太原市“西流村城中村改造项目”可行性分析报告

1、太原市太原市西流村城中村改造项目西流村城中村改造项目可行性研究报告可行性研究报告项目开发经营环境分析项目开发经营环境分析二二可行性研究结论可行性研究结论八八项目风险和不确定性分析项目风险和不确定性分析七七资金筹措资金筹措六六经济效益分析经济效益分析五五产品定位和市场建议产品定位和市场建议三三项目开发计划项目开发计划四四项目概况项目概况一一p项目名称：项目名称：太原市太原市“西流村城中村改西流村城中村改造项目造项目”（暂定）；（暂定）；p建设地点：建设地点：山西省山西省太原市尖草坪区西太原市尖草坪区西流村；流村；p项目内容：项目内容：回迁房、回迁房、商品住宅及部分商商品住宅及部分商业用房等业用房

2、等。本案本案太原市太原市政府政府山西省山西省政府政府太原市中心太原站项目由项目由兴华地块兴华地块和西流地块和西流地块组成，组成，总占地总占地687687亩，亩，距距太原市中心仅太原市中心仅5 5公公里里，距太原火车，距太原火车站约站约8 8公里、多条公里、多条交通要道可快速交通要道可快速到达市内各区，到达市内各区，交通十分便利交通十分便利太原北站兴华地块西流地块 西流村城中村改造项目计入容积率的总建筑面积为170.43万平方米，其中，商品住宅为117.5万平方米，商业8.93万平方米，回迁住宅27.5万平方米，回迁商业16.5万平方米。该规划指标是我们根据目前所掌握的数据进行推算，最终应以规划

3、部门批准的数据为准。 p兴华地块兴华地块 兴华地块现状为西流村委会投资建设的现代建材城，租期截止到2011年6月底，协议约定到期后商户无条件搬离；地块西侧现已整理出空地约58亩。p西流地块西流地块 西流地块与大东流村、小东流村居住用地混杂在一起，地上以村级公建、村民住宅为主，居住环境较差。西流、兴华地块均为村镇建设用地建设用地，不涉及基本农田变性2010年山西高盛瑞信房地产开发有限公司（以下简称高盛公司）通过尖草坪区领导介绍，与西流村村委会就太原市西流村城中村改造项目已接洽了近一年多。由于西流村城中村改造项目开发规模庞大，建设周期较长，村民回迁安置需要充裕的资金作保障，对项目运作管理团队也有很

4、高的要求。为确保项目顺利进行，高盛公司在与区政府协商后，决定引进国内知名大型房企，联合开发西流村城中村改造项目。在与高盛公司接洽后，对方愿意与我公司合作开发西流村城中村改造项目。注：高盛公司的股东早先在山西专门从事煤矿、铁矿的开发，注：高盛公司的股东早先在山西专门从事煤矿、铁矿的开发，20092009年受国家行业调年受国家行业调控影响企业转型从事房地产开发，至今尚未成功运作过大型房地产开发项目。控影响企业转型从事房地产开发，至今尚未成功运作过大型房地产开发项目。通过和太原市相关政府部门领导沟通，项目操作流程如下：双方共同出资成立项目公司与村民入股实体公司签订合作协议与区政府签订框架协议与村委会

5、就回迁方案达成一致上报城中村改造小组审批进行项目规划方案设计支付拆迁资金到政府指定帐户政府监督、村委会组织拆迁回迁安置土地划拨到村民入股实体公司用于商品房开发的土地进入二级市场公开交易操作流程的操作流程的关键点关键点说明说明：p双方组建项目公司注册资本金双方组建项目公司注册资本金10001000万元万元n我公司出资510万元，持股51%；n高盛公司出资490万元，持股49%。p投资利润分配投资利润分配n双方按照股权比例承担项目开发建设所需要的资金；n最终按实际出资比例分配利润。p项目运作项目运作n项目公司的董事长、总经理、总会计师、总工程师及相关部门的经理由我方委派；n项目的前期策划、规划设计

6、、工程监理、施工总承包、大宗材料采购、销售代理等按照有利于项目开发建设、利润最大化的原则由双方协商确定。p前期资金投入前期资金投入n拆迁安置所需费用（8000万）由高盛公司先期投入，资金风险由其承担；n土地进入招拍挂时项目公司参与竞价，所需资金由双方按股权比例出资。p土地出让金土地出让金n用于村民回迁安置的土地免交土地出让金；n商品房开发用地按照土地市场评估价格下限的15%缴纳；n回迁安置用地面积按照宅基地面积的1.6倍计算，直接划拨到全体村民入股成立的实体公司。p回迁安置房减免项目回迁安置房减免项目n全额减免城市基础设施配套费（70元/）；n全额减免城市消防设施配套费（5元/）；n全额减免园

