第四章-房地产企业开发建设阶段会计与税务处理

1、第四章 房地产企业开发建设阶段会计与税务处理第一节 房地产开发建设阶段业务概述一般来说，房地产开发企业不直接从事项目施工建设， 而是委托有施工资质 的施工单位进行项目施工。房地产项目的施工建设是房地产开发建设的重要阶 段，此阶段的工作包括材料及设备供应、工程分包、建筑和安装施工等。（一）材料及设备供应 为了保证材料质量或控制材料成本， 房地产开发企业可以根据自身的情况选 择“甲供材”（也称 A A 类材料）或“甲控材”（也称 B B 类材料）的方式对材料进行控制。“甲供材” 是房地产开发企业直接采购材料， 直接供应给施工单位， 如直接组织 采购钢材、水泥、外墙砖及门窗型材等； “甲控材”是房地

2、产开发企业限定了材 料的品牌、材质及规格（有时也规定价格），由施工单位负责采购并综合在报价 内，如只规定管材、防水材料、五金配件的品牌等但不直接供应，由施工单位负 责采购及供应。有的房地产企业还有 C C 类材料，对于涉及金额比较小的零配件等 有施工单位自行采购。（二）工程发包 工程发包工指房地产开发企业将房地产开发项目的施工采用发包方式委托 施工单位进行施工。 工程发包的主要工作包括发包方式选择、 各类合同条件谈判 和合同签订等。 发包方式一般有直接委托、 招标， 招标又可以采用邀请招标和公 开招标，将工程发包给施工企业。合同谈判主要包括价款、结算方式及付款方式的谈判。房地产开发企业与施 工

3、企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算， 应根据国家有关工程价款结算 办法，结合当地的有关规定具体确定，目前主要有如下三种方式：1 1、 按月结算按月结算就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算， 由于房地产企业 施工跨年度，施工管理复杂，按月结算及时性强，但工作量大。2.2. 分段结算就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段 （ 部位）, , 如基础、结构、装 饰及竣工等，按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，注意， 此时一定要扣除甲供材， 即在月中按照当月施工计划工作量预付， 于工程竣工验 收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。这种结算方式比较普遍

4、。3 3、竣工一次结算 开发项目工期在 1212 个月之内或价值较小的，也可以采取每月月中支付，竣 工后一次决算。（三）工程分包 房地产开发企业的主体工程一般由具有资质的施工企业负责施工， 除主体工 程外，一般将电梯安装、门窗、防水、保温、外墙涂料及消防等工程分包给其他 施工单位来完成，还有水、电、天然气、有线电视、热源及消防等各种配套，需 要向政府或专业公司缴纳符合标准的资源性费用， 具体工程施工一般也由各专业 公司所属的工程队来完成。材料设备供应组织和工程发包、分包完成后，就由施工单位进场建筑和安装施工，具体施工过程在此不再介绍。第二节 房地产开发成本及费用核算房地产开发企业的开发经营对象

5、是房地产。房地产是房产和地产及其权属 的统称。其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体 育、办公用房等；地产是指土地财产，在我国，土地归国家和集体所有，企业只 能取得土地使用权， 所以企业的地产指的是对土地的使用权以及地下各种基础设 施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线及地面道路等。一、房地产开发企业的主要业务范围包括：1.1. 土地开发和建设土地是房地产开发的前提条件。 土地开发和建设是指对征用或受让的土地进 行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。2.2. 房屋、建筑物的开发建设和经营房屋建筑物的开发建设是指在已开发完工的土地上进行

6、的房屋和建筑物的 建设。其工作内容主要包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交 付使用等。房地产开发企业对已开发完成的房屋， 按用途可分为商品房、 出租房、 周转 房和代建房等。房地产的经营从狭义上讲是指对已建成的房地产进行出售、 租赁和抵押。 目 前，我国房地产经营主要是指房地产的出售和房地产的租赁业务。3.3. 配套设施开发和建设配套设施的开发和建设是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施 项目，包括：开发小区内公共配套设施，如商店、银行、邮局以及幼儿园、中小 学、医院等。4.4. 代建工程开发和建设代建工程是指房地产开发企业接受当地政府和其他单位的委托， 代为开发的 各种工

