房地产估价师(A)不同类型房地产估价(四)

1、（A）不同类型房地产估价（四）（总分：100.00，做题时间：90分钟）一、B单项选择题题/B（总题数：2，分数：14.00）某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅） 在该道路上建一高架路。该高架路工程于 2006年1月开始，2006年3月结束（分数：6.00）（1）.以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为 。« A.市场价格上升« B.市场价格下降* C.市场价格不变« D.市场价格变化不确定（分数：2.00）A.B.C.D. V解析：（2）.以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为 。* A.市场

2、价格上升* B.市场价格下降* C.市场价格不变* D.市场价格变化不确定（分数：2.00 ）A.B. VC.D.解析：（3）.2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过。«A.6个月* B.9个月«C.1 年* D.2 年（分数：2.00 ）A. VB.C.D.解析:某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为51年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场， 并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用

3、权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为 40年，自2005年12月31日起至2045年12月30 日止，不可续期。2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市 场的房地产作价出资。（分数：8.00）（1）.若评估二手汽车交易市场房地产的作价岀资价格，下列说法中正确的是。A.作价岀资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值«B.作价岀资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值C.作价出资价格评估应采用公开市场价值标准D.作价岀资价格应较评估岀的价值低（分数：2.00 ）A.B.C. VD.解析：（2）.如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按

4、 年计算建筑物的折旧«*«*（分数：2.00 ）A.B.C. VD.解析：解析建筑物的经济寿命实际经过了9.5年，加土地剩余使用年限38.5年。（3）.如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元,且未来每年不变，报酬率为7.5010，则收益价格为 万元。*«*（分数：2.00 ）A. VB.C.D.解析：解析（300/7.5%） X1 -1心+7.5%） 38.5=3752.92（万元）。（4）.若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方之间分配，则下列描述中最准确的是。A.业主方的作价岀资额为二手

5、汽车交易市场地产现值« B.业主方的作价岀资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值« C.业主方的作价岀资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造 费用« D.业主方的作价岀资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整（分数：2.00 ）A. VB.C.D.解析：二、B问答题/B（ 总题数：4,分数：40.00）1. 某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟地，其用途为商业、办公及公寓住宅 的综合楼，土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权，然后进行房地产

6、开发并出售，现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜？在评估过程中还可以使用哪些估价方法？（分数：10.00 ）正确答案：（评估机构为开发商投标报价，对该地块最适宜采用假设开发法，即将估价对象预期开发后的价 值（楼价），减去预期的正常开发费用（建筑费和设计等专业费用以及利息）、销售费用、销售税费与开发商利润之后所剩的余额，根据此剩余之数来确定估价对象的价格。评估上述宗地投标报价除采用假设开发法（剩余法）最为适宜之外，一般在评估过程中还需要运用市场法进行校核，此外还可以辅以成本法评估。）解析：2. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产

7、管理部门公示了有 资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价 机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：（1）你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？ （2）你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？（分数：10.00 ）正确答案：（1）经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由 拆迁人委托。（2）基于该房屋用途性质，建议拆迁当事人按以下原则确定。1）以房屋权属证书及权属档案的记载为准。2）当地政府对被拆迁房屋的

8、用途性质认定有特别规定的，从其规定。3）拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定。4）对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。）解析：3.2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：（1）该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？确定岀租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？（分数：10.00 ）注意以下两点

9、。1）租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计。2）应考虑租赁保证金和押金的利息收入，或应考虑是否存在无形收益。（3）确定自营部分净收益时应注意：1）测算正常客观的净经营（营业）收入；2）应扣除正常商业利润。或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。或：应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。）解析：4.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通

10、过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润， 并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。请问：（1）估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？（2）在此基础上还应考虑哪些因素才能得岀计算价格？（分数：10.00）正确答案：（1）错误如下。1）应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。或：不应采用实际支出时的 各项成本费用。2）应根据估价对