7、林配套绿化工程建设资金（总投资的2%）；n全额减免中小学建设资金（基建投资的5%）；n全额减免新型墙体材料专项资金（8元/）；n全额减免散装水泥专项基金（0.8元/）；n全额减免人防工程异地建设费（建筑面积每平米40元）；n开发商品房部分，城市基础设施配套费减半；n改造中所涉及由市政府承担的市政公用设施，有关部门优先安排资金建设。项目周边基础配套设施齐全，项目周边基础配套设施齐全，2 2公里范围内：公里范围内：（1 1）交通资源发达）交通资源发达 p地上地上公交系统公交系统情况：公共交通极为便捷。情况：公共交通极为便捷。p太原火车站、火车北站、长途汽车站距项目太原火车站、火车北站、长途汽车站距

8、项目5 5分钟车程。分钟车程。p项目距太原市中心仅项目距太原市中心仅5 5公里。公里。p距武宿机场约距武宿机场约3030分钟车程。分钟车程。项目周边基础配套设施齐全，项目周边基础配套设施齐全，2 2公里范围内：公里范围内：（2 2）教育资源教育资源丰富丰富 幼儿园、小学、中学、大学一应俱全。幼儿园、小学、中学、大学一应俱全。（3 3）商业、休闲配套商业、休闲配套完善完善购物商场、中心、体育广场配套较为完善。购物商场、中心、体育广场配套较为完善。（4 4）医疗服务医疗服务配套齐全配套齐全 多家专业医院、综合医院分布项目周边。多家专业医院、综合医院分布项目周边。 太原，山西省的省会，太原，山西省的

9、省会，濒临汾河，三面环山，自濒临汾河，三面环山，自古就有古就有“锦绣太原城锦绣太原城”的的美誉。太原是山西省的政美誉。太原是山西省的政治、经济、文化、教育、治、经济、文化、教育、科技、交通、信息中心，科技、交通、信息中心，是以冶金、机械、化工、是以冶金、机械、化工、煤炭为支柱，以输出能源、煤炭为支柱，以输出能源、原材料、矿山机械产品为原材料、矿山机械产品为主要特征的全国重要的能主要特征的全国重要的能源重化工城市，源重化工城市，2011年被年被列为列为国家历史文化名城国家历史文化名城。 城市概况城市概况太原现辖六区（小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区）三县（清徐县、阳曲县、娄烦

10、县）一市（古交市）和两个国家级开发区（太原市经济技术开发区、太原市高新技术开发区）、两个省级开发区（太原工业园区、太原不锈钢生态工业园区）。总面积 6988 平方千米，市区1460 平方千米，建成区（2009）330 平方千米。据山西省2010年第六次全国人口普查主要数据太原市 4201591人。 其中常住人口3982479人，市区户籍人口320多万。行政区划行政区划宏观经济宏观经济 2010 2010年地区生产总值为年地区生产总值为1778.051778.05亿元人民币，比上亿元人民币，比上年增长年增长11.0%11.0%，占山西省，占山西省GDPGDP的的21.7%21.7%。太原市经济呈

11、。太原市经济呈稳步增长趋势，年平均增长率大于稳步增长趋势，年平均增长率大于10% 10% 。 宏观经济宏观经济 20102010年城市居民人均可支配收入为年城市居民人均可支配收入为1725817258元，元，比上年增长比上年增长10.6%10.6%；城市居民人均消费支出；城市居民人均消费支出1210612106元元，增长，增长3.4%3.4%。农村居民人均纯收入。农村居民人均纯收入76117611元元，增长，增长11.5%11.5%；农民人均生活消费支出；农民人均生活消费支出38793879元，增长元，增长5.2%5.2%。城市居民家庭恩格尔系数。城市居民家庭恩格尔系数为为30.6%30.6%

12、，农村居民家庭恩格尔系数为，农村居民家庭恩格尔系数为33.8%33.8%。 人均可支配及消费支出稳步提升，人均可支配及消费支出稳步提升，具有较强支付能力和消费能力具有较强支付能力和消费能力 宏观经济宏观经济 随着经济环境不断向好，太原市随着经济环境不断向好，太原市房地产投资市场房地产投资市场渐渐趋活跃，现已进入趋活跃，现已进入快速发展阶段快速发展阶段。房地产市场分析房地产市场分析 土地供应逐步减少土地供应逐步减少 商品房供应较为紧张，存在需求缺口商品房供应较为紧张，存在需求缺口 成交价格逐年升高，近两年走势平稳成交价格逐年升高，近两年走势平稳太原市房地产市场分析太原市房地产市场分析周边楼盘分析

13、周边楼盘分析兴华地块兴华地块摩天石摩天石康桥与牛津康桥与牛津蓝水假日蓝水假日嘉怡嘉怡国际丽都城国际丽都城周边楼盘分析周边楼盘分析西流地块西流地块欣园小区欣园小区龙昌滨河源龙昌滨河源集祥美地集祥美地 1 1、规划定位、规划定位 考虑到项目自身情况，及区域内商品房开发现考虑到项目自身情况，及区域内商品房开发现状，该项目的建筑形态建议以状，该项目的建筑形态建议以高层板式高层板式建筑为建筑为主。主。2、目标市场定位目标市场定位 目前区域内购房者以本区域客户为主。总体上来看，目前区域内购房者以本区域客户为主。总体上来看，“中高收入阶层中高收入阶层”为主流消费群体的客户群定位，主为主流消费群体的客户群定位

