城更新项目成本核算方法

1、城市更新工程本钱及利润核算法律实务xx经济性是工程运作的核心和动力源泉,在取得工程之前,对一个工程的投 入及产出做一个量的分析,至关重要.对于撤除重建类城市更新工程,由于在 地价款、公共配套用地、保证房、安置补助、税费等多方面都与普通房地产开 发工程有着较大的不同之处,所以做好算帐这门功课,对每一个有志于开发拆 除重建类更新工程都有很强的现实意义.下面就该类更新工程本钱及利润核算 涉及到的问题逐一探讨分析：一、地价款问题一、划拨土地使用权的地价款问题按广东省三旧文件规定,对划拨土地使用权所涉的工程进行改造的,可采 取协议方式补办土地出让手续,地价款按政府统一规定办理.深圳城市更新办 法及相关配

2、套文件在核算地价款,没有区分划拨土地使用权和出让土地使用 权,按更新方法 非商品性质的房地产转为商品性质的房地产的,应按有关规定 补交相应地价款这一精神理解,对划拨土地使用权所涉的更新工程,仍应按更 新方法规定以土地功能的升级改造分别测算地价款.二、xx工程更新方法对城中村工程更新改造的地价款的计收以容积率plot ratio,以下简称PR为临界点作了明确规定,即：1、PFK2.5的局部,免地价；2、2.5CPFK4.5的局部,公告基准地价的20%;3、PR4.5的局部,公告基准地价的100%.对该条款的理解,应注意以下几个方面:1、该类工程地价款的计收是分段度计算,不是一揽子计算；2、应准确

3、理解xx的概念和外延：1、xx的概念城中村是指城市化过程中按有关规定,由原农村集体经济组织的村民通 常指未完成股份合作公司改制的村民小组及继受单位通常指改制后的股 份合作公司保存使用的非农建设用地的建成区域.此处的原农村集体经济组织的村民通常指未完成股份合作公司改制的村 民小组,此处的 继受单位通常指改制后的股份合作公司.且,该城中村的土地必须是非农建设用地,如涉及到农用地的,在办理农 用地转非农建用地之前,不能升级改造；必须是建成区域,空地或仅有临时建 筑的非农建设用地那么不在更新之列.2、xx的外延xx的具体范围主要包括：关内四区原农村集体已划定红线的用地；关外四区依据宝安龙岗国土治理 暂

4、行方法和城市化土地治理方法的规定划给原农村集体的非农建设用地；93年以后以土地主管部门的用地批复和土地使用权出让合同的形式批的征地返还用 地.3、旧屋村和xx区别：旧屋村指93年宝安龙岗国土治理暂行方法实施前已建成的旧屋村,该类项 目更新改造的地价政策不同于城中村工程,应引起重视.更新方法规定,即：PFK1.5的局部,免地价；PF1.5的局部,公告基准地价的100%,但至于是93年之前建成,还是93年之 后建成,在实操中那么仁者见仁了.4、既属于城中村工程又属于城中村里的工业园区更新改造,应适用城中村 地价政策,而不是更新方法中的工业园区更新改造地价政策.5、更新方法关于城中村工程和之前政府已

5、批旧改工程的地价款的对接问 题.对此问题,更新方法和实施细那么征求意见稿有不同规定,更新方法遵循法 不既往的原那么,已批工程适用原有规定,细那么征求意见稿那么规定已批的70个项目中,城中村和旧屋村以外的工程,按改后的功能计算基准地价.三、工业区升级改造工程1、工业区升级改造为工业用途或政府鼓励开展产业的工程地价核算.例某 工业厂房,建筑面积共计5000平方米,现升级改造工业用途后,建筑面积增加 了 100平方米,那么该工程补交的地价款计算公式为：100XT业用途50%公告基准地价.2、工业区升级改造为住宅、商业、办公等经营性的工程地价核算.例某工业厂房,土地使用权期限尚有 25年未到期,建筑面

6、积共计5000平 方米,现改为住宅后,建筑面积增加了 100平方米,那么该工程补交的地价款 计算公式为：5000X 70年住宅公告基准地价 一25年工业公告基准地价+ 100 X 7解住宅年市场评估地价.四、其他类撤除重建类的城市更新工程,如旧住宅区升级改造为新住 宅区工程的地价核算例某住宅区,土地使用权期限尚有25年未到期,建筑面积共计5000平方米,现改为住宅工程后,建筑面积增加了100平方米,那么该项目补交的地价款计算公式为：15000X 7坪住宅公告基准地价 一5000X 2奔工业 公告基准地价.注：上述三、四项中合法建筑面积的理解,仅指在国土房管部门办理产权登记 的面积.根据现行主管

