补交地价款土地评估报告材料

1、土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称XX置业有限公司宗地调整容积率补交地价款土地评估二、委托估价方委托单位：XX市国土资源局三、受托估价方估价单位：XX不动产评估有限公司单位地址：XX区朝阳中路666号法人代表：XX执业范围：全国范围内从事土地评估业务资质注册号：XX联系电话：XX四、估价目的为XX置业有限公司宗地调整容积率补交地价款提供土地使用权市场价 格参考依据。五、估价期日根据国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）国土资厅发 201320号）规定，土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地 使用条件的，在评估需补交地价款时，评估期日应以国土资源主管部门同意 补交地价时为准

2、。本次评估以XX市规划局关于XX小区超容积率建设的处 理决定批复日期为估价期日。六、估价日期二0六年九月二十三日至二0六年九月三十日七、地价定义1、地价内涵本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日2016年9月2日，评估设定两宗地红线外达到“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通 气、通暖）和宗地红线内土地平整的开发程度 ，用途为住宅用地，设定土地剩 余使用年限宗地一为62.45年、宗地二为63.11年，根据规划设计条件和利 用现状，待估宗地容积率由1.3调整为1.68应补交地价款的公开市场价格。2、土地实际开发程度待估宗地在估价期日的实际开发程度为两宗地红线外达到“七通”（通 路、通电

3、、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的 开发程度。3、土地估价设定的开发程度待估宗地土地估价设定的开发程度为两宗地红线外达到“七通”（通路、 通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的开发 程度。八、估价结果宗地一：土地面积：63766平方米新增建筑面积：24231.08平方米楼面地价:774.28元/平方米补交地价：18761641元，大写人民币壹仟捌佰柒拾陆万壹仟陆佰肆拾 壹元整宗地二：土地面积：20748.140平方米新增建筑面积：7884.30平方米楼面地价:766.41元/平方米补交地价：6042606元，大写人民币陆佰零肆万贰仟陆佰零陆元整

4、两宗地补交总地价：24804247 元，大写人民币贰仟肆佰捌拾万零肆仟 贰佰肆拾柒元整（详见土地估价结果一览表）。九、土地估价师签字估价师姓名资格证书号签名十、土地估价机构估价机构负责人签字:XX不动产评估有限公司二0六年九月三十日表1-1 土地估价结果一览表估价机构：XX不动产评估有限公司估价报告编号：山智评2016（估）字第XX号估价期日：2016年9月2日估价目的：补交出让金估价期日的土地使用权性质:出让估价期日的 土地使用者地号土地使 用证编号估价期日的用途估价期日 实际土地 开发程度估价设定 土地开发 程度剩余土 地使用 权年限/年容积率土地面积/m2建筑面积/m 2新增建 筑面积/

5、m 2楼面 地价/ 元/m 2补交总 地价/ 元证载实际设定原容 积率新容 积率原容积率新容积率XX置业有限 公司住宅 用地住宅 用地住宅 用地七通一平七通一平62.451.31.6863766.0082895.80107126.8824231.08 '74.2818761641住宅 用地住宅 用地住宅 用地七通一平七通一平63.111.31.6820748.14026972.5834856.887884.30766.416042606合计109868.38141983.7632115.3824804247、上述土地估价结果的限定条件表1-2设定待估宗地基础设施及其他条件表估价期日地面

6、平周围道供电供水通讯排水供暖供气土地权规划其他土地使用者整情况路情况情况情况条件情况情况情况利限制限制条件XX置业有限公平整南临建国街市城区市城区XX市市城区市城区市城区无有无司供电网供水网通讯网排水网供暖网供气网二、其他需要说明的事项：1.本报告采用的建筑面积为土地面积和规划容积率乘积并保留两位小数。估价机构：XX不动产评估有限公司二一六年九月三十日第二部分估价对象界定一、委托估价方委托单位：XX市国土资源局二、估价对象估价对象是指XX置业有限公司使用的位于 XX市XX路西的两宗国有出 让土地，证载用途为住宅用地，实际用途为住宅用地，设定用途为住宅用地， 其中：宗地一证载土地面积63766平