14、，主要是政府公务人员、企事业单位中高层管理者、科研要是政府公务人员、企事业单位中高层管理者、科研人员、教师、医生以及私营业主等中高收入者。人员、教师、医生以及私营业主等中高收入者。 项目目标客群定位为：项目目标客群定位为： 主力客户群：主力客户群：太原市内改善型住户太原市内改善型住户 次级客户群：次级客户群：太原周边县市客户太原周边县市客户（1 1）商品住宅价格定位）商品住宅价格定位 在调研地块周边商品住宅销售价格后，我们在调研地块周边商品住宅销售价格后，我们认为兴华地块如按认为兴华地块如按高端客户高端客户进行产品定位，商进行产品定位，商品住宅销售均价不会低于品住宅销售均价不会低于900090

15、00元元/ /；西流地块；西流地块按照普通商品住宅考虑，销售均价不会低于按照普通商品住宅考虑，销售均价不会低于55005500元元/ /。（2 2）商业用房价格定位）商业用房价格定位 一般情况下，一个成熟的商业地产市场，商一般情况下，一个成熟的商业地产市场，商业地产的平米单价应该是住宅地产价格的业地产的平米单价应该是住宅地产价格的2 23 3倍左右，结合兴华地块的位置，以及周边具有倍左右，结合兴华地块的位置，以及周边具有可比性商业的价格，我们认为兴华地块商业用可比性商业的价格，我们认为兴华地块商业用房均价应不会低于房均价应不会低于2000020000元元/ /。（3 3）地下车位销售价格定位）

16、地下车位销售价格定位 经与太原当地的销售公司了解，地上露天停车位销经与太原当地的销售公司了解，地上露天停车位销售价格和地下停车位销售价格在售价格和地下停车位销售价格在1111万元万元1313万元万元/ /个，个，地下独立车位销售价格在地下独立车位销售价格在1313万元万元1616万元万元/ /个，户型和个，户型和车位配比均不低于车位配比均不低于1 1：1 1，且销售火爆。，且销售火爆。 项目周边地下车位的销售价格在项目周边地下车位的销售价格在1515万元万元/ /个左右，我个左右，我们按照项目地段和产品定位进行区分后认为，兴华地们按照项目地段和产品定位进行区分后认为，兴华地块的地下车位的价格不

17、会低于块的地下车位的价格不会低于1515万元万元/ /个个，西流地块地，西流地块地下车位的价格不会低于下车位的价格不会低于1313万元万元/ /个个。 本项目是城中村改造项目，首要问题是确保本项目是城中村改造项目，首要问题是确保村民按期回迁安置。西流村村委会要求开发商村民按期回迁安置。西流村村委会要求开发商3 3年内必须完成年内必须完成440000440000回迁安置房的建设。因回迁安置房的建设。因此项目开发的关键是在确保资金不断链的前提此项目开发的关键是在确保资金不断链的前提下，尽快实现销售资金回流。我们将项目分四下，尽快实现销售资金回流。我们将项目分四期开发建设，一期工程启动期开发建设，一

18、期工程启动440000440000的回迁房，的回迁房，配套配套300000300000的商品房，项目的市政配套、小的商品房，项目的市政配套、小区绿化交叉进行。区绿化交叉进行。20112011年年7 7月与高盛公司签订月与高盛公司签订“合作开发协议合作开发协议书书”，注册新公司；，注册新公司； 2011 2011年年1010月底前完成西流村村民拆迁工作；月底前完成西流村村民拆迁工作； 2012 2012年年1 1月完成土地摘牌；月完成土地摘牌； 2012 2012年年6 6月领取建筑工程施工许可证；项目分月领取建筑工程施工许可证；项目分四期建设，一期工程四期建设，一期工程770000770000

19、，其中回迁房，其中回迁房440000440000，商品房，商品房330000330000；剩余的；剩余的960000960000商品房分三期开发，每期开发约商品房分三期开发，每期开发约320000320000。 20122012年年4 4月，一期商品房开工建设，月，一期商品房开工建设，6 6月完成正负零施工，同年月完成正负零施工，同年9 9月回迁房月回迁房开工建设，开工建设，1212月一期商品房开盘销售月一期商品房开盘销售; ; 2013 2013年年3 3月，回迁房施工至正负零，同年月，回迁房施工至正负零，同年6 6月一期商品房主体封顶月一期商品房主体封顶, , 二期工二期工程开工建设，程开

20、工建设，9 9月二期工程完成正负零施工，月二期工程完成正负零施工， 20142014年年3 3月，月， 二期商品房开盘销售，回迁房主体封顶，同年二期商品房开盘销售，回迁房主体封顶，同年6 6月二期工程月二期工程主体封顶，主体封顶，7 7月三期工程开工建设，月三期工程开工建设，9 9月三期工程完成正负零施工；月三期工程完成正负零施工； 2015 2015年年3 3月，三期商品房开盘销售，回迁房交付使用，月，三期商品房开盘销售，回迁房交付使用，1010月二期工程交付月二期工程交付使用，四期工程开工建设，使用，四期工程开工建设， 1212月四期工程完成正负零施工，三期工程主体封月四期工程完成正负零施

