土地估价师考试土地估价实务真题

1、土地估价师考试土地估价实务真题第一部分 综合计算题（共 2题，每题各 40分，总分 80分。答 题要求列出算式、计算过程和计算结果 ;需按公式计算的，要求列出 公式;无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留2 位小数。请在每题下方空白处答题）一、某公司于 1998年 10月通过出让方式获得一 5000平方米土地 的使用权，出让年限为 50 年，根据规划，该地块用途为综合，容积 率为 3。该公司于 1999年 10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。 由于建设资金紧张，该公司拟于 2000年 10月将土地使用权向银行抵 押。如果以该宗土地使用权评估价的 70%贷款，请问该公司最多可贷 多少款

2、?项目其他有关资料如下：（1）该大楼 13层为商场，建筑面积为 3000平方米， 415 层为 办公楼。（2）大楼开发周期预期二年， 第一年投入 60%，第二年投入 40%。（3）大楼建成后该公司计划自留 2000 平方米用作办公用房，其 余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000 元，同类物业的商场市场租金水平每月为 300 元/平方米，办公楼市场租金 水平每月为 150 元 /平方米。（4）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费 为年租金的10%,维修费为租金的8%,保险费为建安造价的2%。，税金为年

3、租金的 12%;项目投资回报率取建安造价的 30%;建筑物经济耐 用年限为 70 年，残值率为 2%。另外，当地土地还原率为 8%，综合 还原率为 10%，银行贷款利息率为 10%二、C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对 宗地 H 的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并 取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地 H 于 1999年 7 月 31 日的市场价格（计算地价时，案例选择不少于四个） 。（1）案例资料：案例编号交易类型交易地点土地用途地价或租金（元 /m2）年期容积率交易时间区域因素比较个别因素比较开发程度A01转让商业858402.11998.5.

4、303*A02出让A市住宅342702.01998.7.430*A03租赁A市商业431.91999.6.252*A04转让A市商业792352.21997.4.804*B01抵押B市801403.01997.10.100*C01清算C市工业210500.61998.9.3000*A05出让A市住宅424501.61998.89.923*C02清算C市商业562402.01996.7.700*A06转让A市476（楼面地价）402.01997.2.204*H转让A市商业382.1199.7.3100*i. 开发程度说明： *表示宗地外 “七通一平 ”和宗地内“三通一平”； * 表示宗地外 “七

5、通一平 ”和宗地内 “五通一平 ”；* 表示宗地内外 “七 通一平 ”。ii. 区域因素和个别因素对地价的修正系数说明 （有关系数均为案 例与待估宗地比较所得） ：数字为负的，表示成交宗地的条件比待估 宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好； 数值表示对宗地地价的修正幅度。（2）其他资料 :A 市的地价指数以 1997 年为基期，每年在上一年 的基础上增加 10 个百分点； A 市的容积率对地价的影响是：以容积 率为 2 时为基准，当容积率每升高或降低 0.1时，宗地单位地价上涨 率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%; 1997年和1998 年 A 市的商业用地

6、宗地内从 “三通一平 ”到“五通一平 ”的费用平均为 每平方米 45 元。第二部分 案例综合分析（共 1 题，60 分，本部分包括一个国有 企业改制中土地估价和资产处置案例， 要求认真理解题意， 并根据给 定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。 在题目下方空白处答 题）三、某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构 对所涉及的两宗土地 A 和 B 进行评估。 A 宗地为商业用地 ;B 宗地为 工业用地，容积率为0.6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题：。l、A 宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益 还原法迸行评估，市场比较法的评估结果为1 320元/平方米，收

7、益还原法的评估结果为 970元/平方米。试问 :有哪几种方法可以确定最终 的评估结果 ?简述理由。（ 8 分）2、B 宗地位于城市郊区， 为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域末发生征地案例请问：（1）在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机 构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据？（ 8 分）（2）运用成本逼近法评估该宗地 50 年期的出让土地使用权价格 时，基本步骤应有哪些？（ 8 分）3、根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选 择如下两种处置方式 :对 A 宗地的处置采取由企业办理土地出让手续 后租赁给股份有限公司使用；对 B 宗地采取以

8、国家作价人股的方式 投入到股份有限公司。请简要分析这两种土地资产处置方式的不同 点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、 国有企 业、股份有限公司的利弊。 （10 分）4、股份有限公司成立以后， 由于城市的发展， B 宗地变为临街地， 所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为 1.5。股份有限 公司拟对该宗地上原有建筑进行改造， 增加建筑层数， 使该宗地的容 积率达到 2，并全部用于出租。请问：（1）为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司 应到政府部门办理哪些手续？（ 8 分）（2）如对该宗地重新进行评估， 可选择哪两种方法进行评估？简 述估价思路及所用方法估

9、价的基本程序。 （18 分）第三部分 土地估价报告改错（共 1 题， 60 分。本部分包括一个 土地估价报告，其中存在多处错误，请认真阅读报告，并指出错误，每指出一处错误并能简述原因的，得 3 分，最高得分 60 分；只指出 错误但不能说明原因的不得分。请在卷纸右边空白处答题）四、土地估价报告改错 土地估价技术报告 第一部分 总 述一、估价项目名称X公司位于区0路XX号用地地价评估二、委托估价方（略）三、受托估价方（略）估价对象为xx公司位于X市xXKxX路xx号营业楼用地，面 积 595.58 平方米。五、估价目的 本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地