7、方米，委托评估面积63766平方米；宗 地二证载土地面积20748.140平方米，委托评估面积20748.140平方米。估 价期日，待估宗地内场地平整，土地利用现状为XX住宅小区。三、估价对象概况1、土地登记状况宗地一：证 号：使用权人：座落:地号:用途:住宅用地级别:住宅一级权利类型：出让终止日期：2079年2月14日宗地面积：证载面积63766平方米，委托评估面积63766平方米。 宗地四至：。宗地二： 证 号: 使用权人:座落:地号:用途:住宅用地级别:住宅一级权利类型：出让终止日期：2079年10月12日宗地面积：证载面积20748.140平方米，委托评估面积20748.140平方米。

8、 宗地四至：2、土地权利状况待估宗地土地所有权属国家所有，XX置业有限公司为待估宗地土地使用 权人。待估宗地产权清楚，来源合法。于估价期日，待估宗地剩余土地使用 权年限宗地一为62.45年、宗地二为63.11年，根据委托方提供的待估宗地土 地利用的相关资料，至估价期日，未发现待估宗地上设有他项权利。3、土地利用状况估价期日，待估宗地场地平整，待估宗地土地利用现状为XX住宅小区。根据国有建设用地使用权出让合同，容积率为不高于1.3不低于1.0。四、影响地价的因素说明（一）一般因素1、城市资源状况（1 ）地理位置（2）气候（3）行政区划及人口状况2、城市规划与发展目标3、城市社会经济发展状况4、基

9、础设施（二）区域因素1、区域概况2、城市社会经济状况3、交通条件4、基础设施条件（三）个别因素待估宗地位于XX市XX路西，其中：宗地一面积63766平方米，委托评估面 积63766平方米，批准用途为住宅用地，实际用途为住宅用地。宗地形状不 规则，宗地东临XX、南临XX、西临XX、北临XX;宗地二面积20748.140平 方米,委托评估面积20748.140平方米，批准用途为住宅用地，实际用途为住 宅用地。宗地形状不规则，宗地东临 XX、南临建国街、西临XX、北临XX。估价期日，宗地所在区域基础设施开发程度为宗地外“七通”（通路、 通上水、通下水、通电、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的开

10、发 程度，土地利用现状为XX居住小区，土地利用状况良好。第三部分土地估价结果及其使用一、估价依据（一）国家有关部门颁布的法律、法规1、国有建设用地使用权出让地价评估技术规范 （试行）国土资厅（2013） 20号；2、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第六十二号，中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过）；3、中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日第十届全国人 民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；4、中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日第十届 全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；5、中华人民共和国土地管理法实施条例（

11、中华人民共和国国务院令第256号，19 9 8年12月2 4日国务院第12次常务会议通过，1999年1月1日施行）；6、 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990 年5月19日国务院令第55号发布）；7、国土资源部办公厅关于实施 < 城镇土地分等定级规程 > 和< 城镇土地 估价规程 > 有关问题的通知（国土资厅发2015 12号）；8、中华人民共和国城乡规划法（2007年10月28日第十届全国人 民代表大会常务委员会第三十次会议通过）；9、中华人民共和国耕地占用税暂行条例（中华人民共和国国务院令 第511号）；10、中华人民共和国耕地占用税暂行条例

12、实施细则（中华人民共和 国财政部、国家税务总局令第 49号）；11、国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准 的通知（1992 ）价费字597号；12、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（中华人民共和国 国土资源部部令第39号）；4、土地评估有关的资料A .XX市土地级别与基准地价图（XX市国土资源局）；B.XX市城区土地级别与基准地价使用手册（XX市国土资源局）。（三）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程(GB/T 18508-2014 );2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程(GB/T 18507-2014)；3、中华人民共和国国家标准土地利

