房地产销售基础知识

1、房堆产第售根麻知识-根本信息借地产五证两书:一、？建筑用地规则许可込？建立单位向土地管理am申请征用划抜土地前,经 城市管甜门确认，该工程位置围符合城市规划的法律凭证。二、?建立工程规划许可证？有关建立工程符合城市规划需求的法律凭证。三、？国有土地使用证？经土地使用者申请，经城市各级人民碩府公布的国有土 地使用权的法律凭还。该证主要教明土地使用者名称、士地座落、用途、土地 使用面枳、使用年限、和“呱至"Bo四、？5!立工程施工许可込？建立单位进展工程施工的法律凭込，也是僻屋权扬 登记的主要依据之一，没有开工证的建筑骼违章建筑，不受法律保护。五、？商品房第售（预售）许可证？市、县人民政

2、JB房地产管理部门允许房地产开 发企业，5S售商品房的批准牲文件。兀、“两书"?商品房质量保证书？、?商品房使用说明书?。2. 房屋的建筑面枳是荷按借屋建筑外埼外围线测定的各层平面面枳之和即房屋的建気面枳是指 建戏物外墙外围所围成空同的水平面枳，它是表示一个建筑物建筑规模大小 的经济焉标。翟筑面枳包含了房屋居住的可用面枳、燔体柱休占地面枳、楼梯 走道面枳、其他公摊面枳等。1.房屋的构造形衣主要是以其承重构造所用的林料来划分，一般可以分为话混枸造、砖木构造、 圳筋混凝土构造。话混构造：是描建筑物中竖向承重构造的墻、柱等釆用砖或砌块砌笳，扶、梁、 楼版、屋面机、桁架等呆用列筋混凝土购造。

3、通俗地id,砖混构造是以小局部 列筋混凝土及大局部砖皤承重的构造。由于杭震的要求，砖混借屋一般在6 层以下。话木构造：是岳建筑物中承重构造的皤、柱釆用砖砌気或an夬砌笳，楼极构造、 屋架用木构造而共同构成的房屋。iRffiiKa 土构造：是荷房屋的主要承重构造如柱、梁、扳、楼悌、屋盖用卿筋 混凝土制作，墙用砖或其它林料填充。这种构造抗震性能好，整休性强，抗腐 宦耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分勘较自由。 目前，名、高层房屋多釆用这种构造。其缺点是工艺比m复杂，建筑造价较高。3. 商品房角售面枳商晶眉術售面枳是岳则眉者所则置的套或单元的建筑面枳套建筑面枳与应 分摊公用建

4、筑面枳之和。即：商品房的售面枳二套建筑面枳十分掷的公用建筑 面枳。4. 建筑面枳的计算规定是建筑物外田面枳的展开，是指建筑物各层次外围面枳的总和。由于房屋使用 要求、构造形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规影么。国家根摇 房屋使用程II的不同,对房屋建筑面枳的测算制定了相应的规定。针对房屋建 筑物的主要規定有：1）作为永久性沟造的僻屋按外围水平投影面枳计算。单层僻屋按一层廿算5! 筑面枳，多层借屋按各层翟筑面枳的总和廿算。2）建筑物所有永久HIM层高在2.2米以上的，包祐房屋的夹层、插层，技 术层即管道层，愠護室等和2.2米以上的楼梆同、电梯间、均按一层计算 建筑面枳。层面上的楼梯间,

5、水箱间，电梯机借及斜面枸造屋硕高度在2.2米 以上的建筑和地下室，半地下室及相应进岀口，层高在2.2米以上的按其外围 水平投影面枳廿算。3）穿il借屋的通道，僻屋的门厅，大厅均按一层计算建筑面枳；大厅的回廊 局部,层高在2.2米以上的按其水平投影面枳廿算。4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等血按僻屋自然层计算面枳。5）与房屋相连的有柱走廊，僻屋间扬永久性封冈的架空通廊，两僻屋间有上 盖和柱的走U,均按其围护构造和柱的外围水平投影面枳廿算。与房屋相连的 有上盖无柱的走鵬，连廊按其围护沟造外围水平投影面枳一半计算；有顶盖未 封冈永久性的架空通鹏，按外围水平投影面枳的一半计算；房屋之间无上盖的 架空