10、提供价格依据。六、估价依据（1）中华人民共和国土地管理法 。（2）申华人民共和国城市房地产管理法 。（3）国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定 。（4）城镇土地估价规程。（5）土地估价报告规范格式 （ 1996）。（6）x省关于土地管理的法律、法规。7）评估委托书（8）估价对象 房屋所有权证。（9）受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。七、价格定义估价对象作为商业用地，在容积率为 4.9，开发程度为场内 “五通 一平”、场外“六通一平 ”状态下，于估价期日的四十年期的土地价格。八、估价期日 :一九九九年十二月三十一日。九、估价日期 :一九九九年十二月三十日至二 000 年一月十日。十、估

11、价结果估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科 学的估价程序，确定估价结果为：委估土地面积： 595.58 平方米单位面积地价： 4485.25 元/平方米总地价： 2671325 元大写：（人民币）贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。十一、需要特殊说明的事项（1）本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的 商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。（2）本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价 格应作相应调整。十二、土地估价师签名（略）十三、土地估价机构（略）。二000年一月十日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地

12、位置状况估价对象位于XX市区路0号，土地证号为袒用（XX）字第 x号，土地面积为595.58平方米，东至XX路、南至XX西至xxxx 北至xxxx,宗地号为XXXX2、土地权利状况估价对象是XX公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有 权属国家。XX公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地 使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出 租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。3、建筑物和地上附着物状况估价对象上有一幢建于 1981年的钢混结构建筑物， 现用于商业经 营和办公，建筑面积 2914.5平方米，有效使用率 80%二、地价影响因素分析（一）区域因素（略）（二

13、）个别因素（略）第三部分 土地估价一、估价原则1、最有效使用原则（略）2、贡献原则（略）3、变动原则（略）4、合法原则（略）二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。（二）估价过程1、收益还原法（1）计算估价对象总楼价：计算公式为：P = a / r %11/（1+ r）其中： P 为总楼价。 。a为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。r 为综合还原率。n 为房地尚可使用年限。估价对象地上建筑物的耐用年限为 60 年，经现场查勘， 该房屋尚 可使用年限为 45年。建

14、筑物重置单价为 700 元/平方米，残值率为 0。根据估价人员现场观察和对照 房屋完损等级评定标准 ，确定 本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为 75%。（2）确定客观租金：应用市场比较法确定客观租金。 选择可比实例； 根据收集的市场资料迸行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见 房地出租比较实例基本情况一览表 。（略） 影响租金因素修正 ）。（略） 客观租金的计算及确定。比准价格 A=243.60 元/平方米比准价格 B=233.40 元/平方米比准价格 C=249.09 元/平方米取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即：客观租金=(243

15、.60+233.40+240.09) 3=242.3 元/平方米（3）计算房地总收益：年总收益=2914.50 &8 老42.03= 564317.15元（4）计算年总费用： 管理费： 根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的 3%，即： 房屋出租经营管理费=房地年租金 >3% = 564317。15$%= 16929.51 元 维修费：根据 >>市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修 费为房屋重置价格的2%，即：房屋出租经营维修费=房屋重置价 >2% =2914.50 >700疋 = 40803 元 保险费：根据调查，市区房屋保险费

16、率为房屋现值的2%。，即：房屋年保险费=房屋现值 > 2%= 2914.50 >700灯5% > 2%= 3060 元 房屋年折旧额：房屋年折旧额=房屋重置价/耐用年限=2914.50 700/ 60 =34002.50元 租金损失： 根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：租金损失=564317.15 122= 23513.21 元年总费用二+十二118308. 22元（5）房地年纯收益：房地年纯收益=房地年出租总收益一房地年出租总费用=564317.15 118308.22= 446008.93 元（6）确定综合还原率：采用收益排序插入法确定综合还原率为10。（7）

17、计算总楼价： r)P = a /r %11/（1=446008.93/ 10%X1 1/（1 + 10%）- = 4398900.39元8）房屋现值房屋现值=房屋重置价 0成新率=2914.50来00 >75%= 1530112元 （9）总地价总地价=总楼价 房屋现值= 4398900.391530112=2868788.39 元2、市场比较法（1 ）选择房地出售实例：估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交 易实例作为比较实例，基本情况见下表：（2）房屋占地地价计算 房屋现值计算：房屋现值=房屋重置价 碱新率实例 A 房屋现值=580>2356 >80%=

18、1093184 元实例B房屋现值=600 >1848 >75% = 831600元实例 C 房屋现值=580 >2187.90 70% = 888287.40元 实例地价计算：据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8.5%，则：单位地价= （房屋交易价 房屋现值 卖方应支付的税费）/房 屋用地面积实例 A 单位面积地价=（31000001093184 3100000>8.5%） /496= 3514.75元/平方米实例 B 单位面积地价=(2600000 831600 2600000 >8.5%)/385=4019.22元平方米实例 C 单位面积地价=(2750000- 888287.40- 2750000 >.5%) /442=3683.17元/平方米 比较因素条件指数：分别将估价对象和比较实例的各比较因素