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文档简介
1、、练习题1、术语解释第四章 房地产价格评估(1)地产 (2)房地产 (3)不动产(4 )基准地价(5)标定地价(6)楼面地价2、单项选择题(1)(2)(3)(4)(5)最佳使用是a地产基准地价系数修正法所要修正的因素是a.地理位置和交通条件c.容积率和覆盖率 假设开发法属于一种()°a.加和法b.积算法某宗地年金收益额为 8500元,a. 85000 b. 12631计算建筑期利息的工期应按()必须考虑的评估前提。b.房屋建筑物b.d.c.企业资产(个别因素和市场转让条件 特别利害关系和特殊动机d.资产c.类比法d.倒算法剩余使用年限为20年,假定折现率为10%,其评估价值最有可能为
2、()元。c. 72369 d. 12369)计算。a.合同工期b.额定工期待估建筑物账面原值100万元,竣工于11.7 %、17%、(6)价格指数每年增长幅度分别是()元。a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000(7)待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地c.协商工期d.实际工期1990年底,假定1990年的价格指数为100%,从1991年到1995年的30.5%、6.9%、4.8%,贝U 1995年底该建筑物的重置成本最有可能是为7% .建筑物还原利率为 8 %,评估时,建筑物的剩余使用年限为 估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米)元。a. 61667残余估价法属
3、于a.收益法有一宗地面积为(8)(9)/平方米,则楼面地价为(d. 19100000300平方米,建筑面积 200平方米,月租金 3 000元,土地还原利率25年,取得租金收入的年总成本为7600元,评000元,运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是b. 925000c. 789950()中的一种具体方法。b.成本法c.市场法500平方米,地上建有一幢)元/平方米。d.58041d.功能价值法3层的楼房,建筑密度为0.7,容积率为2.0, 土地单价为3000元a. 1000b. 1500(10)若反映宗地地价水平,(建筑总价格A 土地总面积房地总价格C 土地总面积c. 2100)指标
4、更具说服力。d. 2800土地总价格B 土地总面积土地总价格D.建筑总面积(11)某地产未来第一年纯收益为30万元,假设该地产的使用年限为无限年期,预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加I万元。资本化率为 7%,则该地产的评估值最接近于()万元。a. 205b. 429c. 633d. 690(12) 待估地产年总收人 18万元,年总费用10万元,剩余使用年限10年,折现率为10%,则其评估价值最接近 于()万元。a. 110b. 61c. 80d. 49(13) 待评估建筑物为一砖混结构两层楼房,宅基地面积为300平方米,房屋每层月租金为2500元,各种费用占租金收入的40%,土地还原
5、率为 8%,建筑物还原率为10%,评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元,建筑物的年纯收益为 ()元。a. 1000b.12000c.4000d.2000(14) 某评估机构采用市场法对一房地产进行评估,评估中共选择了三个参照物,并分别得到127万元、142万元、151万元3个评估结果,它们的权重依次为25%、40%、35%,则被评估房地产的价值最接近()万元。a. 140b. 157c. 141d. 148(15) 如果房地产的售价为5000万元,其中建筑物价格为3000万元,地价为2000万元,该房地产的年客观净收益为450万元,建筑物的资本化率为10%,那么土地的资本化
6、率最接近于()。a. 9 % b. 12.5%c. 7.5%d. 5 %(16) 被评估建筑物历史建造成本为80万元,1997年建成,要求评估该建筑物2000年的重置成本。调查得知,被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%,该建筑物的重置成本最接近于()万丿元。a. 86b. 87c. 90d. 85(17) 已知某房地产月租金收入为20万元,月费用总额为 5万元,建筑物价格为1000万元,建筑物的资本化率为10 %,该房地产的土地年纯收益最接近于()万元。a. 50b. 60c. 80d. 100(18) 假定被评估房地产可以永续利用,预计前 3年的纯租金
7、收入分别为3万元、2万元、1万元,从第4年开始年纯收益保持在 3万元水平上,折现率为10%,该房地产的评估值最接近于()万元。a. 28b. 32c. 25d. 30(19) 被评估土地的剩余使用权年限为30年,参照物剩余使用权年限为25年,假定折现率为 8%,被评估土地的年限修正系数最接近于()a. 0.9659b. 0.948c. 1.152 d. 1.054(20) 运用最佳使用原则评估地产的前提条件是()。a. 土地的非再生性b. 土地位置固定性c. 土地用途广泛性d. 土地利用永续性(21) 某宗地取得费用为每平方米 100元,开发费用为每平方米 300元,当地银行一年期贷款利率为
