合法规避限购令的住房销售办法_不动产投资价值与使用价值分离转

1、不动产投资价值与使用价值分离模式当前限购及将来房产税推广形势下的房地产业出路实际推行限购措施以来, 限购城市住房成交量骤降, 且价格呈现下滑趋势, 引发对经济 硬着陆的担忧, 实际住房需求者却仍然面临购房难问题。 开发商资金回笼遇阻, 加之对后市 消极判断,拿地期望减退,地方财政收入锐减。资金从房地产行业流出,推动物价上 涨 ,加 剧通货膨胀 。 流出的资金 并不进 入 利润率低 的实业 领域 , 一部分进 入 灰色 金 融领域 , 埋 下 更 多隐患 。这一系列社会 问题, 表 面 看 来 由 房价 高企 引发, 本质 实 为 住房 使用 价 值与投 资价 值内部 矛盾 的 外部表 现形 式

2、 。 同一套 房 屋 上 同时具有投 资价 值与使用 价 值 , 现 有模式 下, 对 其中任 一 价 值 的需求, 都 需 要 购 买 下 整套 房 屋 , 即同时 购 买 下 全部 的 两种 价 值 , 这就造 成 了 资 源 的 闲置与不合理配置 。 不 动产 投 资价 值与使用 价 值分离模式 , 通过可转 房 屋 收购 权 的 债权途径 , 实现房 屋投 资价 值与使用 价 值 的 分离 , 使 对房 屋这两种 价 值 的 不同 需求者 各自持有与其 需求 相符合 的资产。 该模式 将 有助于有 限资 源 的 最大化利用与合理配置 。该模式操 作 流 程如 下 :1. 通过 评估、

3、中 介居间或 投 资方 与 实际 居 住需求方 协 商,将 标 的房 屋全部 价格 按 其使 用 价 值与投 资价 值 拆 分为使用部分 价格 与投 资 部分 价格。2. 投 资方 按 投 资 部分 价格金 额向 实际 居 住需求方 借 出 一 笔贷款 , 签订 可转 房 屋 收购 权 的 借款 合同 ,从 而获得 一 个 债权 , 该债权最 初 以 载体 债权 形 式 存在 , 即债权 人 不 得提 前 催告还款 , 债 务人 不 得提 前 还款 , 该 载体 债权本 身也 不进 入 清偿 期, 仅作 为债权 人 及 债 务人 之 间 其 他 权利 义务 的 载体 。 该 载体 债权 的 核

4、心 价 值 在 于 , 约定 债权 人 有权要 求 债 务人 以 约定 价格将 标 的房 屋 出 售给 债权 人 。 债权 人 行 使该权利 , 完 成房 屋转 让 后, 该债权 消 灭 。 这种 核 心 价 值 的 本质 在 于 , 该债权由 载体 债权 形 式 向 收购 权债权 形 式 的 转化 。 同时利用债权 的 存在 , 于 标 的房 屋 上 设立抵押 权 ,实现对 这种 核心 价 值 的 保护 。3. 若因 债 务人原因 , 包括但 不 限 于债 务人 与 第三 方之 间 的 权利 义务关 系 、 债 务人 的 主 观违约 , 导致 收购 权 形 式 的 债权 行 使 失败 的,

5、该债权转化为 实 体 债权 形 式 , 债权 人 有权要 求 债 务人 于 约定 期限 内 清偿 债权 人 经济 损失 为 额度、 以 法定范围 为 限的 债 务 。 逾 期 未清偿完毕 的, 债权 人 可 行 使 抵押 权 。借款 合同可 参考附录 1: 可转 房 屋 收购 权 的 借款 合同 范 本 。该模式有 望 带 来 诸 多 方面的 好处 。1. 投 资者 通过该模式可 以 进 入 被 限购的市 场 , 投 资 同一 标 的房 屋 所 需 占 用 的资金 更 少 , 相同 的 升 值 幅 度 下, 投 资者 通过该模式可 获得 更高 的 投 资收 益 率 。 投 资者 转 让 债权即

6、可 获 利 了 结 , 无 需 支付 高 额 的房 屋 交 易 税 费 ,降 低了 交 易 成 本 。 若 将来房产税推广 普 及, 因 不 直接 持有 房 屋 所 有权 , 不 需 缴纳 相 应 房产税。2. 实际住房需求者 能 以 非常 低 的价格 满足 住房需求。行 使 收购 权 将产 生 高 额 税 费 , 投 资者 更 倾 向 于 直接 转 让 债权 的交 易 方 式 , 因 此 实际住房需求者的住房 稳 定 性 也 能 得 到 保 障 。 该模式 将房 屋 的 使用 价 值与投 资价 值 拆 分 隔 离 , 因 此无论 投 资 部分 价格 涨 跌 , 使用部分 的价 格将 保 持相

