第2章房地产及其描述

1、第一节第一节 房地产的含义房地产的含义 第二节第二节 房地产的特性房地产的特性 第三节第三节 房地产的分类房地产的分类 第四节第四节 房地产的描述与分房地产的描述与分析析一、房地产的定义 是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、实物、权益、区位权益、区位三者的结合体。 我住在天津市我住在天津市南开区老城厢新世南开区老城厢新世纪花园纪花园，私产房，私产房，高档高档社区呢社区呢 二、土地、建二、土地、建筑物和其他地筑物和其他地上定着物的含上定着物的含义义对土地含义的理解：对土地含义的理解：土地是指田地、地土地是指田地、地面面土地是地球上陆地土地是地球上陆地的表层，是自然综的表层，是自然综合体合体

2、土地是自然资源土地是自然资源 土地是立体的土地是立体的：地球表面，地球表面，地球表面以上一定地球表面以上一定范围内的空间范围内的空间地球表面以下一定地球表面以下一定范围内的空间范围内的空间 广义的建广义的建筑物：筑物：房屋、构筑房屋、构筑物物 狭义的建筑狭义的建筑物：物：房屋房屋房屋房屋: 是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的空间场所.构筑物构筑物: 是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活

3、动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 建筑物以外的地建筑物以外的地上定着物，也称为其上定着物，也称为其他土地附着物、附属他土地附着物、附属物：是指附属于或结物：是指附属于或结合于土地或建筑物，合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑从而构成土地或建筑物的一部分，物的一部分，应随着应随着土地或建筑物的转移土地或建筑物的转移而一同转移的物而一同转移的物。埋设在地下的管线、设施 地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花 三三、实物、实物、 权益和权益和区位的含义区位的含义一宗房地产区位权益实物( (一一) )房地产实物的含义房地产实物的含义 建筑物的外观、建筑物的外观、结构、设

4、备、装饰装修，结构、设备、装饰装修，土地的形状、地势、地土地的形状、地势、地质、基础设施条件（例质、基础设施条件（例如：道路、给排水、电如：道路、给排水、电力、燃气、热力、电信、力、燃气、热力、电信、有线电视等设施的完备有线电视等设施的完备程度程度) )、平整程度。、平整程度。 三个方面。三个方面。(1)(1)有形的实体；有形的实体；(2)(2)该实体的质该实体的质量量(3)(3)该实体组合该实体组合完成的功能完成的功能( (二二) )房地产权益的含义房地产权益的含义 是指房地产中无形的、不可是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的而衍生出来

5、的权利权利(rights)(rights)、利利益益(interests)(interests)和和收益收益(benefits)(benefits)。房地产的各种权利房地产的各种权利(1)(1)所有权所有权(2)(2)土地使用权土地使用权(3)(3)地役权地役权(4)(4)抵押权抵押权(5)(5)租赁权租赁权 房地产所有权房地产所有权可分为可分为：单独所有；单独所有；共有；共有；建筑物区分所有权。建筑物区分所有权。土地使用权土地使用权：指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、 收益和部分处分的权利。建设用地使用权建设用地使用权宅基地使用权宅基地使用权土地承包经营权土地承包经营权

6、 受到房地产权利以外的各因素限制受到房地产权利以外的各因素限制对房对房 地产用地产用途、建筑容积率的限制。途、建筑容积率的限制。受到其他房地产权利受到其他房地产权利限制限制的房地产权利。同一宗房地的房地产权利。同一宗房地产上可以同时设立了抵押权、租赁权。产上可以同时设立了抵押权、租赁权。房地产的房地产的额外利益或收益额外利益或收益，例如屋顶或外墙面可出售，例如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得收入。或出租给广告公司做广告获得收入。 ( (三三) )房地产区位房地产区位(location)(location)的含义的含义 一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位一宗房地产与其他房地产或