8、9%,二年期 贷款利率为10%,三年期贷款利率为 11%,开发周期为3年,第一年投资占总投资的 1/2,第二、三年投资各占总 投资的1/4,问该土地每平方米应负担利息为 ( )元。a. 51.75b. 30.75c. 89d. 71.25(22) 某砖混结构单层住宅宅基地 200平方米,建筑面积120平方米,月租金 3000元,土地还原利率 8%,取得 租金收入的年总成本为 8000元,评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200元/平方米,建筑物的年纯 收益为( )元。a. 8600b. 8800c. 9000 d. 12000(23) 某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式,为开
9、发一建筑面积4000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为 3000元/平方米,估计该建筑物的建筑费用为1400元/平方米,专业费用为建筑费用的6%,利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15%,销售费用及有关税费为售价的10%,该土地的价值接近于()元/平方米。a. 1728b. 1900c. 1500d. 1000 元(24) 在用收益法评估土地使用权价格时,总费用不包括()。a.房地产税金b.管理费c利息d.保险费(25) 某一宗土地用于住宅开发时的价值为 300万元,用于商业大楼开发时的价值为 500万元,用于工业厂房开发 时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅
10、或工业。该宗土地的价值应评估为300万元。这体现了房地产评估的()a供求原则b.替代原则c.最佳使用原则d.贡献原则(26) 某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言,室内格局更加合理,由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15%,室内格局因素修正系数为()a. 100/ 115b. 85/100 c. 115/100 d . 100/85(27) 某建筑物建成于1990年1月,为砖混结构一等,耐用年限为50年,残值率为2 %。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元,2001年1月的评估值接近()万元a. 400b. 392c. 402d. 390(28) 某宗土地的土地取得成
11、本为500万元,土地开发费为1000万元,土地开发期为1年,银行一年期贷款利率为 8%。该土地投资利息为()万元a. 120b. 80c. 60d. 100(29)某宗土地为1 000平方米,国家规定的容积率为5,建筑密度为0.6,下列建设方案中最可行的为(a. 建筑物地面一层建筑面积为b. 建筑物地面一层建筑面积为c. 建筑物地面一层建筑面积为d.建筑物地面一层建筑面积为800平方米,总建筑面积为 4600平方米 700平方米,总建筑面积为 7000平方米 600平方米,总建筑面积为 4800平方米 400平方米,总建筑面积为 4200平方米I %的比率递减,该地产的剩余使用权年限为10年,
12、折现率为a. 778%。该地产的评估值最接近于()万元d. 193b. 146c. 1163、多项选择题(1)影响地价的般因素有()。a.行政因素b.区域因素c.社会因素d.经济因素e.人口因素影响地价的社会因素主要包括 ()等几个方面。a.政治安定状况b.社会治安程度C.税收政策d.房地产投机e.交通管制(30)某地产未来第一年的纯收益为18万元,预计以后各年的纯收益按影响商业用地土地价格的区域因素有()。a.商业繁华程度b.环境优劣度c.规划限制d.公有设施完善度e.交通便捷度(4) 影响地价的个别因素主要有()。a.位置因素b.地形地质因素d.地块形状因素 e. 土地利用因素(5) 市场
13、法中进行区域因素修正需考虑的因素有a.繁华程度b.交通状况c.面积因素( )。c.基础设施状况d.环境质量e. 土地使用年限(6)评估建筑物需考虑的因素包括()。a.产权b.用途c.建筑结构d.建成时间建筑物应在()方面符合政府规定。a.建筑结构b.建筑用途c.容积率d.覆盖率e.装修质量和水平e.外形设计(8) 我国房地产评估的标的物一般包括()。a. 土地使用权b. 土地所有权c.建筑物及其权益d.建筑物中的水暖设施e.建筑物中的办公设备(9) 假设开发法中的投资利润是以()为计算基础的。a.专业费用b.投资利息c.卖楼价d.地价e.建筑费用(10)运用市场比较法评估地产,在选择参照物时应