21、工，三期工程主体封顶；顶； 2016 2016年年5 5月，四期商品房开盘销售，月，四期商品房开盘销售，1212月四期工程主体封顶；月四期工程主体封顶； 2017 2017年年3 3月，三期工程交付使用，月，三期工程交付使用， 1212月四期工程交付使用。月四期工程交付使用。 1、开发用地土地出让金测算 兴华地块紧邻汾河，周边商品住宅的销售价格较高，在与太原市国土局土地交易中心的相关人员沟通后，兴华地块的评估价格应不会低于300万元，土地面积383亩，暂按300万元评估，需缴纳土地出让金17235万元。西流地块的评估价格不会低于200万元，扣除回迁房需占用的165亩土地后，还有139亩土地应进

22、入二级市场交易，暂按200万元评估，需缴纳土地出让金4140万元。土地出让金合计21375万元。 2、回迁面积计算 通过与村委会和高盛公司接触，西流村村民还迁住宅面积26.5万，商业用房17.5万。住宅按照每100配置0.5个地下车位考虑，需设计车位1325个，商业按照每10000配置80个地下车位，需要设计地下车位1400个，合计地下车位2725个，每个车位按照35考虑，需建设地下车库95375。回迁安置面积合计535375。 3、商品房开发面积分配 西流地块在满足还迁安置后，还剩余370670用于规划商品住宅，按照100配置0.5个地下车位考虑，需设计车位1853个，每个车位按照35考虑，

23、需建设地下车库64855。建筑面积合计435525。 兴华地块东侧480米临近汾河，环境优美，适宜打造高端住宅。北侧紧邻兴华街，可配套建设部分临街商业。商住比例暂按1：9配置，可规划商业用房89367、商品住宅804304。住宅按照每100配置1个地下车位考虑，需设计车位8043个，商业按照每10000配置80个地下车位，需要设计地下车位715个，合计地下车位8758个，每个车位按照35考虑，需建设地下车库306530。建筑面积合计1200201。 项目具备贷款前约需投入自有资金：5亿元土地开发费土地开发费前期开发费前期开发费房屋开发费房屋开发费市政配套费市政配套费不可预见费不可预见费贷款利息

24、贷款利息管理费管理费1919. .1616亿元亿元1.95亿元亿元 29.4929.49亿元亿元6.28亿元亿元 1.46亿元亿元 0.6亿元亿元 1.46亿元亿元 投资成本合计60.46亿元建设用地面积建设用地面积( () )458002.29458002.29商品房销售面积总计商品房销售面积总计( () )1264341.001264341.00总建筑面积总建筑面积( () )含回含回迁房迁房2171101.002171101.00回迁房面积回迁房面积( () )535375.00535375.00地上建筑面积地上建筑面积( () )1704341.001704341.00临街商业用房面积

25、临街商业用房面积( () )89367.0089367.00地下建筑面积地下建筑面积( () )466760.00466760.00商品住宅销售面积商品住宅销售面积( () )1174974.001174974.00开发建设周期（年）开发建设周期（年）6 6资金投入峰值（亿元）资金投入峰值（亿元）￥7.837.83序序号号项目名称项目名称单方造价单方造价（元（元/ /）计算计算总价总价（万元）（万元）备注备注( (计算依据计算依据) )一一土地开发费土地开发费1515.67 1515.67 1264341.00 1264341.00 191632191632按可销售面积计算按可销售面积计算1

26、1村民拆迁安置过渡费村民拆迁安置过渡费63.27 63.27 1264341.00 1264341.00 8000 8000 西流村提供数据西流村提供数据2 2经营用地土地出让金经营用地土地出让金169.06 169.06 1264341.00 1264341.00 21375 21375 按土地评估值的按土地评估值的15%15%缴纳缴纳3 3住宅市政配套设施费住宅市政配套设施费35 35 1635726.00 1635726.00 5725 5725 按经营性建筑面积计算按经营性建筑面积计算4 4村民回迁住宅村民回迁住宅3189 3189 535375 535375 147970147970

27、含财务费、管理费、市政含财务费、管理费、市政费用、前期报建费、不可费用、前期报建费、不可预见费预见费5 5契税及服务费契税及服务费67.7267.721264341.001264341.0085628562序号序号项目名称项目名称单方造价单方造价（元（元/ /）计算计算总价（万元）总价（万元）备注备注( (计算依据计算依据) )二二前期开发费前期开发费119.40 119.40 1635726.00 1635726.00 19531 19531 按建筑面积计算按建筑面积计算1 1测量勘探费测量勘探费2.14 2.14 1635726.00 1635726.00 350 350 建安费建安费0.