7、者事物在空间方位和距离上的关系，包括和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外位置、交通、环境景观、外部配套设施部配套设施等方面。等方面。位置位置坐落的具体地点坐落的具体地点 所在地处于城市中的方位所在地处于城市中的方位与重要场所的距离与重要场所的距离朝向朝向楼层楼层交通交通道路通达度：道路等级、道路通达度：道路等级、通达方向；路网密度通达方向；路网密度公交便捷度：公交类型、公交便捷度：公交类型、站点、流量站点、流量对外交通便利度：类型、对外交通便利度：类型、位置、规模位置、规模环境景观环境景观自然环境、自然环境、人文环境人文环境景观景观相邻房地产的利用状况相邻房地产的利用状况外部配套设施外

8、部配套设施外部的基础设施外部的基础设施公共服务设施公共服务设施 不动产不动产物业物业landland 强调自然属性强调自然属性 real estatereal estate强调自强调自然属性和人工物混合属然属性和人工物混合属性性 real propertyreal property 强强调自然属性、人工物以调自然属性、人工物以及权益属性。及权益属性。 土地形态土地形态空地空地地上有建筑物地上有建筑物 无视建筑物的存在无视建筑物的存在 考虑建筑物存在对考虑建筑物存在对土地价值的影响。土地价值的影响。 建筑物形态建筑物形态一是无视土地的存在，一是无视土地的存在，即将其设想为即将其设想为“空中空中楼

9、阁楼阁”；二是考虑土地存在对二是考虑土地存在对建筑物价值的影响。建筑物价值的影响。 房地形态房地形态: : 在估价时也把在估价时也把它们作为一个整它们作为一个整体来看待体来看待 “房地产房地产” 可指可指土地，也可指建筑物，土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物还可指土地与建筑物的综合体的综合体 “房地房地”专指土专指土地与建筑物的综合体，地与建筑物的综合体，如说房地价值时如说房地价值时 “土地土地” 仅指土仅指土地部分，如说土地价地部分，如说土地价值值建筑物建筑物仅指建筑仅指建筑物部分，如说建筑物物部分，如说建筑物价值价值我是房地产，我很特殊一不可移动一不可移动独一无二独一无二寿命长久寿命长

10、久供给有限供给有限价值量大价值量大用途多样用途多样土地不可毁灭性土地不可毁灭性建设用地使用权出建设用地使用权出让的最高年限：居让的最高年限：居住用地为住用地为70年，工年，工业用地等业用地等50年；商年；商业用地等业用地等40年。年。利顺德大饭店已经利顺德大饭店已经146年了年了流动性差：流动性差： 也称难以变现、变现能力弱也称难以变现、变现能力弱 影响某宗房地产变现能力的因素主要影响某宗房地产变现能力的因素主要： 该宗房地产的通用性。该宗房地产的通用性。 该宗房地产的独立使用性。该宗房地产的独立使用性。 该宗房地产的价值大小。该宗房地产的价值大小。 该宗房地产的可分割转让性。该宗房地产的可分

11、割转让性。 该宗房地产的开发程度。该宗房地产的开发程度。 该宗房地产的区位。该宗房地产的区位。 该类房地产的市场状况该类房地产的市场状况。相互影响相互影响： 与周围的与周围的房地产及其利房地产及其利用状况产生相用状况产生相互影响互影响 正面+负面 不动产的相邻权利人不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处平合理的原则，正确处理相邻关系。理相邻关系。 易受限制易受限制房地产不可移动、房地产不可移动、流动性差，所以难流动性差，所以难以逃避未来制度、以逃避未来制度、政策等变化的影响。政策等变化的影响。政府对房地产的限政府对

12、房地产的限制制管制权管制权：城市规划规定：城市规划规定建筑高度、建筑密度、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率，限制容积率、绿地率，限制在居住区内建设某些工在居住区内建设某些工业或商业设施等。业或商业设施等。征收权征收权：政府为了公共：政府为了公共利益的需要，例如修公利益的需要，例如修公路、建学校等，合理的路、建学校等，合理的补偿。补偿。征税权征税权充公权充公权房地产价格上升的主要原因：房地产价格上升的主要原因：房地产拥有者自己对房地产房地产拥有者自己对房地产进行投资改良进行投资改良外部经济变化，改变城市格外部经济变化，改变城市格局等局等需求增加导致稀缺性增加，需求增加导致稀缺性增加， 通货膨胀