14、注意在(a.交易类型b.用地性质c.交易价格d.供需圈)方面与评估对象保持一致。 e.交易时间(11)房地产评估遵循的原则有 ()a.最有效使用原则b.合法原则c.替代原则d.供求原则 e.贡献原则4、计算分析题(1)待估宗地为待开发建设的七通一平空地,面积2000平方米,允许用途为住宅建设,允许容积率为6,覆盖率为W 5%, 土地使用权年限为 70年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下:预计建设期为2年,第一年投人60%的总建设费,第二年投入 40%的总建设费,总建设费预计为 1000万元。专业费用为总建设费 用的6%,禾利息率为10%,利润率为20%,售楼费用及税金等综合
15、费率为售楼价的5 %,假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为 3000元/平方米,折现率10%。(2) 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5,单价为1000元/平方米,乙地容积率为3,单价为800元/平方米,两幅土地其他条件相同,问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?(3) 某房屋建筑面积为1200平方米,同类型房屋标准新建单价为 970元/平方米,但该房屋装修好,调整增加1 %; 设备配置齐全,增加 2 %;地段、层次、朝向增加 1.5%,其他情况同于标准房屋。经现场评定,该房屋为7成新。 根据上述情况,评估房屋价格。(4) 某商业用房地产,按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为
16、40年,现该房屋拟出租,出租期 10年,按租 赁双方合同规定,前5年租金是以第一年租金 8万元为基础,每年比上年递增2%,后5年按每年15万元固定不变。 假定资本化率为10%,该房地产10年租期内的收益现值为多少 ?(5)有一待估宗地,现收集到 4个可比较参照交易案例,具体情况如下表。宗地成交价格(元/平方米)交易时间交易情况容积率剩余使用 年限区域因素个别因素待估地2000/0101.2450018001998/012%1.3501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%47801998/0101.045-1%1%表中的交易情况、区域因素及个别
17、因素值,都是参照物宗地与待估宗地比较,负号表示参照物宗地条件比待估 宗地条件差,正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为:容积率在1-1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时增加3%。该城市地价指数见下表:年份199519961997199819992000指数100105108110111115试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。(6) 有一宗已七通一平的待开发建设的空地,土地面积为3200平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设为公寓。土地使用权年期为 50年。据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开
18、发周期为3年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的 25%。建筑费预计每建筑平方米 1000元,专业费为建筑费的 10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行 贷款利率为7%,不动产综合还原利率为8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位(取整)。(7) 房地产的总使用面积为 1万平方米,月租金为 7元/平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5 %,房产税为年预期租金总收入的 12%,管理费、修缮费为年预期租金总收入的 6%,房屋财产保险费为
19、0.3万元/年。 预计该房地产尚可以使用 10年。折现率为12%。计算该房地产的评估值。(8) 假定某市政府将于 2000年2月1日公开拍卖一宗土地,规划用途为住宅,土地面积5000平方米,容积率限定为4, 土地使用权70年,某开发商欲购买此地,他准备取得土地后即投资开发,施工期为2年,建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米,专业费为建筑成本的 6%,开发商的目标利润为成本的 15%,有关税费为楼价的5%,折现率为10%,工程完工后每平方米售价5500元,估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格,试计算分析。(9) 某房地产2001年10月的年净收益为 300万元,预测未来 3年的
