课程论文庞杰昊

1、青 岛 农 业 大 学本 科 生 课 程 论 文论 文 题 目 房地产行业上市公司营运能力分析 学生专业班级 财务管理专业2012级3班 学生姓名（学号） 庞杰昊20122322 指 导 教 师 杨焕玲 完 成 时 间 2015年8月30日 二一五年八月三十日课 程 论 文 任 务 书论文修改1、目录规范页码 页码不对2、摘要重新归纳 3、论文格式规范 特别是首行缩进2字符 4、参考文献格式规范，并在文中参引部分以上标12顺序标注 5、文中按要求插入页码 6、表格对齐规范格式 理论上结构比较好的应该是：营运能力分析的理论体系、房地产行业上市公司营运能力的现状分析 房地产行业上市公司营运中出现的

2、问题 提升营运能力的对策建议 这次就先这样吧学生姓名 庞杰昊 指导教师 杨焕玲 论文题目 房地产行业上市公司营运能力分析 论文内容（需明确列出研究的问题）： 一、营运能力研究的文献综述 二、营运能力指标体系的理论界定 三、房地产行业上市公司营运能力的计算与分析 资料、数据、技术水平等方面的要求：论文要符合一般学术论文的写作规范，具有学术性、科学性和一定的创造性。文字要流畅、语言要准确、论点要清楚、论据要准确、论证要完整、严密，有独立的观点和见解。论文内容要理论联系实际，计算数据要准确，表达意思准确无误，设计文章合理，涉及到他人的观点需标明出处，结论言简意赅。参考文献的书写按论文中引用的先后顺序

3、连续编码。 发出任务书日期 2015.4.15 完成论文日期2015.8.30 教研室意见（签字） 院长意见（签字） 目 录摘要I前言1（1） 选题背景1（2） 目的意义1一、文献回顾1（一）营运能力体系指标文献回顾1 1.营运能力分析相关概念1 2.营运能力指标1 3.营运能力分析的意义2（2） 我国房地产行业现状研究和营运能力研究文献回顾2 1房地产涵义2 2. 房地产营运能力分析 2二、营运能力指标体系3（一）传统指标体系3 1.存货周转率3 2.应收账款周转率3 3.流动资产周转率3 4.总资产周转率3 5.固定资产周转率4（2） 指标改进体系4 1.存货周转率4 2.应收账款周转率4

4、 3.流动资产周转率4 4.总资产周转率4 5.固定资产周转率5三、样本数据计算及分析5 1.存货周转率5 2.应收账款周转率6 3.流动资产周转率7 4.总资产周转率8 5.固定资产周转率9结论9参考文献11房地产行业上市公司营运能力分析财务管理专业2012级3班 庞杰昊指导教师： 杨焕玲【摘要】近年来，房地产行业以惊人的速度在发展，经济增长幅度在我国国民经济总额中占有重要地位，越来越多的企业家进入房地产行业，房地产行业竞争日趋激烈。由于传统的营运能力分析体系存在较多的漏洞，投资者很难通过分析,得到企业营运能力的实际情况。所以，改进企业营运能力分析指标体系具有较为重要的意义。如今，已有很多的

5、专家学者在认识传统分析体系不足的基础上，提出了新的分析体系的构思和建议。本文通过对房地产行业原有的营运能力指标体系与改进后的营运能力指标体系进行对比分析，用以说明房地产企业资产利用的效率，促进房地产行业提高经营管理水平。【关键词】房地产 营运能力 指标 改进I前 言 （一）选题背景我国房地产业对于GDP的增长做出了巨大贡献，是中国国民经济的支柱产业之一，其健康有序地发展关乎着国家经济的繁荣和社会政局的稳定。随着经济全球化进程的加快和稳定和社会主义市场经济的持续快速发展，房地产企业之间的竞争越来越激烈。房地产企业要在激烈的竞争环境中生存、发展，对企业各项经济资源、资产必须充分有效合理的利用，认真

