用地性质调整论证报告

1、用地性质调整论证报告概况错误!未定义书签。（一）区域情况错误!未定义书签。1宏观区域错误!未定义书签。2、中观区域未定义书签。3、微观区域未定义书签。（二）项目概况未定义书签。规划情况未定义书签。（一）总体规划及实施评估报告错误!未定义书签。1.沾化县城市总体规划（2004-2020）错误！未定义书签。划实施评估错误！未定义书签。错误！未定义书签。（二）地块详细规划情况三、现状情况错误！未定义书签。（一）周边情况错误！未定义书签。（二）地块现状错误！未定义书签。四、论证调整依据及要求错误！未定义书签。（一）论证依据错误！未定义书签。（二）修改要求错误！未定义书签。五、拟规划调整类型分析错误！未

2、定义书签。（一）规划修编错误！未定义书签。（二）规划整合错误！未定义书签。（三）规划局部调整错误！未定义书签。2.沾化县城市总体规划（2004-2020）城市总体规、.六、用地性质调整原因错误！未定义书签。错误！未定义书签。错误！未定义书签。（一）（二）规划调整的现实原因规划调整的社会原因七、用地性质调整原则错误！未定义书签。（一）整体性原则错误！未定义书签。（二）以人为本原则错误！未定义书签。（三）区位原则错误！未定义书签。（四）土地使用相容性原则 错误！未定义书签。（五）经济利用的原则错误！未定义书签。八、用地调整情况错误！未定义书签。九、调整用地性质可行性分析错误！未定义书签。（一）规划

3、用地分析错误！未定义书签。（二）交通影响分析错误！未定义书签。（三）基础设施影响分析错误！未定义书签。（四）环境影响分析错误！未定义书签。（五）城市景观影响分析错误！未定义书签。（六）社会效益分析错误！未定义书签。十、结论及建议错误！未定义书签。、概况（一）区域情况1、宏观区域沾化，位于XX北部，湾南岸，是黄河三角洲高效生态经济区和山东半岛蓝色经济区开发建设的主战场和前沿阵地，是XX海上北大 门，对接XX滨海新区的“ XX ”。沾化区位于XX东北方向，距xx35km,之间有国省道连接，交通 便利。据2014年9月9日，国务院关于同意XX调整XX部分行政区划 的批复（国函2014119号），撤销

4、XX，设立XX沾化区，以原XX 的行政区域为沾化区的行政区域。区境内有XX、XX、XX三条高速公路5个出口，纵穿XX，超二级XX路横贯东西；XX、XX铁路穿境而过；大高通用航空机场被批准核 发民用机场使用XX；1000-3000吨级泊位码头5个，千吨海轮可 直接驶入县城。沾化已经构筑起"海陆空铁"立体交通格局，已成为连 接XX经济圈的重要交通枢纽。无棣县东营市7泊cK 一J5»-2、中观区域城市总体规划?fcXi4-2O2D城讳'见mm雷二蓼旷城区内道路采用外环、内环加方格网布局形式。“外环”在180平方公里规划控制区以外，是整个城区对外交通联系纽带；&q

5、uot;内环" 即xx外环、xx外环、北外环、xx高速沿线段、海天大道围成的内 环路，与城区内26条主干道贯穿相通；两条横向主干道xx（xx六路）、 富桥路（xx四路）将县城城区、xx和沾化经济开发区xx联接，对外扩xx、 xx大开放对内紧密联系，形成了纵横贯通的大交通格局。地块位于沾化区xx，综合行政中心核心地段，处于连接 的中间地带。xx徒骇河xx水系，南侧为横穿城区xx的xx交通性主 干道xx六路，西侧为纵贯城区xx的交通性主干道银河四路，区位交 通优势明显。3、微观区域金海五聃沾比區虽土鬲9地块北侧为政务中心，西侧规划为沾化区商业中心，东侧为现状 居住小区，南侧为村庄用地。从