7、 对 稳 定 。 即 便 投 资者 因 产 生 自 住需求 等 原因 , 行 使 收购 权 , 实际住房需求者以 约 定 价格 转 让 房 屋 后, 依 然 能 在 市 场 中 以 同 样 的价格 获得 相同 品 质 的住房需求 保 障 。3. 该模式可有 效促 进 房地产业资金回笼, 保 障 了 房地产业的 可持 续 发 展 , 为 从 根 源 上 解决 住房 困 难问题 提 供支 持 。 房地产开发商 不 直接 参 与该模式 运 作 , 或仅 扮演 推 手 及 中 介 角 色 , 无 需 承 担 额 外 风险 。4. 该模式 开 辟新鲜 资金来 源 , 为 房地产市 场提 供支撑 , 帮

8、助 地方财政 度 过 土 地出 让 寒 冬 , 为 地方财政 改革 提 供必 要 的 过 渡 期 支撑 。5. 该模式表 面 是 对限购措施及 中 央 政 府宏 观 调控 政 策 的 规避 与 违 背 ,实际上 化 解 了有 限资 源 条件 下房 屋使用 价 值与投 资价 值 的 内 在 矛盾 , 缓解 住房难问题的 同时 稳 定 了 住房市 场 , 实现 有 限资 源 的 合理化配置 。 同时 , 该模式 引 导 社会 资金 进 入房地产业,形成金 融 蓄水池 , 缓解 通胀 压力 , 通过 对房 屋使用部分 价 值 的 分离 锁 定 , 使 得 房地产市 场 的 涨 跌 不 再严重影响 住

9、房需求者的 生 产 生活 , 解除 了 房地产业对 国民 经济的 “ 绑架” 。实际 操 作 中 , 该模式可 能 遭 遇以下问题 :1. 投 资者 债权 再 融 资。以 往 房地产 投 资 模式 下, 投 资者 往往 利用 所 持有 的房 屋 所 有权 作抵押 套 出 贷款 , 盘 活 资产 进 行下 一 轮 投 资。 该模式 下, 投 资者 持有 的 是 债权 而 非所 有权 , 无 法 通过 以 往 途径套 出流动资金。 目 前, 债权质 押贷款 仍 不 成 熟 , 更不要 说 这 样 一种 特殊 的 债权 , 其权 益 会 随 市 场 起伏 产 生 较 大 波 动。 因 此 , 该模式

10、 推广 初 期, 应 由 开发商 为投 资者 债 权 的 再 融 资 提 供便 利 。 对 于 开发商 而 言 , 为投 资者 债权 再 融 资 提 供便 利 所承 担的 风险 , 远小 于 降价 销 售或 捂盘 而 市 场 下 跌所 造 成的实际 损失 , 并 且 这种 风险 的 承 担 是 可 以产 生 利润 的。 待 该模式为 市 场 广 泛 接 受 后, 投 资者 债权 的 再 融 资 可 市 场 化操 作 。2. 住房需求者 银 行 按 揭 贷款 。 若 住房需求者资金 不 足 以 覆盖 使用 价 值部分 的房 款 ,需 要 申请银 行 贷款 , 因标 的房 屋 上 同时 又 有投

11、资者 债权 的 抵押 权 , 将 使 实际 操 作 和 法 律 关 系 变 得 复杂 。以当前政 策 ,实际 操 作 过 程 中 , 住房需求者 本 身 即 需 准备 全部 房 款 的 4成 首 付 , 其 与使用 价 值部分 的房 款间 差 额 应 不大 , 缺口 可 以 通过 住房需求者 自 筹 、 开发商 提 供 分 期 付 款 支 持 、 投 资者 提 供 贷款 解决 。该模式 除应 用于 解决 商 品 住房 使用 价 值与投 资价 值 间 矛盾 的问题 外 , 略 作 形 式 上的 改 变 即可 应 用于其 他 领域 。1. 经济 适 用 房。 旨 在 解决 住房难问题的经济 适 用