20、年净收益仍然保持这一水平,2004年10月转售时的价格预计比 2001年10月上涨10%,转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%,试测算该房地产 2001年10月的价格。(10) 某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命为50年,实际已经使用 8年。经过调查测算,现在重新建造全新状 态的该类建筑物的建造成本 800万元(建设期为2年,假定第一年投入建造成本的 60%,第二年投入建造成本的 40%),管理费用为建造成本的 3%,年利息率为6%,销售税费为50万元,开发利润为 120万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置成本为 200万元,平均寿命为
21、5年,已经使用2年;设备部分的重置成本为110万元,平均寿命为10年,已经使用 8年。假设残值率为零,试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。(11) 某房地产的土地面积1000平方米,建筑面积 2000平方米。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得,使用权年限为 50年。建筑物为钢筋混凝土结构,于1995年10月1日建成使用,建筑造价为800元/建筑平方米。1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米,该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零,土地资本化率为6%,试估算该房地产1999年
22、10月1日的总价格。(12) 某在建工程开工于 2001年3月1日,用地面积为2000平方米,建筑容积率为 5.1,用途为公寓。土地使用 权年限从2001年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价 1000元/平方米,该公寓正常建设期为2年,建造费用为2500元/建筑平方米,到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。估计该公寓开发项目可以按期完成,建成后出租的租金预计为 80元/建筑平方米月,可出租面积为总建筑面积的65%,正常出租率为80%,出租经营费用为收入的30%。购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。试估算该在建工程 2001年9月1日的价格。折现率为10%。(13) 某商场
23、的土地使用年限从1994年5月31日起40年,商场共有两层,每层建筑面积为2000平方米,可出租面积占建筑面积的 60%。一层已经于1996年5月31日出租,租期5年,月租金为180元/平方米。二层暂时空置。 附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米,出租费用为租金的20%。折现率为10%。试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。(14) 某在建工程开工于 2002年3月1日,用地面积为2000平方米,建筑容积率为 5,用途为公寓。土地使用权年 限从2002年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米,该公寓正常建设期为 2年,
24、建造费用为2500元/建筑平方米,到 2002年9月1日已经投入预计建设费用的45%。评估基准日相近地区类似70年土地使用权的土地上刚刚建成公寓(建设开发周期为2年)的出售价格为3500元/建筑平方米,公寓类房地产价格近年来每年上涨2%,预计将继续保持该增长率。购买该在建工程的契税税率为购买价格的4%,市场利息率为10%,利润为楼价的8%。试估算该在建工程2002年9月1日的价值。若按评估价值进行交易,在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少(不计利息)?二、参考答案1、(1) 即土地资产,指具有权益属性的土地,即作为财产的土地。(2) 是指房屋及其附属物(与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物
25、、相关林木等)和承载房屋及其附属物 的土地,以及与它们相应的各种财产权利。(3) 是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变,损失其经济价值的物及其财产权利,它包括土地、土地改良物(建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等)、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯,以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑 物的使用密切相关的物。(4) 是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。(5) 是指在一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。(6) 是