6、整个区域看，位于 XX规划核心地段。（二）项目概况在市场经济条件下，由XX规划确定的每块XX 土地的使用性质, 是根据XX用地的区位、规划用地布局与结构、交通组织等诸多因素 综合考虑确定的，受XX社会经济发展以及XX生活活动需求的制约, 也受到市场供求调节机制的影响。由于对XX本身及其发展规律认识的局限与XX自身发展受众多外部因素影响而可能出现的不确定性，使得由预先编制的XX规划所确定的某些XX 土地使用性质，在一定时期内结合具体情况进行规划调 整也是不可避免的。事实上，XX规划是一个动态发展过程，从最初静态的形态规划发展到今天动态的过程规划，XX规划已经从对XX发 展的终极XX的描绘，发展到

7、一种从决策到实施的连续统一体。为了 使XX 土地和空间资源合理配置，更有利于XX建设和发展，有效的按XX规划实施，力求经济效益、社会效益和环境效益的统一，做到合理用地、科学用地、节约用地、保证用地，根据XX建设和经济发展 的具体情况，在不违反XX规划用地布局基本原则的前提下，对XX五 路至XX六路，银河二路至银河四路地块进行用地性质调整论证。地块由银河三路分为XX西两个片区。西片区现状为人民公园,XX片区现状为市民活动中心。本次论证一是论证现状建设改变用地性质的合理性和必要性。二是XX片区为完善功能用地需调整部分XX 绿线，通过对地块调整后用地性质的分析，论证调整后的影响。二、规划情况(一)总

8、体规划及实施评估报告1.XXXX总体规划(2004-2020 )耒沾AB城I市总体2004-21120!划代I罔兰wl w呼tinp町.片R才里tvrpl.h-i章用4 T. 一 Ml -4II*T4IB4»rri-K4i4曲 lIH肝S :SA*AXX现行XX总体规划的编制始于2004年，XXXXXX总体规划(20042020)于2005年由xx政府批准实施。XXXXXX总体规划(20042020)批准实施至今已历经11年,近年来，XX的社会经济取得了极大的发展，XX面貌日新月异，XX规模扩大，XX化水平提高，建设项目众多。特别是随沾化省级经济开 发区的建立和发展，工业用地范围也早

9、已突破原总规确定的建设用地 边界，现行由XXXX规划建筑设计院编制的XX沾化经济开发区总体 规划(20112030)确定的发展重点与方向相对原沾化 XX总体规 划确定的内容具有较大变动，存在两者衔接与协调的问题。与此同时,XX的发展也随着各项新的规划和政策、重大基础设施建设等带来新 的发展机遇和挑战。总体规划中明确:城区2010年人口 15万人，2020年人口 26万人。建设用地2010年为18.00平方公里，人均120.00平方米；2020 年为28.84平方公里，人均110.91平方米。城区向西跨越徒骇河发展，形成“一带两轴双中心”的布局结 构。!电音点 1 隹审秩|血 J MA-hili

10、 4 I A 咆1 1K诽8lW,Hri辜Fz东省沾您葆城市总体舰划20047応'¥： 橫市素城;觀机謝-w rr 州么2也®LiLL/FZI其中提到:保留和发展文化路附近的文化馆、图书馆和XX剧团等文化娱乐 设施，形成XX的文化娱乐中心；在XX行政办公中心南侧、XXXX与 富XX路之间的地块建设文化中心。在XX和XX各建设一个体育中心。近期在现有体育中学的基础上, 建设占地面积为5万平方米的体育活动中心。远期在 XX 一经路以东 和XXXX以北XX县级体育中心。S斗34申叮妙，XX路网基本按总体规划路网框架形成，但XX 土地在开发过程中 与总体规划有出入，特别是公

11、园绿地、体育用地的位置与总体规划差 别较大。针对地块，总体规划中确定，地块西片区用地性质为文化娱乐用 地和水域，地块XX片区用地性质为文化娱乐、公园绿地和商业金融 用地。规划中确定的用地性质布局较为分散， 对于中小城市来说，集聚力不够，不能满足综合行政中心区域的使用和景观需求，且现已与建 设不符。2.XXXX总体规划(2004-2020)xx总体规划实施评估甲沾化县城市总体规划tZ004-Z020)城m总体规划奕施评估土 Ml 刊 R|IR 盘 IB" 北海新区的生活商业脏务議地以生态产业为特&，.拥江发展的海河飆城.-II.r 41* *'r 、a划至axMHF,