7、程项目， 包括土地开发工程、 房屋建设工程、 道路铺设工程， 供热、供气、 供水管道及其他公用的设施等。5.5. 物业管理和服务有些房地产企业还从事物业经营。 房地产物业的经营管理是指对出售或租赁后的房地产所进行的管理和各种服务， 包括房屋和基础设施的维修与保养、 房屋 的装饰与装潢，住宅小区的清洁与绿化及治安和通讯等。在此特别强调的是，为方便初学者尽快掌握房地产开发建设阶段成本核算， 本书只介绍房地产企业房屋建筑物的开发建设和经营项目，即房地产企业购置 土地后整理完毕立即投入房屋建设，建成后出售、出租或自用的业务流程。二、房地产企业成本对象的确定原则成本对象是指为归集和分配开发产品开发、 建

8、造过程中的各项耗费而确定的 费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计 税成本对象进行成本核算； 不能对外经营销售的， 可先作为过渡性成本对象进行 归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型 没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用 功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。（四） 定价差异原则。 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预 期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象

9、进行核算。（五） 成本差异原则。 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造 成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应 结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定， 并报主管税务机关备案。 成本对 象一经确定， 不能随意更改或相互混淆， 如确需改变成本对象的， 应征得主管税 务机关同意。三、房地产开发成本项目的构成按照成本支出的用途不同， 房地产开发企业产品的开发成本可划分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套 设施费、开发间接费用。具体而言，各类成本主要包括

10、以下的内容：1 1、土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权） 而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占 用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、 拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费 等。2 2、前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、 设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。3 3、建筑安装工程费。 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。 主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。4 4、基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设

11、施 支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明 等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。5 5、公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且 产权属于全体业主的， 或无偿赠与地方政府、 政府公用事业单位的公共配套设施 支出。6 6、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能 将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。 主要包括管理人员工资、 职工福利 费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销 以及项目营销设施建造费等。四、房地产企业计税成本核算程序 企业计税成本核算的一般程序如下：1 1、对当期

12、实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、 时间区进行整理、 归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣 除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确 认。2 2、对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理 的划分为直接成本、 间接成本和共同成本， 并按规定将其合理的归集、 分配至 已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。3 3、对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开 发产品和固定资产进行分配， 其中应由已销开发产品负担的部分， 在当期纳税申 报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。4

13、 4、对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本 进行结算。其中属于开发产品的， 应按可售面积计算其单位工程成本， 据此再计 算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。 对本期已销开发产品的计税 成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。5 5、对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分 别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。五、房地产企业间接成本的分配方法企业开发、 建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。 其中，应 计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本， 直接 计入成本对象，共同成本和不能分清负

14、担对象的间接成本， 应按受益的原则和配 比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行 分配。分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例 进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比 例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除 应由各期成本对象共同负担的占地面积。（二）建筑面积法。 指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行 分配。一次性

15、开发的， 按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积 的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的 比例进行分配。（三）直接成本法。 指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发 成本的比例进行分配。（四）预算造价法。 指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例 进行分配。企业下列成本应按以下方法进行分配： 土地成本，一般按占地面积法进行分 配。如果确需结合其他方法进行分配的， 应商税务机关同意。 土地开发同时连结 房地产开发的， 属于一次性取得土地分期开发

16、房地产的情况， 其土地开发成本经 商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配， 待土地整体开发完毕再行 调整。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本， 应按建筑面积法 进行分配。 借款费用属于不同成本对象共同负担的， 按直接成本法或按预算造价 法进行分配。其他成本项目的分配法由企业自行确定。六、房地产企业成本核算应设置的会计帐户为了核算房地产企业的成本费用，企业可根据其本身经营开发的业务要求， 设置以下账户进行会计核算。1.1. “开发成本”账户“开发成本”账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施的开发过程 中发生各项费用。 该账户借方登记企业在土地、 房屋、 配套设施和代建

17、工程的开 发过程中发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成 本。期末借方余额反映未完工开发项目的实际成本， 该账户应按开发成本的内容 设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、 公共配套设施费、开发间接费用 等二级明细账户。2.2. “开发间接费用”账户“开发间接费用”账户核算房地产开发企业为开发产品而发生的各顶开发间 接费用。该账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费 用，贷方登记分配计入开发成本核算对象的开发间接费用，用末该账户无余额。 该账户应按费用项目设置多栏式明细账。3.3. “管理费用”账户“管理费用”账户核算房地产开发企业为组织和管理企业开发经营所发生的 管理费用。该账户借方登记企业发生的各项管理费用，贷方登记期末结转入“本 年利润”账户的各顶管理费用。期末，“管理费用”账户的余额结转“本年利润” 账户后无余额。该账户应按费用项目设置多栏式明细账。4 4“销售费用”账户“销售费用”账户核算房地产开发企业销售开发产品的过程中发生的各种费 用。该账户借方登记企业发生的各项销售费用，贷方登记期末结转入“本年利润” 账户和各项销售费用