房屋转让合同的生效条件

1、房屋转让合同的生效条件O房屋转让合同的生效条件 案情简介：丈夫周某和妻子丁某于2000年3月，双方共同出资人民币60 万元，购入罗湖区某花园一套房产。房地产证写妻子丁某名字。后因 夫妻感情不和，丈夫周某便扬言要离婚。妻子丁某因此怀有戒备之心。 2002年1月，丁某私下委托房产中介，以 45万元将上述房屋卖给 第三人黄某，并办理了产权过户登记手续。丈夫周某得知后，认为房 屋是夫妻共有财产，妻子丁某未经其同意转让房屋给第三人， 属无权 处分，应为无效。遂向法院起诉，要求确认被告丁某和第三人黄某之 间的房屋买卖合同无效。分析：我国的房屋产权确权、变更，实行登记生效制度。不动产物权 的设定、取得和变更

2、等，均以登记生效要件。房屋产权未经过登记的， 不具有对抗力及公信力。房屋的每个共有人均应登记为房屋的产权 人，否则其对房屋的共有权不产生对抗第三人的效力，这是共有权的 对外效力。根据婚姻法的规定，在夫妻关系存续期间购置的房屋， 如无特别约定，属于夫妻共有房屋。夫妻对房屋的共有权，是法定的， 无需以登记的方式设定，但这效力仅在夫妻之间，这是共有权的对内 效力。夫妻一方的共有权不经登记，就不具有对抗第三人的效力。鉴此，即使是夫妻，最好也将双方的名字登记在房地产证上。根据最高 人民法院关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则 若干问题的意见 （试行）第89条：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分

3、 共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的， 应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有 财产的人赔偿”。在司法实践中，法院承认夫妻的房屋共有权（尽管一 方没有产权登记）。但视不同情况作不同的处理，原则是：（1）已经办 理了产权过户登记手续的：产权登记在一人名下的夫妻共有房产， 产 权人未经另一方同意，私自转让房屋并办理了产权过户登记手续的， 另一方如无证据证明取得产权的第三人有恶意串通行为，则应认定转让行为有效。另一方不得主张合同无效、撤销合同或解除合同。（2）尚未办理房屋过户登记的：此时，产权人与第三人签订的房屋转让合 同的效力待定。另一方主张合同无效或

4、撤销合同的， 法院可确认合同 无效或撤销合同。如未取得登记的共有人对该合同予以追认的，确认为有效合同。对于这种情况，另一方还可以及时向产权登记机关提出 异议，阻止第三人进行产权转移登记。房屋转让合同范本 卖 方：（以下简称甲方）买方：（以下简称乙方）见证方：（以下简称丙方）甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方私人房产一事达 成以下条款：第一条 甲方对产权的声明的房屋所有权证书，所有权证书 第号。甲方为该房屋的现状负全责。该房屋的结构为 筑面积为平方米。第二条 甲方对买卖权的声明甲方保证该房屋是符合国家及苏州市房屋上市的有关规定及政 策法规，甲方有权将该房屋上市交易。由于违反国家及苏州市相关

5、政 策法规而引起的法律及经济责任由甲方来承担。第三条乙方对购买权的声明乙方愿意在本合同第一条款及第二条款成立的前提下，就向甲 方购买上述房屋的完全产权之事签订本协议， 并认可仅在此种情况下 签订才具有法律效力。第四条房屋售价双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币元，价款合计为人民币 元。（大写佰拾万仟佰 元整）第五条付款方式（一）无须银行贷款1、乙方应在签订苏州市房屋买卖合同时，支付相当于总房 款的10%的定金。2、乙方应在办理立契过户手续前 3个工作日内，支付剩余90%房款。（二）银行贷款1、乙方应在签订苏州市房屋买卖合同时，支付相当于总 房款的10%的定金。2、乙方应在办理立契过户手续前

6、 3个工作日内，支付首期房 款。3、银行贷款部分房款按银行规定由银行直接支付。第六条违约责任1.甲、乙双方合同签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方 应在3个工作日内，将乙方的已付款（不计利息）返还乙方，但购房定 金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起3个工作日内应将乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。2.乙方如未按本协议第五条款规定的时间付款， 甲方对乙方的逾期 应付款有权追究违约利息。每逾期一天，乙方应支付甲方所应付房款 的0.4%o作为滞纳金，逾期超过 15天，即视乙方违约，定金不予返 还。甲方应在获得全部房款后 3个工作日内将房屋搬空，每逾期一 天，甲方应按乙

7、方已付房款的 0.4 %o向乙方付滞纳金，逾期超过 15 天，即视甲方违约，乙方可要求法院强制执行。第七条房屋交付甲乙双方就房屋交付达成以下细目：1）没有房屋欠帐，如电话费、电费、物业管理费、取暖费等 ；2）没有固定不可移动装修物品的破坏；3）房屋本身没有影响房屋使用或美观的破坏；4）其它：。第八条关于产权办理的约定本协议签订后，甲乙双方应向房屋所在区 （县）房地产交易所申 请办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。办理上述手续时产生的税费及相关费用，由甲乙双方依照有关规定缴纳。办理过程中由丙方先行垫付，在物业交验时提供相应票据。第九条有关争议本协议未尽事宜，双方可签订补充协议。本协议的附件和双方 签订的补充协议为本协议不可分割的组成部分，具有同行法律效力。 当本合同在履行中发生争议时，双方协商解决。协商不能解决的，