6、的做好房地产企业的营运能力分析评价，并据此不断提高自身的营运能力。有助于加强企业合理的经营管理，提高房地产企业的综合竞争能力，促进企业长远、健康、可持续的发展。（2） 目的意义 营运能力分析属于财务分析的其中之一，企业营运能力即企业的营业运行能力，主要指企业营运资产的效率与效益。李秀英8企业营运能力分析体系表述：企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度，企业营运资产的效益一般为企业的产出额与资产占用额之间的比率。对房地产企业管理者来说：有利于企业管理者根据营运能力分析评价的结果，发现当前企业运营过程中出现的问题，或者是可以是管理者更加清楚了解企业的资产结构、财务状况。并据此合理调整优化资

7、产结构、改善财务状况、加快资金周转速度、改变经营管理方式。对投资者来说：有助于投资者更好的了解公司的经营状况、公司财务的安全性、资产的收益性还有资本的保全程度。对债权人来说：债权人通过对房地产企业营运能力分析可以更好的判断债权物资的安全性，即通过资产管理效率和资产组成结构的分析得出债务人偿还债务的能力，从而判断是否继续对此企业给予信贷。 1、 营运能力研究的文献综述 （一）营运能力体系指标文献回顾 1.营运能力分析相关概念企业营运能力主要指营运资产的效率和效益。营运能力是指企业基于外部市场坏境的约束，通过内部人力资源和生产资料的配置组合而对财务目标实现所产生作用的大小。其实质是在尽可

8、能短的周转时间内，运用最少的资产来盛传竟可能多的产品，从而实现最大化收入。 2.营运能力指标 我国企业经济效应评价指标2(1995)中主要侧重于对流动资产的分析，因此反应企业营运能力的指标只有应收账款周转率以及存货周转率这两大指标。 周向红5在如何分析企业营运能力(2003)中提出了，除了存货周转速度和应收账款周转速度之外，还应增加流动资产周转速度、总资产周转速度和固定资产周转速度等其他指标去分析衡量企业营运能力。 余波3在浅谈企业营运能力分析(2008)中提出了对传统指标的评价，传统指标只是简单地从财务数据方面来分析一个企业的营运能力，很多时候数据的获得都存在着很大的问题

9、，因此需要创新，他也提出了关于人文因素的非财务指标的加入，主要包括：顾客满意度；产品和服务质量；员工满意度和保持力；管理的有效性和市场份额等。 3.营运能力分析的意义 魏明海4在论有效的财务分析模式（1999）认为营运能力分析的意义有以下内容：  （1）优化资产结构。通过各类资产之间的比例关系分析，有助于寻找、发现、调整与企业的经营性质、规模和风险水平不一致的资产构成，优化企业资产结构，提高资产营运效率。  （2）改善财务状况。资产的运用效率直接影响企业业绩，提高资产的周转率，有助于加速资金周转，改善企业的经营业绩。  （3）降低资产经营风险。资产经营风

10、险是指资产价值不能实现的风险，通过营运能力分析可以发现企业闲置的资产或者利用不充分的资产，揭示资产可能存在的问题，有助于预防或消除资产经营风险。 （二）我国房地产行业现状研究和营运能力研究文献回顾 1.房地产涵义  孟庆翠6（2009）对房地产给出了一个明确的定义，房包含了土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产按类型划分，可分为地产和房产两大类，地产是指土地，房产是指房子。房产和地产具有相互依存的密不可分性。在经济学上房地产又被称为不动产，是因为房地产具有位置的固定性和不可移动性两大特性。  2.房地产营运能力分析  曾汉文1（

11、2009）在房地产营运能力分析中提出，应结合企业自身的发展战略，不能简单地以各项资产资产周转速度作为其判断依据，不同的企业有不同的发展战略，相应的也有不同的方法来反映企业的资产报酬率率，有些房地产企业是通过提高销售收入率来提高资产报酬率，而有些则是通过提高资产周转率来提高资产报酬率。而实际上，最能反映房地产营运能力的是存货周转率，而存货周转率与企业项目开发周期相反。在相同的市场条件下和竞争环境中，存货周转率越高，企业实现的资产报酬率更高。 2、 营运能力指标体系的理论界定 （一）传统指标体系 1.存货周转率 （1）含义：存货周转率，是企业在一定时期内存货占用资金可周转的次数，或存货每

