房地产项目业主的设计质量管理论文

1、房地产工程业主的设计质量治理论文房地产工程业主的设计质量治理论文摘要：分析了影响设计的宏观因素及质量治理的难点,提出了明确质量目标,建立质量治理组织和质量评价体系,采用各级最高治理者进行设计决策,专家论证,设计咨询,结构招标等质量限制方法.关键词：房地产；设计；质量自 20222022 年房地产调控政策层出不穷,其中有的对设计有直接影响,如：住宅开发以中小套型为主,俗称“70%/9070%/90 平方米,就是把限额设计作为公共政策来推行.政策必然影响市场,只允许购房自用那么消费者群体变了,对房屋的技术要求也随之改变.社会开展,生活水平提升也不断影响着设计标准,停车位配置变化即是一个典型.房地产

2、开发业主从竞得工程土地到领取预售许可证至少要一年每天都承当着已付土地价款的利息,仅以资金本钱最低的贷款为例,目前一年期贷款利率为 6.40%,6.40%,远高于国家规定的设计费比例.业主迫于政策、市场、资金三种压力,加之前期工作不到位,技术薄弱等自身治理问题,经常反复修改方案,压缩设计周期,开工后频繁要求变更等,确实难以保证设计质量.1 1 设计质量治理的难点1.11.1 设计成果专业性强不像实体工程、 设备、 材料可以直观地判断其质量.业主即使专设总工 设计总监及设计部,因专业水平局限,也难以量化、客观地评价.1.21.2 施工图审查的局限性审图是事后限制,被动限制,图纸已完成,木已成舟.通

3、过审查只证实是合格的设计,而非优秀的设计,无法优化.1.31.3 设计标准与标准的局限性我国技术标准标准编制修订期过长,修订条件相对苛刻,严重地阻碍新技术、新工艺、新材料的应用1 1.主管部门资金投入极少,中国城市规划设计院2022022 2年版?居住区规划设计标准?的修编经费仅4 4万元,根本无法到全国各地调研,也就难以保证修编质量和适用性.标准体系既严重滞后于社会经济开展,如： 写字楼、 商业工程仍在使用 8080 年代末编制的建筑设计标准,也滞后于由福利分配到商品化的住房制度改革,如：预制空心楼板,采暖系统分户限制,水、电出户计量等都是问题暴露多年,购房者及物业、 开发单位反映强烈,才迫

4、使主管部门修订标准的.2 2 设计质量治理目标目标包括两方面：行政许可性目标.通过规划、消防、人防、节能等部门审批及施工图审查.工程治理目标.方案创新,技术优化,经济合理.可实施性好,图纸质量较高.设计周期、 工程投资符合工程进度、 本钱目标,合同履约良好.3 3 设计质量治理组织业主设计治理组织核心职能就是质量治理,其次是配合前期报建、本钱限制、工程治理、营销推广工作.3.13.1 防止两个治理误区(1)(1)有的小型民营房企老板亲自动手设计,把工程视同为私宅,实现个人梦想、喜好、兴趣.(2)(2)组建“小设计院式的设计部,模仿设置总工、总建等岗位,人员那么强调非有设计院工作经历莫属,把方案

5、等局部应外包的设计业务改由设计部自行完成.这样把设计单位当成了绘图公司,严重扼杀了设计师创造力.设计工作并非靠几个人临时组合就可到达熟练水平.术业有专攻,服务外包,业主通过整合各类社会资源为我所用才是企业成功之道.同时混淆了专业技术与工程治理,美国 PMIPMI 工程治理知识体系(PMBO(PMBO工程经理要掌握三方面知识：专业知识,一般治理知识,工程治理知识 2 2 .仅具有专业设计水平并不一定能成为治理者.3.23.2 建立矩阵型治理组织在概念设计、总体规划、单体建筑等论证性方案阶段,由区域总部、地区公司为主体,下属规划设计中央负责,组织营销、前期、工程、本钱等职能中央及工程公司高管参加,

6、在设计任务书,各阶段设计成果等关键节点进行内部研讨,并组织外部专家论证,综合意见进行修改完善,切忌闭门造车,孤芳自赏.在报批方案、 初设、 施工图等技术设计阶段以工程公司为主体,下属设计部负责,工程工程、本钱等职能部门参加,规划设计中央指导.3.33.3 由最高治理者进行设计决策区域、地区、工程等各级公司总经理都承当了经营治理目标责任,是不同层级的最高治理者.责权应对等,其应具有设计决策权.有的企业由总建筑师等技术专家掌握设计决策,常出现以下问题： 缺少经济思想,具有创新思维但不够严谨,思维与行为不标准.实践证实,纯技术人员是不能胜任工程设计治理工作的3 3.4 4 设计质量评价标准体系(1)

7、(1)强制的标准性标准、政府文件,也是最低的技术标准.5 5 设计质量治理方法5.15.1 质量限制5.1.15.1.1 工程环境调查的两个重点(1)(1)周边敏感性建筑.主要是居住、教育、医疗等对日照间距要求严格的建筑,以及文物、宗教、军事等特殊建筑.石家庄栗康路实验小学、天津南京路四箴里高层公寓工程设计中,北侧现状都是中学.但经调查,其与新工程相邻的教学楼一层均为教师办公用房,二层起为普通教室.GBJ99GBJ99-86-86?中小学校建筑设计标准?第 2.3.62.3.6 条规定“南向的普通教室冬至日底层满窗日照不应小于 2h2h,因此,确定新、 旧建筑的间距时,旧建筑被遮挡起算点为二层