12、 房政 策 在 实际推广 操 作 过 程 中 , 显 现 出 诸 多 弊端 :违 背 市 场 规 律 推行的行政措施, 背 负沉 重 财政 负 担 ; 经济 适 用 房价格 与 市 场 价 间 差 额 形成 巨 大利润 空 间 , 解决 住房难问题的经济 适 用 房成 为部分 人 的 谋 利 工 具 ; 退出 机制 不 完 善 , 缺乏 法 律 依 据 。 采 用投 资价 值与使用 价 值分离转 让 模式 , 将 有 望 化 解 这一系列 弊端 。 政 府 以市 场 价出 售 经济 适 用 房, 同时与 购房者 签订 可转 收购 权 的 借款 合同 , 借款 直接 折 抵 购房 款 。 与 采

13、 用该模式 前 相 比 ,购房者实际 支付 的金 额 不 变 , 不造 成 额 外 的经济 负 担。购 房者 取 得 经济 适 用 房房 屋 所 有权 的 同时 , 向 政 府 负 担 一种 特殊 的 债 务 , 于 标 的经济 适 用 房上 设 置 抵押 权 , 使 得 经济 适 用 房 真正 用于 解决 住房 困 难问题, 而 非 成 为 谋 利 工 具 。 从 法 律 及实 际 操 作 层 面 完 善 了 退出 机制 , 当需 要 收回 标 的经济 适 用 房 时 , 政 府 行 使 收购 权即可 。 政 府 持 有债权 , 避 免 了 资产的流 失 , 可通过融 资 平台 再 融 资,

14、 盘 活 资产, 投 入下 一 轮 住房 保 障 建 设 。 2. 商业地产。商业地产 在 国 内 的发 展 过 程 中 , 是 租 是 售 是 个 困 扰 开发商的问题, 尤 其 对 于 初 涉 商业地产 、 资金 又 不 那么充裕 的开发商来 说 更 是 如 此 。 产 权 商 铺 模式 在 解决 这一 问 题上 作 了一 定 的 尝试 , 获得 了部分 成 功 , 但 采 用该模式 的商业 项目 , 大多 面临 包 租 合同 到 期 后开发商难以 维 持 对 项目 的 统 一 经 营管 理 难题。 采 用不 动产 投 资价 值与使用 价 值分离转 让 模 式 , 开发商 可 筹 得 项目

15、 运 作初 期的资金, 又 保 留 了 商 铺 的 所 有权 , 保 证 了 对 项目统 一 经 营管 理 的 持 续性 。 由于使用 价 值由 开发商 持有 , 其 经 营管 理 积 极 性 显 然 较 产 权 商 铺 模式高 , 投 资 者的 利 益 更有 保 障 。 投 资者行 使 收购 权时 , 开发商 为 保 持 统 一 经 营管 理 , 可 拒绝 该 收购 权 的行 使 , 按 合同 回购 该可转 收购 权 的 债权 , 以 此 作 为投 资者 投 资 获 利 退出的 途径 。 通过该途径 , 无 需 负 担 高 额 交 易 税 费 , 降 低了 交 易 成 本 , 增 加 了投

16、资收 益 。 该模式 也 可 反 向 操 作 , 由投 资 者 持有使用 价 值 ,开发商 持有投 资价 值 , 项目 运 作 一 段 时 间 后,开发商行 使 收购 权 , 投 资者 获 取 持有 期 间 租 金回 报 及 按 合同 约定 的 转 让 收 益 。附录 1 可转房屋收购权的借款合同范本贷款 方 :希 望 投 资房产的 投 资者, 可 能 被 限购借款 方 :实际住房需求者,资金 不 足 以购房, 不 被 限购一 、借款 金 额借款 方 向贷款 方 借款人 民 币 *万元 。二 、借款 利 息自 贷款 方交 付 贷款 之 日 起 , 计算 利 息 。 在 合同 规 定 的 借款

17、期 内 , 年 利为 0%。 借款 方 如 果 不 按 期 归 还款 , 逾 期 部分 加收 利率 0%。三、借款 期限借款 方 保 证 从 ×××房 屋 土 地 使用权 到 期 日 前 3日 起 至×××房 屋 土 地 使用权 到 期 日止 , 按 本合同 规 定 的 利 息 偿还借款 。 贷款逾 期 不 还 的 部分 , 贷款 方 有权 限期 追 回 贷款 。四 、提 前 还款除 本合同 第 六 条 权利 义务 中 约定 的 情况 外 , 借款 方 不 经 贷款 方 同 意 , 不 得提 前 还款 。 除 本合 同 第 六 条 权