12、11市人ajfl万人 用W«播为27. s卑方£里. k I + J 2；IF.At9i'v*n «_ -uttmi'uv 科研 nut中+拿I*即EH flrrJL二-：Hl44掛乐mtt41u ffl峽M. mitJtE.世厦 H A4Ajn歸4田4flASa.q* T立K厠坤 -*工#fl« 上4Ha用4 三工aff4 «厂tftVflHUA-tt供#趣n4BBJl :?*Jtn厂 ai nn用览 r«4汕« 涉ttH .PfflH-_7H 站Kffl4*44*H-umn«在2013年XX总体

13、规划实施评估报告中，已对现状土地使用性质与总体规划不符问题进行了总结，并在现状问题的基础上提出了总体规划调整的建议方案，特别是综合行政中心区域。/ J建议方案中，地块西片区调整为公园绿地，地块XX片区调整为文体混合用地。（二）地块详细规划情况根据地块的修建性详细规划，整个地块功能区分为两部分，一为公园绿地区，二为市民活动XX。人民公园和市民活动中心的体育馆、文化馆、体育场已建设完成。2015年12月，针对市民活动中心的修建性详细规划进行修编,对其功能缺失进行补充，并对地块功能分区、交通组织和景观设计进 行梳理。规划去除北侧支路，增加了室外体育场地和游泳馆。BlII”2 -IfI'j L

14、f市民活动中心影像图-x匸：JV-； y k 辭.w X込 J v. / . - . _ I- -. ffc 乂'X，0 A 、_ .F%：人民公园鸟瞰4AS豐；Oj:s* h.- H :, I4 t e p E 或:曲：4B£u| 刁 DnlWIMjS wTHi护.1ilSSl * J !EI:'CTTSl4 Agfthr -i, liL :重 dSLkJLJIi原帀民活动中心方案t I I规划地块J AifTmarMhT rImi i毗&:现市民活动中心方案市民活动中心鸟瞰图三、现状情况（一）周边情况地块位于沾化区施建设完善。期地块* j nt IXX，综

15、合行政中心范围内，周边道路及配套设道路控制红线按下表控制:路段 名称等级红线宽度（m）横断面道路 功能后退红线（m）金海五路主干道326-20-6生活20银河三路主干道306-18-6生活20银河二路主干道403-4.5-1.5-221.5-4.5-3交通20金海六路主干道506-6-2-222-6-6交通30银河四路主干道403-4.5-1.5-221.5-4.5-3交通20JJ/! V；：*MgI .>-Th地块XX沾化区商业中心，XX沾化区政务中心,XX水岸XX、泰和景园、国土馨园等XX居住小区,XX现状村庄，区域居住人口较多。沾化区商业中心鸟瞰图（二）地块现状地块由银河三路分为X

16、X西片区，地块西片区为人民公园，地块XX片区为市民活动中心，其中人民公园、文化馆、体育馆、体育场已经建设完成并使用。*七.養抽W- 七古 j , .' ? ”1事屜沁血“2 沁31 心卜二 点印13乍海丸雷一7F : V-.<苗、J，一程主抚沖A-陀*7 $和世汽'-T1-+ L*-丁4R#裙JjF，L：g='止+ U地块影像图XX五路水系绿化带现状1A-.XX五路水系绿化带现状20.1沾化体育馆现状 :!曲,|呻沾化文化馆现状沾化体育场现状- _" I '-? *4Pt劈：严-12Srd二Hik二一匸二 _ 茴二 L一沾化区人民公园四、论证调整

17、依据及要求（一）论证依据 中华人民共和国城乡规划法； XX城乡规划条例； XX城乡规划管理技术规定； XX公共设施规划规范； 城市用地分类与规划建设用地标准；XX公共体育运动设施用地定额指标暂行规定；山东省人民政府关于加快发展体育产业促进体育消费的实施意见；« XXXX 总体规划(2004-2020 )； «XXXX总体规划(2004-2020)XX总体规划实施评估2012.6 ；沾化区市民活动中心北侧新增地块规划方案2015.12 ；单位申请报告;XX地图;现场采集的资料。(二) 修改要求地块功能由文化商业中心调整为公园绿地和市民活动中心。用地性质：地块XX片区由文化娱乐