26、单位建筑面积地价,它等于土地总价格除以建筑总面积,或等于土地单价除以容积率。2、(1) a(2)b(3) d(4) c(5)b(6) b(7) d(8) c(9) b(10)d(11) c(12) d(13)b(14) c(15) c(16) b(17) c(18)a(19) d(20) c(21)c(22) b(23)a(24)c(25)c3、(26)c(27)b(28)b(29)c(30)c(1)acde(2)abd(3)abce(4)abcde(5)abcd(6)abcdebcd(8) acd(9)acde(10)abd(11)abcde4、计算题(1) 根据所给条件计算如下:1)预计住
27、宅楼的买楼价的现值为:3000 2 O0 0=26)752066元)(1+10%)2) 总建筑费用现值为:10°°6°%5100°0 WOOO %9i90080元)(1+10%)(1+10%)3)专业费用=9 190 000%6551 400(元)4)租售费用及税金=29 7520 66%51 487 603(元)5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)X 20=(地价 X 2佻)+(9 190 000+551 400)%X 20=(地价 X 2% )+1 948 280%! (1+206)总地价=(29 752066-9190000-551 400
28、-1487603-1948280)=16574783 - 1.2 =1381231 元)(2)根据题中所给条件计算如下:1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米)2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)从投资的经济性角度出发,投资者应投资购买甲地。(3)根据题意:该房屋价格=970X (1+%+2% +1.5% ) X 1200X 0.7=970 X 1.045 X 1200 X 0.7=851466(元)(4)被估房地产十年租期内的收益现值=1 - 10%8 1 -2% 8 1 - 2%+10%门 +10%8 1 - 2%1 - 10%15148 Xf1 +2%551 -
29、 10% 10% 1 - 10%十=66.75 万元1 45Q+W。%) %100%100 =785.4(元/平方米)1 101 100(5)P =800X115J00 x106x110 102 109 彳I _501 10%1145115 100 106(1 +10%)100 100一 F、P2 =850812.8兀/平万米111 101 112 . 1 100 101I501 10%45=841.53元/平方米F> =760空迦竺 1 10% 型型110 100 103 11100981,40(1+10% )1-145P4 =780史型逻 4 型=881.93元/平方米 110 10
30、0 100 彳199991 10%_P+F2 +F3+F4785.4 +812.8+841.53+881.93_ . . 一 e七乂P1234830.41兀/平万米即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米 830.41元(6)该题为收益法和剩余法的综合运用,利用收益法求取不动产总价,利用剩余法求取地价。1)测算不动产总价 不动产建筑总面积:3200X 2.5 = 8000平方米) 不动产纯收益 =300 X 8000X恥X (1-2%) = 1620000(元) 不动产收益年期=50-3 = 47(年)- 1 1 不动产总价 =1620000 /8%汇1-47L 0 +2 51)完工后的
31、预期楼价现值为:5000 X 4 X 5500/1+10%) . = 8667.8 (万元)2/22)建筑成本及专业费:1500 X( 1+6%) X 2 (1 + 10%) = 2891(万元)3)有关税费:8667.8 X 5% = 433万元 )4)目标利润为:(地价+2891) X 15% = 1地价 +433.7万元5)估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15% 地价地价=4269.3(万元)% 门=19706113(元)2)测算建筑费及专业费建筑费及专业费=1000 ( 1+10%) X 8000 = 8800000(元)3)计算利息利息 =地价 X 7
32、%X 3 + 8800000 X 7%X 1.5 地0021+ 924000 (元)4)计算利润利润 =19706113 X 15% = 29559(兀)5)测算地价地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润=19706113-8800000-0.21 地价-924000-2955917地价=6994224/1.21 = 5780350 (元)2单价 =5780350/3200 = 1806.36 (元 / m )楼面地价 =1806.362.5 = 722.54 (元 /m )(7)1)该房地产的年租金总收入为:1 X 7 X 12 =万元)2)该房地产的年出租费用为:84 X %+12%
