法律专题毕业范本

1、2016 全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作-独家原创1 / 8精品文档法律专题毕业范本摘要我国城镇化进程不断加快，新生代农民工大多倾向于在 城市购房，其在农村的宅基地及其住宅因此被荒废，一些地 方甚至出现空心村。 农村宅基地作为农民基本生活保障的功 能逐渐弱化，很多地方开始出现宅基地使用权的隐性流转，有必要将这些隐性流转行为置于法律的规范与调整之下。本文以维护交易安全为目的， 从健全农村宅基地使用权登记制 度、建立有效机构服务农村宅基地使用权流转、建立农村宅 基地退出机制等三个方面提出立法建议。关键词农村宅基地使用权隐性流转宅基地登记宅基地退出农村宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员

2、依法 对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。物权法将宅基地使用权定 性为用益物权，是一项他物权。我国物权方面的立法宗旨正 在经历由罗马法以所有为中心向日尔曼法以利用为中心的 转变，物权也由重归属向重利用方向发展，但与所有权相比，宅基地使用权的行使仍然受到很多限制，在诸多方面需要让步于集体土地所有权。土地是最基本的生产资料和生活资 料，作为社会主义国家，必须保证所有土地实行公有制，在 此前提下实现农村宅基地的物尽其用。精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作-独家原创2 / 8十八届三中全会审议通过的 中央关于全面深化改革若 干重大问题的

3、决定（以下简称决定）。决定提出， 保障农民宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，慎重 稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加 财产性收入渠道。为贯彻落实十八届三中全会精神，农村住 房市场将会逐步放开，依据房地一体原则，积极改革探索农 村宅基地的流转十分必要。 在全面推进农村宅基地使用权流 转改革前，宅基地使用权的隐形流转已经事实存在。常见的 隐性流转方式包括转让、出租、赠与、抵押、入股、继承与 置换等。隐性流转由于缺乏法律规制，大多属于暗箱操作， 由于宅基地使用权归属出现的纠纷会造成流转各方权利受 损，具有较大的法律风险。本文拟从三个方面对农村宅基地 使用权隐性流转的法律规制略

4、陈管见。一、将法律规制关口前移，健全农村宅基地使用权登记 制度公示公信是物权法的基本原则之一，物权如同足球场上的球门，若想进球，必须清楚标明球门的位置，物权登记是 实现公示公信的必要手段。（一）宅基地使用权确权登记是宅基地流转的前提中华人民共和国土地管理法 规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，即宅基地所有权归乡镇集体、村集体或村民小组享有。 符合条件的人员可以申请获得宅基地使用权并在宅基地上建造住宅及其附属设施。农村宅基地使用权的原始取得采取登记对抗主义，办理登记手续不是取精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作-独家原创3 / 8得该用益物权的必要条件，但登记后

5、可以对抗善意第三人。 目前，我国正在开展宅基地使用权的确权登记发证工作，为 进一步深化农村土地制度改革奠定产权基础。但基于我国的历史习惯和农村实情，确权登记工作推行难度大。建议采纳 广东、安徽等地农村土地改革试点经验，只有完成宅基地确 权登记手续的才可以流转，并且不得改变土地用途。（二）宅基地使用权隐性流转登记应区别对待隐性流转造成的宅基地使用权变动通常披着合法的外 衣，以房地一体为原则有条件的转让或继承。随着农村土地 制度改革的推进，隐性流转终将抛开现行法律制度的限制， 新的立法应区别对待宅基地使用权流转问题，在登记生效主义与登记对抗主义间做出恰当的选择。现行法律对农村土地承包经营权的确权登

6、记也值得借鉴，以转让、互换方式流转 农村土地承包经营权的，采取登记对抗主义，但对其他形式 进行的农村土地承包经营权流转未做规定。目前法律规定，农村宅基地使用权不得单独转让，只能 随地上附着物一并转移，且受让人与转让人须为同一集体经 济组织成员。依据农村熟人社会的特点，本集体经济组织内 部的转让行为自然可以达到公示公信的效果，宅基地转让得实行登记对抗主义。农村宅基地使用权的赠与与继承都会造成享有该用益 物权的主体发生变化，应着重审查上述行为是否符合实质要 件。由于赠与精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作-独家原创4 / 8与继承属于无偿取得，根据物权法规定， 善意第三人主张

7、行使对抗权应以支付对价为前提，赠与与继承不适用善意取得制度，不享有一般的对抗权。因此赠与与 继承农村宅基地使用权时，应适用登记生效主义以确保法律 关系的稳定。农村宅基地使用权的出租、抵押、入股不会造成享有该 用益物权的主体发生变化，立法对上述行为的登记可不予规 定。租赁、担保、参股各方当属理性人，租赁合同、担保合 同与认股权证的契约效力足以保障交易安全。相继成立的中介服务机构也可提供合同鉴证业务，强化契约效力。二、拓宽法律规制视角，建立有效机构服务农村宅基地 使用权流转（一）建立专门的行政机构统一登记农村土地使用权国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见中规定，要加强农村宅基地登记发证工作，做到