28、12%0.12%2 2设计费设计费35.63 35.63 1635726.00 1635726.00 5829 5829 建安费建安费2%2%3 3报建证照费报建证照费2.50 2.50 1635726.00 1635726.00 409 409 建安费建安费0.1%0.1%4 4标底编制费标底编制费4.45 4.45 1635726.00 1635726.00 729 729 建安费建安费0.25%0.25%5 5招投标管理费招投标管理费1.50 1.50 1635726.00 1635726.00 245 245 建安费建安费0.06%0.06%6 6标底（合同）审查费标底（合同）审查费0

29、.89 0.89 1635726.00 1635726.00 146 146 建安费建安费0.05%0.05%7 7施工图审查费施工图审查费1.80 1.80 1635726.00 1635726.00 294 294 按建筑面积计算按建筑面积计算8 8劳保基金劳保基金57.01 57.01 1635726.00 1635726.00 9326 9326 建安费建安费3.2%3.2%9 9工程质量监督费工程质量监督费6.13 6.13 1635726.00 1635726.00 1002 1002 建安费建安费0.245%0.245%1010土地使用税土地使用税4.00 4.00 348002

30、.07 348002.07 835 835 按经营性土地面积计算按经营性土地面积计算1111建设场地清理费建设场地清理费8.00 8.00 458002.29 458002.29 366 366 按建设用地面积计算按建设用地面积计算序序号号项目名称项目名称单方造价（元单方造价（元/ /）计算计算总价（万元）总价（万元）备注备注( (计算依据计算依据) )三三房屋开发费房屋开发费1803.06 1803.06 1635726.00 1635726.00 294931 294931 1 1建安费建安费1781.68 1781.68 1635726.00 1635726.00 291434.10 2

31、91434.10 按建筑面积计算按建筑面积计算兴华地块商业用房兴华地块商业用房2500.00 2500.00 89367.00 89367.00 22342 22342 按建筑面积计算按建筑面积计算兴华地块商品住宅兴华地块商品住宅1500.00 1500.00 804304.00 804304.00 120646 120646 按建筑面积计算按建筑面积计算兴华地块地下车位兴华地块地下车位2500.00 2500.00 306530.00 306530.00 76633 76633 按建筑面积计算按建筑面积计算西流地块商品住宅西流地块商品住宅1500.00 1500.00 370670.00 3

32、70670.00 55601 55601 按建筑面积计算按建筑面积计算西流地块地下车位西流地块地下车位2500.00 2500.00 64855.00 64855.00 16214 16214 按建筑面积计算按建筑面积计算2 2工程监理费工程监理费21.38 21.38 1635726.001635726.003497 3497 建安费建安费1.2%1.2%序序号号项目名称项目名称单方造价（元单方造价（元/ /）计算计算总价（万元）总价（万元）备注备注( (计算依据计算依据) )四四小区市政及服务配套工程小区市政及服务配套工程费费384.10 384.10 1635726 1635726 62

33、82862828按建筑面积计算按建筑面积计算1 1小区外市政配套工程费小区外市政配套工程费190.00 190.00 1635726 1635726 31079 31079 按建筑面积计算按建筑面积计算电贴费及入网建设费电贴费及入网建设费90.00 90.00 1635726 1635726 14722 14722 按建筑面积计算按建筑面积计算热源建设费热源建设费100.00 100.00 1635726 1635726 16357 16357 按建筑面积计算按建筑面积计算上下水、雨水入网费上下水、雨水入网费40.00 40.00 1635726 1635726 6543 6543 按建筑面积

34、计算按建筑面积计算2 2小区内市政配套工程费小区内市政配套工程费154.10 154.10 1635726 1635726 25206 25206 按建筑面积计算按建筑面积计算上下水、雨水工程费上下水、雨水工程费40.00 40.00 1635726 1635726 6543 6543 按建筑面积计算按建筑面积计算供电工程费供电工程费25.00 25.00 1635726 1635726 4089 4089 按建筑面积计算按建筑面积计算有线电视、宽带、电话工有线电视、宽带、电话工程费程费5.00 5.00 1635726 1635726 818 818 按建筑面积计算按建筑面积计算燃气工程费燃

35、气工程费3000.00 3000.00 11750 11750 3525 3525 按每户按每户30003000元计算元计算智能化设施智能化设施20.00 20.00 1635726 1635726 3271 3271 按建筑面积计算按建筑面积计算道路、绿化、景观工程费道路、绿化、景观工程费200.00 200.00 348002 348002 6960 6960 按建筑面积计算按建筑面积计算序号序号项目名称项目名称单方造价（元单方造价（元/ /）计算计算总价总价（万元）（万元）备注备注( (计算依据计算依据) )五五不可预见费不可预见费89.08 89.08 1635726 1635726

36、14572 14572 建安费建安费5%5%六六贷款利息贷款利息149.44 149.44 1635726 1635726 59985998七七开发管理费开发管理费89.08 89.08 1635726 1635726 14572 14572 建安费建安费5%5%八八投资成本合计投资成本合计4984.27 4984.27 1264341 1264341 604064 604064 （一（一+ +二二+七）七）九九营业税营业税298.36 298.36 1635726 1635726 7200372003总销售收入总销售收入5.55%5.55%十十印花税印花税2.69 2.69 1635726

37、1635726 649649总销售收入总销售收入0.05%0.05%十一十一销售代理及广告费销售代理及广告费161.27 161.27 1635726 1635726 3892138921总销售收入总销售收入3%3%十二十二土地增值税核定征土地增值税核定征收收439.07 439.07 1635726 1635726 7949979499根据太原市税务局文件规根据太原市税务局文件规定定十三十三投资总支出投资总支出6150.42 6150.42 1264341 1264341 795136795136（八（八+ +九九+十二）十二）序号序号项目名称项目名称单方造价单方造价（元（元/ /）计算计算