8、窗台,这样既符合规划审批要求,也合理节约用地.(2)(2)红线外负面影响因素.万科公司总结 4 4 点：噪声,市政设施(高压线、变电站、 锅炉房、 垃圾站等),城乡结合部环境隐患,空气与光污染,并在内部公布了?关于公示工程外红线不利因素的操作指引?4 4,值得学习.5.1.25.1.2 设计咨询与专家论证相结合现阶段我国大多数监理企业还不具备设计监理的专业水平,只能进行程序性检查.业主应建立技术与市场两类专家库,规划、 建筑、 机电等组成技术专家组,营销、商业、物业治理、投资、造价等组成市场专家组.在论证性方案阶段组织专家论证,优选设计成果,防止选用明显不合理的方案.论证的目的在于广泛听取各领

9、域内专家意见,专家虽受聘于业主,但并非其利益代言人.因此,论证前业主不能预设倾向性意见,对与业主相左的意见更要尊重,技术争论对工程优化十分有益.要畅所欲言,集思广益,防止像政府部门组织的论证会那样,只是决策寻找技术支持,走过场.技术设计阶段委托技术力量较强的甲级院进行全过程设计咨询.进行第三方技术评价,实现主动限制,过程限制.从确定建筑、 主体结构方案,机电系统选型,设备、材料选用等设计初期开始,对每阶段设计成果出具书面咨询意见,由业主组织设计单位进行沟通、 协商,对取得共识之处再由设计单位修改.对设计进行科学、准确、量化的评估.深圳大学建筑设计院曾受政府委托对某公务员住宅小区进行设计咨询,优

10、化结构方案后节约钢材用量显著.5.1.35.1.3 结构方案招标与主材用量限额设计对方案、施工图分段委托设计的工程,可采取结构设计招标确定施工图设计单位.业主根据建筑方案与同类工程本钱数据提出含钢量限制额,邀请 2 23 3 家甲级院编制根底、主体结构选型方案,通过竞争激发各单位的创新热情与积极性,实现设计优化.例如：石家庄银都花园 1 1 栋34000m34000m2 2 的高层住宅就曾采用此方法,比拟成功.5.25.2 沟通治理5.2.15.2.1 重视工程报建阶段设计单位与政府部门的沟通我国实行的工程许可制度使业主与设计单位要花费大量精力用于工程报建,经常延误工程方案.虽然政府部门与设计

11、单位执行的都是同一标准标准,但是解释权在各级政府部门,同时法规与技术标准也赋予各部门一定的自由裁量权.同类型的设计方案,不同时期,不同审批人,不同业主,审批尺度掌握都有细小而微妙的差异.因此,业主完成报批方案初稿后,不能等到窗口正式受理才报建,应调动社会资源提前组织设计单位与政府部门沟通,汇报方案,听取意见.主要是规划为主,消防、人防为辅的三个部门.其中听取消防、 人防意见是为了保证实现总体规划、 单体建筑方案的完整性和原创构思.这样既节约了时间,又保证后续设计质量,不因审查修改而设计返工.5.2.25.2.2 商品与作品的统一业主与设计单位对工程的视角有根本不同,一个是商品,一个是作品,两者

12、存在一定矛盾.商品通过成功交易才有价值,而作品那么是创作,并非所有人都能欣赏和认可.设计师多少都有理想主义色彩,尤其是建筑师,希望业主能全盘接收其设计构思、 理念,不愿做任何修改.业主既要尊重设计师的创新精神和专业水平,但又不能放任,必须严格根据设计质量治理目标和评价体系限制.业主是工程投资人,既然承当全部风险,也拥有全部决策权.设计师也要理解再完美的方案,无人愿意实施也是水中月,雾中花.5.2.35.2.3 建立设计联络单制度业主与设计单位沟通涉及商务事项较少,因此,一般在信息治理上较为随意,多为现场协商或、邮件、往来,不利于落实治理责任.应建立设计联络单制度,由业主设计部与设计单位工程组各

13、自指定联系人,各有一个出口输出信息,以文字联络单往来,既提升责任心,又便于跟踪落实,监督检查.6 6 结语房地产工程设计质量治理要树立明确目标,分阶段建立矩阵型管理组织,由各级最高治理者进行设计决策.通过质量评价体系,采取专家论证,设计咨询,结构招标等方法进行质量限制.注重与设计单位沟通治理,使商品与作品取得统一.房地产工程转让合同范本房地产开发工程转让协议转让方甲方:受让方乙方:甲方拥有位于市路占地面积为?方米的土地使用权.甲方拟将该土地使用权及与之相关的工程开发权转让给乙方.甲乙双方经友好协商,现根据我国现行土地转让及开发的法律法规,结合本协议所指土地及其开发的实际情况,自愿达成如下协议,

14、供共同遵照执行.第一条转让土地使用权及其工程开发权之状况一土地使用权状况1.1.土地座落位置:2.2. 土地使用权面积:3.3. 已批准的容积率为：4.4. 已批准的建筑面积:5.5. 土地规划用途:6.6. 土地使用期限:7.7. 土地现状:二工程开发权状况1 1 .甲方已领取了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；2 2.甲方已经市政府批准在拟转让的地块上取得单项开发权, ,并领取了单项开发资质证；3 3.甲方已按土地规划用途委托了设计并办理了报建手续, ,缴纳了报建所需费用.三其他权利状况1 1 .甲方确认本协议所转让的土地使用权及工程开发权是其合法拥有,不存在抵押、查

15、封、第三人主张权利等产权瑕疵；2 2 . .承当形成转让款的现状所产生的债权债务及一切法律经济责任甲方确认为取得本协议所转让的土地使用权及工程开发权已支付了一切应付款项、 费用,不存在债权、债务争议包括绿化费、拆迁安置补偿等. .第二条本协议之转让价格1 1 .甲乙双方确认本协议的转让价格以甲方已获得批准的可建筑面积为计价面积,转让价每平方米人民币元,计人民币X X；2 2 . .上述转让价格包含甲方取得转让土地的使用权与工程开发权所已付和应付的一切款项、费用；3 3 . .乙方在受让后获准增加或减少建筑面积, ,与甲方无关, ,不作为增加或减少乙方向甲方支付转让款的依据.第三条转让价款之支付