13、用现状分类(GB/T 21010-2007 )。(四) 其他资料1、委托方提供的有关资料；2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。二、土地估价(一) 估价原则本次估价过程中，遵循的主要原则有：1、价值主导原则影响土地价格的主要因素是土地综合质量的优劣，在估价过程中，应充 分考虑土地的实体状况和权属状况，包括土地的区位，土地规划用途，土地 的使用年限，土地级别，基础设施，交通便利度，环境质量的优劣，宗地形 状，地质条件，土地使用权人，是否存在他项权利等等，都会影响土地的价 格。2、审慎原则在国有土地使用权出让，或因土地容积率发生变化，需要补交地价款的 估价中，在确定相关参数和结果时，应分析并

14、充分考虑土地市场运行情况， 有关行业的发展状况，确定估价结果时，应充分考虑存在的风险。3、合法原则包括合法产权、合法使用、合法处分。从评估宗地的实际出发，认真进 行调查研究和实际勘察，按照有关法规政策和技术规程的要求，实事求是的 分析地价资料的有效性、真实性、客观反映当前地价实际水平，采用科学的 评估方法、标准和程序，进行地价评估。4、替代原则根据市场运行规律，土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即 同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代 可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。5、供需原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均

15、衡点。供小于 求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市 场，又要考虑土地供应的垄断性特征。6、最有效利用原则以估价对象的最有效利用为前提进行估价，判断土地的最有效利用以土 地利用符合其自身利用条件、法律法规政策以及规划限制、市场要求和最佳 利用程度等。7、协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因 为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要 分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地 与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系

16、到该地块的收益量和价格。8、预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义, 在于为推测未来的收益变化动向提供依据。土地投资者是在预测该土地将来 所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益 状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场 的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来 的利润总和，即收益价格。9、公开市场原则公开市场原则是指评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在 或成立，公开市场是指一个竞争性的市场，交易各方进行交易的目的，在于 最大限度的追求经济利益，交易各方掌握必要的市场信息

17、，具有较为充裕的 时间，必要的专业知识，交易条件公开，并且不具有排他性，在公开市场上 形成或成立的价格被称为公允价格。评估结果在公平、公正、公开的土地市 场上可实现。10、多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原 法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于 不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时， 就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最 适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估 中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价

18、格。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、 科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理、评估方法科学、 评估结果准确。(二) 估价方法1、估价方法的选择根据城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)，现行评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系 数修正法等。估价方法的选择应按照城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001 )，根据当地地产市场发育状况，并结合估价对象的具体特点及 估价目的等，选择适当的估价方法。估价人员根据现场勘察情况，按照城镇土地估价规程及国有建设 用地使用权出让地价评估技术规范(试行)国土资厅

19、发 201320号)的要 求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确定 采用基准地价系数修正法和假设开发法，评估待估宗地土地价格，测算出楼 面地价。应补交地价款二楼面地价X新增建筑面积。楼面地价应评估测算以下 内容后择高确定：新容积率规划条件下评估期日的楼面地价；原容积率规划 条件下评估期日的楼面地价；原容积率下出让时楼面地价进行期日修正后在 评估期日的楼面地价。2、选择估价方法的依据(1 )选用基准地价系数修正法：XX市已完成基准地价更新评估，有完 善的修正体系，待估宗地处于 XX市XX路西，此区域位于基准地价覆盖区范 围内，可选用基准地价系数修正法进行评估。(2) 选

20、用假设开发法：剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动 产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、 利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。待估宗地已取得规划容积率等指标，且待估宗地地处房地产开发成熟区域，不动产交易价格及 交易税费等易于获取，故本次评估可米用假设开发法进行评估。(3) 未选用收益还原法：待估宗地所在区域土地租赁的交易市场不活跃， 客观租金及租赁的有关费用较难取得，不宜采用收益还原法进行评估。(4) 未选用市场比较法：估价对象所在区域较少发生与估价对象相类似 的市场交易案例，缺少比较案例，不宜采用市场比较法进行评估。（5）未选用成本逼近法