33、 +6%) + 0.3 = 19. 62(万元)3)该房地产的年纯收益为:84-19.62 = 64.38(万元)4)该房地产的价格为:1064.38 X 0(1 + 12% ) /12% = 64.38 X 5.650 2 = 363.万元 )33300 x 1丿(1+9%) /9% +p x (1+10%) x (1-6%)/(1+9%) p = 3759.4(万元)1-.(1+rV1) r_V或者Vt1 r tV或者2)计算过程:V吕9%(1 +r j 1r 1 r七+Vt1 r tV 1 10 %1-6%1 9% 331 - 9%V或者300 丄 300 斗 V (1 +10 % 辽一
34、6% )2319%19%19%3003(1+9% )V或者= 300 1 9%3 V1 10%-6%9%(1 +9% j(1+9% )3)计算结果:V=3767.85 (万元)(10)1)建筑部分的重置成本:800 x (1+3%)+800 x 60%x 6%x 1.5+800 x 40%x 6%x 0.5+50+12万元046.8(2)建筑部分的折旧:(1046.8-18) x80+18 = 182.6(万元)3)装修部分的折旧:200 x5=80(万元)4)设备部分的折旧:110 x10=88(万元)5)总折旧:182.6+80+88=350.6(万元)(11)1)建筑物的价格:900 x
35、 2000 x (44-4)1653061(元)45502)土地价格:1100 x 1000 x (1+6%) / 1-1 /(1+6%) =1078638(元)3)房地产总价格:1653061+1078638=2731699(元)(12)1)预期完工后的楼价现值:80 x 12 x 2000 x 5.1 x 65%x 80%x (1-30%)14%)彳8l/14% x (1 + 14%)=2087.7(万元)0 752)在建工程的完工费用现值 :2500 x (1-45%) x 20001x14%). =1271.5(万元)3)税费:购买价格x 4%4)正常购买价格:购买价格=2087.7-
36、1271.5-购买价格x 4%购买价格=784.8(万元)(13)1)每层可出租面积:2000 x 60%=120平(方米)2)带租约的3年期间每年的净租金收入:(180+120) x 1200 x 12 x (1-20%)=34万元()3) 租约期满后每年的净租金收入:(200+120) x 1200 x 1(x-20%) =368.64 (万元)4)计算带租约出售的总价格:3345.6 X (p/a,10%,3)+368.64 X (p/a,10%,33)/(1=30%)8(万元)(14)1) 估计预期楼价(市场比较法)3500 X( 1+2%X 1.5 X 1-(1+10%)48 - 1
37、-(11+10%)68=3573.27 元/平方米3573.27 X 2000 X 5=3573万元)2) 估计剩余建造费2500 X (1-45%) X 2000 X 5=万3元5»(3) 估计利息在建工程价值 X 10%X 1.5+1375 X 10%X 0.75=0.1在建工程价值+103.13(万元)4) 估计利润及税费3573.27 X (4%+8%)=428.7万元 )5) 估计在建工程价值在建工程价值=3573.27-1375-0.15在建工程价值-103.13-428.79在建工程价值=1449(万元)6) 原产权人投入成本(1000+2500 X 45%) X 20
38、00 X 5 =万元5(1449-2125=-676(万元)原产权人亏损大约 676万元.第五章无形资产评估一、练习题1、术语解释(1)无形资产(2)商誉2、单项选择题(1)某企业的预期年收益额为320万元,该企业的各单项资产评估价值之和为1200万元,其中专利权价值为400万元,该企业所属行业的平均收益率为10%,适用本金化率为10%,其商誉的评估值为()万元。a、 800b、 400c、 2000d、 2400(2)某甲(承租人)1999年1月和某乙(房主)签定了一房屋租赁合同,原租金为200元/月,每半年的第1个月初支付一次,租期为 5年,某甲于2000年1月(尚未支付房租)转让该房屋的
39、租赁权,经调查同类房屋2000年1月的市场租金为250元/月,折现率为a、 1900 b、 2000(3)下列公式能够成立的是(a、销售收入分成率b、销售利润分成率c、销售利润分成率d、销售收入分成率c、2400)=销售利润分成率=销售收入分成率=销售收入分成率10%。该租赁权的转让费接近(d、 12000销售利润率销售利润率销售利润率)元。=1 -销售利润分成率(4) 某企业的预期年收益额为16万元,该企业各单项资产之和为60万元,企业所在行业的平均收益率为20%,以此为适用本金化率计算出的商誉价值为()万元a、10b、20 c、30d、40(5) 某企业5年前获得一项专利,法定寿命为10年
