2015年标杆房地产企业开发全过程工程造价成本控制要点汇总

1、标杆房地产企业开发全过程工程造价成本控制要点（20152015 年版）开发 环节控制要点控制方法备注征地1征地费用尽量争取对自己有利的付款条件及 付款时机，优惠金额或延迟日期。2规划条件满足利益最大化，合理提高容积率， 降低土地成本。规划 万案3可行性规划设计1市场信息搜集和分析。2市政状况信息分析。3规划要点确立。4可行性研究设计任务书。5可行性设计变更。规划环节的 成本控制所 占权重最大， 具有一锤定 音”的地位和 作用：在规划 环节进行成 本控制是实 现事前控制的关键， 可以 最大限度的 减少事后变 动带来的成 本。4方案评审组成可行性规划评审委员会，对方 案进行评审、确定。5设计成果1

2、对可行性规划设计根据实际情况进 行细节调整。2设备选型方案提前确定。3根据提交的设计成果进行投资估 算。报批设计6设计方案1根据项目前运营的情况和市场分析 制订设计任务书。2方案设计招投标。3方案设计评审。7报批1注意市政设计。2注意相关法规，完善自身报批规范 性，材料完整。扩初设计8扩初设计要求1对报批设计进一步调整。2设计要求。3内部审核。9成本概算1根据扩初设计招投标方案和设备选 型、实体研究、环境方案等因素对总 成本作出概算。2制订经营指导书。10扩初设计图1根据扩初设计要求招标。2专家评审。3内部评审。4设计调整。桩基设计11地质勘察1搜集权威地质资料。2自己专业人员勘察。12设计方

3、案评审1桩基设计 2 种以上形式。2由专家进行桩基形式和桩基结构评 审。13桩基施工图设计调整。施工 图设 计14施工图设计要求1根据销售包装设计、桩基设计、功 能设计及配套设施等因素，在扩初图 基础上确立施工图设计要求。2建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分， 应严格审核。15审图互审互签，明确修改意见16面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相 结合。销售包装设计171营销费用控制。2施工招投标。装修 万案 设计18方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实 体研究的结果确定方案设计要求。19材料设备选型成本方案1市场信息调研。2根据设计要求确

4、定装修材料和设 备。3制订装修设计目标成本计划明细 表。4装饰综合价格拆分分析。20招投标1制订设计任务书。2评审。功能设计21小区建筑物功能的经济 评估1市场调研。2有针对性扩充建筑物功能。22市场配套方案1市政状况调研。2争取政府有利条件。23环境方案设计1根据投资估算和报批标准确立环境 设计方案目标成本总额。2招投标。24智能化设计1市场现状分析，智能化必要性分析 智能化内容控制。2招投标寻找外部合作，争取双赢。25销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通， 保障销售承诺与实际功能的一致性。设计变更26设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行。材料设备27选型方案确定时间在扩初图确定前确定材

5、料设备，使 设计在图纸阶段就考虑了材料设备的 安装。28采购招投标。投标 单位 的选择29资质管理水平 技术力量 历史记录 资金实力 合作经历1建立承建商、工程监理、材料及设 备供货商名册及资料库。2选择投标单位。3推存五豕投标单位报招投标工作 组。4招投标工作小组审核、考察、评估、 筛选三家以上投标单位报招投标评审 委员会及主管领导。招投 标文 件30各类合同的招投标书内 容应包括：工期工程造价或取费标准质量要求付款方式招标范围结算方式验收标准投标注意事项废标条件接标时间开标时间定标方法投标单位补充意见标准合同条文图纸、其他要求等招标工作组审核。评标 和定 标31技术性评标和定标1优先顺序。

6、2技术评标。32经济性评标定标1经济评标。2合作经历。3综合审核投标单位，评定中标单位。设计 变更 环节33变更评估1项目前期规划、定位要全面、准确， 尽量避免在施工中的重大设计调整。2加强施工前的审核工作。全面考虑 工程造价，对可能发生变更的地方有 预见性，并予以事先约定。3各部门全面评估变更带来的各种变 化，为审批提供参考依据。施工环节的 成本控制主 要应注意两 大方面，一个 是因各种变 更带来的费用， 另一个是 材料、工程款 的支付。由于 市场变化与 市场把握的 原因，施工阶 段不可避免 由于各种情34变更的审核签认1设计变更通知单。2变更必须有设计单位、设计部、工 程部、监理单位和施工