21、：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之 和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税费和土地所有权收益 来确定土地价格的方法。待估宗地作为住宅用地，其地价与未来收益关系密 切，不宜采用成本累加方式计算出的价格来代替住宅用地的价格水平，故本 次评估未采用成本逼近法进行评估。综上所述，结合评估背景资料及城镇土地估价规程及国有建设用 地使用权出让地价评估技术规范（试行）国土资厅发 201320号），经综 合分析，本报告确定采用基准地价系数修正法和假设开发法，评估待估宗地 土地价格，测算出楼面地价，根据容积率调整补交出让金的地价计算公式测 算应补交的地价款。（三）估价结果经估价人员现场查勘和对

22、当地地产市场的分析，按照地价评估的基本原 则及估价程序，选择合适的估价方法，评估得到待估宗地在地价定义条件下， 调整土地容积率需补交的地价款为（币类：人民币）：宗地一：土地面积：63766平方米新增建筑面积：24231.08平方米楼面地价:774.28元/平方米补交地价：18761641元，大写人民币壹仟捌佰柒拾陆万壹仟陆佰肆拾 壹元整宗地二：土地面积：20748.140平方米新增建筑面积：7884.30平方米楼面地价:766.41元/平方米补交地价：6042606元，大写人民币陆佰零肆万贰仟陆佰零陆元整 两宗地补交总地价：24804247 元，大写人民币贰仟肆佰捌拾万零肆仟 贰佰肆拾柒元整。

23、三、估价结果和估价报告的使用（一）估价的前提条件和假设条件1、估价对象得到持续、最有效的利用，并产生相应的土地收益。2、估价期日，地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、 法规。4、委托方合法取得土地使用权，并支付全部相关税费。5、待估宗地土地利用现状为 XX住宅小区，根据国有建设用地使用权 出让合同容积率为不高于1.3不低于1.0。6、评估设定宗地红线外达到“七通”（通路、通电、通上水、通下水、 通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的开发程度。7、委托方提供的资料真实、完整、合法、有效，没有保留及隐瞒。8、本报告评估价格是指在满

24、足全部假设与限制条件下， 于估价期日2016 年9月2日，在设定的土地开发程度、用途和土地剩余使用年限及正常市场 条件下的土地使用权价格。注：以上前提条件和假设条件不成立时本报告无效。（二）估价结果和估价报告的使用1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其它相关条件（1）本估价报告和估价结果的作用依据前述有关法律、法规及相关土地 政策发生法律效力。（2）本估价报告和估价结果的作用依据上述有关估价的前提条件和假设 条件而成立。2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件（1）本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其他文字 制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的土地估价师认可。（2 ）

25、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目 的，本报告评估结果无效。（3）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格， 若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土 地面积、土地用途等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。（4）土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技 术报告仅供估价机构存档和提交土地主管部门确认或备案时使用，不提供给 委托方。（5 ）本评估结论反映了在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现 行公允价格，本评估结果只反映本次评估目的下的价值类型，不适用于其他 方面。（6）待估宗地的地下资源、地下

26、埋藏物等的所有权仍属于国家所有，本 报告评估价格不含上述价格。3、土地估价结果的有效期：本报告的估价结果自此报告提交之日起一年内有效，如果使用本估价结 果的时间超过了报告应用的有效期，估价机构对此结果造成的损失不承担责 任。4、 土地估价报告和估价报告的使用权归委托方所有，XX不动产评估有 限公司对估价结果有解释权。5、违规使用本土地估价报告和估价结果的法律责任（1 ）评估报告中涉及的土地原始资料及相关材料，由委托方提供，委托 方对其真实性、合法性承担法律责任。（2）本报告必须完整使用，对仅使用本报告中的部分内容所导致的有关 损失，或者违规使用估价报告及估价结果造成的经济损失及法律后果，受托

27、估价机构不承担责任。（3）任何单位和个人未经XX不动产评估有限公司书面同意，不得以任 何形式发表、复制、肢解本报告。（4 ）本机构保留对违规使用本报告追究相关法律责任的权利。（三）需要特殊说明的事项1、有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项（1）土地权属、土地开发、土地利用状况等相关资料由委托方提供；土地 区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。（2）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估 技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。2、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（1）待估宗地土地估价设定的开发程