18、利 义务 中 约定 的 情况 外 , 贷款 方 不 经 借款 方 同 意 , 不 得提 前 催告还款 。五 、保 证 条 款借款 方 用 ×××房 屋 做 抵押 , 到 期 不 能 归 还贷款 方的 贷款 , 贷款 方 有权 处 理 抵押 品 。 借款 方 到 期 如 数归 还贷款 的, 抵押 权 消 灭 。六 、 权利 义务(A 贷款 方 有权要 求 借款 方以 约定 的收购价将 ×××房 屋 出 让给贷款 方, 借款 方 应 配合 贷 款 方 于合理 期限 内 完 成房 屋 的 转 让 。 贷款 方行 使 此 权利 完 成房 屋

19、收购的 同时 , 本 借款 合同 所 约定 的 债权 消 灭 。 约定 的收购价 为 以收购 基 价 *万元 为本 金, 以 自 贷款 方交 付 贷款 之 日 起 至 贷款 方 提 出行 使该 收购 权 之 日止 期 间 同 期 5年 期 银 行 基 准 利率为利率 , 以 自 贷款 方交 付 贷款 之 日 起 至 贷款 方 提 出行 使该 收购 权 之 日止 为 计息 期, 所 计算 的 本 息总 额 。 贷款 方行 使该 收购 权 的, 须 同时 向借款 方 支付 该 房 屋 装修补 偿 金,金 额 由 双 方 协 商 议 定 , 协 商 不 成的, 按 房 屋 建 筑 面 积 每 平 方

20、 米 *元 的 装修 标 准 , 自最 后 一 次 整 体 有 效 装修 起 年 折 旧 率 *%, 计算 房 屋 装 修剩余 价 值进 行 补 偿 。 双 方 都不 能 对房 屋 装修 折 旧年份 提 供 有 效 证 明 的, 折 旧年份 按 *年计 算 。(B 贷款 方 要 求行 使 收购 权时 , 借款 方 拒绝 以 约定 的收购价将 ×××房 屋 出 让给贷款 方 或因借款 方 与 第三 方之 间 的 权利 义务关 系 导致贷款 方收购 权 无 法 行 使 的, 则 在法定范围 内 调 整 本合同 约定 的 债权自 贷款 方交 付 贷款 之 日 起 至 贷

21、款 方 要 求行 使 收购 权 之 日止 期 间 的 利率使 得 本合同 约定 的 债权 以 该 期 间 为 计息 期的 本 息 等 于 贷款 方 要 求行 使 收购 权 之 日×××房 屋 市 值 减 去 约定 的收购价之 数 额 , 利率可为 负 , 调 整 至 法定范围 上限仍 不 足 以 使本 息 等 于 贷款 方 要 求行 使 收购 权 之 日×××房 屋 市 值 减 去 约定 的收购价之 数 额 的, 调 整本合同 约定 的 债权 自 贷款 方交 付 贷款 之 日 起 至 贷款 方 要 求行 使 收购 权 之 日止 期 间

22、 的 利率 至 法定范围 上限, 借款 方 须 于 贷款 方 要 求行 使 收购 权 之 日 起 *日 内 偿还贷款 , 到 期 不 能 偿还 的, 贷款 方 有权 处 理 抵 押 品 , 逾 期 部分利 息 按法定范围 上限 计算 。(C 借款 方将 ×××房 屋 出 租 时 , 应 于 租 赁 合同中 约定 , 当 贷款 方行 使 收购 权 收购房 屋时 , 租 赁 合同中 止 。 如因借款 方 原因 , 使 房 屋 租 赁 关 系造 成 贷款 方实际经济 损失 的, 借款 方 应 赔 偿 相 应 损失 。(D 若 ×××房 屋为

23、 借款 方 唯 一 住 宅 , 贷款 方行 使 前 述 收购 权 收购 该 房 屋 的, 借款 方 有权 要 求 贷款 方以 不高于 市 场 的价格 向借款 方出 租 该 房 屋 , 租 期 1年 。(E 借款 方 不 得 利用 ×××房 屋 市 值大于 担 保 本合同 约定 债权 的 余 额 部分 设立 总 额 高于 前 述 约定 收购价的 抵押 权 。 当 ×××房 屋 市 值 减 去 前 述 约定 的收购价的 差 额 大于该 房 屋为本合 同 约定 的 债权 所 作 的 抵押 数 额 , 贷款 方 有权要 求 变 更 抵押 权