11、象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。或：不应计息 至估价时点。3）利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或：利润不应是开发商的期望利润。（2）还应将重置价格减去折旧。1）可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。）解析：三、B指错题/B（ 总题数：3,分数：36.00）5.北京某住宅楼在建工程抵押价值评估报告（封面、目录、注册房地产估价师声明略）致委托方函北京XX房地产开发有限责任公司：承蒙贵公司委托，我公司对位于北京市

12、XX区XX乡XX新村一期 （XXX苑 ）B5号、B7号住宅楼在建工程 及土地使用权价格进行了评估，为贵公司以估价对象在金融机构进行抵押贷款提供参考依据。估价对象如下：一、土地使用权状况土地使用证号：京海国用（2002出）字第XX号土地使用权面积：12713.54m2土地用途：住宅 土地使用权性质：国有出让 土地使用权终止日期：2072年6月29日出让合同中的建筑面积：35932.89m2（地上29004.46m2，地下6928.43m2）二、在建建筑物状况楼号规划建筑面积/m2地上地下 JB5号18019.4514570.193449.26B7号18049.3614570.193479.17合

13、计:36068.8129140.38 6928.43注：表中面积摘自B5号、B7号楼建设工程许可证。层数 高度/m工程形象进度楼号结构地上地下B5号剪力墙12334.8地上3层主体结构完工B7号剪力墙12334.8地上4层主体结构完工注：形象进度依据2002年9月25目的施工进度计划报审表以及现场勘察确定。在整个评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地勘察，广泛收集有关市场信息 和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象 的房地产价格进行了评估，最终确定估价对象在2002年9月25日的房地产市场价格为10019万元人民币(大

14、 写金额：壹亿零壹拾玖万元整)，单价为2778元/m2(大写金额：每平方米建筑面积贰仟柒佰柒拾捌元整)。XX房地产评估有限责任公司估价的假设和限制条件一、估价的假设条件我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：(1) 任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费。(2) 在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让。(3) 在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。有一段合理的洽谈时间，可以通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。二、估价的限制条件(1)

15、本报告评估的估价对象规划建筑面积以建设工程规划许可证(2002法规建20字XX.XX号)上登记为准，由于房地产价格受规划限定条件的影响较大，若在此方面有变化，估价结果应作相应的调整。(2) 估价对象土地使用权条件以国有土地使用证和土地使用权出让合同登记的条件为准。委托方提供的法律文件是此次估价的重要依据，我们并未向政府部门核实，对于该资料的真实性和准确性由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。(4) 本评估报告中对估价对象市场价值的把握，是相对于估价时点估价对象的工程进度确定的，并未考虑工程建设的应付款和预付款对估价对象价值的影响。(5) 本报告对估价对象市场价格的把

16、握，仅相对于估价时点的假设条件市场状况而言，并未考虑市场价格波动、税费率变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果确定抵押价格时应予以充分考虑。(6) 本报告仅作为委托方在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据。不得用于征收补偿、涉案纠纷等其他用途，若用于其他用途，对使用者造成了损失，我公司不承担任何责任。估价结果报告一、委托估价方单位地址：北京XX房地产开发有限责任公司北京市XX区XX园X号楼联系人：XXX联系电话：XX二、受托估价方单位地址：(略)资质级别：建设部一级资质证书编号(略)三、估价对象概况(一) 整体概况本项目属于XX区XX乡

17、XX地区绿化隔离带项目的一期工程，该隔离带项目分三期建设，其中一期工程位于整个绿化隔离带项目的东部，东临学清路，北临八家东西路，西临双B3、B7“非常宿舍”和林业大学住宅B1 一期工程，包括三部分，西侧为公建项目和回迁楼，东侧为商品房，西侧回迁楼为A区，东侧商品房为B区，即xxx苑。xxx苑规划建设 10栋板式小高层，目前正在施工建设：B3号一 B7号共5栋住宅楼以及B2号地下停车库，此次评估的 B5号、B7号楼为xxx苑其中的两栋。目前正在建设的一期工程已办理了以下工程建设的法律文件：(1) 绿化隔离带项目批复等文件；(2) 审定设计方案通知书；(3) 建设用地规划许可证；(4) B3号一B