28、度为宗地红线外达到“七通”（通 路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的 开发程度。开发程度如变化，待估宗地地价将根据开发程度发生变化的实际 情况发生相应的变化。（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若 估价期日、土地利用方式、土地利用条件、土地开发状况、土地处置方式、 土地面积、土地用途等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3、估价对象的特殊性及估价中未考虑的因素（1） 土地使用权处置需要合理的周期，设定在这个周期内，市场状况、 物理状态等是相对静止不变的。（2）由于估价对象的个别性所形成的特殊性，估价对象的价格更受需求 市场的影

29、响，本次估价未考虑心理因素及宣传鼓动因素对地价的影响。（3 ）本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。4、其他需要特殊说明的问题（1 ）委托方对所提供资料的真实性、合法性负责，估价机构未向政府有 关部门核实和查证，本估价报告以委托方提供的资料真实性为前提，若资料 失实或有隐匿，委托方对此承担责任。（2）本报告采用建筑面积为土地面积和规划容积率的乘积并保留两位小 数。（3）本报告估价结果有效的限制条件： 未出现不可抗力和不可预见因素的影响； 估价报告有效期内，与土地使用有关的法律、法规无重大变化。（4）本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外，无其他任何影响 估价结果的关系。（5 ）未经评

30、估机构书面同意，本估价报告的全部或任何一部分均不得用 于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表、肢解本报告， 本估价报告对任何第三者不承担责任。（6 ）本估价报告在完成后提交委托方之前，按照本公司的估价报告审核 制度，已进行严格的自审和复审，但无法保证估价报告不出现文字或数字因 校对或其他原因出现差错。在使用中若发现本报告中文字、数据错漏或印刷、 装订错误，请及时通知本机构进行更正，并携带全部估价报告原件前来本公 司进行调换，否则文字、数据等错漏部分和印刷、装订错误部分无效。（7 ）本报告由XX不动产评估有限公司负责解释。第四部分附件1、土地估价机构营业执照复印件2、土地估价机构资

31、质证书复印件3、土地估价师资格证书复印件4、估价对象企业法人营业执照复印件5、估价对象国有土地使用权证书复印件6、国有建设用地使用权出让合同复印件7、XX市规划局关于XX小区超容积率建设的处理决定复印件8、估价对象照片9、估价对象位置图土地估价技术报告第一部分 总述一、估价项目名称XX置业有限公司宗地调整容积率补交地价款土地评估二、委托估价方委托单位：XX市国土资源局三、受托估价方估价单位：XX不动产评估有限公司单位地址：XX区朝阳中路666号法人代表：XX执业范围：全国范围内从事土地评估业务资质注册号：XX联系电话：XX四、估价目的为XX置业有限公司宗地调整容积率补交地价款提供土地使用权市场

32、价 格参考依据。五、估价依据（一）国家有关部门颁布的法律、法规1、 国有建设用地使用权出让地价评估技术规范 （试行）国土资厅（2013） 20号2、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第六十二号，中 华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于 2007年3月16日通过）；3、中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日第十届全国人 民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；4、中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日第十届 全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；5、中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令第256号，19 9 8年12月2 4日国

33、务院第12次常务会议通过，1999年1月1日施行）；6、 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990 年5月19日国务院令第55号发布）；7、国土资源部办公厅关于实施 < 城镇土地分等定级规程 > 和< 城镇土地 估价规程 > 有关问题的通知（国土资厅发2015 12号）；8、中华人民共和国城乡规划法（2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）；9、中华人民共和国耕地占用税暂行条例（中华人民共和国国务院令 第511号）；10、中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则（中华人民共和 国财政部、国家税务总局令第 49号）；11

34、、国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准 的通知（1992 ）价费字597号；12、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（中华人民共和国 国土资源部部令第39号）；4、土地评估有关的资料A .XX市土地级别与基准地价图（XX市国土资源局）；B. XX市城区土地级别与基准地价使用手册（XX市国土资源局）；C. XX省征地区片综合地价标准（XX省国土资源厅）；（三）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T 18508-2014 ）；2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2014）；3、中华人民共和国国家标准土地利用现状分类