38、总价（万元）总价（万元）备注备注( (计算依据计算依据) )十四十四销售总收入销售总收入10261.16 10261.16 1264341 1264341 129736012973601 1兴华地块商业用房兴华地块商业用房20000.00 20000.00 89367 89367 178734 178734 2 2兴华地块商品住宅兴华地块商品住宅9000.00 9000.00 804304 804304 723874 723874 3 3西流地块商品住宅西流地块商品住宅5500.00 5500.00 370670370670203869 203869 4 4兴华地块地下车位兴华地块地下车位15

39、0000.00 150000.00 8758 8758 131370 131370 5 5西流地块地下车位西流地块地下车位130000.00 130000.00 4578 4578 5951459514经济效益分析：经济效益分析： 该项目建设期暂按该项目建设期暂按6 6年考虑，项目按照整体启动建年考虑，项目按照整体启动建设，在不考虑银行贷款的前提下，自有资金投入峰值设，在不考虑银行贷款的前提下，自有资金投入峰值7.87.8亿元。项目建成后，兴华地块商业用房销售价格亿元。项目建成后，兴华地块商业用房销售价格2000020000元元/ /、商品住宅销售价格按、商品住宅销售价格按90009000元元

40、/ /、地下、地下车位按车位按1515万元万元/ /个、西流地块商品住宅销售价格按个、西流地块商品住宅销售价格按55005500元元/ /、地下车位按、地下车位按1313万元万元/ /个测算，收入利润如个测算，收入利润如下下：序号序号项目名称项目名称单方造价单方造价（元（元/ /）计算计算总价（万元）总价（万元）备注备注( (计算依据计算依据) )十五十五所得税前利润所得税前利润3972.223972.22502224502224十六十六总投资税前投资利润率总投资税前投资利润率83.14%83.14%十七十七总投资税前年投资利润率总投资税前年投资利润率6 613.86%13.86%十八十八自有

41、资金所得税前投资利润率自有资金所得税前投资利润率643.57%643.57%十九十九自有资金所得税前年投资利润自有资金所得税前年投资利润率率6 6107.26%107.26%￥7803778037二十二十所得税查账征收所得税查账征收12555612555625.00%25.00%二十一二十一所得税后利润所得税后利润2979.172979.1712643411264341376668376668二十二二十二总投资税后投资利润率总投资税后投资利润率62.36%62.36%二十三二十三总投资税后年投资利润率总投资税后年投资利润率6 610.39%10.39%二十四二十四自有资金所得税后投资利润率自有

42、资金所得税后投资利润率482.68%482.68%二十五二十五自有资金所得税后年投资利润自有资金所得税后年投资利润率率6 680.45%80.45% 销售总收入销售总收入129.73亿元，所得税前利润亿元，所得税前利润50.22亿元，税前总投资利润率亿元，税前总投资利润率83.14%，年投资利润率，年投资利润率13.86%；税前自有资金投资利润率；税前自有资金投资利润率643.57%，自有，自有资金年投资利润率为资金年投资利润率为107.26%。所得税后利润。所得税后利润37.67亿元，税后总投资净利润率亿元，税后总投资净利润率62.36%，年投资，年投资净利润率净利润率10.39%；税后自有

43、资金投资净利润率；税后自有资金投资净利润率482.68%，年投资净利润率为，年投资净利润率为80.45%。 当地上商品住宅建安费按当地上商品住宅建安费按1700元元/测算，商测算，商品住宅和商业用房及地下成为销售价格不变时，品住宅和商业用房及地下成为销售价格不变时，所得税前利润所得税前利润47.48亿元，税前总投资利润率亿元，税前总投资利润率75.18%，年投资利润率，年投资利润率12.53%；税前自有资金投；税前自有资金投资利润率资利润率605.46%，自有资金年投资利润率为，自有资金年投资利润率为100.91%。所得税后利润。所得税后利润35.61亿元，税后总投资亿元，税后总投资净利润率净

44、利润率56.38%，年投资净利润率，年投资净利润率9.4%；税后自；税后自有资金投资净利润率有资金投资净利润率454.09%，年投资净利润率为，年投资净利润率为75.68%。 当地上商品住宅建安费按当地上商品住宅建安费按1800元元/测算，商测算，商品住宅和商业用房及地下成为销售价格不变时，品住宅和商业用房及地下成为销售价格不变时，所得税前利润所得税前利润46.1亿元，税前总投资利润率亿元，税前总投资利润率71.45%，年投资利润率，年投资利润率11.91%；税前自有资金投；税前自有资金投资利润率资利润率586.54%，自有资金年投资利润率为，自有资金年投资利润率为97.76%。所得税后利润。