18、7号楼的建设工程规划许可证；(5) B3号一B7号楼和B2号地下停车库的土地使用证；(6) B3号一B7号楼的商品房预售许可证。根据上述法律文件，B3号一B7号楼具备预售的条件。(二) 估价对象范围的确定此次北京xx房地产开发有限责任公司委托评估的估价对象，是指截止2002年9月25日xxx苑B5号、B7号住宅楼的在建工程及土地使用权价格。B5号、B7号住宅楼的具体情况如下。1 .土地使用权状况土地使用证号：京法用(2002出)字第xx号土地使用权面积：12713.54m2土地用途：住宅土地使用权性质：国有出让土地使用权终止日期：2072年6月29日出让合同中的建筑面积：35932.89m2(

19、地上29004.46m2，地下6928.43m)2. 在建建筑物状况注：表中面积摘自B5号、B7号楼建设工程许可证。楼号规划建筑面积/m2地上地下B5号18019.4514570.193449.26B7号18049.3614570.193479.17合计36068.8129140.386928.43层数高度/m工程形象进度楼号结构地上地下B5号剪力墙12334.8地上3层主体结构完工B7号剪力墙12334.8地上4层主体结构完工3. 红线内外市政工程状况估价对象的宗地内达到施工用的“三通一平”，目前正配合地上建筑工程的进度安排挖槽铺设正式管道。四、估价目的确定估价对象的房地产市场价格，为委托方

20、以估价对象在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据。五、估价期日2002年9月25目，即现场勘察之日。六、价格定义本报告的估价结果是指估价对象在规划限定条件下，具备转让、岀租、抵押的权利，地上建筑物在现状条 件下，于估价时点2002年9月25日的房地产公开市场价格。它依据如下假设：任何有关估价对象运作 方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，一并支付了应缴税费；在估价时点估价对象不存在任何产 权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让；在估价时点的房地产市场为公开、平 等、自愿的交易市场；有一段合理洽谈时间，可以通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。七、估价依据(略)八、估价原则

21、(略)九、估价思路和方法 根据估价对象开发的实际状况。此次选用了成本法和假设开发法分别测算估价对象的房地产价格。1成本法 所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。经测算采用成本法评估的结果为10034万元，单价为2782元Im。2假设开发法 估价对象为在建工程，具有再开发价值，因此选取假设开发法进行测算。假设开发法是指项目开发或再开 发完成后的总价值，扣除尚需投入的成本、税费和利润等，得到项目剩余价值的估价方法。经测算采用假 设开发法评估的结果为 10003万元，单价为2773元Im。3估价结果的确定 上述两种方法从不同角

22、度反映了估价对象的房地产价格，两种方法估算结果相近。最终评估结果取上述两 种方法的平均值，经测算最终评估结果为10019万元，单价为2778元/m2。十、估价结果 在整个评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息 和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象 的房地产价格进行了评估， 最终确定估价对象在 2002年9月25日的房地产市场价格为 10019万元人民币 （大 写金额：壹亿零壹拾玖万元整），单价为2778元Im2（大写金额：每平方米建筑面积贰仟柒佰柒拾捌元整）。十一、估价人员（略）2002 年

23、 9 月 8 日至 2002 年 9 月 25 日十二、估价报告应用的有效期 本报告有效期为一年。（2002 年 9 月 25 日至 2003 年 9 月 24 日 ）估价技术报告一、个别因素分析 （ 略）二、区域因素 （略）三、市场背景分析20 世纪 90 年代以来，国内居民消费疲软以及集团购买力的限制，商品房市场的需求曾出现下滑趋势，但 随着北京申办 2008 年奥运会的预期效应和中国加入世界贸易组织的影响， 在一定程度上刺激了北京房地产 市场，特别是外国公司重新审视其在中国的市场运作，对扩大投资抱有积极的态度，其中包括对物业的投 入，而这必将为房地产发展带来更多的机会。 特别是目前对旧城