18、、公园绿地、商业金融用地 调整为体育用地、文化设施用地；地块西片区由文化娱乐、广场用地 调整为公园绿地。地块XX片区市民活动中心XX绿线距XX五路道路中心线96米调 整为距XX五路道路中心线67米。:I-IT. Dn路一银水罐商业金M用览范路阳地园堀堆XXXX总体规划(2004-2020 )规划土地性质体肓用地it蹈用地必9绿地水壤现状用地性质1 育地1當用地 1心园块地文化班施用地城市防护弭i .水城¥Sf 四蹈六拟调整用地性质五、拟规划调整类型分析从城市规划的实际工作来看，目前规划调整工作主要表现有以下 三种类型:（一）规划修编修编一般是指规划的时效性逐渐减弱， 或者社会经济发生

19、重大改 变，弓I发规划的不适应性，例如总规、控规已不适应发展需要，或者政府对该区域需重新定位，或者指导控规的上层次规划，如XX总体 规划或分区规划发生了较大改变等，都将引发重新规划修编工作。规划修编工程量大，时间持续较长，对于时间紧迫的建设项目来 说，实施难度较大。（二）规划整合规划整合是近年来比较流行的一个词汇， 不同于规划修编、规划 局部调整，规划整合的对象是至少2个以上的规划。现行规划以控规 为例，控规XX是以标准分区为单位进行规划编制工作的，部分由于缺乏对相邻标准分区规划或者总体规划编制工作的统筹与协调，出现 不同标准分区控规成果的“打架”现象；部分由于控规编制主体不，控规主导思想不同

20、，各自为政，以致相互衔接不够，于是控规整 合工作应运而生。（三）规划局部调整由于快速变化的社会背景，XX建设发展所面临的各种不确定因素，房地产开发的市场导向作用利润最大化的追求，以及历史遗留问 题等多方面的原因，在规划的管理和实施过程中，常常遇到对于规划 的各项具体控制要求进行调整的各种变动诉求，这也就是我们通常所 说的规划局部调整工作，例如对某地块用地性质或土地开发强度进行 变更、改变XX道路走向等。从城市规划的工作构成来看，规划编制、规划修编或规划整合是 一种规划制定工作，可以理解为规划管理的前期准备工作， 规划局部 调整则应归属于规划的实施管理阶段，可以理解为规划管理的后期工作。从行政行

21、为的分类来看，规划局部调整是一种被动的具体行政行为，规划编制、规划修编或规划整合则是一种主动的抽象行政行为。综上所述，沾化区撤县设区，行政区划的调整,XX发展环境的众多变化，使现行总体规划对XX建设的指导意义下降，亟需对XX总 体规划进行修编。但总体规划修编所需周期较长，面对建设过程中的 实际诉求，需要对局部地块进行调整，以适应现实需求。针对地块，坚持在合理合法的基础上，完成规划实施管理程序调 整，进而对下一步XX总体规划修编进行补充和完善，以指导下一层 面的各项规划工作。六、用地性质调整原因（一）规划调整的现实原因近年的XX建设速度较快，XX建设各种不确定因素（变数）较多, 相当一部分XX用

22、地的开发建设条件随着政治、经济和社会的发展而 变化，事易时移，一定时间以后，经确定的一些控制内容己经不适应发展的需要。规划编制时由于许多地方发展具有不可预见性，规划用 地安排可能带有一定的盲目性，为日后的执行留下了隐患，加上规划 自身缺少一定的弹性和可操作性，以致局部的规划调整不可避免，并 有逐渐增多的趋势。具体到本地块，总体规划该地块的用地性质主要为文化娱乐、商 业金融和公园绿地，用地布局较零散。现状建设对用地进行了整合,地块的西片区为人民公园，XX片区为市民活动中心，是沾化 XX居民 休闲、娱乐、健身的主要场所。从现状的建设情况看地块的公共服务 功能没有变，主要为公园绿地、体育用地和文化设

23、施用地。通过对用 地的整合提高了公园绿地的品质，增加了地块的绿地面积；改善了公 共服务设施的布局，节约了土地，增强了使用功能；提高了地块的整 体景观风貌。地块内公园绿地、体育和文化设施已建设完成并投入使用， 用地性质已既成事实，地块西片区为公园绿地，地块XX片区为体育用地 和文化设施用地。本次论证目的，一是论证现状建设改变用地性质的合理性和必要 性。二是地块XX片区为完善功能用地需调整部分 XX绿线，通过对地 块调整后用地性质的分析，论证调整后的影响。（二）规划调整的社会原因 “十三五”时期是全面建成小康社会的决定性阶段和完成期,间要让改革发展成果更多、更、更实在地广大人民群众。保证民生和XX

