南京某地产项目营销策划报告(共39页).doc

1、南京高淳地产项目行销企划报告南京高淳地产项目行销企划报告第一部分 市场研展篇1一、南京房产概况一、南京房产概况: :1(1)、2005 年上半年南京市各片区需求比例变化图年上半年南京市各片区需求比例变化图2(2)、2005 年二季度南京市个片区成交土地统计表年二季度南京市个片区成交土地统计表3(3)、2005 年各片区新建商品房价格分析年各片区新建商品房价格分析4（1）溧水）溧水4（3）浦口）浦口5二、高淳印象二、高淳印象5二、高淳商业环境分析及展望6（一）高淳整体商业环境概述（一）高淳整体商业环境概述6（二）高淳现有商业分布（二）高淳现有商业分布6（四）高淳商业发展前景展望（四）高淳商业发展

2、前景展望9（五）高淳专业主题商业市场分析（五）高淳专业主题商业市场分析10三、房地产市场研究161 1、在售商业物业竞争市场分析、在售商业物业竞争市场分析162 2、在售住宅项目竞争市场分析、在售住宅项目竞争市场分析19第一部分第一部分 市场研展篇市场研展篇一、南京房产概况一、南京房产概况: :1 1、20052005 年年 1-81-8 月南京房地产市场分析月南京房地产市场分析：由于受到房产新政的影响，整体的市场供求发生了微妙的变化。购房者处于观望状态，希望通过新政使得居高不下的房价有所下跌；开发商则不轻言降价，只通过推精装修房，赠送礼品等方式对待。购房者与开发商之间的博弈，使得二季度的市场

3、供求与一季度相比，有所变化。根据抉策地产研究中心购房俱乐部会员数据库统计显示：购房者对 30005000 元/平米房屋的需求有所上升，购房者认为，在新政的影响下，商品房的价格应该有所下跌。这是 30005000 元价位住房需求比例上升的原因。受到国家对高档房收取4契税的影响，购房者对 5001-6000 元/平方米的商品住宅的需求比例有所下降。根据南京抉策地产研究中心的监测数据，2005 年二季度，南京房地产市场总需求（新建商品房和存量房，包括 2005 年一季度的未满足的需求 141 万平米）为 368 万平米（其中新建商品房需求 236 万平米） ，总供给（新建商品房和存量房，包括一季度未

4、被消化的供给）为 580 万平米（其中新建商品房实际供给 435 平米） 。总供需比为 1.57：1 ，与 2005 年一季度相比，供大于求情况有所加剧，其中新建商品房的供需比是 1.84：1 。根据南京抉策地产研究中心楼盘数据库的最新数据， 2005 年全年南京市新建商品房的上市总量约达到 1400 万平米，其中 2005 年三季度南京新建商品房的供给总量约为 600 万平米，大于二季度的供应总量。 今年前 3 个月，我市商品住宅的销售价格比去年同期增长了 10左右。而新政实施后的 3 个月里，房价的增幅基本控制在 5以内。 从最近的情况看，8 月中旬，受整个市场回暖以及成交区域变化的影响，

5、全市商品住宅的成交均价是 4481 元，比 8 月上旬上升了4。其中，江南 8 区商品住宅的成交均价是 5988 元，比上旬提高了 1。 南京楼市在经历了一两个月的短暂回落后，现已适应调控带来的变化，逐步步入稳定的发展期。具体表现在：消费者开始由观望转为寻机入市，购房信心从 7 月下旬到 8 月以来逐步增强；开发商对市场的认识也更加客观，经营也更加合理，定价也更加理性。比如，有的楼盘开始出现小幅让利；有的楼盘采取了送装修等提高产品附加值的做法。可以初步判断，南京房地产市场已经进入了平稳回升的发展轨道。 2 2、各大板块市场发展现状：、各大板块市场发展现状：(1)、2005 年上半年南京市各片区

6、需求比例变化图2005年上半年南京各片区需求比例变化图12.1%38.6%20.5%9.7%19.1%14.7%23.3%11.3%14.1%36.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%拆迁改善居住结婚用房城市化进程投资2005年第一季度2005年第二季度单价在 4001-5000 元/之间的比例最高为 37.1%；其次是单价在 5001-6000 元/的比例抉策地产研究中心的 2005 年二季度调研结果显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好上从一季度主要集中在城中、河西和城东，逐渐分散到城中、河西、江宁江北和城东，城南的比例也在上升

7、，在区域上从集中逐渐走向分散，其中城中和河西的偏好比例基本持平，分别为 21.4%和 19.6%，虽然所占比例最高，但较上季度比例都有所下降，实际上对城中的偏好程度比该比例会更高，因受到该片区难以企及的房价，使得很大一部分希望在该片区置业的人群在别的片区寻求替代品；城东作为老城市中心的地位在消费者心中的地位依然牢固，处于该区域的紫金山风景区提升了该片区的人气，其偏好比例为 18.7%，位居第三；另外，江北、江宁的偏好比例在 2004 年底至今的几个大盘拉动下有所增加，总比例达到 18.1%.(2)、2005 年二季度南京市个片区成交土地统计表 实际出让面积 成交金额 楼面单价 区域地块数量（单

8、位：平米） （单位：万元） （单位：元 /） 城中 1 9243.4 2560 2770 城南 4 121046.9 11400 942 江北 3 107962.1 10580 980 城东 3 289120 62390 2158 河西 1 51236.2 19500 3805 江宁 4 278636.2 44400 1593 城北 - - - - 合计 16 857244.8 150830 1760 注： 1.楼面地价统一以容积率 1.2 计算； 2.统一以净地计算。 根据南京土地交易中心的数据，如表所示：2005 年二季度，南京市通过招拍挂方式共出让土地 16 幅，实际成交面积 85724