24、区的改造开发， 使众多被征收户向外搬迁， 这部分被征收户成为目前北京市商品房消费的一个很大的群体。但是，北京市房地产市场从 1999 年初至今，房地产开发投资连续三年保持了高速增长，在产品结构中，住 宅产品占了绝大比例，而且目前住宅用地储备量较大，住宅产品推陈出新，产品更新换代的速度加快，消费者购买行为日趋成熟，因此，住宅市场在未来23年或更长时间内竞争会越趋激烈，这将会给住宅市场价格带来很大的压力。四、最高最佳使用分析 （略）五、估价方法选用 （ 略）六、估价测算过程（ 一） 采用成本法测算估价对象的房地产价格 所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价

25、对象的客观合 理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红 线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。1 土地使用权价格（1）土地取得费及税费： 根据对北京市历年土地出让项目的比较分析， 并考虑区域内住宅项目用地的稀缺性，确定估价对象的土地取得费及税费为1260元Im2，估价对象总建筑面积为 36068.81m2，则估价对象的土地取得费及税费为：1260X36068.81=4544.67（万元 ）（2）土地使用权出让金：根据委托方提供的国有土地使用权出让合同（京地出合字2002第XX号），估价对象B5号、

26、B7号楼的土地使用权出让金为 754.12万元。（3）估价对象土地使用权价格：为上述两项之和，即 5298.79 万元。 2建筑安装工程费根据 2001 年建筑工程概预算定额标准， 类似于估价对象的建筑结构和装修标准的项目， 建成后的建筑安装 工程费为1850元/m2,类似于项目的主体结构工程造价大约占建筑安装工程总造价的68%根据委托方提供的施工进度计划报审表以及估价人员的现场勘察，B5号楼截至2002年9月25日仅完成了地上3层的主体结构，B7号楼仅完成了地上4层的主体结构，由此可测算 B5号楼主体的工程形象进度为（3层+3层）/（12 层+3层）=40.00%，B7号楼主体的工程形象进度

27、为 （4层+3层）/（12 层+3层）=46.67%。由此 可测算B5号楼和B7号楼已投入的建筑安装工程费为：B5 号楼=1850X68%<40.00%X 18019.45=906.74（万元 ）B7 号楼=1850X68%<46.67%X 18049.36=1059.62（万元）B5号楼和B7号楼已投入的建筑安装工程费合计为1966.36万元。3. 红线内市政工程费宗地内达到临时施工的“三通一平”，目前正配合地上建筑工程的进度，安排挖槽铺设管道。已投入的红 线内市政工程费大约占已投入的建筑安装工程费的3%，则红线内市政工程费为：1966.36 X3%=58.99（万元）4. 专业

28、人士费包括工程前期进行的工程设计、勘察、可行性研究以及招标投标管理费等，该费用约占建成后建筑安装工 程费的2.5%，B5号楼和137号楼完工后的建筑安装工程费为1850元/m2，则专业人士费为：1850X36068.81 X2.5%=166.82（万元）5. 管理费该项费用是指在建设施工过程中发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用约占已投入建筑安装工 程费和红线内市政工程费的5%，则管理费为：（1966.36+58.99） X5%=101.27（万元）上述 5 项费用合计为 7592.23 万元。6. 投资利息利率按年存款利率 5.85%计算。类似于估价对象的正常建造期为2 年，其中取得

29、土地及场地平整为 0.25 年，房屋建设期为1年，红线内外市政工程建设期为0.75年。B5号楼和B7号楼达到现状的正常建设期为0.5年。假设已投入的土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费在整个建设 期内均匀投入，投资利息按复利计，则投资利息为：7592.23X（1+5.85%）（0.250+0.5）/2-1=163.60（ 万元）7. 投资利润以上述土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，考虑项目 开发具有良好的前景，利润率取30%，则投资利润为：7592.23 X 30%=2277.67（万元）8. 采用成本法测算的房地产价格

