房地产估价师《理论与方法》考试模拟试题及答案

1、一、单项选择题1 、房地产是 ()三者的结合体。A 、实物、权益、区位B 、实物、区位、拥有者C、实物、权益、拥有者D、权益、区位、拥有者2、在房地产估价中，建筑物() 。A 、包括房屋和构筑物两大类B 、仅包括房屋，不包括构筑物C 、仅包括构筑物，不包括房屋D 、仅仅指房屋3 、以下不属于构筑物的是 ()。A 、储藏室B 、烟囱C 、隧道D 、道路4 、属于房地产额外利益的权益的是()。A 、土地使用权B 、地役权C、租赁权D 、将屋顶出租给广告公司做广告获得收入5 、建筑密度等于 ()/建筑用地面积。A 、总建筑面积B 、土地总面积C、建筑顶层面积D 、建筑基底总面积6、房地产所有权有单独

2、所有、共有和() 三种。A 、建筑物区分所有权B 、建筑物共同共有权C、建筑物按份共有权D 、私有权7 、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护()。A 、债权B 、物权C、二者皆可D 、二者皆不8 、房地产权利的种类中，属于债权的是()。A 、地役权B 、土地使用权C、抵押权D、租赁权9 、 ()是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。A 、物权B 、债权C、租赁权D 、所有权10、一般的无形资产主要是权益的价值。不包括以下中的()。A 、专利权B 、专有技术C、商标权D、房地产11、不属于房地产区位的是 () 。A 、位置B 、房地产的用途C、交通、环境、景观D 、房地

3、产的外部配套设施12、形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分是因为房地产()特性。A 、不可移动B 、独一无二C、流动性差D 、用途多样13、建设用地使用权出让的年限中，正确的选项是() 。A、居住用地为 40 年，工业用地为 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50 年，商业、旅游、娱乐用地为70 年，综合或者其他用地为70 年B、居住用地 50 年，工业用地为50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40 年，商业、旅游、娱乐用地为50 年，综合或者其他用地为50 年C、居住用地 70 年，工业用地为50 年，教育、科技、文化、卫生、体育

4、用地为50 年，商业、旅游、娱乐用地为40 年，综合或者其他用地为50 年D、居住用地 70 年，工业用地为40 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50 年，商业、旅游、娱乐用地为50 年，综合或者其他用地为40 年按照我国法律的规定，居住用地的年限为() 年。A 、 70B 、 60C 、 50D 、 4015、建设用地使用权期间届满后，建设用地使用权自动续期的是()用地。A 、工业用地B 、教育、科技、文化C、卫生、体育用地D 、居住用地) 特性。16、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的(A 、不

5、可移动B 、用途多样C、相互影响D 、易受限制17、 政府对房地产的限制中，以下属于管制权的是() 。A 、限制在居住区内建设某些工业或商业设施B 、因公益事业，强制取得公民和法人的房地产C、对房地产征税或提高房地产税收D 、在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产18、 以下真正属于房地产自然升值的是()。A 、房地产拥有者自己对房地产进行投资改进所引起的房地产价格上升B 、通货膨胀所引起的房地产价格上升C、外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升D 、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升19、 房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是() 上升的

6、。A 、间断B 、波浪C 、连续D 、螺旋20、在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产() 。A 、宅基地所有权B 、空间利用权C、地役权D、建筑物相邻关系21、 处分共有的房地产，应当经占份额()以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。A 、 1/2B 、 1/3C 、 2/3D 、 2/522、 公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度等于或者超过()层的为高层。A 、 7B 、 8C、 9D 、 1023、 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中公共效劳设施属于() 方面的制约。A 、建筑技术B 、土地权利设置C、相邻关系D 、土地使用管制二、多

7、项选择题1、一宗土地的空间范围包括 () 。A 、地表B 、地上空间C 、地下空间D 、权益空间E 、区位空间2 、下面属于构筑物的是 ()。A 、烟囱B 、水井C 、水塔D 、阁楼E 、水坝3、 以下属于其他地上定着物的是() 。A 、摆放在房屋内的家具B 、摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画C 、在地上临时搭建的帐篷、戏台D 、埋设在地下的管线、设施E 、建造在地上的围墙、假山、水池4、 建筑物的所有权可以分为() 。A 、区分共有B 、区分所有C、公有D 、独有E 、共有5、 权益是房地产中无形的局部，包括() 。A 、权利B 、权力C 、利益D 、质量E 、好处A 、按份共有B 、按权共

8、有C、共同共有D、共享共有E 、共用共有7 、以下属于一宗房地产的位置因素的是 ( )。A 、方位B 、坐落C、楼层D 、临街状况E 、交通条件8 、房地产的特性主要有 ()。A 、不可移动、独一无二B 、寿命长久、供应有限C 、价值量大、保值增值D 、用途多样、相互影响E 、易受限制、容易变现9 、以下行为属于某宗房地产的外部经济的是 ( )。A 、在其邻近建化工厂B 、调整城市开展方向C、在其邻近建垃圾站、公共厕所D 、在其邻近建花园、开辟一块绿地E 、改变城市格局10、 房地产由于寿命长久，供应有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有(