35、（GB/T 21010-2007 ）。（四）其他资料1、委托方提供的有关资料；2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。六、估价期日根据国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）国土资厅发 201320号）规定，土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地 使用条件的，在评估需补交地价款时，评估期日应以国土资源主管部门同意 补交地价时为准。本次评估以XX市规划局关于XX小区超容积率建设的处 理决定批复日期为估价期日。七、估价日期二O六年九月二十三日至二O六年九月三十日八、地价定义1、地价内涵本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日2016年9月2日，评估设定两宗地红线外达到“七通”（通

36、路、通电、通上水、通下水、通讯、通 气、通暖）和宗地红线内土地平整的开发程度 ，用途为住宅用地，设定土地剩 余使用年限宗地一为62.45年、宗地二为63.11年，根据规划设计条件和利 用现状，待估宗地容积率由1.3调整为1.68应补交地价款的公开市场价格。2、土地实际开发程度待估宗地在估价期日的实际开发程度为两宗地红线外达到“七通”（通 路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的 开发程度。3、土地估价设定的开发程度待估宗地土地估价设定的开发程度为两宗地红线外达到“七通”（通路、 通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的开发 程度。九、估价结果宗地

37、一：土地面积：63766平方米新增建筑面积：24231.08平方米楼面地价:774.28元/平方米补交地价：18761641元，大写人民币壹仟捌佰柒拾陆万壹仟陆佰肆拾 壹元整宗地二：土地面积：20748.140平方米新增建筑面积：7884.30平方米楼面地价:766.41元/平方米补交地价：6042606元，大写人民币陆佰零肆万贰仟陆佰零陆元整 两宗地补交总地价：24804247 元，大写人民币贰仟肆佰捌拾万零肆仟 贰佰肆拾柒元整。十、需要特殊说明的事项（一）估价的前提条件和假设条件1、估价对象得到持续、最有效的利用，并产生相应的土地收益。2、估价期日，地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3

38、、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、 法规。4、委托方合法取得土地使用权，并支付全部相关税费。5、待估宗地土地利用现状为 XX住宅小区，根据国有建设用地使用权 出让合同容积率为不高于1.3不低于1.0。6、评估设定宗地红线外达到“七通”（通路、通电、通上水、通下水、 通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的开发程度。7、委托方提供的资料真实、完整、合法、有效，没有保留及隐瞒。8、本报告评估价格是指在满足全部假设与限制条件下， 于估价期日2016 年9月2日，在设定的土地开发程度、用途和土地剩余使用年限及正常市场 条件下的土地使用权价格。注：以上前提条件和假设条件不成立

39、时本报告无效。（二）估价结果和估价报告的使用1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其它相关条件（1）本估价报告和估价结果的作用依据前述有关法律、法规及相关土地 政策发生法律效力。（2）本估价报告和估价结果的作用依据上述有关估价的前提条件和假设 条件而成立。2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件（1）本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其他文字 制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的土地估价师认可。（2 ）本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目 的，本报告评估结果无效。（3）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格， 若待估宗地的土地利

40、用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土 地面积、土地用途等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。（4）土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技 术报告仅供估价机构存档和提交土地主管部门确认或备案时使用，不提供给 委托方。（5 ）本评估结论反映了在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现 行公允价格，本评估结果只反映本次评估目的下的价值类型，不适用于其他 方面。（6）待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国家所有，本 报告评估价格不含上述价格。3、土地估价结果的有效期：本报告的估价结果自此报告提交之日起一年内有效，如果使用本估价结 果的时间超过了报告

41、应用的有效期，估价机构对此结果造成的损失不承担责 任。4、 土地估价报告和估价报告的使用权归委托方所有，XX不动产评估有限公司对估价结果有解释权5、违规使用本土地估价报告和估价结果的法律责任（1 ）评估报告中涉及的土地原始资料及相关材料，由委托方提供，委托 方对其真实性、合法性承担法律责任。（2）本报告必须完整使用，对仅使用本报告中的部分内容所导致的有关 损失，或者违规使用估价报告及估价结果造成的经济损失及法律后果，受托 估价机构不承担责任。（3）任何单位和个人未经XX不动产评估有限公司书面同意，不得以任 何形式发表、复制、肢解本报告。（4 ）本机构保留对违规使用本报告追究相关法律责任的权利。