30、 采用成本法测算的房地产价格为上述 7 项之和：总价=7592.23+163.6+2277.67=10034（ 万元）单价=10034-36068.81=2782（元 /m2）（ 二） 采用假设开发法测算估价对象的房地产价格 假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估 价对象的客观合理价格或价值的方法。（1）最有效利用状况。1）规划限定条件：住宅用途，建筑面积为36068.81m2（全部可销售）。2）建成后的小区标准：管道天然气，市政生活用水，小区集中供暖，光纤电缆入户，全部地下车库，小区 封闭式管理。3）建成后的建筑结构及户型：板式小高层，地

31、上1 2层、地下 3 层，剪力墙结构，南北通透，地上每三层一个户型组合，一层客厅 5m挑高、二层为客厅，三层为平面层，户型从两居到四居等多种户型。4）建成后的装修标准：外墙外保温，外墙面为涂料，首层地面和墙面为石材，每个单元设一部承重1000kg的电梯；户门采用双开子母门，中空铝合金窗，室内地面水泥找平，墙面刮腻子找平。（2）估价对象未来开发价值。目前估价对象所在区域内有多个正在销售的商品房项目，销售实现的平均价格在6000元/m2以上，与估价对象同在学清路的富润家园的平均价格为6400元/m2，目前该项目已销售完毕，通过对两个项目户型、环境等个别因素进行比较，估价对象预期正常的销售平均售价在

32、6460元/m2左右，实际上估价对象B5号楼已开始内部认购，其均价已达到了6460元/m2,而且在市场上具有非常强的吸引力，估价对象B5号楼和B7号规划楼总建筑面积为36068.81m2,由此可测算估价对象未来的开发总价值为：6460X36068.81=23300.45（万元）（3）销售房地产应交纳的两税一费。含营业税、城市维护建设费用、教育费附加，按销售价格的5.5%计，则为23300.45 X5.5%=1281.52（万元）（4）销售房地产的广告宣传代理费。按销售价格的 1.2%投入广告宣传代理费：23300.45X1.2%=279.61（ 万元）（5）估价对象建成后可实现价值。23300

33、.45-1281.52-279.61=21739.32（ 万元） 2估价对象续建需投入的费用（1）续建的建造成本。1 ）尚需投入的建筑安装工程费。根据 2001 年建筑工程概预算定额标准， 类似于估价对象的建筑结构和装修标准项目， 建成后的建筑安装工 程费为1850元/m2,类似于估价对象的主体结构工程造价大约占建筑安装工程总造价的68%根据委托方提供的施工进度计划报审表以及估价人员的现场勘察，B5号楼截止2002年9月25日仅完成了地上3层的主体结构，B7号楼仅完成了地上4层的主体结构，由此可测算B5号楼主体的工程形象进度为（3层+3层）/（12 层+3层）=40.00%，B7号楼主体的工程

34、形象进度为 （4层+3层）/（12 层+3层）=46.67%。 由此可测算估价对象续建尚需投入的建筑安装工程费。B5 号楼：1850X1 -68%（1 -40.00%） X 18019.45=1973.49（万元）B7 号楼：1850X1 -68%（1 -46.67%） X 18049.36=2128.15（万元） 续建尚需投入的建筑安装工程费合计为 4101.64 万元。2）红线内外的市政工程费。 红线内外的市政工程包括供暖、给水、排水、弱电、道路等工程，估价对象所在区域的现状基础设施条件 目前较差，整个八家地区的市政条件将重新规划建设，另外由于估价对象属于绿化隔离带项目，需投入资金建设绿化

35、隔离带并进行维护。 参考目前市政工程建设标准， 红线内市政配套费取得150元/m2（建筑面积）， 估价对象大约已投入了 58.99万元的市政配套费，红线外市政配套费按250元/m2计（包括分摊绿化隔离带的工程建设费 ） ，则续建需投入的红线内外的市政工程费为：（150+250）X36068.81 -58.99=1383.76（ 万元）3）管理费。该项费用是指在建设施工过程中发生的管理费， 包括人员工资、 福利等，该项费用按上述两项费用的5%计，则续建应发生的管理费为：（4101.64+1383.76） X5%=274.27（万元）4）不可预见费用。按上述 3 项费用之和的 3%计算，则不可预见