24、工程建设是检验小康社会成色的关键因素，居民幸福指数提高, 需要民生工程的支持。国务院关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见中将全民健身上升为国家战略；在 XX社区建设15分钟健身圈，XX社区 的体育设施覆盖率达到100%在乡镇、行政村实现公共体育健身设施100腕覆盖；积极推动各级各类公共体育设施免费或低收费开放 等，全民健身得到国家足够重视。体育事业作为一个XX综合实力和XXXX程度的综合体现，应该得 到各方面的重视和发展，特别是新形势下体育产业的兴起，对促进XX经济社会发展、丰富群众文化生活、增强XX凝聚力和打造XX形 象、提高XX知名度、创造和谐社会都有极为重要作用。沾化XX位于徒骇河

25、以西，是以办公、居住、文化和娱乐生活为 主的XX组团。随着行政中心的XX，促使XX的发展重心向西偏移。近几年XX建设已成一定规模。随着居住区的建设和办公地点的西移，XX人气不断提升，公共 设施配套相对滞后，无法满足广大群众增长的体育健身需求。将本地 块调整为公共设施用地以后，可缓解 XX配套用地不足问题。七、用地性质调整原则（一）整体性原则对于用地性质的调整要有综合的、系统的观念，把XX 土地看作XX整体是自然、经济、社会三者的统一体，对XX的多方面因素进行综合的 考虑。对于该地块用地性质的调整也必须从整体性考虑，从层面出发。该地块调整用地性质后，不会影响原有XX用地整体结构, 符合整体性原则

26、。（二）以人为本原则XX的主体是生活于其中的人，土地资源最终是人们的生存和发 展的空间载体，因而XX 土地资源利用必须以XX中人的需求为依拖, 贯彻以人为本的原则。经济在发展，人们物质文化、生活水平在提高, 而XX缺少文化设施和体育设施配套，用地性质的调整，符合以人为 本的原则。（三）区位原则该地段交通便利，四周均临XX主干道，位于沾化区综合行政中心核心区，小区、办公区、商业区等用地集中，位于中小XX人流集 中，公共设施需求较大区域，符合用地选址原则。（四）土地使用相容性原则土地使用相容性原则表现为土地使用性质的“弹性”、“灵活 性”与“适建性”。主要反映该用地周边环境对于该地块使用性质的 约

27、束关系。从本质上讲，土地使用相容性是既定的规划环境对个性用 地的使用状况XX与否的选择，用地性质只是一种表现方式而已。因 此，土地使用相容性衡量的标准是来自于土地利用对环境带来潜在压 力的大小以及环境所能承受的物质活动的容量。 环境相容原则用地对环境影响较小，地块内建设服务设施能够与周边环境协 调，符合环境相容原则。 行为相容原则XX有四大功能一一生产、交通、生活、休憩，人们日常生活所 从事的活动无外乎这几类，该地块原用途为文化娱乐和商业用地， 由 于XX建设需要，该地块调整为公园绿地和文体用地， 有利于XX公共 基础设施的集中和管理，有利于市民使用和人气的集聚。 景观协调原则XX用地性质的改

28、变必然带来XX空间形态的转变，由于周边为行 政办公用地，用地性质由文化娱乐和商业用地调整为公园绿地和文体 用地，绿地和文体建筑的集中设置有利于 XX景观的塑造。（五）经济利用的原则由于该地块周边交通便利，区位优势明显，用地性质调整有利于 集中XX公共服务，有利于XX先期开发，拉动沾化区XX的人口集聚。公共设施集中建设，相对于中小XX人口较少的情况，有利XX配 套设施建设和管理，充分利用现有基础设施，有利于对现有配套的整 合利用，集约节约XX建设用地，为XX管理及建设节省大量的配套费 用。八、用地调整情况根据沾化区XX建设需求，结合实际建设情况，地块西片区用地 性质调整为公园绿地，地块XX片区用

29、地性质调整为体育用地和文化 设施用地。地块XX片区XX绿线距XX五路道路中心线96米调整为距XX五 路道路中心线67米。调整后，绿地面积增加4.55ha，达到14.15ha ;体育用地较总规 中的原地块增加0.3ha，达到9.3ha。拟调整用地性质金S哥母N海六一路汨心园绿地水城河四博科用地一谄路用迪立化设施用摊城市防护绿地表：调整后用地面积统计大类中类ha%A公共管理与公共服务设施用地11.8732.21A2文化设施用地2.576.97A4体育用地9.325.24S道路与交通设施用地5.9816.23城市道路用地5.9816.23G绿地与广场用地14.1538.40G1公园绿地7.5720.

