司与朱某所在估价公司签订委托合同后，经估价公司指派，由自己亲 自估价D. 不能给以任何承诺参考答案： C 答案解析： 第 16 题：(2) 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产的 ()A. 现时的市场价值B. 指定时点的市场价值C .历史最低的市场价值D.设定抵押权时的市场价值参考答案： A答案解析： 第 17 题：(3) 下列可以设定抵押的房地产是 ()A. 土地所有权B .国有资产C. 社会公益设施D. 违章建筑 参考答案： B答案解析：指错题第 18 题：参考答案：1缺少致委托方函。2一次评估只能有一个估价目的。3缺少抵押目的的法律依据。4估价原则不全，缺少替代原则。5估价报告有效期有错误， 应从报告完成起一年有效。 6估价对象描述不全。 7估 价对象描述中房屋产权状况缺少描述。8 收益法中各种费用计算无依据。9收益法中资本化率计算有错误。 10收益法求商场收益时空置率应用有 错误。11成本法中各项费用计算无依据。12估价对象最终取值无依据。13估价结果无单价。14报告缺少附件。详细解答：指出并改正下面估价报告片断中的错误第 19 题：=1281793748.78 元即该房地产 1997年12 月 25日的保险价值为 1281793748.