9、4.8 平方米 ，成交价款 15.083 亿元。 (3)、2005 年各片区新建商品房价格分析2005年上半年南京新建商品房价格走势图(单位:元/平方米)51365281503159275486853538712652270238038488551560284980522551130100020003000400050006000700080009000总均价城东城南河西城北城中江宁江北2005年第一季度2005年第二季度根据抉策地产研究中心楼盘数据库和 2005 年 6 月 70 典型楼盘价格指数，以南京市七大片区的典型楼盘作为统计对象，根据供给面积与市场价格加权计算，得出 2005 年第二

10、季度南京市新建商品房加权平均价格为 5135 元/平方米。与今年一季度相比，上涨了 22 元/平方米。受国八条，银行连续加息，契税，南京新政等一系列政策因素的影响，商品房价格上涨幅度已经明显放缓。 3 3、各区县市场与南京市场之间的关系、各区县市场与南京市场之间的关系：（1 1）溧水）溧水1 1、地理位置、地理位置: : 自江宁撤县建区后，溧水一跃成为南京的南大门，成为南京的卫星城。是百里秦淮的发源地，原始植被完好，自然环境优良，距南京主城区仅 42 公里，处在南京主城发展的主轴线上。南京南延东进发展战略的实施，独特的区位使溧水成为新的投资热点。溧水发展战略是充分显现在南京城市发展中的吸纳、补

11、充、服务、集散四大功能，实施“西接、北拓、东进、南延”战略，推动溧水经济形成城市发展圈、旅游度假圈、特色产业圈三大功能圈的产业布局，成为南京新兴的制造业基地、旅游休闲度假和最佳人居环境区、都市生态特色农业区，形成南京市南部区域中心和新兴的中等规模城市。 2 2、房产概况、房产概况: :溧水成为人们置业新去向。随着大交通的发展，溧水已经成为连接华东苏皖的交通节点，4 条高等级公路使溧水与华东骨干路网全线沟通，与南京连成一片，到杭州、上海从 3 个半小时缩短到 2 小时。无论在交通还是经济上，溧水都达到了一个无可比拟的快速发展时期，溧水房地产业也日益受到人们的重视。较之市区楼盘，溧水楼盘比市区或江

12、宁楼盘价格低，但品质不低；有着位置相对远但配套却很全的显著特点；在溧水置业、投资或多或少地成为部分南京市民的选择。 (2)(2)六合六合1 1、地理位置：、地理位置：六合是南京的江北门户，西南与本市浦口区相连，东与扬州仪征市交界，西北与安徽省来安县、天长市接壤。宁通、宁连高速公路和长江二桥连接线在区内交汇，建设中的宁启铁路、西气东输工程、宁淮高速公路穿境而过，滁河由西向东直达长江，是华东地区水陆交通的重要枢纽、南京市现代化的新郊区。 2 2、房产概况、房产概况（3 3）浦口）浦口1 1、地理位置：、地理位置：新浦口区南临长江，北枕滁河，同南京主城区一桥相连。总面积 902 平方公里，人口 47

13、.46 万。区内交通便捷，津浦铁路、312 国道、104 国道、宁连、宁通高速公路穿境而过。自然资源和人文资源丰富，旅游资源尤为突出，有一代草圣（林散之） 、十里温泉、百里老山、千年银杏、万只白鹭、十万亩森林公园，以及省级珍珠泉旅游度假区。2 2、房产概况：、房产概况：二、高淳印象二、高淳印象1 1、区域位置、区域位置 高淳县，隶属于南京市，东部属茅山、天目山余脉，西部由固城湖、石臼湖和水阳抱。宁高高速公路已开通，高淳离南京国际机场仅 56 公里；南京至皖南的公路干线及芜太运河穿境而过；水路西进万里长江黄金水道，东达太湖苏南水网。高淳有山有水，山青水秀，自然资源较为丰富。 尤其是中部和西部圩区

14、， 沟叉纵横，河塘密布，水产资源得天独厚，是闻名全国的江南鱼米之乡。2 2、城市规模、城市规模 高淳隶属南京市，下辖 8 个镇和 1 个街道办事处，总人口 43 万。东部为茅山、天目山余脉结合部,是蜿蜒起伏的丘陵山区，西部为碧波荡漾的固城湖、石臼湖所环抱,是河网稠密的圩区,总面积约 802 平方公里。其中，陆地面积占 70.65%，水域面积占 29.35%。3 3、经济水平、经济水平截止 2004 年底，全县共有工业企业 1928 家，其中，外来投资企业 630 多家，外资（合资）企业 116 家. 形成了以药业化工、机械电子、新型材料、出口服装和绿色食品为主的五大主导产业，占全县工业销售总量

15、的 83.5%（其中机械电子 16.1%，药业化工 33.6%，新型材料 14.9%，出口服装 12.3%，绿色食品 6.6%） ，五大主导产业基础较好、关联度大、龙头企业支撑强劲，产业集群初步形成，而且适合高淳环境和资源状况，发展优势较为明显。2005 年 1-7 月高淳国民经济主要统计指标指标名称本月止累计（亿元）比去年同期累计增长（）地方财政一般收入2.6716.1社会消费品零售总额16.3519.6房地产开发投资社会固定资产投资额27.2433.73工业总产值58.9238.5工业产销率93.191.824 4、城市发展远景规划、城市发展远景规划紧紧围绕“古镇风貌凸现，生态特色鲜明，人