42、（三）需要特殊说明的事项1、有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项（1）土地权属、土地开发、土地利用状况等相关资料由委托方提供；土地 区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。（2）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估 技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。2、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（1）待估宗地土地估价设定的开发程度为宗地红线外达到“七通”（通 路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的 开发程度。开发程度如变化，待估宗地地价将根据开发程度发生变化的实际 情况发

43、生相应的变化。（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若 估价期日、土地利用方式、土地利用条件、土地开发状况、土地处置方式、 土地面积、土地用途等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3、估价对象的特殊性及估价中未考虑的因素（1）土地使用权处置需要合理的周期，设定在这个周期内，市场状况、 物理状态等是相对静止不变的。（2）由于估价对象的个别性所形成的特殊性，估价对象的价格更受需求 市场的影响，本次估价未考虑心理因素及宣传鼓动因素对地价的影响。（3 ）本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。4、其他需要特殊说明的问题（1 ）委托方对所提供资料的真实性、合法性负

44、责，估价机构未向政府有 关部门核实和查证，本估价报告以委托方提供的资料真实性为前提，若资料 失实或有隐匿，委托方对此承担责任。（2）本报告采用建筑面积为土地面积和规划容积率的乘积并保留两位小 数。（3）本报告估价结果有效的限制条件： 未出现不可抗力和不可预见因素的影响； 估价报告有效期内，与土地使用有关的法律、法规无重大变化。（4）本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外，无其他任何影响 估价结果的关系。（5 ）未经评估机构书面同意，本估价报告的全部或任何一部分均不得用 于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表、肢解本报告， 本估价报告对任何第三者不承担责任。（6 ）本估价报告在

45、完成后提交委托方之前，按照本公司的估价报告审核 制度，已进行严格的自审和复审，但无法保证估价报告不出现文字或数字因 校对或其他原因出现差错。在使用中若发现本报告中文字、数据错漏或印刷、 装订错误，请及时通知本机构进行更正，并携带全部估价报告原件前来本公 司进行调换，否则文字、数据等错漏部分和印刷、装订错误部分无效。（7 ）本报告由XX不动产评估有限公司负责解释。十一、土地估价师签字姓名资格证书号签名十二、土地估价机构估价机构负责人签字:XX不动产评估有限公司二0六年九月三十日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况 宗地一：证 号： 使用权人：座落:地号:用途:

46、住宅用地级别:住宅一级权利类型：出让终止日期：2079年2月14日宗地面积：证载面积63766平方米，委托评估面积63766平方米。 宗地四至：。宗地二： 证 号: 使用权人:座落:地号:用途:住宅用地级别:住宅一级权利类型：出让终止日期：2079年10月12日宗地面积：证载面积20748.140平方米，委托评估面积20748.140平方米。 宗地四至：2、土地权利状况待估宗地土地所有权属国家所有，XX置业有限公司为待估宗地土地使用 权人。待估宗地产权清楚，来源合法。于估价期日，待估宗地剩余土地使用 权年限宗地一为62.45年、宗地二为63.11年，根据委托方提供的待估宗地土 地利用的相关资料

47、，至估价期日，未发现待估宗地上设有他项权利。3、土地利用状况估价期日，待估宗地场地平整，待估宗地土地利用现状为XX住宅小区。根据国有建设用地使用权出让合同，容积率为不高于1.3不低于1.0。文档二、地价影响因素分析（一）一般因素1、城市资源状况（1 ）地理位置（2）气候（3）行政区划及人口状况2、城市规划与发展目标3、城市社会经济发展状况4、基础设施（二）区域因素1、区域概况2、城市社会经济状况3、交通条件4、基础设施条件（三）个别因素待估宗地位于XX市XX路西，其中：宗地一面积63766平方米，委托评估面 积63766平方米，批准用途为住宅用地，实际用途为住宅用地。宗地形状不 规则，宗地东临

