估计房产价值的几个小窍门_第1页
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文档简介

1、考察一处房产是否值得投资， 最重要的就是评估其投资价值， 即 考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。 以下三大公式可以帮助 你估算房产价值，不妨一试。公式一：租金乘数小于12租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式：租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入，数值小于12较合 理。一小户型，2 0 0 1年时售价22万元，月租金1 5 0 0元，那 么它当时的租金乘数是12倍。该房产租金乘数= 2 2 0 0 0 0说1 5 0 0 X1 2)= 1 2.2本文原载于技巧网评一般来说， 这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。 如果一处 房产的租金乘数超过12倍， 很可能会带来负现金

2、流。 几年后这套房 子若售价已经上涨到60万元， 而月租金却仍不到2000元， 租金 乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较， 也可在不同物业间比较， 取其较小者。 不过这个方法并未考虑房屋空 置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。公式二：8年至10年收回投资投资回收期法考虑了租金、 价格和前期的主要投入， 比租金乘数 适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金一按揭月供款)X12o一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年至10年左右。以上文提到的小户型为例，假

3、设2 0 0 1年时首付5万元，每月按揭 供款1 00 0元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。投资回收年数=(5 0 0 00 + 1000 X1 2)/(1500 1000)X2=10.3但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长， 现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款， 实际上面临投资无法回收的境地公式三：15年收益是否物有所值另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。如果该物业的年收益X15年=房产购买价，该物业物有所值； 如果该物业的年收益X15年房产购买价，该物业尚具升值空间； 如果该物业的年收益X15年v房产购买价，该物业价值已高估。仍以上文提到的小户型为例，2001年时，年租金收益为18 0 0 0元，乘以15等于2 7万元，大于当时的售价2 2万元，因此 是值得投资的。但是现在，就以2 0 0 0元月租金计算，合理价值为3 6万元，远远小于当前6 0万元的售价，价值已经被过度透支了。以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行

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