16、居环境最佳的湖滨新区”的城市发展定位，统筹产业布局、城市景观布局、历史文化空间布局，努力将石固河以西的老城区规划建成以凸现古镇风貌为主的历史街区，石固河以东的新区规划建成生态保护与产业发展相协调的现代化工业园区，石固河两岸规划成生态控制区，将其建成未来城市框架的中轴线和生态走廊。二、高淳商业环境分析及展望二、高淳商业环境分析及展望（一）高淳整体商业环境概述（一）高淳整体商业环境概述（二）高淳现有商业分布（二）高淳现有商业分布高淳目前发展较好,人气较旺的可以称为商圈的只有以高淳老街为中心的宝塔路，这其中包括人民商场、供销商厦、中山步行街、高淳商贸城、金冠百货等聚人气的商业；而镇兴东路（县政府）新

17、城区虽然周边有江山嘉园这样有影响力的小区,但由于商业气氛较淡,虽然政府有向东发展的规划，新商圈发展仍需时日。1 1、宝塔路商圈宝塔路商圈(1)(1)、在经营项目分析、在经营项目分析在经营项目在经营项目经营面积经营面积经营种类及档次经营种类及档次消费者分析消费者分析经营现状经营现状人民商场40001F 家用电器 鞋帽箱包 烟酒食品 化妆洗涤 钟表眼镜 文体用品等2F 男装 女装 休闲 衬衫 针织 内衣 羊毛衫 床上用品等3F 各种高中低档家具 联邦椅 沙发 办公用品等县区居民，消费能力较强，有一定的目的性高淳的老牌商场，目前经营状况一般,最近要改造供销商厦9001F 自行车,服饰2F 家具县区居

18、民居多,少量周边乡镇居民高淳的老牌商厦,但经营不善,目前经营状况不好高淳商贸城200001F 男装 女装 休闲 衬衫 针织 内衣 鞋帽等2F 日杂小百货以低购买能力的城乡居民为主面向大众，价格低廉，经营现状较好温州商贸城5000服装百货小商品以县区低消费的居民为主业态较乱,没有统一管理,目前生意较差百货大厦东大楼4001F 烟酒等2F 家用电器等以县区零散消费的居民为主和人民商场是一家,经营情况较好金冠百货20001F 男装 女装等2F 休闲 衬衫 针织等县区居民为主,部分周边乡镇居民老板管理有方,品牌和样式都不错,经营状况良好张洪电器城3601F 家用电器 电视 洗衣机等2F 冰箱 微波炉

19、热水器等3F 空调等以购买家庭电器产品的县区居民为主经营状况良好,有品牌,有服务 (2)(2)、在经营门面分析、在经营门面分析商业街名称商业街名称店铺店铺数数( (家家) )面积面积（平米）（平米）权属权属关系关系（租（租赁百赁百分比）分比）租金租金( (元元/ /平米平米. .) )调查调查段闲段闲置率置率经营种类比例经营种类比例各行业楼各行业楼层分布层分布商业特色商业特色客群分析客群分析宝塔路一条街宝塔路一条街 19120-50居多90%200-10006%餐饮 11 家，占 5.8%；服饰类 39 家，占 20.4%；电器、机电、五金类 54 家，占28.3%；邮局、通讯 16 家，占

20、8.4%；美容美发 15 家，占 7.9%；便利店、小百货店 9 家，占 4.7%；超市 8家，占 4.2%；鞋店 4 家，占 2.1%；广告设计 6 家，占 3.1%；休闲娱乐 8 家，占 4.2%；银行 7 家，占3.7%；车行 6 家，占3.1%；宾馆 4 家、占2.1%；饰品、礼品类 2 家，占 1.1%；医疗保健 2 家，占 1.1%；多数行业都分布在一层,有部分为一层和二层连在一起.集购物、娱乐、休闲为一体的商业街。商业气氛浓。经营者多为本地约占80其余为外地经营者，其年龄在 35岁左右2 2、中山步行街、中山步行街中山步行街为高淳商业气氛最浓的商业街，以服装为主,定位较高,经营现

21、状不错。诸多国内国际知名品牌聚集在此，如：李宁、安踏、匡威、苹果王、唐狮、班尼路是年轻追求时尚一族必去之处。中山步行街店铺为 1+2F,多以 4060 为主的门面，开间 3-4m、进深 8-10m，租价在高淳是比较高的,临通贤街的门面：1000 元/年，内铺位置较好的门面：800 元/年，内铺一般的门面：600 元/年，由于经营现状很好，使得其门面比较紧张。3 3、高淳主要商业租金水平、高淳主要商业租金水平 高淳主要商业圈店铺租金水平高淳主要商业圈店铺租金水平 数据来源：各商业区实际市调统计数据在经营项目在经营项目店铺经营面积店铺经营面积租金水平租金水平高淳商贸城1F 主力面积在 25-30

22、开间 3m进深 10m2F 主力面积在 10-151F 外铺：400 元/年1F 位置较好内铺：250 元/年1F 位置一般内铺：200 元/年2F 位置较好铺：300 元/年2F 位置一般铺：180 元/年温州商贸城主力面积 28m开间 3m进深 7m位置较好：230 元/年位置一般：160 元/年中山步行街1F+2F 主力面积在 110m开间 3-4m进深 8-10m临通贤街的门面：1000 元/年内铺位置较好的门面：800 元/年内铺一般的门面：600 元/年高淳商贸城对面沿街门面主力面积 38开间 4m ，进深 8-10m750 元/年公园对面沿街门面主力面积 30开间 3.5-4m，

23、进深 8m600 元/年公园路旁边第一间门面主力面积 65(两间)开间 3m，进深 8m800 元/年百货大楼对面主力面积 50开间 5m，进深 10m950 元/年百货大厦对面主力面积 30开间 3m，进深 10m1000 元/年 注：以上租金水平仅是各市场内某楼层或某区域内的平均价格注：以上租金水平仅是各市场内某楼层或某区域内的平均价格 高淳主要商业店铺租金折线图(单位:元/平方米/年)40025020030018010008006002301607506008009501000020040060080010001200高淳商贸城1F外铺高淳商贸城1F位置.高淳商贸城1F位置.高淳商贸城2