7、单位共同签字 后，才能有效。35变更的审批主管总经理审批后方可进行变更。施工现场36签证的必要性现场签证的确认应严格按照合同中 所约定的条款执行。签证37签证的时限现场签证确需发生，应坚持当时发 生当时签证的原则。况而要对施 工计划和内 容进行改动， 而在变更明 确目的和遵 循程序是必 须。这一阶段 进行成本控制时要注意 各部的及时 沟通和良好 合作。38签证的工程量1认真核对签证的工程量准确。2签证的内容、原因、工程量应清楚 准确、无涂改、编号准、全、并有监 理工程师的签字确认。39签证的审批1施工洽商通知单。2必须遵循“先洽后干”的原则，在 确认签证前，应按相应审批程序报审， 通过后方可正

8、式签证。40签证的反馈对工程变更应定期进行分类汇总统 计分析，并根据统计资料对控制工程 变更提出改进意见。审图41扩初图会审施工图会审分项、分部图会审各专业技术图纸会审1图纸多层次会审会签及审批制度。2各专业互审互签制度。3力争在开工前把图纸中的冋题修改宀完。总分 包配 合费42分包方式分包内容分包的责任界定1通过投标确定配合费。2应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。材料供应43选型材料供应方式材料计划预留时间1施工所用的各项材料的选型应在材 料招标前确定。2先确定材料供应方式，通过招标确 定相关费用。限时编制材料计划。3材料计划签认。4要考虑可能出现的冋题，留出相应

9、 的时间。工程 款的 支付44付款进度工程进度付款的审批1按合同约定执行付款。2按进度付款。3多层次多角度审核工程进度。4根据情况由不冋级别人员最终审 批。材料 进场 计划45采购招投标及订立合同 时间材料及设备 采购环节成 本控制的核 心要素是计 划和信息，通 过明确而科学的流程， 就 可以最大限 度的减少在 该环节出现 的损失的概46生产周期与工程进度相配合。47运输周期具体与采购点远近相对应。48安装、验收周期与工程进度相配合。49交叉作业时间与工序安排相联系。材料 的性 能价格比50市场信息日常搜集市场信息，建立材料市场 信息库。51技术参数材料设备的技术参数由设计部确疋 或封样。52

10、招投标必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采 用三家以上厂家报价选择。率， 达到成本 控制的目的。材料 款支 付53材料款支付方式 材料款支付进度1预付款限额控制。2首次验收后付款总额进度控制。3保修款一般不低于合同总价的5%。4依据合同中约定的付款。材料 验收54数量验收几方共冋确疋货到现场数量。55质里验收1外观质量的验收。2安装后质量的验收。3投入使用后的质量验收。材料 保管 与保修56材料保管在合同中明确货物的卸货和保管的 责任承担者。57材料保修用合冋的方式明确保修责任与保修 期。营销 万案58费用总额确定费用目标总额。销售环节的 成本一般是 按比例控制， 但

11、一旦制订 了费用目标 总额，具体的 单项支出就 必须严格控制。 由于销售 涉及的部门 比较多，所以 各部门乃至 总经理都需 要分工负责 这部分的控制职能。此 夕卜， 由于销售 环节的一些 操作会对入 住和物业管 理产生重要 的影响，所以 这个环节的成本控制也 必须有长线 考虑。59市场信息收集 营销计划 营销预算根据各种相关因素确定具体计划和 费用。60营销方案审批征求各方面意见，按审批流程操作。营销 现场 费用61现场销售人工费用1销售人数控制。2销售工作进度控制。3奖励办法控制。62现场销售道具费 现场包装费销售模型费用 宣传资料及礼品费 展销费63计划额度控制额度内调剂和超额审批制度。媒