12、周转一次所需要的天数。存货周转率通常用存货平均余额与营业成本的比率来表示，以反映企业存货规模是否合适，周转速度怎么样。 （2）指标公式存货周转次数=营业成本/平均存货(期初存货+期末存货)/2 存货周转天数=计算期天数/存货周转次数  2.应收账款周转率 （1）含义应收账款周转率，是企业一定时期内赊销收入净额与应收账款平均余额的比例，用来反映应收账款的回收速度。 （2）指标公式应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额 (期初应收账款+期末应收账款)/2 3.流动资产周转率（1）含义流动资产周转率，是评价企业资产利用效率的另一重要指标。它反映的是企业流动资产的周转

13、速度，是从企业全部资产中流动性最强的流动资产角度对企业资产的利用效率进行分析，进一步揭示影响企业资产质量的主要因素。 （2）指标公式流动资产周转次数=营业收入/流动资产平均余额 流动资产周转天数=计算期天数/流动资产周转天数  4.总资产周转率 （1）含义企业一定时期销售收入净额与平均资产总额的比率叫做总资产周转率。它是综合评价企业全部资产经营质量和资产利用效率的重要指标，同时也是评价企业资产运营效率的重要指标之一。 （2）指标公式总资产周转率营业收入/平均总资产 5.固定资产周转率 （1）含义 固定资产周转率，是企业销售收入净值与固定资产平均余额之间的比值。反映了固定资产

14、的周转情况，用以衡量固定资产利用的效率。（二）指标改进体系肖斌、欧晓晖7在财务指标分析的局限性及其修正（2006）中对指标的改进做出了详细解释。 1.存货周转率 （1）改进公式存货周转率=营业成本/平均存货余额（年初数+年末数）/2+第i个月存货余额）/12 （2）改进后优点改进后的指标明显反映出房地产行业的特殊性（存货周转次数越小越好），很好的弥补了原有指标的计算结果与实际脱离的状况。 2.应收账款周转率 （1）改进公式应收账款周转率=营业收入/平均应收账款余额（年初余额+年末余额）/2+第i个月应收账款余额）/12（2）改进后优点改进后的应收账款指标剔除了季节性因素的影响，可以更好的反映企

15、业的实际情况。 3.流动资产周转率 （1）改进公式流动资产周转率=营业成本/平均流动资产余额 （2）改进后优点改进后的流动资产周转率指标减去了了人为加上的周转额，更能够加准确的计算出流动资产周转率，从而更好的反映出流动资产的利用效率。4. 总资产周转率 （1）改进公式总资产周转率=（营业收入-对外投资数额）/平均资产总额（2）改进后优点 除去了一些与企业销售收入无关账户，更加真实的反映出企业的总资产周转率，更好的体现企业总资产的利用效率。 5.固定资产周转率 （1）改进公式固定资产周转率=营业收入/平均固定资产余额（2）改进后优点 充分考虑到了固定资产对房地产企业长期发展的重要影响。3、 房地

16、产行业上市公司营运能力的计算及分析目前我国有144家房地产上市公司，由于有些企业数据不明，经过筛选，选取了111家企业2010年-2014年5年的样本数据做了关于营运能力相关指标的计算分析。（一）存货周转率表1. 2010年-2014年存货周转率存货周转率（次）20102011201220132014 改进前1.165.366.235.735.24 改进后1.191.371.561.451.32数据来源：房地产信息网图1. 存货周转率改进前后对比存货周转期（天）20102011201220132014改进前1714.69347.69278.14244.02252.36改进后1728.26140

17、8.491158.77955.381023.39表2. 2010年-2014年存货周转期数据来源：房地产信息网图2. 存货周转期改进前后对比从图1和表1可以明显的看出改进前的存货周转率总体上都比改进后的存货周转率大，存货周转率大都在5以上，而且波动幅度也比较大。改进后的存货周转率小，波动幅度小。从表2和图2也可以看出改进前的存货周转期明显低于改进后的存货周转期。对于房地产行业，存货周转率是非常特殊的关键指标。通常来说存货周转率当然是越快越好，而房地产行业则是完全相反，实力越是雄厚的企业，其存货的周转速度越是慢。而改进后的指标明显反映出房地产行业的这一特殊性，很好的弥补了原有指标的计算结果与实际