6、通鹏天桥不il算翟筑面枳。6）有柱或有围护沟造的门廊，门斗，按其柱或围护沟造的外围水平投影面枳 计算。7）全封冈的91台挑腑按其外围水平投影面枳计算。未封冈的讯台，挑廊按其 围护枸造的外围水平投影面枳的一半廿算。8）有伸缩缝的房屋，假设在室，伸缩缝廿算面枳。与室不相通的僻屋间的伸 缩缱不廿算建筑面枳。9）超永久11沟造有上盖的楼梯按各层水平投影面枳廿算，无换盖的室外楼梯 按各层水平投影面枳的一半廿算。10）突岀僻屋墙面的沟件，配件，装饰扶，装饰11的玻璃幕墙，垛,勒脚，台 阶，无拄雨蓬等，isitillfi楼的底层用作WJSBie通行的局部，及屋面上的花 园,游泳也等均不廿算建筑面枳。11）以

7、上规定基外乡油盖了僻屋所有建筑面枳，它是各面枳计算的根底。5. 套建竄面积的it算房屋为了满足各种需求和构造上的需要，各套面枳不一定相等，就必须冷各套 房的面枳分别进展测算。套建筑面枳是由套房屋的使用面枳，套堵休面枳，套 阳台面枳三局部组成。D套房屋的使用面枳：套僻屋的使用面枳为套借屋使用空间的淨面枳，按水 平投影面枳廿算：它色含了套卧室、起居室、卫JT、过道、厨僻、卫生间、册 所、齡嚴室、堡柜等空间面枳的总和；套楼梆按自然层数的面枳总和廿算；套 烟冋、通风道、管道井均廿人使用面枳，壻面装饰厚度亦廿人使用面枳。2）套墙体面枳：是指套使用空间周围的细护或承重墙体，或其他承重支撑间 隔休所占的面枳

8、。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外 晴等共有晴均按水平投影面枳的一半廿人套晴体面枳。套自有惰休按水平投影 面枳全部廿人套晴体面枳。3）套皿台建筑面枳：按阳台建筑面枳的廿算規定it算,套HI台建筑面枳均按 阳台外围与房屋外墙的水平投影面枳廿算。其中封冈皿台按水平投影面枳全部 廿算建筑面枳，未封冈的U!台按水平投影面枳的一半计算建筑面枳。6. 公有建筑面枳的廿算和分«一般借屋除了专有别墅以外，都有公共使用面枳的局部。最简单的有楼道、楼 梯、楼梯同等，送局部面枳应由各户进展分掷。公有面枳的处理原船么一般按 各户傍屋建戏面枳比例进展分ULD共有建筑面枳的容：共有建筑面枳色

9、括电梆井、管道井、楼梯同、垃圾道、 变电室、设备间、公共DIT、11道、地下室、值JB警卫室、以及为整株建筑效 劳的公共用房和管理用眉的建筑面枳，按水平投影面枳廿算。共有建筑面枳U 包祐套与公共建筑之同的分隔晴、以员外墙水平投影面枳一半的建筑面枳。奴 立使用的地下室、车棚、车库、为多标效劳的警卫室、管理用房、作为人防工 程的地下室、都不廿人共有建筑面枳。将迪几局部面枳和廿起来即为共有面枳 总和。2）共有建筑面枳的廿算方法：整栋建筑物的建筑面枳除整栋建筑物各套建 筑面枳之和，并除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多标效劳的警 卫室、管理用房、以及人肪工程等建気面枳；即为整麻建筑物应分厠的共有