24、F位置较好铺高淳商贸城2F位置一般铺中山步行街临通贤.中山步行街内铺位.中山步行街内铺一.温州商贸城位置较好门面温州商贸城位置一般门面高淳商贸城对面沿街门面公园对面沿街门面公园路旁边第一间门面百货大楼对面百货大厦对面（三）高淳商业特征综述（三）高淳商业特征综述1 1、消费者区域偏好、消费者区域偏好目前高淳居民购物主首选的地方就是老商圈高淳老街为中心的宝塔路。这里不但有人民商场、供销商场这样的老牌商业且最聚人气的天河集贸市场也在其隔壁，使得商业气氛不但浓且业态全。随着政府有向东发展的规划的实施,县政府对面公园广场的建立,大型社区-江山嘉园的入住, 新城区也将成为市民购物的另一主要选择。2 2、市

25、场能力、市场能力 随着高淳经济的发展，人民的生活水平也有了大幅度的提高，消费能力得到释放。而目前现有的商业在质量上已不能满足消费者的需要。他们需要得到更好的消费品和更好的服务。3 3、业态受众接受分析、业态受众接受分析摩托车、餐饮娱乐和服装是高淳目前相对比较景气的几大商业业态。目前宝塔路上目前有摩托商铺就好多家,且体量都比较大.并且高淳建材大市场有为专门的摩托区,经营状况都不错.现有高淳有人气的商业中山步行街、人民商场、高淳商贸城、金冠百货，服装都是其主力经营品种。受消费水平的限制，中、低档服装比较受市民欢迎。而高档品牌服装集中在人民商厦和中山步行街内。而餐饮娱乐业则集中在牡丹路上，该路段有美

26、食一条街之称，晚 6 点至凌晨 2 点,这里都很热闹,有排挡数家、酒家数家，有着餐饮娱乐业发展的良好基础。但受消费水平的限制，普通消费者对中档水平，性价比较高的消费需求较大，而高端消费则由于性价比较低而较难接受。（四）高淳商业发展前景展望（四）高淳商业发展前景展望 （五）高淳专业主题商业市场分析（五）高淳专业主题商业市场分析1 1、区域分析、区域分析高淳目前大规模专业主题市场主要为：(1)、位于高淳西部的水产批发市场,该市场总占地面积 170 亩，已建成固定门面房 400 多间、固定摊位 600 多个，钢结构大棚 1. 4 万平方米 ，机动车停车厂 1. 2 万平方米 ，成为融天河农贸市场、水

27、果批发市场为一体的“农” 字特色市场群体， 可容纳近万人进行交易，市场年成交额 10 多亿元，是江南最大的水产批发市场，同时也是全国最大的螃蟹专业市场。场内有水产批发经营户 340 多家，其中螃蟹批发经营户 160 多家（ 40% 以上来自上海、无锡、常州、马鞍山等地） 。 (2)、位于高淳北部的高淳建材大市场,该市场建于 2000 年，经过三期扩建，总投资 1 亿元，市场占地面积 280 亩，有经营户 260多家，从业人员 2360 多人。2004 年市场交易额 4。5 亿 元。如今的市场，大门南临北岭路边，后门延伸至芜太公路旁，新增建材装潢、家具、汽摩、等 8 个经营区。在三期工程中，县商

28、物公司投资 6000 多万元，建成 8 幢营业楼，建筑面积 4 万多平方米。形成了以高淳大市场为龙头的建材、装潢特色市场群体，业务辐射到安徽的当涂、宣州、郎溪等周边地 (3)、位于高淳西部的天河市场,该市场主要经营副食品、水果、蔬菜，总面积两万平方米，数百家商户提供充足的蔬菜、肉类、水产、蛋禽、水果等，满足你的日常需求。(4)、位于高淳南部的服装市场,该市场原为果品批发市场，约 6 年前改为服装市场。总建面积 4000，约有内铺店面 94 间。经营服装，产品档次偏低。临宝塔路门面以拍卖，内铺产权为果品公司。2 2、经营面积、经营面积高淳在经营专业主题商业市场经营面积及单间主力面积统计表高淳在经

29、营专业主题商业市场经营面积及单间主力面积统计表 数据来源：各市场实地市调统计项目项目水产批发市场水产批发市场高淳建材大市高淳建材大市场场天河市场天河市场服装市场服装市场, ,合计合计总经营面积9 万4 万2 万0.8 万15.8 万单间主力面积3530m3026 注：注：以上数据为初步统计后大致准确数据，仅供决策参考之用。以上数据为初步统计后大致准确数据，仅供决策参考之用。3 3、经营者情况、经营者情况（1）区域来源调查显示在各专业主题商业市场，高淳本地经营户在数量上占较大比例 70，其他 30为全国各地商家。其中水产批发市场常以上海、无锡、常州、马鞍山等地为主；高淳建材大市场来以无锡、苏北等

30、地为主；天河市场蔬菜业以山东等地为主（2）经营者实力外地商家虽然在数量不占优势，且他们普遍规模大、实力强，经营方式多以批发为主。而本地商家稳中求益，且投资项目较多，故一般规模不大。（3）对投资商铺的认识 本地经营户投资意识一般，不新事物不太容易接受，但多数稳中求益，故没有一定的升值潜力是不会购买的； 外地经营户如:上海、无锡等地，投资意识也较强，又因其较强的经济实力和融资能力也为投资商铺提供了可能和保证。4 4、经营档次及主力经营品种、消费档次、经营档次及主力经营品种、消费档次在各专业主题商业市场中。水产批发市场为是江南最大的水产批发市场，同时也是全国最大的螃蟹专业市场,产品远销全国各地。详情