16、一支付：1 1 . .在本协议生效之日起三个工作日内, ,乙方应支付本协议转让价款嘴甲方.2 2 . .在甲方将涉及转让地块的使用权和工程开发权资料, ,包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证,建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料后三个工作日内,乙方应支付本协议转让价款的嘴甲方；3,3,在规划国土部门根据甲乙双方共同申请将涉及转让地块的土地使用权和工程开发权办理到乙方或其指定人名下后三个工作日内,乙方应支付本协议转让价款的嗡甲方.4 4 .在乙方根据工程开发需要,将原规划的办公、商场功能报批为商住功能后三个工作日内,乙方应

17、支付本协议转让价款的嗾甲方.5 5 . .在乙方获准开工后三十天内,乙方应支付本协议余下转让价款给甲方.二甲方收取本协议转让价款的开户银行为：帐号为:；甲方亦可书面通知乙方有关甲方收款或委托第三人收款的新的银行及帐号：三甲方收取乙方款项,应按规定开具发票予乙方或乙方指定的单位或个人.第四条资料的交付及土地使用权证的办理1 1 . .在本合同生效后十个工作日内, ,甲方应将涉及转让地块的土地使用权及工程开发权资料,包括但不限于土地出让合同书、 红线图、 建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料给乙方.2 2 .在本协议生效后

18、三十天内,甲乙双方备齐有关资料共同向市规划国土部门申请办理本协议所指土地的使用权转让登记手续及工程开发权的更名过户手续.第五条税费之负担在本协议土地使用权转让和工程开发权更名过户过程中,涉及到政府主管部门及政府部门指定的机构应收取的各种税费,均由甲方承担,如按规定应由甲乙双方分担的,亦由甲方以乙方名义支付,乙方应承当的局部,已由乙方以转让价款方式表达在支付给甲方的价款中.第六条土地使用权转让的法律状况1 1.甲方转让本协议所涉及之土地使用权后,该土地使用权出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移给乙方；2,2,在土地使用权的转让登记以前, ,有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任,由甲方承当

19、； 自房地产登记机关核准转让登记之日起,有关该地块的风险和责任由乙方承当.3 3.甲方为取得该地块的土地使用权及工程开发权所需支付的一切款项、 费用包括但不限于政府回填绿化费、债务、责任,由甲方承担,不因本协议的生效及转让登记手续的办理而转移.第七条违约责任一甲方的违约责任1 1 .在本协议生效后,甲方单方面解除本协议,或拖延履行本协议应尽义务超过三十个工作日,视甲方构成根本性违约,甲方应双倍返还乙方定金,退还已收乙方的转让款并按银行同期贷款利率支付利息给乙方.2 2 . .因甲方隐瞒事实真相,出现第三人对本协议所指的土地使用权及工程开发权出现权利或其他甲方的原因,致使本协议不能履行,视甲方单

20、方违约,甲方按本条第 1 1 款规定向乙方承当责任. .3 3 .甲方迟延履行本协议的规定义务未到达根本性违约, ,应按乙方已付转让款每日万分之二点一向乙方支付违约金.4 4 . .因甲方原因,在转让给乙方的土地使用权及工程开发权设定或债务,影响乙方工程的开展,乙方有权将应付甲方的转让价款直接支付给主张权利的债权人,并追究甲方的违约责任.二乙方的违约责任1 1.在本协议生效后,乙方单方面解除本协议,应按本协议总价款的僻偿甲方的经济损失；2 2 .乙方迟延支付转让价款给甲方,应按迟延额每日万分之支付违约金给甲方,逾期三十个工作日,甲方有权解除本协议,乙方应按本协议总价款的僻偿甲方的经济损失.3

21、3 . .出现上述情况造本钱协议终止, ,乙方需将从甲方处取得的有关本工程的资料原件以及后续开发取得的文件资料无偿移交回甲方. .第八条保密一方对因本次协议而获知的另一方的商业机密负有保密义务,不得向有关其他第三方泄露,但中国现行法律、法规另有规定的或经另一方书面同意的除外.第九条补充与变更本协议可根据各方意见进行书面修改或补充,由此形成的补充协议,与协议具有相同法律效力.第十条不可抗力1 1. .因不可抗力而使本合同无法开始履行或在履行过程中需要终止的,各方当事人均无须承当违约责任.2.2.本条款所称不可抗力, ,系指不能预见, ,不能防止并不能克服的客观情况及国家、省、市、主管部门有关法律

22、、政策及规定的相应变化和调整.第十一条管辖法本协议受中华人民共和国的法律管辖.第十二条争议的解决本协议各方当事人对本协议有关条款的解释或履行发生争议时,应通过友好协商的方式予以解决.协商不成的,选择以下方式第一种方式进行解决：一提交仲裁委员会仲裁；二依法向人民法院提起诉讼.第十三条送达方式甲方地址:乙方地址:任何一方的联系方式发生变更,必须在变更后3 3个工作日内书面通知对方.否那么以上述、的发出的信件、视为送达.第十四条其他本协议一式四份,双方各执一份,另两份用于办理变更、转让手续之用.甲方盖章:乙方盖章:法定代表人签字:法定代表人签字:曰日房地产工程转让协议书房地产工程转让协议书范本转让方

