博大华夏长春写字楼市场现况分析

1、博大 华 夏 长春写字楼市场现况分析一、长春市现有写字楼市场现况分析CBD 是商务 中心区 ( CentralBusinessDistrict ) 缩写 ，起源于 20 世 纪 20 年代美国 。其最初被定义为 “商 业汇 聚之 处 ”， 这些地方一般都集中了大量金融、商贸 、文化、服务 以及大量商务办 公和酒店、公寓等设 施，是现 代城市中重要地区 ， 国 外人 习惯上称之为 “市中心”。目前，世界上很多 国家都建有 CBD ，全球 性 CBD 主要有 纽约 、 伦 敦、巴黎和 东 京。我 国长 春、上海 属 地 区性 CBD 。长 春市地 处东 北平原腹地， 随 着 国 家 对 “振 兴东

2、 北老工 业 基地政策”不 断 落 实， 长 春地 区 也 从较落后工 业 化城市向服务业 等第三产业发 展。在振兴 和 发扬传统老工 业 基地 优势 同 时 ，努力 发 展新兴 高附加 值产业 。使得 与 之相 关写 字 楼 市 场 愈 发变 得受人 瞩 目。一个城市CBD ,应是集中本地区金融、商业、文化、商务办 公、交通及酒店等云集之地，能 够满足公司和 个人这些商务需求 区域，才能符合写字楼生存和发展需要。从长春市现今写字楼分 布来看，可归纳为：两大既有办公区域并存，新兴商务区域跟进！1、现有两大办公商务区域是以人民广场为中心，西安大路沿线早期商务办公区域。案名光明商 务 大厦中银大厦

3、百聚商务 广场新世纪 鸿源广场润天国 际国际大 厦地占八、西安大路336号西安大路11号安达街2号西安大路8号西安大 路与康 平街交 汇处西安大 路与同 志街交 汇处产 品 规 划地上24层地上25层地上9层地下3层地上28层地上25层地上24层工 程 进 度现房现房现房期房现房现房经 营 方 式7至15层2.4 元/天;17至25层西安 大路侧2.18 元/天，另一侧2.10元/天租金范围：1.58-2.09元/ M 天由售由售由售A座1.89 元/天/ M不含电费；B 座 1.58元/天/ m2含电费价格6338 元/m23850 元/M起起价4300元/ m2均价5650元/ m2起 4

4、600元/ m2均 5000元/ m2租/售率只售由3 户，租由60%60%余四套15%65%80%用途写字楼写字楼写字楼商住、写字楼写字楼写字楼配 套 设 施商务中 心、健身 中心、棋牌室、商务中心、会议室商务中心商务中心、健身中心银行、商 务中心商务中心因售价周边环境三层整体共530套共109B栋设施太高只属高档商由售给市写字套，20陈旧，价售由3户，现在业区域，由人才市楼 101高档公层以上部分现格较租率较局。场,4F-9低；A栋以由租层成交均寓 128涨价，销位置及备为主。价在3500兀左右.普通住宅 241售缓慢。环境较好，价格注含地下较局。室10其他商业营业用房48,商场2?此区域

5、有较完善商务办公氛围，地处市中心商业发达，以百 货大楼、国贸中心、沃尔玛超市、卓展 购物广场等成为市内 唯一发达商业区；人民银行、工商 银行、中国银行、交通 银行、建 设银 行、人民保险 公司等金融单 位 齐 聚于此；香格里拉饭店、吉隆坡酒店、 国贸饭 店、吉林省 宾馆 等高 档酒店林立；长 春市市委、市政府、市公安局、电 信局、 邮 政局、广播电台、 市电视 台均 环绕 周边； 儿童公 园、 牡丹 园近在眼前； 市内超过一半公交 线路在此始 发或经过 ，符合城市CBD 存在基 础 ；? 拥有如此多商业和政府部 门 ，交通便利，符合城市CBD 发展所需各方面配套行业 ， 极尽 地利之 势 ，

6、顺 理成章成 为长 春市政治、商业 服 务 、文化娱乐 中心，成 为办 公人士最理想工作区域之一；? 随着城市 发展、地价持续上涨和人 们对写 字楼环 境要求不 断提高，此 区 域一些 写 字 楼 客流出 现 了外流迹象， 渐渐 失去了 写字楼选 址首选地位；? 2004 年下半年，朝 阳区 政府推出打造西安大路沿线楼 宇 经济促进政策，全力促进该区 域写字杰出市 场全面升 级，恢 复该区域 写 字 楼经济 ；? 2005 年 10 月 龙 嘉新机 场 投入使用，使得西安大路作 为 原有机场必经道路商 务优势彻 底丧失，城市其他区域经济 文化副中心不 断 确立，本 区 域 写 字 楼 主体地位

7、受到挑战 。2、解放大路沿线已聚集了不少商住和写字间，成为长春第二个商务办公区域案名星宇名座光大大 厦中吉大厦21世纪国 际商务总 部长春国际 商务中心权石中心地占八、建设广场西侧解放大路121号解放大路62号解放大路868号解放大路36号亚泰大街与解放大路交汇处产 品 规 划地上15层，地下2层地上25层地下2层地上28层地上23层，地下1层地上22地下1地上18地下2工 程 进 度9月底交工现房现房现房2005 年 10月交工现房价格3850-4500元租金3.5 元/m2/天，不 含电费1.45-1.82元/ M /天3450-5000元2770-38504500-5000租/售80%8