9、)。(2021 年真题 )A 、对房地产本身进行投资改进B 、房地产需求增加导致其稀缺性增加C、通货膨胀D 、外部经济性E 、建造本钱提高11、 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。A 、装饰装修改造B 、通货膨胀C、需求增加导致稀缺性增加D 、改进物业管理E 、外部经济12、 从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括()。A 、建筑物B 、已经灭失的房地产C 、作为企业整体中的一局部的房地产D 、土地E 、划拨土地使用权的房地产13、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象不包括( )等。A 、共有的房地产B 、有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地的房地产C

10、、未来状况下的房地产D 、有租约限制的房地产E、干净的房屋所有权和划拨土地使用权14、以下是收益性房地产的有()。A 、农地B、写字楼C、写字楼D、仓库E 、未开发的土地15、房地产区位状况描述的主要内容有 ()。A 、位置描述B 、交通条件描述C、外部配套设施描述D 、周围环境和景观描述E 、临街状况描述三、判断题1 、对于房地产估价来说，土地不是平面的，而是一个三维立体空间，具体是指地球的陆地外表及其上下一定范围内的空间。( )对错2 、房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的根底设施。()对错3、 某宗房地产总建筑面积为1000m2，建筑物的基底面积为400m2，

11、其容积率为 2.0,其建筑密度为 50%。()对错4、 地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。()对5、国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。6 、房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权;他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。7、单纯的建筑物或者土地都属于房地产，是房地产的一种存在形态。8、房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与

12、建筑物的综合体。9、房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为根底的。10、11、房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵掣。房地产具有供应有限特性，本质上在于土地的总量有限和面积不能增加。12、一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。( )(2021 年真题 )错14、在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。 对错15、房地产用途描述要说明房地产的规划用途、设计用

13、途、登记用途、实际用途。 对错四、单项选择题答案1 、【正确答案】 A【答案解析】房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。参见教材P46。【该题针对 “房地产的含义 知识点进行考核】2 、【正确答案】 A【答案解析】在房地产估价中一般将建筑物作广义理解，建筑物的定义是：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。参见教材P48。【该题针对 “房地产的含义 知识点进行考核】3 、【正确答案】 A【答案解析】构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。参见教材P48。【该题针对

14、 “房地产的含义 知识点进行考核】4 、【正确答案】 D【答案解析】房地产权益以房地产权利为根底，包括： 房地产的各种权利，例如所有权、土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。 受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可以同时存在着多种房地产权利，例如设立了抵押权、租赁权的房屋所有权或土地使用权。 受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利，例如城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，房地产被人民法院查封而使其处分受到限制。 房地产的额外利益或收益，例如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得收入。参见教材P50。【该题针对 “房地产的含义 知识点进行考核】5 、【正确答案】 D

15、【答案解析】建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。参见教材P50。【该题针对 “房地产的含义 知识点进行考核】6 、 【正确答案】 A【答案解析】房地产所有权有单独所有、共有、建筑物区分所有权三种。参见教材P50。【该题针对 “房地产的含义 知识点进行考核】7 、 【正确答案】 B【答案解析】在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权。参见教材P52。【该题针对 “房地产的含义 知识点进行考核】8 、 【正确答案】 D【答案解析】租赁权属于债权。参见教材 P52。【该题针对 “房地产的含义 知识点进行考核】9 、 【正确答案】 A【答案解析

16、】物权是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干预的权利。参见教材P52。【该题针对 “房地产的含义 知识点进行考核】10、【正确答案】 D【答案解析】一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权 版权、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券股票、债券 等。参见教材 P53。【该题针对 “房地产的含义 知识点进行考核】11、【正确答案】 B【答案解析】房地产的区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。参见教材P53。【该题针对 “房地产的含义 知识点进行考核】12、【正确答案】 A【答案解析】由于不

17、可移动，每宗房地产的日照、环境景观、与其他地方如市中心 的距离、对外交通、外部配套设施等，均处于相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区该题针对 “房地产的特性 知识点进行考核】13、【正确答案】 C【答案解析】建设用地使用权出让的年限，居住用地为 70 年，工业用地为 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为40 年，综合或者其他用地为 50 年。参见教材 P60。【该题针对 “房地产的特性 知识点进行考核】14、【正确答案】 A【答案解析】居住用地为 70 年。参见教材 P60。【该题针对 “房地产的

18、特性 知识点进行考核】15、【正确答案】 D【答案解析】建设用地使用权期间届满的，除了住宅建设用地使用权自动续期之外，非住宅建设用地使用权人未申请续期，或者虽然申请续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。参见教材P61。【该题针对 “房地产的特性 知识点进行考核】16、【正确答案】 C【答案解析】房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。参见教材 P63。【该题针对 “房地产的特性 知识点进行考核】17、【正确答案】 A【答案解析】管制权，政府为了增进公众平安、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利