31、请见下表： 项目名称项目名称经营产品种类经营产品种类主力品种主力品种产品档次产品档次水产批发市场高中低各种档次的水产螃蟹较高高淳建材大市场建材、装潢、家具、汽摩装潢、家具、汽摩较高天河市场副食品、蔬菜、肉类、水产、蛋禽、水果等副食品、水果、蔬菜一般服装市场,服装服装一般5 5、经营现状、经营现状水产市场水产市场: : 该市场总占地面积 170 亩，已建成固定门面房 400 多间、固定摊位 600 多个，钢结构大棚 1. 4 万平方米 ，机动车停车厂 1. 2 万平方米 ，成为融天河农贸市场、水果批发市场为一体的“农” 字特色市场群体， 可容纳近万人进行交易，市场年成交额 10 多亿元，是江南最

32、大的水产批发市场，同时也是全国最大的螃蟹专业市场。场内有水产批发经营户 340 多家，其中螃蟹批发经营户 160 多家（ 40% 以上来自上海、无锡、常州、马鞍山等地） 。注：1、该市场的经营户都认为这里的经营状况不错，虽然现在租金有点偏高，但部分好的店铺还是供不应求，譬如市场中间的一些市口较好的门面，这些门面租价已高达 1700 元/年。有些门面如:天河市场对面进口处门面(1F+2F)：1000 元/年，但还是少有人问津。2、据我们市场调查还未到螃蟹节，部分门面暂时性的关闭,但仍然有不错的人气高淳建材大市场高淳建材大市场: : 市场建于 2000 年，经过三期扩建，总投资 1 亿元，市场占地

33、面积 280 亩，有经营户 260 多家，从业人员 2360多人。2004 年市场交易额 4。5 亿 元。如今的市场，大门南临北岭路边，后门延伸至芜太公路旁，新增建材装潢、家具、汽摩、等 8个经营区。在三期工程中，县商物公司投资 6000 多万元，建成 8 幢营业楼，建筑面积 4 万多平方米。形成了以高淳大市场为龙头的建材、装潢特色市场群体，业务辐射到安徽的当涂、宣州、郎溪等周边地注：1、该市场目前是高淳最大的建材市场,也是经营最好的建材市场。由于经营情况不错,故这里的门面都很难租到,综合区的租价已达 350 元/，其他区的租价在 150-250 元/。2、市场的人气一直很旺,来此消费多为新房

34、落成或家庭装修的本地客群,随着高淳住宅市场的不断发展,建材大市场的消费能力也将不断的提高。天河市场天河市场: : 市场主要经营副食品、水果、蔬菜，总面积两万平方米，数百家商户提供充足的蔬菜、肉类、水产、蛋禽、水果等，满足你的日常需求。注：1、该市场目前是高淳最大的集贸市场,副食品业和蔬菜业经营状况较好,据调查市场右侧的门面当时是以拍卖的2、据市场调查虽还未到螃蟹节，部分门面暂时性的关闭,但仍然有不错的人气服装市场服装市场: : 市场原为果品批发市场，约 6 年前改为服装市场。总建面积 4000，约有内铺店面 94 间。经营服装，产品档次偏低。临宝塔路门面以拍卖，内铺产权为果品公司。注：该市场经

35、营的档次一般,且没有什么特色,经营状况一般。6 6、终端消费者情况、终端消费者情况各专业商业主题市场由于规模、档次不一，其终端消费客群也存在一定差异，详情请见下表。项目名称项目名称区域来源及消费方式区域来源及消费方式消费能力消费能力消费偏好分析消费偏好分析水产批发市场以上海、无锡、常州、马鞍山等地为主，本地为辅,批发为主较强各个产品档次和价格层次均有高淳建材大市场以本地消费群为主，安徽的当涂、宣州、郎溪等周边地为辅较强产品档次中上天河市场市区居多，少量临近乡镇、批发和零售并重.较强注重品质，价格也要适中服装市场,周边乡镇，零售为主市区临近乡镇居多，零售为主一般档次一般，注重价格便宜7 7、场地

36、租金水平、场地租金水平高淳在经营专业主题商业市场场地租金统计表高淳在经营专业主题商业市场场地租金统计表 数据来源：各市场实地市调统计项目名称项目名称租金水平（元租金水平（元/年）年）水产批发市场市场东大门 4 间门面(1F+2F)：2000 元/年市场中间较好门面：1700 元/年市场中间板房门面：1500 元/年市场西面住宅下面门面：1400 元/年天河市场对面进口处门面(1F+2F)：1000 元/年高淳建材大市场钢材区：200 元/年；木材区：180 元/年石材区：180 元/年；西区：280 元/年东区：250 元/年；汽摩区：250 元/年家具区：150 元/年；综合区：350 元/

37、年天河市场位置较好的(进入市场右侧)： 400 元/年位置一般的：230 元/年钢结构摊位(面积在 5-10m)：200-350 元/年服装市场位置较好的铺位： 280 元/年位置一般的铺位：150 元/年临内街店面的铺位：250 元/年注：以上租金水平仅是各市场内某楼层或某区域内的平均价格注：以上租金水平仅是各市场内某楼层或某区域内的平均价格 高淳专业主题市场租金折线图(单位:元/平方米/年)2000170015001400100040023030020018018028025025015035028015025005001000150020002500水产批发市场.水产批发市场.水产批发市

