房地产项目尽调

1、房地产项目尽调、 资料收集篇1. 公司基础资料（借款人、担保人、项目公司、所投资的标的公 司及其他相关公司）2. 项目基础资料（项目简介、相关政策性文件、批复性文件（发 改委立项批复、可研批复、环评能评等） 、证照性文件如房地 产四证、预售许可证、可研报告、土地出让合同、 出让金发票、 契税完税凭证、工程款付款回单、评估报告、开工报告、竣工 验收报告）3. 引申相关资料（1 ） 项目所在地相关政策， 如房地产企业所在地预售资金监管、限购政策、土地出让、涉税政策等相关规定（2 ） 涉及抵质押的权属性文件，抵质押合同及其他证明材料（3 ） 涉及公司特殊类型的批复或特殊证照性文件（如房地产开 发资质

2、）（4） 涉及公司运营的重要供货合同、 销售合同、 总包分包合同、 重大融资性合同及资金往来凭证（5 ） 涉及财务报表上大额科目和可疑科目的证实性材料，如其 他应收、其他应付、资本公积、存货、投资性房地产、现金 流量表中 -与其他经营活动有关的现金流入 / 流出等6 ) 涉及过程把控的证实性文件，如领取营业执照之前的公司 章程、验资报告、 股权转让协议等， 项目是否按期进行的开 工批复等7 ) 涉及投资标的资产的基础性文件8 ) 其他或有事项(如担保、诉讼等) ，股东借款或股东个人以 公司名义对外负债、 现场尽调篇除结合尽调指引 收集相关资料外， 对以下事项予以关注：1 ) 了解项目所在城市的

3、经济实力，各辖区的经济定位(如商 业区、老城区、办公区、住宅区、新建开发区等等) ；2 ) 了解项目所在地区居民收入情况、购买力和购房需求；3 ) 确定项目位置，查看周边环境特点(住宅项目关注周边生活设施、环境、相关教育、公共等等配套，商业项目关注所 在区域的经济定位以及周边配套) ，项目地块四至范围；4 ) 查看项目规划图，了解项目定位；5 ) 若涉及拆迁，需了解拆迁进度、难度及解决措施；6 ) 与项目公司相关负责人(主要是工程与财务)进行沟通， 了解工程施工计划、 进展，了解财务安排 (主要了解其他融 资安排的规模、期限以及成本) 、自有资金到位情况等等；7 ) 了解项目周边地价、房地产项

4、目当前售价、周边可比项目 售价及历史走势；（8 ） 工地现场查看项目进度情况，核实是否与企业提供的相关 进度说明一致、是否与企业总投和已投数据相匹配；（9 ） 查验项目证照是否完备、项目原件与企业提供的复印件或 电子版是否一致， 查验企业提供的项目介绍、 可研报告、 评 估报告与证照批复的内容是否相互对应；（10 ） 房地产企业提供的销售数据、 网上备案数据及预售证原 件列示的可售面积相比对；（11 ） 查验土地出让合同、出让金发票、契税完税凭证原件， 核对彼此是否一一对应， 查验工程款付款回单并与已投资数 据相比较；（12 ） 按照要求，现场查验资料并作收集；（13 ） 与公司财务负责人进行

5、座谈， 确认其财务需求， 以便完 善项目交易方案；（14 ） 向当地银行或其他主体了解房地产企业及项目情况 （企 业和项目认可度、声誉等） 。注：现场调查应随时拍照， 对于证照凭证查验、 工地现场调 查等均需拍照留底。三、 报告撰写篇1. 交易结构（1 ） 信托要素完整、各个交易主体定位清楚（2 ） 涉及主动管理或是第三方参与监管， 务必确认所述条款 的可行性，并得到客户确认(3 ) 交易结构简介表述逻辑清晰2. 公司分析(融资人、担保人、项目公司等)1)公司基础信息2)基本情况(主营业务、 主要项目、 规模，所在地，人数行业地位)3)历史沿革4)组织架构5)治理机制6)管理团队介绍(尤其是投资管理公司或是管理团队较为突出的公司)7)主要供货方、销售方介绍8)发展前景评价9)财务情况分析?集团公司务必同时分析合并和本部报表?总体资产、负债、资产负债结构、权益规模、增长分析?大额、可疑的单独科目分析?核心数据行业比较分析?到期债务分析?盈利能力分析?现金流分析，尤其是经营性现金流分析?信用情况分析， 了解各个银行授信情况， 尤其是代理推介银行的授信情况(10 ) 总体评价3. 标的项目分析篇1)项目背景2)项目概况3)项目审批情况及相关证照4)项目所在地供需分析、项目定位及周边可比项目比较5)项目投资进度和时间进度安排6)项目自有资本金比例分析7