8、宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。但此项规 定在实践中落实困难。我国不动产登记存在多个登记机关， 多头登记的现象。农民嫌麻烦不愿登记，个别登记机构为谋 取利益收取高额登记费用也是造成宅基地登记工作难以推 进的原因之一。因此，有必要建立专门机构统一登记农村各类土地使用权。当前宅基地使用权的管理存在很多漏洞，主要原因是我国集体土地所有权的主体虚位问题，土地所有者未能积极维精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作-独家原创5 / 8护使用权人的合法权益。由于历史遗留问题多，农村宅基地使用权确权登记可发挥村民自治机构的基础性作用，在自治单位挑选联络员，开展

9、法律知识的宣讲普及活动，各乡镇 安排专员负责协调工作。 通过科学的人员配置与机构设置强 化宅基地所有权人作为管理者的身份与职能。各县、市国土 资源管理部门及其派出机构依据宅基地流转方式的不同进 行分类登记，逐步实现与金融机构、民政部门、工商行政管 理部门的信息共享，全方位保障交易安全。（二）建立市场化运作的农村土地中介服务机构借鉴农村土地承包经营权流转的成功经验，成立市场化运作的中介机构，提供信息发布、价格评估、合同鉴证、法 律咨询与纠纷调解等服务。北京大学国家发展研究院周其仁 院长建议建立一个农村土地交易市场，为包括宅基地在内的所有农村土地流转提供服务。目前重庆、成都、武汉都在探 索建立农村

10、土地交易市场，但都在研究试点阶段。而且单一 行政化运作的土地交易所难以解决宅基地流转过程中大量 现实且专业化的问题，如流转信息发布渠道不畅通，土地价 格评估不专业，交易手续复杂当事人难以应对，流转后土地 价金发放比例及方法难以确定，交易当事人权利救济途径缺市场化运作的中介服务机构应运而生，中介机构以居间人身份为农村宅基地使用权流转各方提供专业化服务，按照一定比例收取佣金。 城市房地产中介机构的运营模式可以作 为参精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作-独家原创6 / 8考，会计师事务所、律师事务所等专业机构可发掘研究 此类业务。在探索分类业务、分项经营的基础上，逐步成立 综

11、合性的市场运营机构，如宅基地委托代理机构、宅基地评 估公司、宅基地保险公司、宅基地投资经营公司等。三、统一法律规制口径，建立农村宅基地退出机制我国法律规定农村宅基地遵循一户一宅原则，然而不少农户可基于继承或接受赠与等原因获得多处宅基地， 一户多 宅现象较为普遍。一些农户甚至超出标准面积建房，建造新 房却不拆除旧房，或未经审批违法占地建房。据调查，陕西 省西安市临潼区铁炉街道下辖的刘村，仅375375 户农户，但宅基地却多达 500500 处，闲置宅基地 9696 处，其中，无房空宅基 5656 处，超过 30%30%的农户存在一户多宅现象。 全国范围内普遍 存在此类现象，随着城镇化进程的加快，

12、农村宅基地闲置率 有可能进一步攀升。默许农村宅基地使用权隐性流转只是权 宜之计，且隐性流转的不规范会导致宅基地价格降低，损害 农民利益，造成集体资产流失。要从根本上规制宅基地的隐 性流转，应建立农村宅基地退出机制，提高农村土地利用率。按照不同的情况，农村宅基地退出可以采用无偿与有偿 两种方式。出于公益事业建设、乡 （镇）村公共设施建设和旧 村改造的需要占用农民宅基地的，不涉及农民主观意愿，为 单方行政行为，适用各地农业用地征收补偿标准，此处不再 赘述。精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作-独家原创7 / 8（一）农村宅基地使用权的无偿退出农村宅基地管理条例规定，农村宅基地

13、使用权的无 偿退出的情形包括： 不合规定的一户多宅或超出标准建房的 自批准建房之日起满二年未动工兴建的；非法转让宅基地或住房的；笔者增加一种情形，村民在取得宅基地使用权后 擅自改变土地用途的。第一种情形下应鼓励村民主动退出， 违法占用的宅基地无偿收回， 地上建筑物及其他附属设施给 予适当补偿，面积超标且超标部分房屋灭失的不在补偿之 列。后三种情形报经县级人民政府批准，由村民委员会或村 经济合作社直接无偿收回宅基地使用权。（二）农村宅基地使用权的有偿退出农村宅基地使用权的有偿退出的前提是解决资金来源 问题，建立宅基地退出补偿基金。但是我国目前的现状是作 为集体土地所有权人的村集体大多没有相关资金来源。宅基地退出补偿基金的资金来源应以谁投资，谁受益，谁受益，谁投资为原则，以国家财政拨款为基数，鼓励村办经济和集 体组织成员加入，在土地收益实现的情况下，按照基金份额 分配收益。在市场经济环境下，农民都是理性人，若要让其自愿退 出原本无偿取得、拥有无期限使用权的宅基地，应积极探索 宅基地退出激励补偿机制， 包括制订符合市场行情的补偿标 准， 扩大补偿范围，探索赔偿金的发放方式和建立城乡一体 化的社会保障体系等。除货币化补偿外，广东、重庆、天津等地已经开始试点 宅基精品文档2016 全新精品