12、体 选择64媒体及广告代理公司信息收集和分析专人负责。65招投标1先评后选的原则。2内部评审。3招投标。样板 房装 修66设计、装修1市场信息收集。2制订装修目标成本总额。67材料米购1信息搜集。2材料、设备选型。68信息采集及招投标招投标。69样板房维护委托物业代管协议。70材料回收、保管和再利 用1建立材料设备清单。2使用登记。3闲置品评估和处理。销售 回款71销售折扣点按规定执行。72回款周期按规定执行。销售 补充 条款及承 诺73承诺的给出1制作楼书。2承诺分类。74设计变更与承诺1变更审批与知会制度。2承诺变更。客户 交房75交房日期 保修期 质量补偿1晚交房原因分类处理。2与施工队

13、洽商延长保修期。3交房验收协议。其它76中介费77与销售相关的其他费用（如因销售要求而发生 的设计洽商变更费）严格按相关流程进行。乙方 预算78乙方预算内容的审查先由造价比例大的项目看（地面、 墙面、部分家具），缩小及调整面积。注意报价拆分、施工方法、报价及 招标方法不同会影响成本的冋题。工程预决算 环节的成本 控制难点在 于有关监控 信息的及时 和准确性。这 些信息可以来自合作方、第三方，和自 己的调研，不 论哪种方式 都应该注意 严格按程序 走，防止出现 不规范或不 负责的实际操作。钢筋 用量 的核实79施工图中的钢筋用量 洽商、变更的钢筋用量1选择并委托现场管理经验丰富、职 业道德良好、

14、工作认真负责工程造价 咨询公司进行钢筋量计算工作。2审算部专人负责抽查与核实工程造 价咨询公司的钢筋量计算工作。3工程造价咨询公司与审算部相关人 员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情 况。价差 的调 整80材料价差 人工价差 费用价差1严格执行合同中价差调整办法 及时跟踪价格（材料、人工、费用） 变化情况。2当价格出现异常波动时，应立即与 相关单位商量对策。洽商 及变 更的费用 控制81图纸审核因市场因素甲方对图纸 的修改现场签证1工程部项目部负责组织各专业共冋 审图，实行专业负责制。2监理公司审图。3施工单位审图。4甲方对图纸做出重大修改之前，应 进行方案经济比较。5现场签证中，应明确发生费用的原

15、 因和责任。违约 与索 赔82工期质量1甲方发行自己的合冋义务。2甲方督促乙方履行合冋义务。3工期与质量重视过程中控制。83配合管理工程部项目经理负责各施工方的配 合问题。84停工、窝工当造成重大停工、窝工时，工程部 与审算部及时进行停、窝工费用计算。财务 费用85公司开发速度、规模与 贷款计划1制定年度资金计划。2资金占压费用估算与控制。期间费用主 要有财务、人 工、行政三块 费用组成。由 于地产业务 的周期变化， 期间费用的 灵活性很高， 更需要加强 对期间费用的计划控制，财务部在这 一环节除了 承担主要的 控制任务外， 还有义务指 导监督其他部门的有关 费用支出情 况。86地价款的支付制

16、定项目总体开发计划。87工程款的支付制定项目年度付款计划。88销售回款的管理制定年度销售计划。人工 费用89薪金岗位津贴 出差补助 加班补助及其他费用 奖金（含即时奖金）1依据总部人事部有关规定确定公司 工资总额。2依据国豕和公司有关规定确定加班 补助及其他费用与出差补助。3依据公司奖优自惩劣的政策确定资 金额。行政 管理 费用90通讯费用通讯费用实行限额报销。91交际费用交际费用实行定额报销。92车辆交通费车辆交通费实行油料归口管理：过 路费、过桥费、停车费、养路费实报 实销管理；维修费、保养费事前审批； 部门经理以上私家车限额报销。93其他办公用品费委托物业管理94未销售的商品房 地产公司办公室 职工宿舍 样板间1制定委托管理邀约并致物业公司。2物业公司就邀约项目提交物业管理 方案。3经同公司客户服务中心达成一致意 见后签