24、登记 , 使 得 该 房 屋为本合同 约定 的 债权 所 作 的 抵押 数 额 等 于该 房 屋 市 值 减 去 前 述 约定 的收购价的 差 额 , 借款 方 应 配合 贷款 方 完 成 抵押 权 的 变 更 登记 。 贷款 方 要 求 变 更 抵押 权 登记 的, 抵押 权 变 更 登记 的 相 关 费 用由 贷款 方 承 担。 贷款 方 要 求 变 更 抵押 登记 的, 若 该 房 屋 市 值 减 去 前 述 约定 的收购价的 差 额 大于本合 同 约定 债权 的 数 额 , 则 在法定范围 内 调 整自 贷款 方交 付 贷款 之 日 起 至 贷款 方 要 求 变 更 抵押 登 记 之

25、日止 期 间 的 利率使 得 本合同 约定 债权 的 本 息 等 于该 房 屋 市 值 减 去 前 述 约定 的收购价的 差 额 。 若 利率 上 浮至 法定范围 的上限, 该 房 屋 市 值 减 去 前 述 约定 的收购价的 差 额 仍 大于 贷款 方 要 求 变 更 抵押 登记 之 日 本合同 约定 债权 的 本 息 , 则 自 贷款 方交 付 贷款 之 日 起 至 贷款 方 要 求 变 更 抵押 登记 之 日止 期 间 的 利率 变 更为 法定范围 的上限, 并 按贷款 方 要 求 变 更 抵押 登记 之 日 的 本合同 约定 的 债权本 息总 额 变 更 抵押 权 登记 。 因借款 方

26、 原因 不 能 完 成 抵押 权 变 更 登记 的, 本合同 所 约定 债权自 贷款 方交 付 贷款 之 日 起 的 利率 调 整为 法定范围 的上限, 贷款 方 不 得 行 使 (A 款约定 的收购 权 , 借款 方 须 于 贷款 方 要 求 变 更 抵押 权 登记 之 日 起 *日 内 偿还借款 , 到 期 不 能 偿还 的, 贷款 方 有权 处 理 抵押 品 , 逾 期 部分利 息 按法定范围 上限 计算 。 贷款 方 要 求 变 更 抵押 权 登记 , 因借款 方 利用 ×××房 屋 市 值大于 担 保 本合同 约定 债权 的 余 额 部分 设立抵押 权

27、又 无 法 取 得 其 他抵押 权 人 书 面 同 意 导致 无 法 变 更 抵押 权 登记 的, 视 为 因借款 方 原因 不 能 完 成 抵押 权 变 更 登记 。(F 因借款 方 利用 ×××房 屋 市 值大于 担 保 本合同 约定 债权 的 余 额 部分 设立抵押 权 , ×××房 屋 被 用于债 务清偿 的, 经 ×××房 屋其 他抵押 权 人 同 意 贷款 方 有权要 求 本合同 约定 债 务 的 权利 义务 与 ×××房 屋 所 有权 捆 绑 转 让 。 捆 绑

28、 转 让 的, 转 让 价 款 优先 用于 清偿 ×××房 屋 市 值大于 担 保 本合同 约定 债权 的 余 额 部分 设立 的 抵押 权 对 应 额度 的 债 务 。 转 让 价 款 不 足 以 清 偿 ×××房 屋 市 值大于 担 保 本合同 约定 债权 的 余 额 部分 设立 的 抵押 权 对 应 额度 债 务 的, 由 借 款 方 负 责 清偿 不 足 部分 , 借款 方 无力 清偿 的, 由 贷款 方 代 为 支付 , 并有权 向借款 方 追索 。 贷 款 方 无力 代 为 支付 或 ×××房

29、 屋其 他抵押 权 人 不同 意 本合同 约定 债 务 的 权利 义务 与 ×××房 屋 所 有权 捆 绑 转 让 的, 贷款 方 不 得 要 求 本合同 约定 债 务 的 权利 义务 与 ×××房 屋 所 有权 捆 绑 转 让 , 不 得 行 使 (A 款约定 之收购 权 , 本合同 约定 的 债 务 利 息 以 自 贷款 方交 付 贷款 之 日起至×××房屋被用于债务清偿之日止为计息期， 在法定范围内变更使得债务本息等于×× ×房屋被用于清偿之日市值减去约定的收购价之差额