30、54G2防护绿地6.5817.86EE1水域4.8513.16合计36.85100.00九、调整用地性质可行性分析（一）规划用地分析在08版XX公共设施规划规范中，对文化娱乐用地性质定义 为XX各类文化和娱乐设施用地，主要包括：广播电视和出版类、图 书和展览类、文化艺术和游乐类等设施的用地。规划新的大型游乐设施用地应选址在XXXX外围交通方便的地 段。文化娱乐各类占该设施规划用地比例影剧院、游乐、文化设施类别广播电视、出版类图书、展览类艺术类占文化娱乐设施规 划用地比例（%101520355070在2012版城市用地分类与规划建设用地标准中，将公益性的图书展览和文化活动用地归为文化设施用地，占

31、原有标准的20%-30%划归大类A公共管理与公共服务设施用地；具有商业和盈利性目的划归为B商业服务业设施用地。总规中地块内大面积的文化娱乐用地按现用地标准应划归为商业服务业设施用地，规划地块 XX正在建设沾化区商业中心，根据现状的建设情况公共服务设施和商业服务业设施相对独立集中建设，地块内以公共服务设施用地和绿地为主。XX 土地利用现状图从位置上看，体育用地由银河五路西侧移至银河二路东侧， 没有 破坏整个区域的功能定位，相反有利于新 XX基础设施共享，有利于 城区集聚发展。不利总体规划中商业、公园绿地和文化娱乐用地机械划分地块, 于公共设施集中配套和使用。地块建设已既成事实，本次地块西片区 调

32、整为公园绿地，地块XX片区调整为文化设施与体育用地用地，土地的整合利用更有利于增加XX片区的使用功能，增加片区的发展活 力，有利于XX景观的塑造。表：原规划用地面积统计大类中类ha%C公共设施用地13.3236.15C3文化用地8.9424.26C2商业金融用地4.3811.89S道路广场用地7.6220.68S1道路用地5.9816.23S2广场用地1.644.45G绿地9.626.05G1公共绿地3.188.63G2生产防护绿地6.4217.42EE1水域6.3117.12合计36.85100.00表：调整后用地面积统计大类中类ha%A公共管理与公共服务设施用地11.8732.21A2文化

33、设施用地2.576.97A4体育用地9.325.24S道路用地5.9816.23G绿地与广场用地14.1538.40G1公园绿地7.5720.54G2防护绿地6.5817.86EE1水域4.8513.16合计36.85100.00地块用地性质调整，没有破坏整个区域功能定位，反而增加了片区凝聚力，其中绿地面积增加 4.55ha，公共管理与公共服务设施用地增加2.93ha，商业服务业设施用地减少4.38ha。（二）交通影响分析道路控制红线按下表控制:路段 名称等级红线宽度（m）横断面道路 功能后退红线（m）金海五路主干道326-20-6生活20银河三路主干道306-18-6生活20银河二路主干道4

34、03-4.5-1.5-221.5-4.5-3交通20金海六路主干道506-6-2-222-6-6交通30银河四路主干道403-4.5-1.5-221.5-4.5-3交通20地块东侧、南侧、西侧为XX交通性主干道，道路红线宽度为40-50米，中间道路、北侧道路为XX生活性主干道，道路红线宽度在30米以上，能够满足地块作为区级公共活动中心的交通疏散需求。依据综合性公园、市民活动中心选址原则，地块紧邻XX主干道,其中XX六路为东西向交通主干道，银河二路、银河四路为南北向交通主干道，交通便利，且位于核心区边缘，符合选址原则。（三）基础设施影响分析地块处于沾化区XX，各项基础设施配套均为XX，且已经建设完 成，对周边基础设