成就楼盘的物业管控55p

1、成就精品楼盘的物业管控成就精品楼盘的物业管控- - 课程目标课程目标掌握成就精品楼盘的关键要素了解物业管理的本质清楚物业策划的作用课程内容课程内容 物业管理的定义、起源、发展 物业管理在地产开发价值链的作用 物业管理在地产企业战略地位 全程介入的意义全程介入的意义 如何选择介入的最佳时机如何选择介入的最佳时机 前期介入的操作目标前期介入的操作目标 发展商打造物业精品楼盘的模式发展商打造物业精品楼盘的模式 发展商选择物业公司的发展商选择物业公司的3 3大宝典大宝典 物业管理的定义 property prpti 财产; 资产; 所有物 That car is my property; you mu

2、stnt use it without my permission. 这辆车是我的财产, 你必须得到我的允许才能使用。 房地产, 不动产; (一处)房地产物业管理的的定义 是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 摘自中华人民共和国国务院令第379号 物业管理条例 物业管理的定义 物业管理的起源、发展 物业管理起源于19世纪60年代的英 国，奥克维娅希尔（OCTAVIAHILL）。 octavia hill, housing and social reform Octav

3、ia Hill (1838-1912) made a defining contribution to the development of a more enlightened approach to the provision and management of housing for working people. Her championship of playgrounds, the army cadet corps and access to common lands and the countryside more broadly were also important. In

4、this piece we assess her contribution. 国内物业管理的现状物业管理在地产开发价值链的作用物业管理在地产开发价值链的作用发展商品牌的助推剂业主资产保值、增值的操盘手业主生活品质提升的服务商房地产价值链模型VAC房地产开发特点内部立项项目论证阶段项目取得项目策划阶段项目策划会设计阶段方案评审会采购阶段主体结构开工开盘销售竣工入伙工程管理阶段产品交付阶段销售管理阶段组织项目论证 项目取得用地规划许可证国有土地使用证规划许可证开工许可证（基础提前施工报建）办理房地产预售许可证产权初始登记项目发展市场调研初步项目定位项目定位项目营销总案、项目推广方案策划销售前准备（

5、含前期客户积累）销售事务管理营销规划要点/规划草案概念规划设计方案设计 扩初设计施工图设计景观/精装专项设计、部品策划工程施工配合、销售配合及入伙配合设计工程条件评估设计配合采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工 至具备预售条件工程施工 至竣工验收销售及入伙配合工程物业方案策划、设计配合、物业公司选聘工程施工配合销售配合产品交付管理入住事务管理客服前期成本估算测算设计阶段成本控制及测算、形成控制性目标成本确定合约框架动态成本管理 工程实施阶段的成本管理 结算后评估成本投资估算资金筹划资金营运投资评估财务物业管理在品牌企业的战略地位物业管理在品牌企业的战略

6、地位案例全程介入的意义全程介入的意义 意义a、 最大限度地减少物业投入使用后的遗留问题 意义b、 能够全面掌握有关物业的信息 意义c、 为后期管理打下坚实的基础 案例案例流流 程程管理目标管理目标管理理念管理理念管理实施管理实施管理出发管理出发关注关注业主需求业主需求物业管理物业管理服务服务解决解决业主需求业主需求超越超越业主需求业主需求延伸延伸业主需求业主需求科学科学化化服务服务人性人性化化服务服务标准标准化化服务服务信息信息化化服务服务物业增值社会效益经济效益环境效益服务理念业务范围物业管理服务流程图人员配置及预算设备设施的选型园林绿化设备维护保养外判清洁绿化保养外判物业用房装饰装修开办用