7、部门做法,未经合法登记的房产,不予扣除.非市场商品房也在合法面积之列,但应按相规定另行补缴地价后,才能转为商品房性质 的房产.五同一更新单元不同类别的工程用地,在测算地价时,应按相应性质 的功能用途分别计算.六边角地、夹心地、插花地等国有未出让用地的地价政策已进行转地补偿即集体土地按城市化土地治理方法的规定转为国有 的,按市场评估地价测算.未进行转地补偿的,按公告基准地价测算.二、公共用地问题城市更新活动的一大特点就是强调完善社区公共效劳功能,所在城市根底 设施、公共效劳设施以下统称公共用地等方面都有着明确而具体的规定. 由于这局部用地占城市规划单元相当一局部比例,所以在测算本钱时,这一因 不

8、可小视.按申报文件规定,公共用地占地面积应大于 3000平方米,且不小于拆迁范 围用地面积的15%.但与以往房地产开发工程用地不同的是,开发商无需将规划的公共配套无 偿移交政府,而是在签订土地出让合同之前将该公共用地无偿移交政府,由土 地储藏中央将该公共用地入库.在该工程开工建设时,与该工程同步施工,相 关部门委托开发改造实施主体代为建设,在建成后予以回购,但没有规定回购 价格的计算方法.所以开发建设单位在核算本钱时,应扣除该公共用地的开发建设,同时也 无需支付该局部的地价款.三、保证房问题和上述公共用地原那么相同,在撤除重建类城市更新工程中配置法定比例的 保证性住房也是更新活动的一大特点.为

9、此深圳市规土委出台了?深圳市城市 更新工程保证性住房配建比例的暂行规定?,按规定精神理解,开发企业在核 算本钱及利润方面,在保证房环节应注意以下几方面问题：1、工程所属区域外不同,保证房和安居性商品房配建比例不同.规定根据 规划2021年前建设的轨道站点的1000米覆盖区域,分不同行政治理区划分了 一、二、三类地区,从高到低在不同地区规定不同的配建比例,具体内容可见 规定原文.2、保证性住房与工程同步开发建设,如分期开发的,应在首期布局,如面 积超过300平方米的,可单独划地.3、保证房地价缴纳标准.1、保证性住房免地价,并由政府回购,产权 归政府所有,回购价为建造本钱加 3%的利充闰；2、保

10、证性住房为安居型商品 房的,地价按该工程住宅地价标准 50%缴纳,但最高不超过公告基准地价,按 政府主管部门与开发企业按事先约的定价格和对象销售.开发企业在核算工程本钱及利润时,可参照上述规定的投入、产出的计算 方法予以核算.四、建安本钱等正常本钱投入的核算建安本钱、治理费用、销售费用、财务费用、公用设施专用基金等正常成 本投入可按普通房地产工程核算.按市场普通核算法那么,可参照以下标准：1、建安本钱：每平方米2800元；2、治理费用：地价款+建安本钱 X3%3、销售费用：销售收入X2%4、财务费用：工程投入的60%5.4% X 35、公用设施专用基金地价款+建安本钱X2%五、拆迁补偿、安置、

11、搬迁费用1、按正常房屋补偿标准合法登记的商品房补偿标准,通常是 1: 1一1.2;非市场商品房补商品房的,可适当调低该标准；其他未给合法登记的房产根据工程情况双方另行约定.2、过渡期安置费用目前市场上通常从实际搬离原房屋之日起,至交楼之日止,向业主每月支 付2500至4000元不等的租金.开发周期可根据工程情况预估.3、搬迁费用目前市场上通常每户2000元至4000元,包括搬出原房屋及搬入补偿的新 房.六、前期费用前期费用包括组织业主活动、礼品发放、规划编制、各类文件公示、梳理土地及房屋权属状况、注销房地产证等费用.预估费用为工程总收入X2%注：鉴于城市更新工程的实际情况,较难以精确核算的费用

12、为上述五、六项费 用.七、各类税费在计算城市更新工程税费时,有一个重要原那么需要遵循：就是在核算各类税费时,一方面将补偿的房屋作为开发企业的拆迁补偿费 计入本钱,同时将补置安置的用房视同销售处理,计入销售四四四总收入,在 财务处理时不允许两项充抵.详见国税法(2006) 187号、国税函(2021) 220文件具体内容.在此前提下,各类税费可参照以下税费核算：1、营业税及附加：工程总收入X5.2%.2、土地增值税：1)、增值额未超过扣除工程金额 50%局部,税率为 30%; 2)、增值额超过扣除工程金额 50%,未超过扣除工程金额100%的局部, 税率为40%; 3)、增值额超过扣除工程金额100%,未超过扣除工程金额200% 的局部,税率为50%; 4)、增值额超过扣除工程金额 200%的局部,税率为 60%.3、企业所得税：(总收入一扣除工程)X25%注：按国发(2007)39号文规定,2021年之前注册成立的房地产开企业,可在2021年至 2021年五年过度期内,享受过度期内的利率优惠,但2021年开始,均执行25%的税 率.4、印花税：房屋登记价的万分之三.5、契税