40、,现对其进行价值评估。经过专家估算,截止到评估基准日,其重置成本为120万元,尚可使用3年,则该项专利的评估价值为()万元a、 45b、 50c、 60 d、 72(6) 用成本法评估某项专利技术,已知在开发该专利的过程中耗费材料费用20万元,工资费用30万元,管理费用5万元,专用设备费10万元,营销费用5万元,咨询鉴定费 5万元,其直接成本为()万元a、75b、50c、65d、20(7)下列阐述中正确的为()a、商誉是能够离开企业而单独存在的b、商标可以转让其使用权,c、商标可以转让其所有权,d、商誉是产品的标志(8) 对无形资产进行转让、但不能够转让其所有权 也可以转让其使用权投资评估的前
41、提条件是无形资产(c、技术成熟度高)d、可带来超额利润a、可以确指b、附着于有形资产(9) 某企业两年前引进一项专有技术,重置成本为100万元,预计尚可使用 5年,该技术产品设计生产能力为年产1000件,现在准备将 40%的生产能力转让出去,由于竞争对手的增加,使得该企业减少收益的现值为 该技术转让的最低收费额接近()万元30万元。a、 70b、 59c、 30 d、 101(10)预期某企业未来 5年的净收益分别为 13万元、14万元、11万元、12万元、15万元,第6年起的净收益保 持在15万元左右。采用对各单项资产价值进行评估加总的方式确定企业价值为90万元。折现率为10%。该企业的商誉
42、价值为()万元a、100b、142c、52 d、130(11)某企业一项专利技术的法律保护期自1996年1月起20年,2002年1月预计其可带来超额利润的年限尚有10年。现在该企业拟将该技术转让给另一家企业使用5年,并从其年预期销售收入8000万元中分成15%作为转让收益。所得税率为 33%。折现率为10%。该技术的转让价值为()万元a、 3048b、 4940c、 5923 d、 6845(12) 对于同一专利权来讲,其价值最高许可使用形式为()a、普通使用许可b、排他使用许可c、交互使用许可d、独占使用许可最低收费额n+k2XR (1-T) / (1 + r) ii =1)c、交互支付d、
43、混合支付(13) 无形资产价值评估公式:适用于无形资产转让价格的(a、总付b、提成支付(14)n无形资产评估值 八kiXR (1-T) / (1 + r) ii =1n=最低收费额+ 1 k2X Ri =1上述公式中,k1和k2的关系是()a、k1等于k2 b、k1大于k2 c、k1小于3、多项选择题(1) 专利权的许可使用形式有(a、普通使用许可b、排他使用许可d、独占使用许可e、次级使用许可(2) 专利权的转让形式有()a、普通使用许可b、排他使用许可d、独占使用许可e、全权转让(3) 无形资产转让价格的支付方式有(a、总付b、提成支付c、分期支付(4) 无形资产的最低收费额包括(a、卖方
44、研究开发成本中应由买方摊还的部分b、 卖方的机会成本c、卖方的转让成本(1-T) /(1 + r) i不确定交互使用许可特别使用许可)d、混合支付e、交互支付)d、卖方分配到的经济租金e、买方分配到的经济租金4、问答题(1) 影响无形资产价值的因素有哪些?(2) 如何确定无形资产转让的最低收费额?(3) 自创型无形资产的重置成本由哪些要素构成?5、计算题(1) 企业拟转让一专利技术,与购买方商议双方利用该专利技术的生产能力分别为800万件和400万件产品。该专利技术的开发成本为 400万元,已经使用5年,剩余经济使用年限为3年。该专利技术转让后对出让方的生产经营产生较大影响,由于市场竞争使得产
45、品销售额下降,减少净收入的现值为60万元。转让后为受让方提供技术指导等转让成本为20万元。试评估确定该无形资产转让的最低收费额。(2) 甲企业将一项专利使用权转让给乙企业,拟采用利润分成支付的方法。该专利技术是三年前自行研制的,账面成本为80万元,三年间物价累计上升了25%,该专利保护期10年,剩余保护期6年,专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为 400%,乙企业资产的重置成本为 4000万元,成本利润率为13%。专业人员通过对该专利技术 的同类技术发展趋势分析,认为该专利的剩余经济使用年限为4年。通过对市场供求状况及生产状况分析得知,乙企业的年实际生产能力为20万件,成本费为每件 400
46、元,未来4年期间的产量与成本费用变动不大,使用该专利技术后产品的性能提高,预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元,第三、四年为450元。折现率为10%,所得税税率为33%。试确定该专利的评估价值。(3) 某企业为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元,预计从第6年起每年收益处于稳定状态,即每年平均为160万元。该企业一直没有负债,其有形资产只有货币资金和固定资产,且其评估值分别为100万元和500万元。该企业有一尚可使用5年的非专利技术,该技术产品每件可获得超额利润10元,目前该企业每年生产产品8万件,经过