38、场.水产批发市场.水产批发市场.天河市场位置较.天河市场位置一般的天河市场钢结构摊位高淳建材大市.高淳建材大市.高淳建材大市.高淳建材大市场西区高淳建材大市场东区高淳建材大市.高淳建材大市.高淳建材大市.天河市场位置.天河市场位置.天河市场内铺位由上图可以看出由上图可以看出, ,高淳专业市场的租金，除水产批发市场租金在高淳专业市场的租金，除水产批发市场租金在 14001400 元元/年年-2000-2000 元元/年，有点偏高外年，有点偏高外, ,其余专业市场租金在其余专业市场租金在 280280元元/年年, ,比较符合一个县级城市的租金水平比较符合一个县级城市的租金水平. . 8 8、市场表

39、现综述、市场表现综述 9 9、专业市场发展空间及趋势分析、专业市场发展空间及趋势分析水产批发市场：经过多年的精心建设经营，该市场已成为全国最大的螃蟹专业市场，市场环境成熟，专业度高。并且，依托该市场，周边也有了良好的发展，成为批零销售一体化的全国性贸易基地。客户遍及国内外。因此，在未来短期内，该专业主题市场将围绕原有交易市场而发展，发展空间有限。高淳建材大市场：高淳建材大市场是高淳最大的建材、装潢特色市场。经过三期扩建，总投资 1 亿元，市场占地面积 280 亩，有经营户 260 多家，从业人员 2360 多人，四期工程还在规划中,预计以汽车销售为主。市场形成了以建材装潢、家具、汽摩销售为主，

40、品牌众多，专业度高，经营状况为高淳最好。从目前政府对高淳市场的关注和市场为大众的接受度来看,市场的发展前景良好，将成为高淳最大、最全、最专业的建材大市场。天河市场：天河市场是高淳的最大的集贸市场，市场主要经营副食品、水果、蔬菜，总面积两万平方米。就县级城市来看，其市场的发展空间有限.服装市场：原为果品批发市场，约 6 年前改为服装市场，总建面积 4000，约有内铺店面 94 间。经营服装，产品档次偏低。受到高淳商贸城的影响,加上其本身的设施破旧、管理不善,其经营状况一般,市场如果没有大的改观如:设施的改进,产品式样、档次的提高,将会一年不如一年。（6 6）高淳酒店住宿业市场分析）高淳酒店住宿业

41、市场分析高淳现有酒店住宿统计表高淳现有酒店住宿统计表 数据来源：各市场实地市调统计名称名称房间数房间数房价房价入住情况入住情况客人来源客人来源配套配套当地人评价当地人评价鲁淳宾馆共 10 间，其中标准房 7 间，无卫生间双人房 3 间标准房 70 元/天，无卫生间双人房 40 元/天较差来高淳办事的人，以及本地年轻人为主周边有超市，酒店环境差圣地宾馆共 9 间，其中标准房 2 间，无卫生间双人房 5 间，带棋牌室的标准房 2 间标准房 100 元/天，无卫生间双人房 60 元/天，带棋牌室的标准房 120 元/天较好来高淳办事的人，以及本地年轻人为主周边有超市，酒店环境好南漪宾馆共 14 间，

42、其中标准房 3 间，大型标准房 5 间，单间 6 间标准房 80 元/天，大型标准房 100 元/天，单间 80元/天一般来高淳办事的人，以及本地年轻人为主周边有超市，酒店环境好，卫生情况不错高淳宾馆共 149 间，普通标间 55 间普通标间(a)258 元/天，普通标间（b）318 元/天，豪华标间 368 元/天，大床间（a）358 元/天，大床间（b）368 元/天，豪华套间598 元/天，豪华两连间658 元/天，豪华三连间888 元/天较好高淳政府机关以及事业单位领导，来高淳办事的商务人士豪华餐厅，大型会议室，娱乐空间，桑拿洗浴房设施齐全，但价格贵华联宾馆共 31 间，其中标准间 2

43、2 间，带棋牌室的标准间 6 间，豪华单人间 2 间，三人间 1 间标准间 100 元/天，带棋牌室的标准间 120 元/天，豪华单人间 150 元/天，三人间 180 元/天05 年 9 月8 日正式开业未定周边有华联超市和华联酒店周末宾馆共 21 间，其中标准间 15 间，带棋牌室的标准间 3 间，豪华单人间 3 间标准间 100 元/天，带棋牌室的标准间 160 元/天，豪华单人间 220 元/天较好有一定经济实力的本地年轻人为主1-3F 设有浴室和桑拿房服务好，环境也不错华天宾馆共 34 间，其中标间 22 间，单人房 8 间，大套房 4 间标准间 120 元/天，单人间120 元/天

44、，大套房 200 元/间一般来高淳办事的商务人士为主2F 设有餐厅，隔壁设有华天夜总会鸿邮大酒店共 26 间，其中标间 20 间，三人间 4 间标准间 120 元/天，三人间180 元/天，豪华套房对内不对外较好高淳政府机关人员，来高淳办事的商务人士1F 设有桑拿 超市 足疗，2F 设有餐厅 会议室 KTV包间 ，5F设有歌舞厅红磨坊设施齐全，消费娱乐的好场所江南酒家共 18 间，其中标间 8 间，套房 5 间，单人间 4 间，豪华套房 1 间标准间 100 元/天，套房180 元/天，单人间 90 元/天，豪华套房 220 元/天一般来高淳办事的商务人士为主2F 设有餐厅酒店房间内的软件饰品

45、配套好通贤宾馆共 13 间，其中标间 6 间，无卫生间双人 4 间，单人间3 间标间 120 元/天，无卫生间双人房 60 元/天，单人间90 元/天较好本地年轻人为主周边配套齐全服务好，价格不贵宁志宾馆共 14 间，其中地板标准房5 间，地毯标准房 6 间，单间 2 间，豪华套房 1 间地板标间 120 元/天，地毯标间 100 元/天，单间 100元/天，豪华套房 180 元/天一般来高淳办事的人士为主，本地年轻人为辅周边配套齐全地毯房间卫生状况不好，服务态度一般老街口宾馆共 16 间，其中标间 8 间，带棋牌室的标间 2 间，三人房 2 间，单人房 2 间，无卫生间的双人房 2 间标间

