房地产调控政策“堵”与“疏”的理性思考(xiugai)

1、房地产调控政策“堵”与“疏”的理性思考 李英 (1. 山东科技大学测绘学院资源系,山东青岛 266510摘要:2009年以来,几近疯狂的房价迫使政府终于出台了被称为是史上最严厉的房地产调控 政策,但正如历次的调控结果一样,房价并未大幅度下降。政策调控思路和取向是通过扩大 市场供给的同时,抑制部分市场需求,以达到遏制房价快速上涨的目的。应该说,这种“堵” 与“疏”相结合的调控思路和取向无疑是正确的,但是“堵”的力度要明显高于“疏”的力 度,这有悖于市场本身的运行规律。正确的思路应该是以“疏”为主,适当付之以“堵” 。即 主要依靠市场手段解决住房供应问题;适当抑制国人住房需求的同时拓宽投资渠道,以

2、此缓 解国人的房地产情结。只有当需求得到释放时,价格才能真正回归理性。关键词:房地产调控政策 “堵”与“疏” 房地产需求预期 房地产供给 投资渠道A rational thinking on “ blocking ” and “ leading ” of the real estate control policyLI Ying1(1. Resource Department of Shandong University of Science and Technology, Qingdao 266510Abstract: Since 2009, the almost crazy housing

3、 price forced the government to put forward the most severe real estate control policies to regulate it. However, the housing prices have not dropped significantly just as the results of the previous regulations. The basic thread of these control policies is to enlarge the housing provisions as well

4、 as control the market needs in order to prevent the housing price growing in a rapid way. Undoubtedly, it is correct to “ blocking ” with “ leading ” ; however, it is in breach of the market rule to do more “ blocking ” than “ leading ” . Accordingly, the correct thread should be based on the idea

5、of “ leading ” and with which properly paid on “ blocking ” . The problem of housing supply should be resolved by market itself. That is to broaden the investment channels together with appropriately confine the real estate needs of public people. Only when the needs of public people are released ca

6、n the housing prices return to a rational height. Key words: real estate control policy, blocking" and "leading" real estate demand, supply of real estate, investment channels1 引言2003年以来,面对不断攀升的房价,政府多次运用土地、金融、税收、住房保障等经济 手段对房地产市场进行干预,尤其 2009年以来,伴随着新一轮调控政策的密集出台,国内房 地产市场正经历史上最严厉的宏观调控,调控政

7、策中除了更为苛刻和具体的土地、金融、税 收、住房保障政策外,行政手段“限购令”也加入其中。市场手段和行政手段的综合应用, 充分显示出政府调控房地产市场和控制房价过快上涨的决心。然而,与历次宏观调控一样, 市场仅在政策出台后有短暂回落,价格下行趋势并未显现。分析造成这一现状的原因不难发 现,多数的房地产调控政策呈现出“堵多于疏”的特性,这不仅有悖于市场本身的运行规律, 而且使得多数政策难以实施,最终出现政策向右、市场向左的尴尬局面。2 房地产宏观调控“堵”与“疏”的分析 山东省软科学研究计划项目(2011RKGA3042教育部人文社会科学研究项目(11YJAZH054 李英(1967- ,女,山

8、东烟台人,博士,副教授。主要从事房地产经济管理的教学和研究工作。电子邮箱:随着限购、限贷、税收减免优惠政策取消、重庆和上海两地房产税的相继推出、土地供 应增加、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设、保障性安居工程建设力度加大等宏观 调控政策的出台和实施,积存于房地产市场中的各种矛盾愈加显现出来;与此同时,这些调 控政策本身也呈现出“堵”与“疏”相结合的特性。2.1 “堵”的分析在一手房市场上,颁布政令堵住资金流向房地产市场的渠道,借此严加防范、控制资金 流向房地产市场;同时,在二手房市场上,通过提高个人所得税、营业税、契税等交易税费, 开征房产税,进一步设置障碍,提高了入市门槛。诸如此类“堵

9、”的调控政策意在抑制市场 需求。显然,限购、限贷、税收减免优惠政策取消、房产税的推出即完成了上述功能。但是, 这些“堵”的调控政策究竟是否符合市场规律,会给市场带来什么样的影响,这是需要我们 认真思考的问题。首先,从经济学的角度看,房地产特别是住宅除了满足人们的居住功能外,更多的时候 承担了投资品的属性,具有保值增值的特性。因此,任何通过人为措施强制使其回归居住属 性或消费属性的做法,显然都是违背了房地产本身的规律性,是不可取的。其次,根据世联地产近 3 年对 19 个城市的住宅销售与土地成交监测来看,住宅土地成 交热度与住宅销售面积密切相关 (图 1 , 而住宅销售面积又与政府调控政策息息相