23、甲方：法定代表人：职务：国籍：住所：开户行：帐号：受让方甲方：法定代表人：职务：国籍：住所：开户行：帐号：甲、乙双方根据?中华人民共和国合同法?、?中华人民共和国城市房地产治理法?、?城市房地产开发经营治理条例?、?城市房地产转让治理方法?等法律、 法规的规定,根据平等互利的原那么,经过双方协商一致,就房地产工程 简称工程转让达成致意见,特签定本合同.第一条：房地产工程概况1.11.1 工程名称：,位于,其四至范围为：东至,西至于,南至,北至.详见附件一,规划拴桩红线图 ;本转让工程包括在建构筑物及其附属设施等 详见附件二.1.21.2工程使用性质：住宅、商业1.31.3工程规划条件：1 1占

24、地面积：平方米；(2)(2)规那么容积率；(3)(3)限高：(4)(4)总建筑面积：平方米；(5)(5)地上面积：平方米；(6)(6)地下面积：平方米；1.41.4规划指标：1.51.5 工程投资建设情况：本房地产工程总投资额万元,现转让方已累计投资万元,达总投资额的 25%U25%U 上.第二条工程开发建设现状由甲乙方双方共同确认后形成书面文件作为本合同的附件,作为本合同的内容(详见附件三).第三条工程法律手续3.13.1 甲方以方式取得该工程的国有土地使用权,国有土地使用权出让合同编号：；甲方已按国有土地使用权出让合同全部交清土地出让金,并取得国有土地使用权证书为；国有使用权使用期限从年月

25、日计算,为年；3.23.2该工程的拆迁许可证号为；3.33.3该工程的建设用地规划许可证号为；3.43.4该工程的建设工程规划许可证号为；3.53.5该工程的建设工程开工许可证号为；3.63.6该工程的固定资产投资方案立项批准文为；3.73.7该工程的商品房预售许可证号为；外销许可证号为；3.83.8 ?工程建议书?、?工程可行性研究报告?工程环境影响研究报告?3.93.9; ;等.第四条法律手续的转移4.14.1 工程转让时,本合同第三条甲方已取得的各项法律手续和许可证件包括交清土地出让金的凭证 在本合同生效之日起十五个工作日内交付给乙方.乙方自行向政府有关主管部门办理转移手续,甲方应积极协

26、助.乙方未按本合同第五条的约定及时向甲方支付有关费用,或未按政府有关部门的规定提供转交证件所需要的证实文件而导致不能获政府有关部门批准的,甲方有权拒交有关证件.4.24.2 甲方保证各项法律手续转移确实定性,如因其中某项手续因甲方的责任无法确定地转移而影响工程的转让,甲乙双方同意按处理：4.2.14.2.1 双方共同向政府主管部门申请补办有关手续,其补办有关手续的一切费用由甲方承当；假设补办不成功时,甲乙双方按 4.2.24.2.2 处理；4.2.24.2.2 合同解除,甲方退还乙方全部已付费用,并按乙方已付费用的%?以赔偿；1.1.11.1.1.4.3.4.3 如果因乙方的责任无法确定地转移

27、其中某项手续而影响工程的转让,甲方双方同意按以下方法之一处理：1.1.21.1.2合同解除,甲方不退还乙方所交定金,退还乙方其他已付费用.同时,乙方在接手工程后已投入工程资金或其他资产,甲方不再折价返还乙方.1.1.31.1.3合同解除,乙方按已付费用的勿赔偿甲方的损失.第五条工程转让费及其支付5.15.1 工程转让费总额：乙方应向甲方支付合同工程转让费为万元.5.25.2 付款方式：转账或以转账支票支付.5.35.3 付款期限：乙方须在年月日前向甲方支付定金万元；乙方须在年月日前向甲方支付转让费万元；乙方须在年月日前向甲方支付转让费万元；乙方须在年月日前向甲方支付转让费万元；乙方须在年月日前

28、将转让费用余额即万元向甲方付清.第五条工程转让的间接费用5.15.1 工程转让时发生的房地产税、契税、印花税等税费的承当依国家税法规定.5.25.2 工程转让后,工程发生的需向政府有关部门支付的一切费用本合同其他条款特别约定的除外全部由乙方承当.第六条工程转让后办理法律手续义务乙方按该工程原有的国有土地使用权出让合同及附件、 城市规划的批准文件、 固定资产投资方案的批准文件、 拆迁批准文件等受让该工程后进行开发建设.确有必要修订有关限制条件的,由乙方在受让工程后自行向有关部门申请,办理有关法律手续,甲方承当协助办理的义务.6.16.1 甲方向乙方转让该工程尚需完成工程依实际情况约定,如 6.1

29、.16.1.1: :6.1.16.1.1 负责完成工程红线内的拆迁,清理工作,配合乙方做好临时用水、 电管线到红线的接用,并承当其费用；6.1.26.1.2; ;6.1.36.1.3等.第七条甲方关于工程开发建设各项未完审批手续有关费用的责任.依实际情况约定7.17.1；7.7.2 2；7.3.7.3.第八条工程转让后,开发工程甲方与其他第三人签订的合同的处理8.18.1 甲方应如实提供该工程所涉及的甲方与他方签订的设计、 施工、 工程监理、商品房预售等方面合同尚需由乙方继续履行的所有合同原件,或经与原件核对一致,除非甲方已解除原签合同.8.28.2 工程转让后,需由乙方继续履行的合同细目如下

30、内容详见附件四依实际情况约定8.2.18.2.1 ?建设工程承包合同?；8.2.28.2.2 ?工程监理合同?；8.2.38.2.3 ?商品房预售合同?,共份；8.2.48.2.4 . .8.38.3 甲方应当通知上述合同的合同当事人,与乙方一起协商有关合同继续履行事项,并按以下方式处理原合同事宜.8.3.18.3.1 假设几方达成协议,应签订对原合同的书面补充协议.8.3.28.3.2 假设达不成被充协议,甲方应当与原合同当事人负责解除,其引发的合同责任应当由甲方承当,与乙方无关.8.48.4上述 8.38.3 商谈补充合同所产生的费用由甲方承当.第九条甲方责任9.19.1 甲方保证具有资格