18、脱离的状况。 （二）应收账款周转率表3. 2010年-2014年应收账款周转率应收账款周转率（次）20102011201220132014改进前286.62334.62225.64263.85473.25改进后163.47212.25208.50344.39573.74数据来源：房地产信息网图3. 应收账款周转率改进前后对比表4. 2010年-2014年应收账款周转期应收账款周转期（天）20102011201220132014改进前133.24107.26115.4841.1433.68改进后134.14107.2688.3929.6628.94数据来源：房地产信息网图4. 应收账款周转期改进

19、前后对比从表3、图3可以看出，改进前的应收账款周转率呈波动上升的趋势，而改进后的应收账款周转率则呈现为递增上升的趋势。说明房地产行业在应收账款周转速度方面呈现良好上升的趋势。一般来说，应收账款周转率应该是越高越好，表明企业收账速度快，收账期短，坏账损失少，资产流动速度快，企业偿债能力强，盈利能力也越强。从表4和图4可以看出，从2010年到2014年这5年的发展情况来看，改进前的应收账款周转期明显高于改进后的应收账款周转期，对于房地产企业来说，应收账款周转期越短越好。改进后的应收账款指标剔除了季节性因素的影响，可以更好的反映企业的实际情况。 （三）流动资产周转率表5. 2010年-2014年流动

20、资产周转率流动资产周转率（次）20102011201220132014改进前0.490.380.350.350.33改进后0.320.240.220.230.22数据来源：房地产信息网由表5和图5可知，从09年到13年，房地产行业流动资产周转率总体呈递减的下降趋势，改进前与改进后都呈下降趋势，只是改进前的流动资产周转率指标均大于改进后的指标。说明原来的指标在计算时人为的加大流动资产的周转量， 增加了周转次数， 从而缩短了周转天数， 不能客观真实的反映流动资金的运用效率， 掩盖了资金周转的本来的速度。但是，改进后的流动资产周转率指标减去了了人为加上的周转额，更能够加准确的计算出流动资产周转率，从

21、而更好的反映出流动资产的利用效率。 （四）总资产周转率表6. 2010年-2014年总资产周转率总资产周转率（次）20102011201220132014改进前0.350.280.250.260.25改进后0.290.220.190.210.20数据来源：房地产信息网从表6、图6中可以看出，从2010年到2014年，房地产行业总资产周转率总体呈波动递减的下降趋势，而改进前的总资产周转率明显高于改进后的总资产周转率，说明原有的指标计算中存在一些与企业销售收入无关账户，从而造成企业总资产周转率比实际情况要好的虚假现象。并且总资产周转率呈现平稳的状态，从而有利于房地产行业的中长期投资。 （五）固定资

22、产周转率表7. 2010年-2014年固定资产周转率固定资产周转率（次）20102011201220132014均值40.5134.87 34.7136.89 35.75数据来源：房地产信息网从表7可以看出，2009到2013，房地产行业固定资产周转率有较小的波动，房地产行业目前的固定资产利用效率相对稳定。固定资产的比率较高，说明其使用效率较高，自然的，也说明企业对固定资产管理水平越好。如果固定资产周转率较低，容易影响到企业的获得收益的能力。它反应了房地产企业对固定资产的利用程度。对房地产企业来说，固定资产也是十分重要的。从对固定资产的利用效果可以看出房地产企业是非常重视对固定资产的分析评价的

23、。结 论从以上分析可以看出房地产行业营运能力分析体系还不是特别的完善，普遍存在流动资金周转缓慢，流动资产质量差，不良资产比重较大；营运能力分析数据来源存在不足；营运资金管理弱化；企业决策者重视不够等问题。在对企业营运能力分析评价时，关注房地产去也长远发展的利益，充分考虑到无形资产在企业经营过程中所发挥的强大作用。加速流动资金周转，预防不良资产，仔细对存货的市场供需状况进行分析，开展促销手段，采用低价策略使房产尽快销售出去；做好企业营运能力分析数据的采集分析，在进行企业营运能力分析数据的采集分析时，要使分析指标的计算期保持一致，也就是说分子分母的时间单位要统一，计算期的选择要根据具体分析而定，可以是年期、季期或月期；加强对财务人员专业知识的培训企业要确保财务人员持证上岗，并对他们进行岗前和在岗培训，提高他们的综合素质和能力。重点加强对财务人员财务分析能力的培训，可以开展专