7、品用具采购相关证照手续办理物业查验钥匙接管标识设置资料归档房屋查验设施设备查验空房检查室 内 查验办 理 收房交 接 查验迁 入 安排装 修 管理前期设计如何选择介入的最佳时机如何选择介入的最佳时机早中晚介入的特性 早期介入：是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入； 中期介入：则是在项目施工阶段开始； 晚期介入：在工程基本结束准备竣工验收和接管时的介入。前期介入的操作目标前期介入的操作目标前期介入阶段工程提供服务机电系统设备设施图纸审核建议。楼宇设施设备选型建议。工程设备用房合理布局建议。暖通给排水建议。物业智能自动化系统设置建议。能源收缴与计量控制建议。公共区域装饰装修标准建议。工程

8、设施设备施工与安装建议。物业广告标示系统建议。物业管理办公用房建议。物业单元接管与验收建议。前期介入阶段工程提供服务工程设施设备维护与保养建议。针对项目的特点，对项目提供消防及保安监控设备方面的建议。针对项目的特点，结合楼宇自控系统提供工程空调 及新风设备方面的建议。针对项目的特点，对项目供电系统提供建议。针对项目特点，对项目设置宿舍及餐厅提供建议。针对项目的特点，对项目的门禁及电梯系统。工程设备标识方面的建议。对项目的垃圾房及卸货区提供建议。对工程设备集成控制方面的建议。结合会所布局工程设备设施及能源计量方面的建议。 物业介入制定客户服务项目、服务标准及收费标准检讨物业之基本设计及设施，确保

9、达至满足目前及未来可能的多种功能的物业需求标准制定分界划分管理方案及管理支出成本的测算制定整体内、外部动线规划方案编制涉及后期运行管理的约定制定项目整体导向系统的引导及商业广告牌匾的规划制定地上、地下车位的配比划分及导向动线制定公共区域划分管理方案制定特殊行业商户的解决方案制定交接验收、入住程序方案配套功能设计和配置介入 楼体标识 从物业角度出发，提出所需配备之标识、LOGO根据贵司标识的设计提出合理化建议配套功能的设置提供建议前期介入阶段（提前解决后期运作的难点）财务管理财务管理物业管理费测算非财务人员之财务管理采购流程建议物业管理费用收缴流程物管处财务预算审核、建议财务人员培训财务人员安全

10、防范培训人事行政管理人事行政管理制订整个项目管理员工编制制订各级职员薪酬、津贴、福利之标准制定各级管理员工之岗位职责及权限安排员工招聘及录用制订人事制度、员工守则及协助编制员工之劳动合同整个管理队伍之制服设计管理处人员的编制及培训之建议人力资源规划之建议安防管理安防管理保安布岗方案中监控室管理系统设施建议及管理规范安防控制设计与管理建议制定安防、消防管理运作手册制定物业应急预案制定安防系统的设计功能前期介入阶段（提前制定运作系统规范流程）接管验收接管验收前的准备前的准备工作工作组建组建验收验收小组小组必要必要的项的项目图目图文资文资料料接管接管验收验收程序程序物业物业及设及设施验施验收调收调试

11、试遗漏遗漏工程工程跟进跟进收房收房入住后，入住后，二次装修二次装修的管理的管理物业管理交接验收阶段服务前期物业介入 物业交接 客户入住 正式运营 管 理 专业 培训 物业管理服务内容物业的建筑提物业的建筑提出意见和建议出意见和建议建筑结构及功建筑结构及功能设计能设计人流和车流导人流和车流导向向停车场停车场监控和消防中监控和消防中心心管理用房适合管理用房适合位置和配备位置和配备垃圾房设置垃圾房设置信报箱设立方便使用和管理对物业的机电设施对物业的机电设施提出意见和建议提出意见和建议强电系统强电系统给排水系统给排水系统暖通、空调系暖通、空调系统统环保系统环保系统对物业的智能系统提对物业的智能系统提出