8、0%80%90%80%未开盘率用途商住写字楼写字楼超5A写字楼商住写字楼配 套 设 施会议室、商务中心、健身中心会议室、商务中心银行、省政府政务中心八大配套中心会议室、商务中心、健身中心酒店，银 行，宽带， 休闲娱乐场所备注5-15层为 冏住上-4 IItj荀铺，层:16500 8 /11500 兀/ M,三层750r 7000 兀/ 1嫂聘H上啤 华邛:18至占1艮。一 华一府，内,ww in 务 于安内3次务 占4wm优.1跚住 停004 &ILm以 1琳1,. 睡说.嘉r 娄1.8-2.4 踹.4, 禾TE。分析：?市政府欲在解放大路沿 线建长春市乃至 东北金融商 务一条 街，吉

9、林省政府政 务中心已入住中吉大厦， 对于解放大路 沿线发展有了较大促进。但与传统商业中心相比存在 较大 差距。整 个地区性商业氛围还没有形成，缺少大金融 单位 进驻；不具备良好商业前景预期；沿线规划配套设施还没 有完全到位，影 响更多商家进驻；?写字楼投资者对大经济发展前景不看好，首付多和 较短还 款期限，使中长期投资者压力增大，减少了对此类项目投 入。而中小企 业对于办公场所需求则以租赁为主，购买一 间纯粹写字间作为办公用途可能性不大；?从产品利用率上 来看，写字楼因为配套设施完善，普遍公 用面积较大，致使 实际利用面积降低；同样使用功能商住 楼市场在本区域将是写字间最大竞争对手。3、火车站

10、前商圈，催生便捷交通新生商务空间案名k春 银座吴太商务 中心银座B座长春昆仑太平洋 大厦建设大厦厦地长江胜利大街长江路52长白路34黑水路16长春大街与广州路辽宁路占 八、路8号号号号交汇处7号57号产 品 规 划地下11层地上1层地上22层地上13层地上18层地上23层地上36层地下2层地上25层工程进度2002年10月入住2003/11/8入住现房现房现房2005.10 入住现房户型面积3120045-16632-16633-16652-9788.7211.73300.4m258-158价格3300元/m2由租1.2-2.5/m23650-39502560-32001850-2200520

11、0 元/ m21021F,均价 5400元/ m219802300租/售95%租70%85%95%90%售30%95%率用途1-2层门市3-11层商务套房3-19 层为写字问电梯写字楼商住公寓商用住宅10-21层写字间对外销售1-3层为商场4-25为商住 公寓配套设施宽+R：市、5A智能、游泳池、棋牌室会议室， 咖啡厅， 范市,向 务中心健 身中心会议室，咖 啡厅,宽 带,职工餐 厅，商务中心宽带，职工餐厅，商务中心无会议室，咖啡厅，宽 带，商务中心空中花 园，宽 带，客 服中心备注2001年复 工，钢骨 结吴太集团 投资四亿 建造，只 租不售， 大部分写紧临长江 路步彳t街， 吴太商务 中心

12、对面, 二栋塔紧临路步行街,1-3层为大连一家商场,4-18原规划为 星级酒店 两栋，因资 金问题改为住宅由4-7层为省政务中心22-36层为省建设厅用房10-21层对外销售,1-4层商场4万平米业。高构，字楼设施楼.1-6层层为商住售。曾由达声公司代理，层商务第一是吉林省为图书音公寓.现由北奇自行销售.住宅部个小内取兀像城,6-13分暂无户型进.为商住公法办理投资寓.层高产权登性产4.2为市记，客品，区内唯一.户自行销售办理，异常需另外火补交由爆。让金。由博大华夏房地产经纪公司全程营销代理分析: 此区域临近火车站和公路客 运中心，与外地区交通联系便 禾I，吸引了大部分以手机、化 妆品、小家电

13、为主中小代理 商注意；长江路电脑科技开发区设 立，使本 区域注册商户享受开发 区优惠条件，对于中小写字楼市场起到了一定促进作用； 总价不高、等同住宅 搂揭首付、足够人流和大量商 贸流动， 使站前区域商住楼投资成为投资热点区域，受到中小 写字 楼投资者青睐；此区域纯写字楼项目供应较少，大部分以商住楼形式进入 市场，成为站前写字楼市场主流。总结：从产品形式上看：纯写字楼销售较好项目，除地段 优势明 显外，周边都有完善功能配套存在，自身 服务性设施齐全， 主题鲜明楼盘销售较好，但销售速度明显低于其他地 产产 品；从经营形势上看：现有写字楼中都是在开盘时由售，后因 各种原因，主要是销售不畅等，转而以租

14、赁形势进行经营。 此类楼盘有：国际大厦、吉发广场、中银大厦、光明商务 大厦等；这些居于良好商 务区域写字间由销售转向租赁， 可见长春市产权写字间市场容量不大；从客户构成看：已售客户中有超过60%用户是以自用 为 主，投资客较少。投资客多少一般是用 来衡量此地段及 产 品是否有投 资价值，而投资客关心无非是他投 资能否顺利 回收。地段、 环境、配套、回收 资本年限等都是投 资客考 量重点，其中任一 环节有所缺失都有 会成为投资客回避原 因；从市场构成看：随着【亚泰鼎盛国际】和【新世纪鸿源 广场】、【鑫鑫商贸城】等项目面世，无 论从地段还是周边 配套与写字楼相比都存在一定 优势，而长春地区商住楼较 低按揭首付、 较长还款期限、多用途使用功能和适 当面积 控制，还将吸引大部分房 产投资者跟进。商住楼和纯写字 楼用途混淆，是长春写字楼市场持续低迷重要原因；从潜在客源看：长春地区整个经济环 境及投资者对经济景 气预期，也是人 们进行投资与否关键。国家对房地产产品 宏观调控不会短时间过去，人民币升值等对投资