10、建 筑面枳。3）各户分8公用建筑面枳的计算方法：其根本思路就是用各户套面枳按比例 进展分摊第1 9： it算分摊系数分摊系数二需要分扯的公用面枳之和/各套建筑面枳之和“总建筑面枳之和 一各套建筑面枳之和/各户套翟筑面枳之和。第2步：各套房的公用分摊面枳二分摊系数x各套建筑面枳。7. 使用率借屋套淨面枳即便用面枳和房屋建笳面枳的比为使用率.一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间。怎样廿算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的便用面枳与建筑面枳的比洌，是(S量物业使用效率的重要荷标。比地廿算方法是在建筑面枳的根底上减去外晴和晴所占的面枳后得岀 的使用面枳，送种方法廿算岀来的使用面枳也

11、形象地称为“地楼面枳"。它反 映了一个物业的真实使用率，这种廿算方法是对客户负责任的方法。11.居住面枳借屋的居住面枳是岳房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室淨面枳 之和。所睛淨面枳就是要除去il.fi等建笳构杵所占有的水平面即构造面枳。 12便用面枳房屋的使用面枳，指僻屋各层平面中为生活起居所使用的浄面枳之和。计算房 屋使用面枳，在il去主要用来廿算和征收公共借屋僻租时使用。采用便用面枳 的il算，可以全面地反映瞒屋所有权人与僻屋使用权人的租赁关系；廿算房屋 使用面枳，可以比直观地反响傍屋的使用状况，但在房屋买卖中一股不采用 使用面枳来廿算价格。廿算使用面枳时有一些特殊规定：

12、跃层式房屋中的户楼梆按自滋层数的面枳总 和计入使用面稅；不包含在枸危面枳的烟何、通风道、管道井均廿入使用面枳; 墙面装修I? « it人使用面Wo it算房屋粗金,郡是按使用面枳廿算。13. 建筑面枳傍屋的建筑面稅是指建筑物外墻外围所围成空同的水平面枳，如果廿算多、高 层借屋楼的建筑面枳，那么是各层建筑面枳之和。不难看岀对于一嗨借屋楼来说，房屋的建気面枳二居住面枳十埔助面枳十构造 面枳，也可表示为：尿屋的建筑面枳二使用面枳+构造面枳。当然房屋的公共面枳色 含在借屋建筑面枳之中，是由局部繭助面枳和局部构造面枳构成。14. 房屋的开间在房屋设廿中，慌屋的开间即宽度是指一间房屋一面墻皮到另

13、一面墙皮之 同的实际距离。房屋开同一般为3.0-3.9米，话混枸造房屋开同一般不超过 3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼极的空间跨度、增强屏屋构造整体性、 稳定性和IftlUo15. 房屋的进深在建筑学上是荷一同独立的房屋或一嗨居住建筑"、前晴皮到后皤皮之同的实 际长度。进深大的僻屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好 的自然采光和通风条件，房屋的进深在设廿上有一定的要求，不宜过大。目前 我国大量城缜借屋房同的进深一般要限定在5米左右，不能任克扩大。在傍屋 的高度层高和宽度开间确定的前提下，设廿的慌屋进深过大，就使住 房成狭长塑，距离门窗较瓦的室自然光线缺乏。16层高

14、：房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也 就是一层房屋的高度。17.淨高：房屋的浄高是指下层地板面或楼板上外表到上层楼板下外表之间的 距离。浄高和层高的关系可以用公式来表示：淨高-层高-楼极厚度，即层高 和楼板岸度的差叫''浄高'。1&什么是房屋组01：我们所熟悉的居ttE, M布局上看多是外向开S1塑的, 小区与主要的道没有界限，小区楼宇成斛列,道路糖通无肌这种布局的缺 点是不但形象单一死版，而且给住户带来不平安感。而瞬屋组01是一种融合了 巾式四合院建筑模式的居住构造。院落式的布局，用四面楼房围合成封冈的空 同，由单一的岀入口出人，它能给