12、意见和建议出意见和建议红外报警系统红外报警系统消防报警系统消防报警系统防盗监控系统防盗监控系统应急报警系统应急报警系统可视对讲系统可视对讲系统区域网络系统区域网络系统等等跟进物业建筑施工跟进物业建筑施工和设备安装过程和设备安装过程检讨施工进度检讨施工进度了解隐蔽工程了解隐蔽工程协助检查施工协助检查施工质量质量前期介入阶段（完善后期运行的硬件条件）指导业户手册等文件编制、印刷协助完成入住仪式指导交房服务流程业主入住项目办理入住服务阶段 客户接待 处理投诉 日常巡视 客户回访客户服务工作 公共环境 园林绿化 消杀虫控 特殊天气 垃圾清运日常保洁工作 保安监控 交通管理 消防系统 门卫和巡逻保安消防

13、工作 机电系统 生活水系统 公共设施 正常维修 二次装修管理 制定保养计划工程设备管理工作项目正式运行服务介入阶段 盗窃和抢劫 水管爆裂 发现可疑人员和物品 拾获财物和遗弃废物 发生人员受伤和意外 外来车辆进出管理意外事件防范 员工手册 员工操手 人事档案管理制度 员工再培训计划 制服管理制度 员工考核管理制度 薪金和福利管理制度 招聘、录用和辞退管理制度 物品领用和借用制度 物品管理和报废制度行政人事制度管理 财务部工作流程 物业会计制度 核数审计制度 现金及支票管理制度 管理费打单和发单程式 管理费催讨程序 收支损益报告 物业管理预算方法 各种财务表格 物业财务报告制度财务管理制度项目正式

14、运行服务介入阶段物业专业培训思路 入伙程序及二装管理入伙程序及二装管理紧急事件的处理及报告程序紧急事件的处理及报告程序物业的接管验收物业的接管验收工程服务部客户服务类沟通的方法与技巧客服部的职责与工作要点分析及服务规范物业管理常用文书基本写作知识与档案管理客户投诉的处理技巧与流程及相关案例工程部职责及工作要点分析工程部员工服务规范设备设施系统的构成与分类、保养规程设备设施系统的设备设施的一般维修知识与安全操作规程设备设施紧急故障的一般处理程序及工作要点维修材料和公用工具管理物业设施接管验收程序和内容、设备验收标准物业设施、节能降费、工程工作实例分析保安消防类保安部职责及工作要点分析保安部员工服

15、务规范及行为准则保安各岗位工作要点、安全管理、现行消防法规分析保安部工作权限、车辆/道路/交通管理规定停车场管理规定、保安工作实例分析保洁绿化类清洁重点、清洁设备重点清洁员职责、清洁员工作规范清洁员工作要求、清洁员工作流程清洁设备操作和药品性能保洁工作的监管要点物业管理基本概念l案例分享发展商打造物业精品楼盘的模式模式一：1+12 强强联合 模式二： 借力强己模式三： 维我独尊模式四： 过河拆桥 发展商选择物业公司的发展商选择物业公司的3 3大宝典大宝典物业公司的文化物业公司的文化物业公司的资质物业公司的资质物业公司的项目操盘手物业公司的项目操盘手精品楼盘成功的穴道精品楼盘成功的穴道楼盘主题的

16、执行力楼盘主题的执行力精彩案例分享方案1方案2我们相信，成功属于有准备的团体，凭借我司深入细致的策略执行以及 贵司强力的支持与配合，一定会共创辉煌。联系方式：公司地址：北京市東城區香河園路1號當代MOMA18号樓郵編：100028Beijing Office address : Grand MOMA Builbing18, Noxiangheyuan road, Dongcheng district，Beijing china 100028Tel: +86 10 6466 8485 Fax: +86 10 6466 8487一、预算制定的前提条件：一、预算制定的前提条件：( (制订依据制订依据