31、转让工程,并保证工程符合法定转让条件9.29.2 甲方保证工程不存在为第三人或甲方债务担保的情形.9.39.3 甲方保证工程转让时,不存在法院查封、扣押等情形.9.49.4 甲方保证工程转让时不存在有其他行使?中华人民共和国合同法?第286286 条规定的优先受偿权的情形；9.59.5甲方应当如实向乙方提供工程转让时现状情况9.69.6甲方应按本合同第4.4.1 1条约定及时向乙方提供许可证件和法律文件,并积极协助乙方向有关部门办理相关转移手续；9.79.7甲方应对本合同任何一方有关事宜保密,并不得将甲方在与乙方商谈工程转让的过程中及以后在履行本合同的过程中所获取乙方任何商业资料秘密泄露包括成

32、心或过失给与本合同无关的任何其它方或个人,除非并直至该等商业秘密资料已正当地为公众所知悉.9.89.8甲方应按本合同约定履行其他义务.第十条乙方责任10.110.1 乙方保证有资格受让工程,并有水平继续开发建设本合同工程；10.210.2乙方应当按本合同第五条的约定向乙方支付工程转让费；10.310.3乙方应积极协助甲方处理工程转让前所签订的合同事宜；10.410.4 乙方保证履行甲方已按本合同第八条处理的后由乙方履行的有关设计、施工、工程监理、商品房预售等合同.10.510.5 乙方应对本合同任何一方有关事宜保密,并不得将乙方在与甲方商谈工程转让的过程中及以后在履行本合同的.过程中所获取甲方

33、任何商业资料秘密泄露包括成心或过失给与本合同无关的任何其它方或个人,除非并直至该等商业资料秘密已正当地为公众所知悉.10.610.6甲方应按本合同约定履行其他义务.第十一条违约责任11.111.1甲方违约责任11.1.111.1.1 甲方假设没有资格转让工程或工程不符合法定转让条件,而乙方不知晓或不可能知晓的,致使本合同无效时,乙方应向甲方赔偿工程转让费的%假设乙方实际损失超过此赔偿额时,超过局部甲方应据实赔偿.11.1.211.1.2甲方未按本合同第四条约定按时向乙方转交有关证件的或甲方未按本合同第九条 9.19.1 款至 9.59.5 款的义务有一款即可时,视为甲方根本违约,乙方有权解除合

34、同,甲方退还乙方全部已付费用,并按工程转让费的病乙方支付违约金,假设乙方实际损失超过此违约金时,超过局部甲方应据实赔偿.11.1.311.1.3 甲方没有 11.1.211.1.2 的根本违约情况下,而未按本合同第九条 9.69.6 至9.89.8 款履行其义务时,甲方应向乙方支付违约金元.11.211.2乙方违约责任11.2.111.2.1 乙方假设没有法定资质受让工程而甲方不知晓或不可能知晓,而致使本合同无效时,乙方应向甲方赔偿工程转让费的%假设甲方实际损失超过此赔偿额时,超过局部乙方应据实赔偿；11.2.211.2.2 乙方未按本合同第五条约定向按期如数向甲方支付工程转让费,每逾期一日按

35、工程转让费用的万分之支付违约金.假设逾期超过 3030 日,甲方有权解除合同,罚没定金.同时,乙方再按已付项目转让费的病甲方赔偿.假设甲方实际损失超过此两项赔偿费用时,超过局部乙方仍须据实赔偿.11.2.311.2.3 未履行本合同约定的其他义务时,甲方应向乙方支付违约金元.第十二条不可抗力不可抗力指不能预见,不能防止并不能克服的客观情况,包括因国家政策的变动、城市规划的更改等.由于不可抗力的原因,致使直接影响本合同的履行或者不能按条件履行时,应书面通知对方,并在 1515 日内提供事故详情及合同不能履行或者局部不能履行,或者需要延迟履行的理由的有并效证实文件,此项证实文件应由事故发生地区的有

36、权权力机关或公证机构出具.按其对履行需要影响的程度,由双方协商解决是否需要或局部免除履行需要的责任或延期履行的协议.第十三条法律适用本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决,适用中华人民共和国的法律.第十四条争议的解决因执行协议所发生的或与本合同有关的一切争议,双方应友好协商解决.如协商不能解决,双方同意按以下第方式解决.一向工程所在地人民法院起诉二向仲裁委员会申请仲裁.第十五条合同文字本协议文本用中方写成.本协议正本三份,甲乙双方各持一份,另一份由甲乙双方共同报房地产治理部门备案.第十六条合同生效及其它本合同自甲方双方签字、盖章后,经政府审批机关批准后生效.本合同未尽事宜,甲、 乙双方另行

37、签订补充协议,补充协议具有本合同同等法律效力.第十七条合同附件附件包括与本合同相关的协议,附图、附表、交接手续等,是本合同不可分割的组成局部.附件一附件二附件三附件四附件五附件六甲方：住所：开户行：账号：年月日乙方：住所：法定代表人:委托代理人：开户行：账号：法定代表人：委托代理人：年月房地产中介工程部岗位责任共3篇岗位责任一、治理架构二、岗位责任一总经理：1 1、制定门店目标任务,并带着团队完成公司业绩目标及员工考核；2 2、协助上级领导健全公司统一高效的组织体系和工作体系；3 3、负责公司?运营治理制度?的建立和实施,定期进行评审,保证制度的充分性、适宜性和有效性；4 4、全面负责各区域店