36、费为：（4101.64+1383.76+274.27） X3%=172.79（万 元 ）5）续建尚需投入的建造成本。4101.64+1383.76+274.27+172.79=5932.46（ 万元）（2）续建的正常投资利息。利率按年贷款利率 5.85%计算。类似于估价对象的正常建造期为 2 年，其中取得土地及场地平整为 0.25 年， 房屋建设期为1年，红线内外市政工程建设期为0.75年。B5号楼和B7号楼达到现状的正常建设期大约为0.5 年。假设已投入的土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费在整个 建设期内均匀投入，投资利息按复利计，则投资利息为：5932.46

37、 X （1+5.85%）（1-0.5+0.75）/2-1=214.59（ 万元）（3）续建投入的利润。以续建尚需投入的建造成本为基数，考虑项目开发具有良好的前景，利润率取30%则投资利润为：5932.46 X 0.3=1779.74（万元） 根据土地使用权出让合同， B5号、B7号楼出让的总建筑面积为 35932.89m2,而按规划建成后出售的建 筑面积为36068.81m2,因此届时需补交 36068.81-35932.89=135.92m 2的出让金，该项目的土地使用权出让 金为260元/m2，则应补交的出让金为 3.53万元。（5）开发余值=建成后可实现收益-续建尚需投入的建造成本-续建

38、的正常投资利息-续建的投资利润-补交的 出让金=13809（万元）。（6）估价对象房地产价格测算。则采用假设开发法测算估价对象房地产价格为：总价=13809 1.380520361=10003（万元）单价=10003*36068.81=2773（元 /m2）（三）估价对象在建房地产最终价格确定估价方法总价/万元单价/（元吊）成本法100342782假设开发法100032773采用成本法和假设开发法测算的结果见下表：成本法测算的房地产价格是指重新建造估价对象所必须花费的费用和开发应得的正常利润。假设开发法测 算的房地产价格是指项目续开发竣工后的总开发价值扣除尚需投入的费用和利润。上述两种方法从不

39、同角 度反映了估价对象的房地产价值，两种方法估算结果差异不大。因此，本报告最终的结果取上述两种方法 的平均值作为最终结果，经测算最终评估结果为10019万元，单价为2778元/m2。七、估价结果确定（略）八、附件（略）（分数：12.00 ）正确答案：（1）致委托方函、估价结果报告和技术报告中未明确假定未设立法定优先受偿权利下的市场价 值、估价师所知悉的法定优先受偿款和抵押价值。（2）致委托方函中缺致函日期。（3） 土地使用权状况中缺土地使用权出让起始年份。（4）受托估价方中缺单位全称和法人代表名称。（5）价格定义的用语不规范，应是价值定义。（6）估价期日的用语不规范，应是估价时点。（7）结果报

40、告中缺风险提示。（8）结果报告中缺变现能力分析。（9）市场背景分析中缺对估价对象所在区域的同类房地产市场过去、现在和未来的分 析。（10）成本法中土地取得成本计算未考虑土地使用年限的修正。（11）按工程形象进度来计算已投入的建筑安装工程费是不科学的，因为这种高层住宅的地下部分造价要明显高于地上楼层价。（12）成本法计算中缺公共配套设施建设费。（13）成本法计算中缺其他工程费。（14）成本法计算中缺开发期间税费。（15）成本法计算中管理费计算基数不对，应取土地取得成本和建设成本之和的一定比率。（16）成本法计算中缺销售费用。（17）成本法计算中缺销售税费。（18）投资利息不应按年存款利率计算，应