17、) ) 1. 物管条例及相关法规2. 管理公约(D.M.C) Deeds of Mutual Covenants3. 建筑图(平面图、设备图、系统图)4. 前一至两年的实际收支情况5. 业主的意愿表示二、预算制订的原则二、预算制订的原则1. 量入为出、收支平衡、略有盈余、用者自付2. 文件支持：服务内容、标准年度工作计划及每月工作计划年度耗费材料及每月耗费材料组织架构三、管理费的预算案三、管理费的预算案1. 用途用途订定管理费标准订定管理费标准控制开支每月资金计划控制开支每月资金计划 每月财务报表每月财务报表 按预算按预算控制收支平衡控制收支平衡达到成本效益达到成本效益 控制计划性维修工作控制

18、计划性维修工作 控制合约的制定行动控制合约的制定行动 评估管理公司的表现评估管理公司的表现 提供控制及反馈的渠道提供控制及反馈的渠道 做有计划的应急准备做有计划的应急准备 2. 预算内容的组成： 员工薪酬 员工薪金，工资性津贴员工薪金，工资性津贴(比如奖金比如奖金) 员工津贴及福利员工津贴及福利(养老金、公积金、医疗养老金、公积金、医疗保险金、工会活动费等保险金、工会活动费等)-56.3% 员工制服及洗烫员工制服及洗烫 其它支出其它支出(员工餐费等员工餐费等) 保安保安 保安服务费保安服务费 保安部用品保安部用品 保安员培训保安员培训 保安部低值易耗品保安部低值易耗品 清洁 清洁服务费清洁服务

19、费 外墙清洁费用外墙清洁费用 垃圾清运费垃圾清运费 灭虫服务费灭虫服务费 卫生用品卫生用品/清洁用品清洁用品/地毯地毯 园艺护理园艺护理/绿化费用绿化费用 其它低值易耗品其它低值易耗品. 设施保养及维修 空调系统空调系统 电梯系统电梯系统 消防系统消防系统 给排水系统给排水系统 供电系统供电系统/照明设备照明设备 自动监控系统自动监控系统(保安及消防保安及消防)公共区域建筑结构公共区域建筑结构通讯系统，包括卫星天线通讯系统，包括卫星天线大厦自动化系统大厦自动化系统维修工具与五金材料维修工具与五金材料低值易耗品低值易耗品 公共区域能源费公共区域能源费 公共照明电费公共照明电费 送排风机电费送排风

20、机电费 水泵电费水泵电费 电梯电费电梯电费 空调电费空调电费 公共区域能源费公共区域能源费 公共水费公共水费 供暖费用供暖费用 生活热水柴油费生活热水柴油费 办公行政费用办公行政费用 管理公司租金、电费管理公司租金、电费 电话费电话费 传呼机传呼机/手提电话费手提电话费 业务招待费业务招待费 差旅费用差旅费用 杂项支出，如文具、印刷、邮费、影印等杂项支出，如文具、印刷、邮费、影印等 办公室低值易耗品办公室低值易耗品 巴士服务巴士服务 保险保险 财产一切险财产一切险 公众责任险公众责任险 机器设备损坏险机器设备损坏险 管理处的固定资产及折旧费管理处的固定资产及折旧费 大厦工具大厦工具/大厦机器设

21、备大厦机器设备 办公家俱办公家俱 办公室用品，如电脑、打印机、复印机、办公室用品，如电脑、打印机、复印机、传真机、照相机、电话机等传真机、照相机、电话机等 管理处装修管理处装修 其它项开支其它项开支 律师费律师费 会计审核会计审核 培训费培训费 节日装饰节日装饰 税金税金(内资：内资：5.50% 外资：外资：5.0%) 不可预见费用：不可预见费用：2-3% 管理者酬金管理者酬金3. 管理费分摊管理费分摊建筑面积，大多采用此种方式摊分物业管理 费、也有按使用面积(比如商场)按户(早期老式楼房)按租金比例(与租金捆绑)商场、办公楼、住宅混合时，管理费按商、 办、住分别计算，可采用按面积摊分方式， 人员能分就分,能源费最好按表计量(注意：在 每个月的实际支出时，也分开计入财务费 用，财务报表也要分列)。4. 其他预算项目：其