46、80 元/天，带棋牌室的标间 120 元/天，三人房100 元/天，单人房 80 元/天，无卫生间的双人房 60元/天较好本地年轻人为主，外地人为辅2F 设有婚纱摄影，周边配套齐全 服务态度好，房间宽敞荣华楼共 12 间，其中标间 8 间，豪华套房 3 间，单人间 1 间标间 160 元/天，豪华套房280 元/天，单间 288 元/天较差以来酒店消费的需要休息人士为主1-5F 为餐厅为酒店的辅助设施，价格较高电力宾馆共 120 间楼层不同价格有异,标间为150 元/天 140 元/天 120元/天,套房为 350 元/天 豪华套房 400 元/天 单人房 150 元/天较好以来高淳办事的商务

47、人士和旅游人士为主设有大型宴会厅，多媒体会议中心，现代歌舞厅、健身房、美容美发、网球场、桑拿高淳地区唯一的一家三星涉外宾馆,环境优雅，交通便捷由上表可以看出由上表可以看出, ,目前高淳酒店住宿业发展状况良好目前高淳酒店住宿业发展状况良好, ,并且有着上升的空间并且有着上升的空间. .一般宾馆客房数为一般宾馆客房数为 1010 间间-149-149 间间, ,其中多为其中多为 1515 间间-30-30 间间, ,其中以标间为主其中以标间为主, ,约占总房数的约占总房数的 65%65%左右左右, ,价格集中在价格集中在 80-15080-150 元元/ /天天, ,而消费客群以来高淳办事的商务人

48、士为主而消费客群以来高淳办事的商务人士为主, ,本地政府机关、事业单位本地政府机关、事业单位的领导以及好棋牌的年轻人为辅的领导以及好棋牌的年轻人为辅, ,且偏向于服务态度好、设施齐全、价格适中的宾馆且偏向于服务态度好、设施齐全、价格适中的宾馆. .三、房地产市场研究三、房地产市场研究1 1、在售商业物业竞争市场分析、在售商业物业竞争市场分析（1 1）商业板块）商业板块（2 2）板块市场市场现状综述）板块市场市场现状综述（3 3）市场供应体量分析）市场供应体量分析（4 4） 、各商业类型分析（沿街底层商业店铺、主题式商业街、社区式商业街、区域型商业中心、公共式、各商业类型分析（沿街底层商业店铺、

49、主题式商业街、社区式商业街、区域型商业中心、公共式 SHOPPINGSHOPPING MALLMALL、大型主题、大型主题MALLMALL） 中山步行街商业广场、华天商业广场 2 个项（5 5） 、规模及规划分析、规模及规划分析高淳在售商业竞争个案规划分析高淳在售商业竞争个案规划分析楼楼 盘盘 名名体体 量量规规 划划 分分 析析中山步行街商业广场项目总建 5.5 万 ,其中营业面积 3.5 万 项目整体共计 13 栋,其中商业项目为 11 栋,住宅项目为 2 栋多层住宅分别为5F、6F。住宅不对外销售,多为拆迁安置房。项目共分为二期开发,目前一期 4 栋已全部售完,分别为 3F 3F 4F

50、4F,二期为 7 栋商业项目,2 栋住宅,目前在售的为 05 栋为 3F 商铺,其余商铺分别为 06 栋为3F,07 栋-10 栋为 2F,11 栋为 4F。业态没有统一规划.华天商业广场项目总建 2 万项目共计 8 栋,为 5 栋商铺,3 栋多层住宅.其中 01 栋为 5 层商铺,其余 02-05 栋均为 2 层.，06-08 栋为住宅底商业态没有统一规划.（6 6） 、项目交通商业配套分析、项目交通商业配套分析高淳在售商业楼盘配套统计表高淳在售商业楼盘配套统计表案名案名配配 套套中山步行街商业广场交通配套：大型地面停车场，空前的中庭景观。商业相关配套：项目一期现为休闲，运动，餐饮为主的商业

51、步行街。华天商业广场车辆与行人可经宝塔路和淳东路进入广场，广场周围建有地上停车位；周边配套齐全。 （7 7） 、销售对象分析（项目商业部分的销售、招商、自营的比例）及商铺销售方式、销售对象分析（项目商业部分的销售、招商、自营的比例）及商铺销售方式 高淳在售商业楼盘销售分析表高淳在售商业楼盘销售分析表案名案名销售对象分析销售对象分析中山步行街商业广场项目完全由业主自营，全部对外销售后按比例实施以后的经营方向，01 栋 02 栋 03 栋 04 栋 05 栋，都为 1F+2F 对外销售方式，余下的第三层、第四层可单独销售。华天商业广场项目完全有业主自营，全部对外销售后按比例实施以后的经营方向，01

52、 栋为 1F+2F 对外销售方式，余下的第三层、第四层可单独销售,02 栋-05 栋和 06 栋-08 栋底商都为一层为单独销售.（8 8） 、产品特点（独特销售主张，、产品特点（独特销售主张，UPSUPS）高淳在售商业楼盘产品独特销售主张分析表高淳在售商业楼盘产品独特销售主张分析表案名案名产品特点分析产品特点分析中山步行街商业广场领航高淳商业旗舰，打造纯金财富城堡。华天商业广场打造高淳大型娱乐休闲购物广场（9 9） 、单位规划面积设定及配比情况、单位规划面积设定及配比情况高淳在售商业楼盘面积设定配比表高淳在售商业楼盘面积设定配比表案名案名面积设定配比分析面积设定配比分析中山步行街商业广场项目