41、用年贷款利率计算。（19）在计算投资利息时，土地取得成本与其他项目的计算周期数不同，不能合并计算。（20）运用假设开发法计算宜采用动态分析法，采用静态分析法估价应说明理由。（21）缺假设开发法计算公式。（22）在用假设开发法计算时应说明采用被迫转让前提。（23）在估算估价对象的未来开发价值时，只选用一个可比实例进行比较是不严谨的，所得出的结论依据不够充分。（24）假设开发法计算时缺取得估价对象的税费。（25）假设开发法计算岀“开发余值”即为估价对象价值，后面的计算为重复计算。）解析：6.三、致估价委托方函（略）四、注册房地产估价师声明（略）五、估价的假设和限制条件（略）六、XX别墅房地产估价结

42、果报告（一）委托估价方XX市恒通房地产开发公司（二）受理估价方XX市房地产估价事务所 资质等级及编号（略）（三）估价对象概况1. 土地情况A. 土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。B. 土地总面积7000m2。C. 用途：剐墅及配套设施。D. 33栋别墅，建筑总面积 10378卅。2. 地上物情况A B、C数十种，主要为二层砖混结构。该别墅项目的户型有A B、C D四款，前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。 建筑材料及设备（略）。（四）估价目的为恒通房地产开发公

43、司对XX别墅项目按现状整体转让进行估价。（五）估价时点1998年4月15日（六）估价方法（1）采用的估价方法为：市场法、成本法。（2）分析、比较用上述估价方法求岀的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。（七）估价结果别墅现有房地产价格=2480.79+3072.51=5553.3（万元）（估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）七、XX别墅房地产估价技术报告 （仅列岀第六项，其他项目略）（六）估价测算过程（1）土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得岀土地评估价格。A. 利用成本法进行土地估价计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+

44、土地使用权岀让金 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为1200元/m2，土地开发费用为1644元/m2，土地使用权出让金为 480元/m2，以上三项合计为 3324元/m2。B. 利用市场法进行土地估价ABC估价对象用途别墅别墅别墅别墅交易情况协议拍卖招标拍卖交易日期95.591.697.698.4房地产状况中的区位状况五类四类六类五类房地产状况中的实物状况一般较好较差一般选取三个可比实例 A、B、Co（注：在区位状况调整中，一类因素最好，六类因素最差）。根据测算，上述三个可比实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合岀一个价格作为结果:ABC土地单价/（兀/m

45、）310033003700交易情况修正100/80100/100100/99交易日期调整110/100100/100100/100房地产状况中的区位状况调整（权重0.6）100/100102/10098/100房地产状况中的实物状况调整(权重0.4)100/100100/97100/103比准价格/(元/m2)4262.53380.423648.98比准价格=(4262.5+3380.42+3648.98) *3=3763.97(元 /m2)用市场法算出土地单价为3763.97元/m2。土地单价=(3324+3763.97) *2=3543.99(元 /m2)C土地估价综合结果土地总价：土地单

46、价X土地总面积 =3543.99X71300=2480.79(万元 )(2) 别墅建筑物估价。别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑 物的重新建造成本。A. 据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2,包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、 管理费8% 年利率15% 利润率20% 销售税费10%B. 根据建设情况分别求岀已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。33栋别墅全部完工后的评估价格 为 3428X 7548=2587.45(万元)。根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅的重新建造成本为已完

47、工建筑物的50%,则未完工别墅建筑物的重新建造成本为 3428X50%=1714元 /m2)，9栋别墅在估价时点的价格是 1714X2830=485.06(万元)。C. 现有别墅建筑物价格：3428X 7548+1714X 2830=3072.51(万元 )(3) 别墅现有房地产价格。2480.79+3072.51=5553.3(万元)八、附件、说明、其他资料(略)(分数：12.00 ) 正确答案：(1)缺委托方法定代表人和住所。(2) 缺估价方法定代表人和住所。(3) 缺土地使用权用途、权属情况及建筑物权属状况说明。(4) 缺估价对象区位状况说明。(5) 缺少对土地的自然状况和开发利用状况介