38、面的运营治理工作；5 5、负责搜集学习有关房地产营销的方针、政策及法规规定等；6 6、调查房地产工程开发与二手房市场销售状况,预测和把握区域房地产运营竞争走势,结合本公司二手房店面运营,提出相应的营销策略；7 7、拟定二手房销售政策,制定通用及适用于不同店面的销售与客户效劳治理制度；1 18 8、结合人事行政部门制定切实可行的人事编制、团队建设及阶段性员工培训方案、培训实施方案等；9 9、结合网络维护部门,完善内部网络治理制度及监督举措；1010、店面的扩张与治理,并提出店面装修设计及合理化建议；1111、提出对所辖区域内人员的培养、选拔及任免意见；1212、主动、积极的与其他职能部门配合,发

39、扬团队协作精神；1414、公司直属效劳部门的对接及协调工作；二区域经理：1 1、制定所辖区域的目标任务并带着团队完成区域业绩目标；2 2、制定公司的销售与客户效劳治理制度,报上级部门审核；3 3、熟悉二手房交易流程及相关交易政策,预测和把握区域二手房运营竞争走势,提出相应的营销策略；4 4、拟定区域销售方案、社会活动和广告宣传促销方案,报上级部门审核；5 5、组织开展员工队伍培训,拟定考核评定制度,强化人才梯队建设工作,满足公司业务拓展需要；6 6、提出对所辖区域内店面经理及主管等直接下级的选拔及任免意见；7 7、直接对经纪人的人事任免；8 8、主动、积极的与其他部门配合,发扬团队协作精神；9

40、 9、总结分析客户需求,对公司运营提出意见；2 21010、配合并监督权证部门做好各项客户效劳工作；1111、保证店面治理与客户效劳治理制度在所辖区域的贯彻和执行；1212、及时、准确向上级领导提供销售信息及各类报表,资料和信息处理须根据公司要求及时准确完成；1313、负责审核区域的提成比例,负责审定缩小区域人员薪酬的发放；1414、负责与财务部核对销售佣金账款;1515、及时发现所辖区域店面的可以行为,做出正确的判断及处理举措,必要时及时向上级主管领导汇报；1616、店面的扩张与治理,提出店面装修设计意见；1717、完成领导安排的其他临时性工作；三店面经理：1 1、负责制定及分解店面的目标任

41、务并带着团队成员完成店面业绩目标；2 2、及时传达解释并执行公司的各项政策、制度；3 3、在公司制度指导下制定店面内部相关切实可行的政策；4 4、根据公司总体发方案和开展预测,拟定销售方案,报请区域经理审核；5 5、参与工程的营销筹划,参加广告评审,提出营销筹划和客户效劳的改良意见；6 6、熟悉掌握周边竞争情况,制订有效的应对举措；3 37 7、团队的组建、人员的录用意见及培训方案的制定；及时提出对店面经纪人、店务专员及实习期人员的选拔及任免建议；8 8、店面日常治理,熟悉二手房店面的治理运作及现场突发事件的处理；9 9、及时、准确向实际领导提供销售信息及各类报表；1010、对于店面出现的问题

42、能够及时向上级反应,并定期汇报工作；1111、指导店面经纪人进行房源、客户的跟进工作；1212、对经纪人每日工作内容和完成情况的量化治理；1313、熟悉掌握员工的成交情况,组织店面人员及时总结交流营销经验,增强业务素养,提升业务水平；1414、 对店面经纪人、 店务专员的工作安排及监督,提出考评及调配建议；1515、审核销售合同,特殊条款报上级领导和法律参谋审核,及时转交归档；1616、负责完成内网建设,做好房源及成交等内网治理审核工作;1717、及时发现所管店面的可疑行为,做出正确的判断及处理措施,必要时及时上报主管领导；1818、做好销售过程中的客户效劳工作,努力同新老客户保持好良好关系；

43、1919、协助财务部收取定金或签约金,签订协议,治理客户档案;2020、积极学习相关知识和技能,提升治理水平,以满足工作绩效需要；4 42121、完成公司安排及上级交办的其他工作.四店务专员：1 1、房源信息的收集、整理、发布及行政文案处理及售后效劳手续的办理,协助安排店面值班人员及治理；2 2、负责店面机要信息治理及来访、人员的接待工作；3 3、负责各类合同、收据及客户档案的审核与归档,对客户反应的意见进行及时传递、处理；4 4、协助店面经理做好业务人员业绩汇总、成交等内网治理审核工作；按时上报各项汇总报表；5 5、做好店面会议的记录并归档；及时传递公司与部门的各项政策、制度及各类通知信息；

44、6 6、根据集团相应治理制度做好店面行政治理工作如：考勤管理、申请、日常行为标准治理等工作；7 7、负责办公物料包括：、工装、名片、宣传品等及固定资产的申请与治理；8 8、秉承“节约本钱的原那么,严格根据备用金使用流程执行；9 9、对员工进行网络运用及财务治理等相关知识的培训工作,并与财务部等相关部门做好沟通对接工作；1010、由店务主管统一治理,做好店内行政治理工作,建立、完善人事档案材料,严格借档手续；1111、严格执行保密制度,对房源资料、公司资料等严禁外泄经理人或未获得授权人员；5 51212、完成上级领导交办的其他工作.五经纪人：1 1、遵守公司及门店的各项规章治理制度,严于律己；2

45、 2、对工程周边的市场进行调研,充分了解周边的详细情况；3 3、充分了解和熟悉市场资源,注重相互交流,拓展市场,做好迎接客户的各项准备工作；4 4、认真登记来电、来访客户,形成来电来访登记表,并做好每一位客户的答疑工作；5 5、熟练各项工作操作流程,按质按量完成各项工作任务；6 6、认真参加公司组织的培训,并开展自我学习,提升自己的专业水平,增强业务水平；7 7、与客户保持良好的关系,做好售后效劳,保持良好的礼仪规范,树立公司及门店形象；8 8、 做好每一单客户的各项相关业务工作,将客户资料整理备份,保证工作内容完整、有序；9 9、认真负责的催缴客户余款,保证公司的资金回笼.六店务主管：1 1