48、XX、南临XX、西临XX、北临XX;宗地二面积20748.140平 方米,委托评估面积20748.140平方米，批准用途为住宅用地，实际用途为住 宅用地。宗地形状不规则，宗地东临 XX、南临建国街、西临XX、北临XX。估价期日，宗地所在区域基础设施开发程度为宗地外“七通”（通路、 通上水、通下水、通电、通讯、通气、通暖）和宗地红线内土地平整的开发 程度，土地利用现状为XX居住小区，土地利用状况良好。第三部分土地估价一、估价原则本次估价过程中，遵循的主要原则有：1、价值主导原则影响土地价格的主要因素是土地综合质量的优劣，在估价过程中，应充 分考虑土地的实体状况和权属状况，包括土地的区位，土地规划

49、用途，土地 的使用年限，土地级别，基础设施，交通便利度，环境质量的优劣，宗地形 状，地质条件，土地使用权人，是否存在他项权利等等，都会影响土地的价 格。2、审慎原则在国有土地使用权出让，或因土地容积率发生变化，需要补交地价款的 估价中，在确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行情况， 有关行业的发展状况，确定估价结果时，应充分考虑存在的风险。3、合法原则包括合法产权、合法使用、合法处分。从评估宗地的实际出发，认真进 行调查研究和实际勘察，按照有关法规政策和技术规程的要求，实事求是的 分析地价资料的有效性、真实性、客观反映当前地价实际水平，采用科学的 评估方法、标准和程序，进行地价评估

50、。4、替代原则根据市场运行规律，土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即 同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代 可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。5、供需原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于 求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有 独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市 场，又要考虑土地供应的垄断性特征。6、最有效利用原则以估价对象的最有效利用为前提进行估价，判断土地的最有效利用以土 地利用符合其自身利用条件、法律法规政策以及规划限制、市场要求和最佳

51、 利用程度等。7、协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因 为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要 分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地 与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。8、预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义， 在于为推测未来的收益变化动向提供依据。土地投资者是在预测该土地将来 所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益 状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场 的影响进行细致分析和

52、预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来 的利润总和，即收益价格。9、公开市场原则公开市场原则是指评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在 或成立，公开市场是指一个竞争性的市场，交易各方进行交易的目的，在于 最大限度的追求经济利益，交易各方掌握必要的市场信息，具有较为充裕的 时间，必要的专业知识，交易条件公开，并且不具有排他性，在公开市场上 形成或成立的价格被称为公允价格。评估结果在公平、公正、公开的土地市 场上可实现。10、多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原 法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于 不适宜

53、的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时， 就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最 适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估 中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合 理的价格。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、 科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理、评估方法科学、 评估结果准确。二、估价方法1、估价方法的选择根据城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)，现行评估方法有市 场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系 数修正

54、法等。估价方法的选择应按照城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001 )，根据当地地产市场发育状况，并结合估价对象的具体特点及 估价目的等，选择适当的估价方法。估价人员根据现场勘察情况，按照城镇土地估价规程及国有建设 用地使用权出让地价评估技术规范(试行)国土资厅发 201320号)的要 求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确定 采用基准地价系数修正法和假设开发法，评估待估宗地土地价格，测算出楼 面地价。应补交地价款二楼面地价X新增建筑面积。楼面地价应评估测算以下 内容后择高确定：新容积率规划条件下评估期日的楼面地价；原容积率规划 条件下评估期日的楼面地价；原容积率下出让时楼面地价进行期日修正后在 评估期日的楼面地价。2、选择估价方法的依据(1 )选用基准地价系数修正法：XX市已完成基准地价更新评估，有完 善的修正体系，待估宗地处于 XX市XX路西，此区域位于基准地价覆盖区范 围内，可选用基准地价系数修正法进行评估。(2) 选用假设开发法：剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动 产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、 利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。待估宗地已取得规划容积率等指标，且待估宗地地处房地产开发成熟区域，不动产交易价格及