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1、上海滩花园专项测评结果2008第SH0112-CP-SHTHY号中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对上海房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源项目选择第三方意见听取最终决策口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的上海滩花园专项测评报告。2008年测评结果：AAA级别释义：规模

2、企业项目可信度高；项目所处地段稀缺性明显；市中心生活配套完善；高品质滨江住宅；房价在区域处于高位 *测评指标含义及测评体系按照中国城市购房者消费投资决策信息系统 执行AAA强烈推荐，非常适于投资消费AA特别推荐，可以消费投资A主要推荐，性价比较高BBB推荐，性价比位于区域中上等BB性价比一般，投资消费有一定风险B性价比较低,不适于投资消费C不推荐项目概况项目名称：上海滩花园地理位置：黄浦区紫霞路199弄所属方位：内环以内投资商：华润置地开发商：华润置地（上海）有限公司物业类型：普通住宅占地面积：6万平方米建筑面积：20万平方米市场价格：33000元/平方米主要数据和指标（截止日期2008-4-

3、21）指标指标单位批准总套数90套批准总面积12807平米可售套数2套可售面积417平米已签约套数88套已签约面积12390平米成交均价33000元/平米测评观点据上海滩花园各分项因素综合测评，最终认定其为AAA级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好；企业实力雄厚，具备较高的品牌和信誉度；区域成熟度较高，受4、9号轻轨影响，近年区域热度进一步提升；项目规模较大，区域代表性强；项目自身价格处于区域中高层位，利好利空相随。主要优势和机遇n 据市场因素，宏观经济健康发展，市场供需保持平稳，房价稳中有升，机遇良好；n 据企业因素，企业规模、品牌、实力优势明显，盈利能力强，风险可控性好；n 据项目因素

4、，秉承“老上海，新国际”的设计理念，有效传承了老上海优雅和精致的生活主张； n 据区域因素，隶属于市中心最后一片可供成片开发的高档滨江聚居区，地段的稀缺性明显。主要风险和挑战n 据市场和企业因素，房价持续走高冲击刚性需求承受底线，同时信贷政策收紧有可能对企业项目运行产生较大影响；n 据项目和区域因素，区域房价租金比偏高，且项目售价在区域已处中高位。测评得分表指标版本：规模企业指数样本项目指标基准日：2008年4月21日指标满分得分市场因素108.46 企业因素108.95 项目因素109.26 区域因素109.34 最终综合测评109.00 根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）

5、与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，上海上海滩花园最终综合测评得分为9.00。所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设为p维随机变量，构造，其中Li为p维正交化向量（），之间互不相关且按方差由大到小排列，则称为第个主成分。德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过34轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大

6、特征，能够较好地克服主观因素的影响。层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。测评机构信息联系地址：上海市东方路971号钱江大厦13楼D座邮政编码：200122联系电话：传 真：测评人员：张琪、沈明亮E-mail： zhangqi中国房地产指数系统中国城市典型地产指数办公室2008年4月说明：“测评报告”以市场、企业、项目、区域四大因素为核心考量因素，通过对其现状和将来走势的比较分析和预测，辅之以专家加权修正，力求取得对所评价地产项目升值潜力的客观、公正地判断。“测评报告”属中国房地产指数系统研究成果，与所评价