46、、协助区域经理完成各店面行政、人事、考核等治理工作；2 2、负责组织、修订、完善公司各项行政治理规章制度,并制定培训方案；3 3、负责店面人力资源的治理工作, ,组织对所需人员的招聘、筛选、录用等治理工作,按规定及时办理人事建档及社会保险等事宜；6 64 4、监督检查店务专员行政工作包括：各门店房源信息录入、合同签订及文件资料的存档保管工作；5 5、各门店上报考勤整理审核及每周工作总结汇总工作,对店面所存在的问题及时反应及时整改；6 6、 负责与公司各部门间沟通协调工作,努力拓展市场,做好效劳,提升效益；7 7、负责门店备用金治理工作,店面所需办公用品的询价组织及采购、领用等治理工作；8 8、

47、完成上级领导交办的其它任务.七会计：1 1、起草编制年度财务预算方案,对整个公司、门店进行月、季度、年度的财务分析,及时提供财务信息,为公司领导的治理决策、改善资产质量提供意见；对阶段或者全年的经济状况进行分析,提交分析报告；2 2、负责往来帐、银行帐的对帐工作,负责计算机的日常往来对帐和银行对帐工作,及时纠正对帐中发现的错误和问题,保证帐帐相符；按月编制银行未达、已达帐项明细表、银行存款余额调节表、往来未对、已对工程明细表；负责监督催办银行往来业务的帐务处理；3 3、负责职工工资发放,税费代缴,根据考勤报表完成工资表,支付工资、补贴、津贴、奖金；根据税法规定计算、代扣个人收入所得税,办理代扣

48、费用款项,计算实发工资额；7 74 4、编制会计报表,审核各类原始凭证,制作记帐凭证；填制明细帐、总账；负责计算机的记帐、结帐和帐簿输出等治理工作；5 5、负责公司会计核算的日常稽核工作,监督日常财务制度执行;6 6、保管财务票据,治理会计档案；7 7、检查监督各门店的会计核算工作,监督检查各门店帐务处理业务8 8、各部门间协调工作；9 9、完成公司领导交办的其它各项工作.8 8工岗位责任20222022 年 4 4 月 1919 日1 1房地产中介公司员文档仅供参考,不当之处,请联系改正.岗位责任一、治理架构二、岗位责任一总经理：1 1、制定门店目标任务,并带着团队完成公司业绩目标及员工考核

49、；2 2、协助上级领导健全公司统一高效的组织体系和工作体系；3 3、负责公司?运营治理制度?的建立和实施,定期进行评审,保证制度的充分性、适宜性和有效性；4 4、全面负责各区域店面的运营治理工作；5 5、负责搜集学习有关房地产营销的方针、政策及法规规定等；6 6、调查房地产工程开发与二手房市场销售状况,预测和把握区域房地产运营竞争走势,结合本公司二手房店面运营,提出相应的营销策略；7 7、拟定二手房销售政策,制定通用及适用于不同店面的销售与客户效劳治理制度；2 220222022 年 4 4 月 1919 日文档仅供参考,不当之处,请联系改正.8 8、结合人事行政部门制定切实可行的人事编制、团

50、队建设及阶段性员工培训方案、培训实施方案等；9 9、结合网络维护部门,完善内部网络治理制度及监督举措；1010、店面的扩张与治理,并提出店面装修设计及合理化建议；1111、提出对所辖区域内人员的培养、选拔及任免意见；1212、主动、积极的与其它职能部门配合,发扬团队协作精神；1313、总结分析客户需求,对公司运营提出意见及合理化建议；1414、公司直属效劳部门的对接及协调工作；二区域经理：1 1、制定所辖区域的目标任务并带着团队完成区域业绩目标；2 2、制定公司的销售与客户效劳治理制度,报上级部门审核；3 3、熟悉二手房交易流程及相关交易政策,预测和把握区域二手房运营竞争走势,提出相应的营销策

51、略；4 4、拟定区域销售方案、社会活动和广告宣传促销方案,报上级部门审核；5 5、组织开展员工队伍培训,拟定考核评定制度,强化人才梯队建设工作,满足公司业务拓展需要；6 6、提出对所辖区域内店面经理及主管等直接下级的选拔及任免意见；7 7、直接对经纪人的人事任免；8 8、主动、积极的与其它部门配合,发扬团队协作精神；9 9、总结分析客户需求,对公司运营提出意见；3 320222022 年 4 4 月 1919 日文档仅供参考,不当之处,请联系改正.1010、配合并监督权证部门做好各项客户效劳工作；1111、保证店面治理与客户效劳治理制度在所辖区域的贯彻和执行；1212、及时、准确向上级领导提供

52、销售信息及各类报表,资料和信息处理须根据公司要求及时准确完成；1313、负责审核区域的提成比例,负责审定缩小区域人员薪酬的发放；1414、负责与财务部核对销售佣金账款；1515、及时发现所辖区域店面的能够行为,做出正确的判断及处理举措,必要时及时向上级主管领导汇报；1616、店面的扩张与治理,提出店面装修设计意见；1717、完成领导安排的其它临时性工作；三店面经理：1 1、负责制定及分解店面的目标任务并带着团队成员完成店面业绩目标；2 2、及时传达解释并执行公司的各项政策、制度；3 3、在公司制度指导下制定店面内部相关切实可行的政策；4 4、根据公司总体发计划和开展预测,拟定销售方案,报请区域