15、住户带来领域感和平安感，邻里有交往的气 氛和空同，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。 19什么是花园式房屋花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一股都是带有花园草坪和车 库的独院式平房或二、三层小楼，建笳密度很低，册居住功能完备，装修豪华, 并富有变化，房屋水、电、暧侠应-应俱全，户外道爵、通讯、购物、绿化也 都有较高的标准，一般为高收入者则置。20. 居住组团一般称组01,荷一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000-3000人相对 应，配建有居民所需的基层公共效劳设施的居住生活聚居地。21. K层和夏式、錯层有什么区别？通常悄况，跌层房屋是一套房屋占两个楼层

16、，有部楼梯联系上下层。一般在首 层安排起居、厨房、餐IT、卫生同，最好有一同帥室；二层安排卧室、书借、 卫生同等。夏式房屋在楫念上是一层，但层高较普通的借屋通常是2.7米高，可在局 部掏出夹层,安排卧室或书房等容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间 里熠加使用面枳，提高房屋的空间和用率。这种做法是为适应其用地、空间极 其缺乏的悄况而产生的。复式房屋实际上并不具备完整的两层空同，夹层在底层的投影面枳只占底层面 枳的一局部。夹层可以做成房间，也可以做戒SH马幡形式夹层悬空的一僻不 WS或晴面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏扳，上面的人可以看见下面， 下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空同，一

17、般称其为“排空"， 与底层之同有视线上的交流和空间上的流通。而狀层房屋的上下两层之间完全 由楼扳分隔，只通过楼梆朕系，和复式借屋的空间是两种不同的类型。跌层和复式的面枳汁算：趺层傍屋如果是完整的两层，其建窥面枳或使用面枳 均应是两层的建筑面枳或使用面枳相加之和。如果狀层局部的高度不够一个完 整的层高，可以参照按屋换使用面枳的廿算标准：in：利用坡屋顶作为使用房间时,除必要的卫生条件漱洗、便溺、呆光、通 风外,还应同时具备以下两个条件，方能计人便用面枳：便用房间的浄高度 最低处不应低于1.5米含：使用房间淨面枳的一半含以上不低干2.1 米含。满足上述条件的慌间其淨面枳可全郡廿人使用面枳

18、。假设慌间超过2米含 局部缺乏借同总面枳的2倍廿人使用面枳。備层一户楼面高度不一致，塔开之处有楼梯联系。优自是和欣层一样能無动静 分区，但因为没有完全分为西层，所以Q有夏式房屋丰富的空间感。可以利用 错层房屋中不同的层高区分不同功能的房同，比方起居室比拥高，卧室比#1低 等。还有的利用地形地势的高差在玻地上设廿備层式僻屋，可以诚少挖土的土 方量。錯层带来空同丰富的感受,如不是身临其境很难想象得到，所以对于初 次进人送种房屋的人有较夫吸引力。但錯层式借屋不利于购造折震，而冃显得 空同零散，容易使小户塑显得局促，更适合于层数少、面枳大的高档房屋。 22现房是荷开发商已亦妥房地产权证大产证的商品房，

19、消费者在迪一阶段即置商 晶房时应签出售合同。通常恿义上荷的现眉是岳工程已经竣工可以人住的房 So23. 期房是荷开发商从取得商晶眉预售许可证开场至取得借地产权还夫产逓止，在这一 期同的商晶房称为期房，消费者在这一阶段IB置商晶借时应签预售合同。期房 在港澳地区称做为买“楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋靖 售方式。则置期傅也就是蚪房者购置尚处干5!造之中的借地产工程。而在市通 常对期借的理解是未修翟好，尚不能人住的借子。24. 二手房即IF1房。新建的商品房进展第一次交易时为“一手"，第二次交易船么为“二 手"。一些无慌的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些枳蓄2有 小房子居住的，可以卖掉I日房买新房；而那些住房充裕户,也能卖掉自己的多 余住房换取收益。25. 尾房Q称扫尾房。它是眉地产业进人散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一 般悄猊下，当商品房屋的的售量到14 80%以后，一般就进人房地产工程的清 盘的售阶段，