30、， 利率可为负， 上调至法定范围上限仍 不足以使债务本息等于×××房屋被用于清偿之日市值减去约定的收购价之差额的， 上调债 务利息至法定范围上限， 贷款人在其×××房屋抵押权额度内享有优先受偿权， 不足部分由 借款方自×××房屋被用于债务清偿之日起*日内偿还， 逾期部分利息按法定范围上限计算。 （G）当×××房屋市值减去该房屋为本合同约定的债权所作的抵押数额的差额小于前述约 定的收购价， 借款方有权要求变更抵押权登记， 使得该房屋为本合同约定的债权所作的抵押 数额等于该房屋市

31、值减去前述约定的收购价的差额， 最低不少于壹元， 贷款方应配合借款方 完成抵押权的变更登记。 借款方要求变更抵押权登记的， 抵押权变更登记的相关费用由借款 方承担。贷款方不配合借款方完成抵押权变更登记的，借款方有权要求贷款方行使收购权。 贷款方拒绝行使收购权的， 调整本合同约定债权自贷款方交付贷款之日起至借款方要求贷款 方行使收购权之日止期间的利率， 使得以该期间为计息期债权本息等于×××房屋市值减去 约定的收购价之差额，利率可为负，利率不为负的，利率为零，借款方自贷款方拒绝行使收 购权之日起偿还贷款，*年内还清，还款期间利率为零，逾期部分按同期一年期基准利率计

32、息，贷款方不得再要求行使收购权。 （H）本合同所约定的债权通过拍卖或挂牌方式公开转让的，同等条件下，借款方有优先受 让权。 （I）×××房屋建设用地使用期届满，不能自动续期的，借款方应当至迟于土地使用权届 满前一年向相关部门提交续期申请， 并支付土地有偿使用费对土地使用权续期。 ×××房屋 土地使用权续期的， 本合同债务还款期限自动展期至从×××房屋土地使用权新的到期日前 3 日起至×××房屋土地使用权新的到期日止。 ×××房屋为本合同债务所设立

33、之抵押延长 至×××房屋土地使用权新的到期日。 借款方应配合贷款方完成抵押权的变更登记， 变更抵 押登记的相关费用由贷款方承担。 因借款方原因不能完成抵押权变更登记的， 本合同所约定 债权自贷款方交付贷款之日起的利率调整为法定范围的上限，贷款方不得行使（A）款约定 的收购权， 借款方须于贷款方要求变更抵押权登记之日起*日内偿还借款， 到期不能偿还的， 贷款方有权处理抵押品， 逾期部分利息按法定范围上限计算。 因未及时提交续期申请或未及 时支付土地有偿使用费对土地使用权续期， ×××房屋土地使用权未续期， 而本合同债务进 入还款期的，借

34、款方不得还款，贷款方不得催告还款，待×××房屋土地使用权被收回后借 款方按后述条款赔偿贷款方相应损失。 借款方因未及时提交续期申请或未及时支付土地有偿 使用费对土地使用权续期， ×××房屋土地使用权被收回导致贷款方实际经济损失的， 贷款 方不得行使 （A） 款约定之收购权， 借款方应赔偿相应损失， 赔偿后本合同约定的债权消灭， 赔偿额以×××房屋被收回土地使用权前土地使用权续期条件下市值减去（A）款约定的收 购价计算， 赔偿额超过自贷款方交付贷款之日起至×××房屋土地使用权被

35、收回之日止期间 本合同约定债权按法定范围上限计息所得本息的， 赔偿额按自贷款方交付贷款之日起至×× ×房屋土地使用权被收回之日止期间本合同约定债权按法定范围上限计息所得本息计算。 借 款方支付土地有偿使用费，对土地使用权续期后，贷款方行使收购权的，应额外补偿剩余土 地使用权年份相应的土地有偿使用费及其在续期之日起至收购之日止期间合理的占用成本。 （J）因社会公共利益需要，×××房屋土地使用权被收回，则贷款方不得行使（A）款所约 定之收购权。补偿款总额不大于约定的收购价的，本合同约定的债权消灭；补偿款总额大于 约定的收购价， 且补偿款总额与约定的收购价之差价不大于以本合同约定的债权本金自贷款 6 方交付贷款之日起至×××房屋土地使用权被收回之日止期间法定范围内所能产生的本息 上限，则调整自贷款方交付贷款之日起至×××房屋土地使用权被收回之日止期间的利率， 使得本合同约定的债权至×××房屋土地使用权被收回之日止的本息等于补偿款总额与约 定的收购价之差价， 同时借款方须于×××房屋土地使用权被收回 3 日内向贷款方清偿本合 同所约定的债务，