45、所得税后利润34.58亿元，税后总投资净亿元，税后总投资净利润率利润率53.59%，年投资净利润率，年投资净利润率8.93%；税后自有；税后自有资金投资净利润率资金投资净利润率439.9%，年投资净利润率为，年投资净利润率为73.32%。 据我们对项目开发周期和村民拆迁安置测算，据我们对项目开发周期和村民拆迁安置测算，西流村城中村改造项目在完成土地二级市场交易时西流村城中村改造项目在完成土地二级市场交易时需投入资金约需投入资金约3 3亿元，项目前期报建还需投入资金亿元，项目前期报建还需投入资金2 2亿元，合计亿元，合计5 5亿元，即可办理除销售许可证以外的亿元，即可办理除销售许可证以外的其他四

46、证，此时已具备向银行申请贷款的条件。其他四证，此时已具备向银行申请贷款的条件。 按照股权比例，我公司在本项目具备银行贷款条按照股权比例，我公司在本项目具备银行贷款条件时资金投入的峰值应不会超过件时资金投入的峰值应不会超过2.62.6亿元。我公司亿元。我公司投入资金可通过大连项目转让和长沙项目销售回款投入资金可通过大连项目转让和长沙项目销售回款解决，也可向集团公司申请部分借款。项目后期建解决，也可向集团公司申请部分借款。项目后期建设资金可通过银行贷款或销售回款解决。设资金可通过银行贷款或销售回款解决。地下车位于住宅销售均价盈亏平衡分析表地下车位于住宅销售均价盈亏平衡分析表变动因素变动因素住宅销售

47、均价（单位：元住宅销售均价（单位：元/ /）地下车位销售率为地下车位销售率为0 0时，临街商业销售率为时，临街商业销售率为100%100%时时4552.274552.27地下车位销售率和临街商业销售率为地下车位销售率和临街商业销售率为100%100%时时2946.712946.71变动因素变动因素住宅销售率住宅销售率地下车位销售率为地下车位销售率为0%0%时，临街商业销售率为时，临街商业销售率为100%100%时时57.65%57.65%地下车位销售率和临街商业销售率为地下车位销售率和临街商业销售率为100%100%时时37.32%37.32%地下车位、临街商业和住宅的综合销售率地下车位、临街

48、商业和住宅的综合销售率54.88%54.88%地下车位和临街商业销售率为地下车位和临街商业销售率为0%0%时时60206020临街商业销售率为临街商业销售率为0%0%时，地下车位销售率为时，地下车位销售率为100%100%时时44144414临街商业销售率为临街商业销售率为0%0%时，地下车位销售率为时，地下车位销售率为100%100%时，住时，住宅的销售率宅的销售率55.91%55.91%（1 1）综合销售率）综合销售率 在投资成本不变的前提下，按预定价格销售：在投资成本不变的前提下，按预定价格销售： 综合销售率综合销售率所得税前利润所得税前利润所得税后利润所得税后利润95%95%44.69

49、44.69亿元亿元33.5233.52亿元亿元90%90%39.1639.16亿元亿元29.3729.37亿元亿元85%85%33.6333.63亿元亿元25.2225.22亿元亿元80%80%28.128.1亿元亿元21.0721.07亿元亿元（2 2）可变动成本的变化可变动成本的变化 前期开发费、房屋开发费、市政配套工程费、管理费、前期开发费、房屋开发费、市政配套工程费、管理费、贷款利息、不可预见费等发生变化贷款利息、不可预见费等发生变化10%10%时：时： 可变动成本可变动成本-10.00%-10.00%-5.00%-5.00%5.00%5.00%10.00%10.00%总利润（亿元）总

50、利润（亿元）55.8355.8353.0253.0247.4247.4244.6244.62税后利润（亿元）税后利润（亿元）41.8741.8739.7739.7735.5735.5733.4633.46（3 3）兴华地块商品住宅销售价格变化兴华地块商品住宅销售价格变化 兴华地块商品住宅规模大，销售定价较西流地块高，对本项目测兴华地块商品住宅规模大，销售定价较西流地块高，对本项目测算投资收益影响较大，因此单独作为敏感因素进行分析算投资收益影响较大，因此单独作为敏感因素进行分析： 销售价格（元销售价格（元/ /）总利润（亿元）总利润（亿元）税后利润（亿元）税后利润（亿元）8500 8500 46

51、.7946.7935.1 35.1 8000 8000 43.3543.3532.5232.527500 7500 39.92 39.92 29.9429.947000 7000 36.48 36.48 27.3627.366500 6500 33.05 33.05 24.7924.796000 6000 29.62 29.62 22.2122.215500 5500 26.18 26.18 19.6419.64（4 4）销售收入和可变动成本的变化与自有资金税前年投销售收入和可变动成本的变化与自有资金税前年投资利润的变化分析资利润的变化分析 变动因素-10.00%-5.00%基本方案5.00%

52、10.00%可变动成本119.23%113.25%107.26%101.28%95.29%销售收入83.63%95.45%107.26%119.08%130.89% 3 3、风险分析、风险分析前期资金风险前期资金风险 西流村城中村改造项目在取得国有土地使用权证前需西流村城中村改造项目在取得国有土地使用权证前需要支付要支付80008000万元到政府指定账户用于村民拆迁安置。万元到政府指定账户用于村民拆迁安置。考虑到村民拆迁过程及土地二级市场交易的不确定性，考虑到村民拆迁过程及土地二级市场交易的不确定性，我公司按股比投入的资金有可能被无偿占用。我公司按股比投入的资金有可能被无偿占用。 因此我们提出