47、综合生产能力和市场分析预测,在未来5年每年可生产10万件。折现率为6%。试评估该企业的商誉价值。(4) 甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用。使用时间为5年。双方约定乙企业按照使用商标新增加利润的25%支付给甲企业。根据估测乙企业使用该商标后,每件产品可新增加税前利润10元,预计5年内的生产销售量分别为 40万件、45万件、55万件、60万件、65万件。假定折现率为 14%,所得税率为33%。试估 算该商标许可使用权价值。(5) 甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5年,拟采用利润分成的方式收取转让费。该专利的开发研制成本为100万元,专利成本利润率为500%,乙公司的资产重置
48、成本为 3000万元,成本利润率为 15%。乙公司的实际年生产能力为20万件,每件生产成本为 50元,预计未来5年的市场出售价格分别为 90元、90元、85元、75元、 75元。折现率为10%,所得税率为33%。试确定该专利的使用权转让费。二、参考答案1、(1) 无形资产是被特定权利主体控制或拥有的,没有实物形态且不具有流动性,而对生产经营持续发挥作用,并 能够在将来带来额外经济效益的资产。(2) 商誉通常是指一个企业预期将来的利润超过同行业正常利润的超额利润的价值。这种价值的预期是由于企业 所处的地理位置的优势,或由于经营效率高、管理水平高、生产历史悠久、令人喜爱或尊敬的企业名称、良好的客
49、户关系、高昂的士气等多种无形的 资产”因素综合造成的。2、(1) c (2) b50X6+50X6X 1-11+5%) 7 / 5% = 2000(3) b (4) b (5) a (6) c (7) c (8) d (9) b(10) c (11) a (12) d (13) d (14) b3、 (1) abcde ( 2) abde(3) abd (4) abc4、(1) 影响无形资产价值的因素主要有:开发成本。虽然无形资产的开发成本较难界定,但这并不否定其对价值产生的影响。一般来说,技术复杂程度较高、需要较高开发成本的无形资产,其价值往往也较高。无形资产的开发成本包括发明创造成本、法律
50、保护成本、发行推广成本等项目。产生追加利润的能力。在一定的环境、制度条件下,其能够为使用者产生的追加利润越多,其价值就越大。技术成熟程度。一项技术的开发程度越高,技术越成熟,运用该技术成果的风险就越小,其价值就相对越高。不过一项技术较为成熟的话,其替代技术或同类技术也比 较成熟,该类技术的应用可能也已经较为普遍,以致其产生超额利润的能力下降,其价值也就较低。剩余经济使用年限。无形资产权利的内容。比如,一项无形资产所有权价值高于该无形资产的使用权价值。 同类无形资产的市场状况。同类无形资产的发展及更新趋势。同类无形资产的发展及更新速度越快,该无形资产的贬值速度就越快,其预期能够创造超额利润的期限
51、就越短,从而价值也就越低。(2) 无形资产转让的最低收费额取决于无形资产的开发成本和机会成本。开发成本是指重新研究和开发这项无形 资产的现时成本,包括所需要投入的全部人力、物力和资金。机会成本包括无形资产转出的净减收益和转让成本。 无形资产转出的净减收益是指因转让无形资产,使得卖方失去了现有及潜在的全部或部分产品销售市场即盈利机 会,而造成的可能的经济损失现值。转让成本包括:卖方所提供的技术服务,如指导安置、调试、技术培训、市场 开拓等;谈判过程的差旅费及管理费;有关的法律费用;其他与执行合同相关的费用,如邀请买方的招待费用、佣 金等。无形资产的最低收费额 =开发成本净值X开发成本分摊率 +无
52、形资产转出的净减收益+转让成本(3) 自创型无形资产的重置成本包括研究、开发该无形资产的全部资本投入(包括直接投入和间接投入),以及所 投入资本应取得的正常报酬。无形资产的成本分析中一般应包括材料成本、人工成本、间接成本、开发商利润及企业家奖励等方面要素。材料成本包括无形资产开发过程中有形要素的支出,该部分在无形资产开发过程的总体成本 中通常所占比重不大;人工成本包括与无形资产开发有关的人力资本耗费,通常包括员工的全部工资薪金和给合同 商的所有货币报酬;间接成本通常包括与就业有关的税收、与就业有关的额外收入和福利附加(支付给雇员的养老 金、健康保险、人身保险及其他福利)、管理和监督成本,以及公用设施和经营费用;开发商利润可以用开发商在材料成本、人工成本及间接成本上的投资报酬百分比来评估,也可以用开发所耗费时间量的加价百分比或确定的金 额加价来评估;企业家奖励是激励无形资产所有者进入开发过程的经济收益额,可以看作是时间机会成本。5、(1) 400X 3 ( 3+5) X 400/(400+800) +60 + 20 = 130 (万元)(2)1) 求利润分成率80 X( 1+25%) X( 1+400%) /80 / 1+25%) X( 1+400%) +4000 X( 1+13%) = 9.96%2) 求未来每年的预期利润额第 1、2 年:/ 500-400) X 20 = 20
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