53、整体共计 13 栋,其中商业项目为 11 栋,，已开发 01 栋-04 栋，目前已售完交付。现在正在销售的为 05 栋1F+2F 面积为 90.64-538.56，主力面积在 110-123, 3F 、4F 为整层销售。华天商业广场项目共计 8 栋,为 5 栋商铺,3 栋多层住宅.其中 01 栋为 5 层商铺,其余均为 1 层。01 栋 1F+2F 面积为 60-140，3F 4F 为整层销售面积为 350002 栋-05 栋面积为 30-60，主力面积在 40-5006 栋-08 栋底商面积为 40-50，主力面积为 40（1010） 、价格分析、价格分析高淳在售商业楼盘价格分析表高淳在售商

54、业楼盘价格分析表案名案名价格分析价格分析中山步行街商业广场售价：项目一期 01-04 栋已全部售完，二期为 05 栋-12 栋，目前在销售的为 05 栋，在规划建设中。一期 2004 年 2 月份开盘，一、二两层整售，均价 7500 元/，三层、四层均价 1550 元/二期 05 栋目前售价为 一、二两层整售，均价 7000 元/，三层均价 2200 元/租价：临通贤街的门面：1000 元/年内铺位置较好的门面：800 元/年内铺一般的门面：600 元/年华天商业广场项目未开盘销售，共规划 157 套商铺,有 8 栋售价：01 栋一、二两层整售，均价 7950 元/，三层均价 2350 元/，

55、四层均价 1950 元/02-05 栋一层 均价为 5180 元/ 06 栋-08 栋底商 均价为 5000 元/高淳在售商业价格曲线图(单位:元/平方米)7950235019505180500075007600700016004780495052700100020003000400050006000700080009000华天商业广场01栋1F+2F华天商业广场01栋 3F华天商业广场01栋 4F华天商业广场02栋-05栋1F华天商业广场06栋-08栋底商中山步行街01栋 02栋1F+2F中山步行街03栋 04栋1F+2F中山步行街05栋1F+2F中山步行街01栋-05栋 3F 4F丹凤雅苑

56、底商华地嘉园底商锦绣华庭底商 由上图可以看出由上图可以看出, ,目前高淳商业广场目前高淳商业广场 1F1F 的价格为的价格为 75007500 元元/左右左右, ,且都为且都为 1F+2F1F+2F 一起销售，一起销售，3F3F 以上的价格在以上的价格在 1500-23501500-2350 元元/；住宅；住宅的底商价格在的底商价格在 50005000 元元/较为大众接受。较为大众接受。（1111） 、销售及招商情况分析、销售及招商情况分析高淳在售商业楼盘销售及招商情况分析表高淳在售商业楼盘销售及招商情况分析表案名案名销售招商分析销售招商分析中山步行街商业广场销售：项目整体共计 13 栋,其中

57、商业项目为 11 栋,，已开发 01 栋-04 栋，目前已售完交付。现在正在销售的为 05 栋，目前销售率在 60%左右招商： 项目统一销售 ，无招商形式华天商业广场销售：项目共规划 157 套商铺,有 8 栋,04 年 3 月开始预定,目前已销售的为已交首付款目前已售出 61 套,整体销售率为 39%01 栋 规划 30 套,已售出 23 套 ； 02 栋 规划 15 套,已售出 5 套03 栋 规划 24 套,已售出 10 套 ； 04 栋 规划 18 套,已售出 2 套05 栋 规划 28 套,已售出 4 套 ； 06 栋底商 规划 10 套,已售出 2 套07 栋底商 规划 15 套,

58、已售出 4 套 ； 08 栋底商 规划 17 套,已售出 11 套招商： 项目统一销售，无招商形式（1212） 、客群分析、客群分析高淳在售商业楼盘客群分析表高淳在售商业楼盘客群分析表案名案名客群分析客群分析中山步行街商业广场购买：以本地客源为主，少量浙江、上海等地，多以投资为主,年龄层次集中在 30-45 岁职业构成：购买者以商人为主，其他行业分布较零散。华天商业广场以本地客源为主，少量外地客源以浙江、上海等地为主，多以投资为主,年龄层集中在 30-40 之间.（1313）营销手段及动态）营销手段及动态（1414）市场表现综述）市场表现综述（1515）板块未来走势分析）板块未来走势分析2 2

59、、在售住宅项目竞争市场分析、在售住宅项目竞争市场分析 （1 1） 、住宅市场现状综述、住宅市场现状综述 （2 2） 、市场供应体量分析、市场供应体量分析 目前高淳住宅市场总的体量约为 27 万,其中江山嘉园和星河湾占了半数以上,从市场的去化量可以看出，住宅市场的需求量还是很大的,丹凤雅苑虽然没有开盘,但目前预定率已达 80%,市场反映度良好。高淳在售住宅去化存量柱状图(单位:万平方米)5.33.87.12.081.377.326.955.30.080.990.80.930.738.8303.726.1120.446.5718.84051015202530丹凤雅苑华地嘉园江山嘉园锦绣华庭圣地华府

60、星河湾总计体量存量去化量（3 3） 、规模及规划分析、规模及规划分析在售项目竞争个案规划分析在售项目竞争个案规划分析楼楼 盘盘 名名体体 量量规规 划划 分分 析析丹凤雅苑项目占地 2.3 万 总建 5.3 万项目共规划 1-10 栋，其中无 4 号楼，共计 170 户，其中有 6 户联体别墅华地嘉园项目占地 23960 总建 3.8 万项目分四期开发，共 12 幢，一期为 1-4 幢，共计 94 户，二期 6 幢，三期 8 号楼，四期 12 号楼，共计 224 户。江山嘉园项目占地 4.79 万，总建筑面积7.1 万项目共 16 幢 5 层住宅，1 层为商业用房层高 4.2m，宽 7m,进深