10、关。 因此, “限购令”等政策的实施使得当期商品住宅的成交量下降的同时,一方面使得当期住宅土地 市场成交量随之下降,这将直接导致未来商品住宅市场供应量减少,后果可能是暂时的价格 稳定或下降是以未来价格大幅度上升为代价的,人为增加了市场的波动和不确定性;另一方 面,目前实施的楼市调控政策主要是针对商品住宅市场,商业、办公地产市场不在调控范围 内,因此后两类市场获得了良好的发展机遇。许多开发商加入了商业、办公地产市场行列, 商业、办公用地的增速远远大于住宅用地的增速(图 2 。 图 1 住宅销售面积与土地成交面积的关系 图 2 全国各类物业月度销售金额同比增速 显然,虽然“限购令”等政策的实施将一

11、部分投资者“堵”在商品住宅市场之外,但投 资者的趋利性并不会因此而改变,他必将手中的资金投到包括商业、办公地产在内的其他可 以获利的领域。第三,以“限购令”为代表的调控政策存在退出市场期限。若这一期限较长,可以想见 的是,商品住宅市场不能排除逐渐萎缩的危险,投资者手中的资金进入其他领域,那么届时 政府是否会为了稳定这些领域的发展,再出台类似的“限购”政策呢?如此,限购小麦、限 购大豆、限购玉米等都有可能出现,历史又回到了曾经的计划经济时代,这将是非常可怕的 事情。若以“限购令”为代表的调控政策只是权宜之计、很快退出市场,那么当它退出市场之 时,只要新的投资机会还没有实质性形成,人们还是会认为投

12、资房地产最有利可图,自然会 回过头来投资,而这时房子的供给可能会减少,供求关系决定了未来的房价一定会上涨得更 加激烈。2.2 “疏”的分析 增加土地供应、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设、加大保障性安居工程建设 力度等措施,意在扩大市场供给, “疏”通住宅供给渠道。然而,图 1、图 2的分析已经表明, 意在“堵”住商品住宅市场需求的调控政策已实质性地降低了商品住宅土地市场的需求量, 减少的是未来商品住宅的供给,为未来房价的再度上涨埋下了隐患。加大保障性安居工程建 设力度被提到前所未有的重要地位。的确,作为社会保障体系的一个重要组成部分,政府有 责任确保它的人民“住有所居” 。然而,目前在

13、中国的住房保障应达到何种程度以及住房保障 方式(两种方式:“砖头补贴”或“人头补贴” 的选择等至关重要的问题上还存在较大争议, 这不能不影响有限的土地资源和房屋资源的有效利用。而加快中低价位、中小套型普通商品 住房建设也存在执行上的困难:首先,普通商品房的标准很难界定。普通商品房的含义是什么?现有的成文规定一是户 型面积在 120m 2(可上浮 20%以下或者 90 m 2以下占到 70%,二是成交价格不高于同级地 段平均交易价格的 2倍, 三是容积率在 1.1倍以上。 那么,我们不禁产生这样的疑虑:这些标 准制定的依据是什么?是否仅仅满足了面积、价格、容积率规定的商品房就能被认定为普通 商品

14、房?作为房屋最重要的指标 -建筑质量、小区环境设计、区内外市政设施配套等是否也 应有相应的规定?其次,即使普通商品房的标准能够制定得完美无缺,那么等到了实践中这些指标也会面 临着难以执行的矛盾。假若开发商在买地时承诺将以普通商品房的价格进行销售,而到商品 房真正上市时已过了很长一段时间,这期间市场需求、建筑成本等可能会发生很大变化,开 发商必然要根据市场需求以及建筑成本的变化情况重新确定楼盘上市价格,而这一价格能否 控制在政府限定的价格以内,则完全取决于政府干预市场的能力(实际上,过于强大的政府 干预会损害市场的良性发展 。如若不然,这些标准因受到来自市场各方的抵制而不能持续得 到执行。更为糟

15、糕的是,一旦管制放松,极有可能带来新一轮的价格上涨,多年的宏观调控 已经切切实实的证明了这种说法。由此看来,我们认为具有“疏”特点的这些调控政策,实际上“堵”的成分更多一些。 总体上说,政策调控思路和取向是通过扩大市场供给的同时,抑制部分市场需求,以达 到遏制房价快速上涨的目的。应该说,这种“堵”与“疏”相结合的调控思路和取向无疑是 正确的,但是“堵”的力度要明显高于“疏”的力度,这有悖于市场本身的运行规律。因此, 要想促进房地产市场平稳健康发展,还必须寻找其他突破口。3 以“疏”为主,付之以“堵” ,使房价回归理性相信国人对“大禹治水”的故事如数家珍。面对滔滔洪水,大禹从鲧治水的失败中汲取

