房地产商业计划书提纲

1、房地产商业计划书提纲第一部分市场调研一、项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查?地理位置?地质地貌状况?土地面积及红线图?七通一平现状2、项目用地周边环境调查?地块周边的建筑物?绿化景观?自然景观?历史人文景观?环境污染状况3、地块交通条件调查?地块周边的市政网及其它公共交通现状、远景规划?项目对外水、XX、空交通状况?地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查?购物场所 ?文化教育?医疗卫生 ?金融服务?邮政服务?娱乐、餐饮、运动?生活服务?游乐休憩设施 ?周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ?历史人文区位影响 二、区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行?国内生

2、产总值a 第一产业数量b 第二产业数量c 第三产业数量d 房地产所占比例及数量?xx 房地产开发业景气指数 ?国家宏观金融政策 a 货币政策 b 利率 c 房地产按揭政策 ?固定资产投资总额a 全国及项目所在地 b 其中房地产开发比重?社会消费品零售总额 ?商品零售价格指数 a 居民消费价格指数 b 商品住宅价格指数?xxxx房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 ?项目所在地居民住宅形态及比重?政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ?政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 ?短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市

3、场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发展6、商品住宅客户构成及购买实态分析经济 ?各种档次商品住宅客户分析?商品住宅客户购买行为分析三、土地SWOT分析1、项目地块的优势 2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四、项目市场定位1、类比竞争楼盘调研?类比竞争楼盘基本资料?项目户型结构详析?项目规划设计及销售资料?综合评判2、项目定位?市场定位a 区域定位b 主力客户群定位?功能定位?建筑风格定位五、项目价值分析1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念?商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a 选择可类比项

4、目b 确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的比重c 分析可类比项目价值实现的各要素之特征d 对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值e 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价?类比可实现价值决定因素a 类比土地价值：地段资源差异 项目周边环境的差异，包括周边自然和绿化景观的差异教育、人文景观 的差异各种污染程度的差异周边市政配套便利性的差异b 项目可提升价值判断建筑风格和立面的设计、材质单体户型设计 建筑空间布局和环艺设计 小区配套和物业管理 形象包装和营销策划 发展商品牌和实力c 价值实现的经济因素 经济因素 政策因素2、项目可实现价值分析?类比楼盘分析与评价?项目价值类

5、比分析a 价值提升和实惠要素对比分析b 项目类比价值计算六、项目定价的模拟1、均价的确定的主要方法a 类比价值算术平均法b 有效需求成本加价法分析有效市场价格范围确保合理利润率，追加有效需求成本价格c 运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟?商品住宅定价法：差异性价格系数定价法a根据日照须光系数（B系数）确定不同自然朝向单位的均价 Pb,即 Pb=Pa X1 士B ,其中Pa为基础均价b然后根据景观朝向系数（D系数）确定不同景观朝向单位的均价 Pb,即 Pd=Pax（ 1 士 D c当存在复式单位或者遗憾型单位时，应在 Pd的基础上根据户 型系数（S系数）确定不同户型单位

6、的均价 Ps=Pd X （1 士 s）d在Ps的基础上，根据楼层系数（F系数）确定不同楼层的价格 Pn,即Pn二PsX（ 1 士 F =PaX （1 士 B） X （1 士 D） X （1 士 s） X （1 士 F）e 考虑到其他随机因素的存在（如单位附近有机房干扰等）,在具体单位 价格的制定时，还应根据具体单位的随机系数（U系数）确定最终的定价Pu, 即Pu=PrXU其中U为不确定值，根据具体单位的具体情况随机确定。?各种差异性价格系数的确定：a确定基础均价Pa,通常取中间楼层价格作为均价b确定B系数。基中东、南朝向单位采用1+B;西、北朝向采用1-Bc D 系数根据不同单位景观视野实现程

7、度确定d S 系数通常为 5%-15%，只适用于复式单位和遗憾单位的定价。其中复式 单位取正值，遗憾单位取负值e确定F系数。其中均价层以上单位采用1+F,均价层以下单位采用1-Ff U 系数根据不同单位的具体情况确定。常见的随机因素包括设备房的干 扰、楼道电梯及人行的干扰等?具体单位定价模拟以其中一个最具代表性的单位进行定价模拟，作为其他单位定价过程的参 考七、项目投入产出分析1 、项目经济技术指标模拟?项目总体经济技术指标?首期经济技术指标2、项目首期成本模拟?成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟?销售收入模拟a 销售均价假设根据项目价格模拟中确定的均价进行销售收入的模拟b 销售收入模拟表

8、?利润模拟及说明a 模拟说明b 利润模拟表?敏感性分析a 可变成本变动时对利润的影响b 销售价格变动时对利润的影响八、投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评价?价值提升及其实现的风险性a 项目的规划和设计是否足以提升周边项目的类比价值b 项目形象包装和营销推广是否成功 2、资金运用的风险性 ?减少资金占用 比例，加速资金周转速度，降低财务成本?对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项 目，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险?国际国内宏观经济形势的变化?国家、地方相关的产业政策的出台及相关市政配套设施的建设九、开发节奏建议1、影响项目开发节奏的基本因素?政

9、策法规因素?地块状况因素?发展商操作水平因素?资金投放量及资金回收要求?销售策略、销售政策及价格控制因素?市场供求因素?xx 时间要求2、项目开发节奏及结果预测?项目开发步骤?项目投入产出评估第二部分规划设计一、总体规划1、项目地块概述?项目所属区域现状?项目临界四周状况?项目地貌状况2、项目地块情况分析?发展商的初步规划及设想 ?影响项目总体规划的不可变的经济技术因素?土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避?项目市场定位下的主要经济指标参数3、建筑空间布局?项目总体平面规划及其说明?项目功能分区示意及说明4、道路系统布局?地块周边交通环境示意a 地块周边基本路网b 项目所属区域道路建设及未来发展状况 ?项目道路设置及其说明a 项目主要出入口设置b 项目主要干道设置c 项目车辆分流情况说明d 项目停车场布置5、绿化系统布局?地块周边景观环境示意a 地块周边历史、人文景观综合描述b 项目所属地域市政规划布局及未来发展方向 ?项目环艺规划及说明a 项目绿化景观系统分析b 项目主要公共场所的环艺