19、用做出限制。例如，通过城市规划规定建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率，限制在居住区内建设某些工业或商业设施等。参见教材 P64。【该题针对 “房地产的特性 知识点进行考核】18、【正确答案】 C【答案解析】房地产拥有者自己对房地产进行投资改进所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值;通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。参见教材P66 。【该题针对 “房地产的特性 知识点进行考核】19、【正确答案】 B【答案解析】房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势

20、来讲的。现实中的房地产价格是波浪式上升的。参见教材P66 。【该题针对 “房地产的特性 知识点进行考核】20、【正确答案】 B【答案解析】在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产空间利用权。参见教材P71。【该题针对 “房地产的种类 知识点进行考核】21、【正确答案】 C【答案解析】处分共有的房地产，应当经占份额 2/3 以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。参见教材P71 。【该题针对 “房地产的种类 知识点进行考核】22、【正确答案】 D【答案解析】 10层以上 含 10层 为高层住宅。参见教材 P75。【该题针对 “房地产状况描述 知识点进行考核】23、【正确答案】 D【

21、答案解析】土地使用管制情况其他要求如配套建设保障性住房、公共效劳设施等要求。参见教材 P77 。【该题针对 “房地产状况描述 知识点进行考核】五、多项选择题答案1 、【正确答案】 ABC【答案解析】一宗土地的空间范围：地球外表，简称地表；地球外表以上一定范围内的空间，简称地上空间；地球外表以下一定范围内的空间，简称地下空间。参见教材P47。【该题针对 “房地产的含义 知识点进行考核】2 、【正确答案】 ABCE【答案解析】构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。参见教材P48。【该题针对 “房地产的含义 知识点进行考核】3 、【正

22、确答案】 DE【答案解析】仅仅是放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的外表，或者与土地、建筑物毗连者，那么不属于其他地上定着物，例如摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等。参见教材P49。【该题针对 “房地产的含义 知识点进行考核】4 、【正确答案】 BDE【该题针对 “房地产的含义 知识点进行考核】5 、【正确答案】 ACE【该题针对 “房地产的含义 知识点进行考核】6 、【正确答案】 AC【答案解析】共有又有按份共有和共同共有。参见教材P50。【该题针对 “房地产的含义 知识点进行考核】7 、【正确答案】 ABCD【答案解析】 E 是指房地产的方便程度，不

23、属于位置因素。参见教材 P53。【该题针对 “房地产的含义 知识点进行考核】8 、【正确答案】 ABCD【答案解析】从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有：不可移动、独一无二、寿命长久、供应有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性。参见教材 P59。【该题针对 “房地产的特性 知识点进行考核】9 、【正确答案】 BDE 【答案解析】有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。例如，某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益， 但不会为此向他支

24、付任何费用。参见教材P63。【该题针对 “房地产的特性 知识点进行考核】10、【正确答案】 BD【答案解析】通胀是保值，建造本钱提高，实际上也是通胀因素造成的结果。参见教材P66。【该题针对 “房地产的特性 知识点进行考核】11、【正确答案】 CE【答案解析】外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材 P66 。【该题针对 “房地产的特性 知识点进行考核】12、【正确答案】 ABCD【答案解析】按照房地产的实物形态，可以把房地产分为以下 9 类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产

25、、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异局部、以房地产为 主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产。参见教材P69。【该题针对 “房地产的种类 知识点进行考核】13、【正确答案】 BC【答案解析】按照房地产的权益状况，可以把房地产分为以下 20类： “干净的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产; “干净的房屋所有权和划拨的建设用地使用权的房地产;“干净 的房屋所有权和集体土地的房地产;共有的房地产局部产权或有限产权的房地产 ; 有租约限制的房地产 ;设立了地役权的房地产 ;设立了抵押权的房地产 ;有拖欠建设工程价款的房地产 ; 已依法公告列入征收、 征用范围的房地产

26、;被依法查封、 采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产 ;手续不齐 全的房地产 ;房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产 ;临时用地或临时建筑的房地产 ;违法占地或违法建筑的房地产 ; 房地产的租赁权、即承租 * 益，如承租的公有住宅 ;地役权 ;房地产的抵押权 ;房地产的空间利用权 ;房地产 中的无形资产。参见教材 P70。【该题针对 “房地产的种类 知识点进行考核】14、【正确答案】 ABCD【答案解析】收益性房地产如住宅、商店、写字楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房、仓库、农地等。参见教材 P72 。【该题针对 “房地产的种类 知识点进行考核】15、【正确答案】 ABCD【答案解析】 E 属于位置的描述。参见教材 P78。【该题针对 “房地产状况描述 知识点进行考核】六、判断题答案1、【正确答案】对【答案解析】参见教材 P47。【该题针对 “房地产的含义 知识点进行考核】2、【正确答案】错【答案解析】房地产的实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功