53、拆迁安置所需费用由高盛公司负责先期因此我们提出拆迁安置所需费用由高盛公司负责先期投入，资金风险由其承担（已取得对方同意）。待西投入，资金风险由其承担（已取得对方同意）。待西流村城中村改造项目土地进入二级市场招拍挂时项目流村城中村改造项目土地进入二级市场招拍挂时项目公司参与竞价，所需资金由双方按股权比例出资。因公司参与竞价，所需资金由双方按股权比例出资。因此该风险基本可以规避。此该风险基本可以规避。 3 3、风险分析、风险分析扰民和民扰风险扰民和民扰风险 西流北区地块由于处于其他建筑包围之中，基础处理西流北区地块由于处于其他建筑包围之中，基础处理难度大，施工扰民及民扰问题，有可能影响项目的开难度

54、大，施工扰民及民扰问题，有可能影响项目的开发进度。发进度。 针对此风险，我们将在设计阶段慎重把握基坑开挖针对此风险，我们将在设计阶段慎重把握基坑开挖及护坡处理，确保周边建筑安全。项目建设期间加大及护坡处理，确保周边建筑安全。项目建设期间加大施工管理，严格按规定时间施工，通过采取有效措施施工管理，严格按规定时间施工，通过采取有效措施减少粉尘、噪声、污水等对环境污染，减小对周边居减少粉尘、噪声、污水等对环境污染，减小对周边居民日常生活产生影响。同时组织专人成立专项小组，民日常生活产生影响。同时组织专人成立专项小组，妥善做好项目周边居民的安抚工作，避免出现民扰问妥善做好项目周边居民的安抚工作，避免出

55、现民扰问题。题。 3 3、风险分析、风险分析建设期间资金断链风险建设期间资金断链风险 西流村村民回迁安置房建设需要占用大量资金，在银行贷款西流村村民回迁安置房建设需要占用大量资金，在银行贷款和销售资金出现困境时，如果没有后续资金保障，有可能导致和销售资金出现困境时，如果没有后续资金保障，有可能导致项目资金链断裂，从而影响整个项目的开发。项目资金链断裂，从而影响整个项目的开发。 为了规避此风险，我们可在项目前期建设过程中，一方面通为了规避此风险，我们可在项目前期建设过程中，一方面通过施工单位垫资的模式缓解资金压力，也可通过太原市政府机过施工单位垫资的模式缓解资金压力，也可通过太原市政府机关和大型

56、企业团购的模式提前收回部分销售资金，还可视项目关和大型企业团购的模式提前收回部分销售资金，还可视项目公司资金状况适时调整项目开发节奏，避免建设资金断链。因公司资金状况适时调整项目开发节奏，避免建设资金断链。因此该风险基本可以规避。此该风险基本可以规避。 综上所述，我们认为开发建设太原市西流村城中村改造项目综上所述，我们认为开发建设太原市西流村城中村改造项目的风险基本可以规避的风险基本可以规避 。 可行性研究结论可行性研究结论 太原市城中村改造项目毗邻汾河，地理位置优越，太原市城中村改造项目毗邻汾河，地理位置优越，发展潜力巨大，市场前景广阔。通过测算，项目总投发展潜力巨大，市场前景广阔。通过测算

57、，项目总投资资79.5179.51亿，税前利润为亿，税前利润为50.2250.22亿，投资收益率为亿，投资收益率为83.14%83.14%，属于投入少，收益高的项目。该项目的实施，属于投入少，收益高的项目。该项目的实施，符合集团十二五发展战略，在全国房地产调控的背景符合集团十二五发展战略，在全国房地产调控的背景下，该项目具有很大的开发价值。为此，申请集团公下，该项目具有很大的开发价值。为此，申请集团公司对该项目予以批准立项，同意我公司与高盛公司共司对该项目予以批准立项，同意我公司与高盛公司共同出资成立山西新兴置业公司。同出资成立山西新兴置业公司。 随着全国房地产调控的趋紧，随着全国房地产调控的

58、趋紧，20102010年同比去年土地成年同比去年土地成交大幅下滑，共成交交大幅下滑，共成交3232幅，减少了幅，减少了54.62%54.62%。 2011 2011年年1 15 5月份，太原市完成月份，太原市完成7 7宗土地交易，土地成宗土地交易，土地成交面积共计交面积共计5.565.56万平方米，成交总价为万平方米，成交总价为13373.2813373.28万元。平万元。平均地价为均地价为24052405元元/ /平方米平方米。 2010 2010年太原商品房供求比为年太原商品房供求比为0.70.7：1 1，供应紧张，随着，供应紧张，随着万达、恒大等大型房企入驻，供应量呈现稳中有升趋势。万达、恒大等大型房企入驻，供应量呈现稳中有升趋势。 2010 2010年太原商品房整体成交均价年太原商品房整体成交均价71177117元元/ /平方，价平方，价格大幅提升，主要是高端房产整体拉升了房价。格大幅提升，主要是高端房产整体拉升了房价。2001-20102001-2010年太原商品房价格走势年太