16、教训,改变了“堵”的办法,对洪水进行“疏”导,体现出他具有带领人民战胜困难的聪明 才智。如今,面对翻云覆雨的房地产市场,国人不妨重新思考“大禹治水”隐含的哲理。因 需求而带来的高房价如同洪水一般,若是想依靠“堵”的办法解决问题,只有在不断增加堤 坝高度的同时将所有可能发生决堤的地方全都“堵”上。市场经济条件下,似乎谁都没有能 力支付如此之高的成本, 除非重新回到计划经济时代。 而以 “疏”为主,付之以适当的 “堵” , 方有可能使房价回归真实。3.1 主要依靠市场手段,解决住房供应问题在商品房的供给上,应遵循市场供求规律,而不能一出问题就人为划定一个杠杠强制大 家都去遵守。从房地产市场营销的角

17、度看,开发商在项目前期一般都要展开市场调查,其中 一项主要内容就是本项目的市场需求调查,所形成的市场调查报告也成为开发商进行产品开 发、定价、促销以及渠道选择等的重要依据(称为 4PS 营销策略 。通过调查,若该项目的市 场需求在 100m 2以上超过 7成, 而现有政策非要规定 90m 2以下占到 70%以上, 这种规定明显 是不合适的。开发商作为企业,保证盈利是它的职责所在,是对企业自身和股东负责任的表 现。钻石能卖出钻石价格而非要当成石头来卖或者钻石只能当成石头来卖而非要要求仍然按钻石价格来卖,这样的做法还是少有为妙。中国目前是否应该大规模新建保障性住房,也是必须认真研究的问题。相关研究

18、表明, 住房保障程度与整个社会的保障理念有关。目前,中国的社会保障体系是以基本保障为基础, 这也就决定了中国的住房保障只能是低水平的基本保障,而不能将住房保障泛化为包括中等 收入人群的 “住房普遍福利” 。 另一方面, 来自中国统计年鉴的数据表明, 2006年城市人均住 宅建筑面积 27.1m 2 ;而 2009年山东省城镇居民的家庭住房情况是,现有住房总建筑面积 31.8m 2/人,城镇的住房私有化率达到 94.51% 。由此可见,目前城镇人口不存在普遍的住房 短缺,住房已经进入更新换代阶段。但是,城镇中仍然存在着一部分低收入家庭,这些家庭 靠自身能力无法完成住房改善要求和住房需求,需要政府

19、帮助。住房保障涉及的群体正是这 一部分人,他们需要依靠政府的帮助和自身的努力解决住房问题。在巨额的城市存量住房中,是否有足够的适合低收入人群居住的住房,这决定了住房保 障方式的的选择问题。因此,各个城市应在对现有住房存量状况调查研究的基础上,再决定 采取“人头补贴”或“砖头补贴” 。若某个城市有足够的适合低收入人群租住的住房,政府再 重新建造大量的保障性住房,必然会造成大量浪费,还可能扰乱市场秩序。此时可考虑“人 头补贴” ,充分发挥住房过滤的作用,从而实现住房保障的目的。反之,在那些虽然存在大量 的存量住房但缺乏足够住房适合低收入人群租住的城市,可适当建些保障性住房,通过“砖 头补贴”的方式

20、解决低收入人群的住房问题。3.2 适当抑制国人住房需求的同时拓宽投资渠道,缓解国人的房地产情结适当抑制国人住房需求的思路无疑是正确的。中国的现实情况决定了不可能每户家庭拥 有多套住房,绝大多数人家也不可能像欧美国家那样住上几百平方米的大房子。因此,通过 税收、信贷等经济手段引导人们的合理住房需求是非常有比要的。多年来房地产宏观调控的主要目标是抑制房地产投资和投机需求。然而,国内适宜的投 资渠道和投资机会的缺失,使得无论政策怎样调控,人们的房地产情结始终不变。实际上, 当政策只告诉人们不允许进行房地产投资,却没有告诉人们允许投资什么的时候,政策即使 得到实施也只能是暂时的。因此,缓解国人房地产情结的根本办法是拓宽人们的投资渠道, 降低投资门槛,使他们手中的钱有地可去。好在,为了疏通巨额民间资本的投资渠道,政府 出台了一系列相关政策。例如, 国务院关于鼓励和引导民间资本健康发展的若干意见 (国 发【 2010】 13号强调要进一步拓宽民