53、经理审核；5 5、 参与工程的营销筹划,参加广告评审,提出营销筹划和客户效劳的改良意见；6 6、熟悉掌握周边竞争情况,制订有效的应对举措；4 420222022 年 4 4 月 1919 日文档仅供参考,不当之处,请联系改正.7 7、团队的组建、人员的录用意见及培训方案的制定；及时提出对店面经纪人、店务专员及实习期人员的选拔及任免建议；8 8、店面日常治理,熟悉二手房店面的治理运作及现场突发事件的处理；9 9、及时、准确向实际领导提供销售信息及各类报表；1010、对于店面出现的问题能够及时向上级反应,并定期汇报工作；1111、指导店面经纪人进行房源、客户的跟进工作；1212、对经纪人每日工作内

54、容和完成情况的量化治理；1313、熟悉掌握员工的成交情况,组织店面人员及时总结交流营销经验,增强业务素养,提升业务水平；1414、对店面经纪人、店务专员的工作安排及监督,提出考评及调配建议；1515、审核销售合同,特殊条款报上级领导和法律参谋审核,及时转交归档；1616、负责完成内网建设,做好房源及成交等内网治理审核工作；1717、及时发现所管店面的可疑行为,做出正确的判断及处理举措,必要时及时上报主管领导；1818、做好销售过程中的客户效劳工作,努力同新老客户保持好良好关系；1919、协助财务部收取定金或签约金,签订协议,治理客户档案;2020、积极学习相关知识和技能,提升治理水平,以满足工

55、作绩效5 520222022 年 4 4 月 1919 日文档仅供参考,不当之处,请联系改正.需要；2121、完成公司安排及上级交办的其它工作.四店务专员：1 1、房源信息的收集、整理、发布及行政文案处理及售后效劳手续的办理,协助安排店面值班人员及治理；2 2、负责店面机要信息治理及来访、人员的接待工作；3 3、负责各类合同、收据及客户档案的审核与归档,对客户反应的意见进行及时传递、处理；4 4、协助店面经理做好业务人员业绩汇总、成交等内网治理审核工作；按时上报各项汇总报表；5 5、做好店面会议的记录并归档；及时传递公司与部门的各项政策、制度及各类通知信息；6 6、根据集团相应治理制度做好店面

56、行政治理工作如：考勤管理、申请、日常行为标准治理等工作；7 7、负责办公物料包括：、工装、名片、宣传品等及固定资产的申请与治理；8 8、秉承“节约本钱的原那么,严格根据备用金使用流程执行；9 9、对员工进行网络运用及财务治理等相关知识的培训工作,并与财务部等相关部门做好沟通对接工作；1010、由店务主管统一治理,做好店内行政治理工作,建立、完善人事档案材料,严格借档手续；1111、严格执行保密制度,对房源资料、公司资料等严禁外泄经理6 620222022 年 4 4 月 1919 日文档仅供参考,不当之处,请联系改正.人或未获得授权人员；1212、完成上级领导交办的其它工作.五经纪人：1 1、

57、遵守公司及门店的各项规章治理制度,严于律己；2 2、对项目周边的市场进行调研,充分了解周边的详细情况；3 3、充分了解和熟悉市场资源,注重相互交流,拓展市场,做好迎接客户的各项准备工作；4 4、认真登记来电、来访客户,形成来电来访登记表,并做好每一位客户的答疑工作；5 5、熟练各项工作操作流程,按质按量完成各项工作任务；6 6、认真参加公司组织的培训,并开展自我学习,提升自己的专业水平,增强业务水平；7 7、与客户保持良好的关系,做好售后效劳,保持良好的礼仪规范,树立公司及门店形象；8 8、 做好每一单客户的各项相关业务工作,将客户资料整理备份,保证工作内容完整、有序；9 9、认真负责的催缴客

58、户余款,保证公司的资金回笼.六店务主管：1 1、协助区域经理完成各店面行政、人事、考核等治理工作；2 2、负责组织、修订、完善公司各项行政治理规章制度,并制定培训方案；3 3、负责店面人力资源的治理工作, ,组织对所需人员的招聘、筛20222022 年 4 4 月 1919 日文档仅供参考,不当之处,请联系改正.选、录用等治理工作,按规定及时办理人事建档及社会保险等事宜；4 4、监督检查店务专员行政工作包括：各门店房源信息录入、合同签订及文件资料的存档保管工作；5 5、各门店上报考勤整理审核及每周工作总结汇总工作,对店面所存在的问题及时反应及时整改；6 6、 负责与公司各部门间沟通协调工作,努

59、力拓展市场,做好效劳,提升效益；7 7、负责门店备用金治理工作,店面所需办公用品的询价组织及采购、领用等治理工作；8 8、完成上级领导交办的其它任务.七会计：1 1、起草编制年度财务预算方案,对整个公司、门店进行月、季度、年度的财务分析,及时提供财务信息,为公司领导的治理决策、改良资产质量提供意见；对阶段或者全年的经济状况进行分析,提交分析报告；2 2、负责往来帐、银行帐的对帐工作,负责计算机的日常往来对帐和银行对帐工作,及时纠正对帐中发现的错误和问题,保证帐帐相符；按月编制银行未达、已达帐项明细表、银行存款余额调节表、往来未对、已对工程明细表；负责监督催办银行往来业务的帐务处理；3 3、负责

60、职工工资发放,税费代缴,根据考勤报表完成工资表,支8 820222022 年 4 4 月 1919 日文档仅供参考,不当之处,请联系改正.付工资、补贴、津贴、奖金；根据税法规定计算、代扣个人收入所得税,办理代扣费用款项,计算实发工资额；4 4、编制会计报表,审核各类原始凭证,制作记帐凭证；填制明细帐、总账；负责计算机的记帐、结帐和帐簿输出等治理工作；5 5、负责公司会计核算的日常稽核工作,监督日常财务制度执行;6 6、保管财务票据,治理会计档案；7 7、检查监督各门店的会计核算工作,监督检查各门店帐务处理业务8 8、各部门间协调工作；9 9、完成公司领导交办的其它各项工作.9 92022202