48、绍，如坐落、位置、地形、地势、地质条件、四至以及环境、 交通通达程度、公共配套设施情况完备程度等。(6) 缺价值定义。(7) 缺估价依据。(8) 缺估价原则。(9) 缺估价方法的定义和估价思路。(10) 估价结果缺大写表示和单价。(11) 利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该还包括正常的管理费用、销售税费、销售费用、投资 利息和开发利润。(12) 计算公式中的土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本。(13) 土地的评估价格3324元/m2为边缘土地的价格，未根据估价对象土地所处地段的土地级别进行调整。(14) 可比实例A是协议方式出让土地，不宜选作可比实例。(

49、15) 在房地产状况调整中缺权益状况调整或不用调整的说明。(16) 可比实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间已有近三年，相差时间过长。(17) 在区域状况调整中，B与C的分子与分母颠倒。(18) 在实物状况调整中，B与C的修正系数不恰当，B的分母应是大于100的一个数，而C的分母应是小于 100的一个数。(19) 区位和实物调整系数权重取值无依据。(20) 交易日期调整没说明理由。(21) 土地单价取平均值未说明理由。(22) 对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费。（23）别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，价格构成描述不正确，其价格构成为：建筑费 （含结构、装修

50、、设备、红线内市政费 ） 、管理费、投资利息、销售税费、销售费用、开发利润。（24）成本法中未结合市场供求分析来确定评估价值。（25）技术报告中缺“估价结果确定”。 ） 解析：7.XXXX房地产估价报告封面及目录 （ 略 ）致委托人函XXX （ 委托人全名 ） ：受您委托，我公司对您提供的位于XX市XX区XX大道XX号1 2层243.7m2商铺（以下简称估价对象）的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价 格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权

51、利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场 价值为人民币 170.41 万元（大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整 ） ，单位建筑面积价格人民币 6993 元/m2（大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整）。附函提供房地产估价报告 2 份。XXXX房地产评估有限公司 （盖章） 法定代表人：XXX （签章） 2006年 10月 15 日估价师声明 （ 略 ）估价的假设和限制条件 （略）XXXX房地产估价结果报告一、委托人 （ 略）二、估价机构 （ 略 ）三、估价对象（ 一 ） 区位状况 （ 略 ）（ 二 ） 实物状况1 建筑物实物状况建筑面积： 243.7m2 建筑结构：钢筋混凝土结构

52、总层数及所在层数：估价对象所在建筑物层数为 14 层，估价对象位于第 1 、 2 层 竣工日期： 2005 年 9 月 10 日成新率：现状成新为十成新 层高：经现场查勘，估价对象 1 层层高约 4.5m， 2 层层高约 3.2m 建筑物实际用途： 1 层、 2 层为商铺，其余为写字楼装修情况： （ 略）设施设备： （ 略 ）工程质量： （ 略） 维护、保养情况：良好 大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺为业 主自营食品超市。物业管理状况： （ 略） 绿化等其他情况： （ 略 ） 2土地实物状况土地用途： 1 层、 2 层为商业服务。土地等级

53、：商业山级土地开发程度：七通一平 土地出让年限： 40年，至 2044年 4月 9日止。形状、地势、地质、水文状况： （ 略）（ 三 ） 权益状况1建筑物权益状况根据委托人提供的房屋所有权证 （证号XX号）相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建 筑物证载用途为商业服务，建筑面积共 243.7m2，其中1层121.85m2, 2层121.85m2，钢筋混凝土结构。 2土地使用权权益状况根据委托人提供的国有土地使用证 （证号XX号）相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服 务，土地使用权取得方式为出让，出让年限 40 年，截止至 2044 年 4 月 9 日。3他项权利状况

54、据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为XX银行XX分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注 销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的 为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。五、估价时点2006 年 10 月 10 日六、价值定义 本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价 值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至 2044年 4月9日止的公开市场价值。七、估价依据 （ 略 ）八、估价原则 （ 略 ）九、估价方法 根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地 查勘和对邻近地区的调查之后， 针对估价对象的实际情况， 确定运用市场法、 收益法作为本次的估价方法， 并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计