13、通货膨胀房地产使用管制改变，如将房地产使用管制改变，如将农用地转为建设用地，增加容农用地转为建设用地，增加容积率等。积率等。保值增值保值增值 真正的房地产自然增值真正的房地产自然增值外部经济外部经济需求增加导致稀缺性增加需求增加导致稀缺性增加房地产使用管制改变所引起的房房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升。地产价格上升。 一、一、按照房地产用途的分类按照房地产用途的分类 二、按照房地产开发程度的分类二、按照房地产开发程度的分类 三、按照房地产实物形态的分类三、按照房地产实物形态的分类 四、按照房地产权益状况的分类四、按照房地产权益状况的分类 五、按照房地产是否产生收益的分类五、按照房地产是

14、否产生收益的分类 六、按照房地产经营使用方式的分类六、按照房地产经营使用方式的分类 (1)(1)居住房地产居住房地产 (2)(2)商业房地产商业房地产 (3)(3)办公房地产办公房地产 (4)(4)旅馆房地产旅馆房地产 (5)(5)餐饮房地产餐饮房地产 (6)(6)娱乐房地产娱乐房地产 (7)(7)工业房地产工业房地产 (8)(8)农业房地产农业房地产(9)(9)特殊用途房地产特殊用途房地产(10)(10)综合房地产综合房地产(1)(1)生地：生地：荒地、农地荒地、农地。(2)(2)毛地毛地：是指具有一定是指具有一定的城市基础设施，但尚的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安未完成房屋拆迁补偿

15、安置的土地。置的土地。(3)(3)熟地熟地： 按照基础设施完备程度按照基础设施完备程度 “三通一平三通一平” “五通一平五通一平” “七通一平七通一平”(4)(4)在建工程在建工程： 按照形象进度分为： 地下室某层，地下室某层， 正负零，正负零，结构某层，结构封顶，结构某层，结构封顶，完成外装修等完成外装修等(5)(5)现房：现房： 现房按照新旧程度：新现房按照新旧程度：新房和旧房房和旧房 新建商品房按装饰新建商品房按装饰装修状况：毛坯房、粗装装修状况：毛坯房、粗装修房、精装修房修房、精装修房(1)土地：土地： 空地空地有建筑物的土地有建筑物的土地(2)建筑物：建筑物：已建造完成的建筑物已建造

16、完成的建筑物新建筑物新建筑物旧建筑物旧建筑物尚未建造完成的建筑物尚未建造完成的建筑物 (3)土地与建筑物的综合：现房现房在建工程在建工程 无违法无违法建设建设无它项无它项权利权利产权产权明晰明晰无纠纷无纠纷未出租未出租产权独有产权独有“干净”的内涵“干净”的房地产房地产类别：（1）“干净干净”的房屋所有权的房屋所有权+出让土地使用权出让土地使用权（2）“干净干净”的房屋所有权的房屋所有权+划拨土地使用权划拨土地使用权（3）“干净干净”的房屋所有权的房屋所有权+集体土地使用权集体土地使用权 （4 4）共有的房地产）共有的房地产任何一个共有人不能擅任何一个共有人不能擅自处分房地产呀自处分房地产呀

17、共有房地产按份共有按份共有共同共有共同共有(5)(5)部分产权的房地产部分产权的房地产(6)(6)有租约限制的房地产，即已出租的房地产。有租约限制的房地产，即已出租的房地产。(7)(7)设立了地役权的房地产，如允许他人通行。设立了地役权的房地产，如允许他人通行。 (8)(8)设立了抵押权的房地产：已抵押的房地产。设立了抵押权的房地产：已抵押的房地产。(9)(9)有拖欠建设工程价款的房地产。有拖欠建设工程价款的房地产。(10)(10)已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产。地产。(11)临时用地或临时建筑临时用地或临时建筑的房地产的房地产(12)手续不全

18、的房地产手续不全的房地产(13)产权不明或者权属有产权不明或者权属有争议的房地产争议的房地产(14)被依法查封、采取财被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形产保全措施或者以其他形式限制的房地产式限制的房地产(15)违法占地或者违法、违法占地或者违法、违章建筑的房地产违章建筑的房地产(16)(16)房地产的租赁权，房地产的租赁权，即承租人权益即承租人权益(17)地役权地役权(18)房地产的抵押权房地产的抵押权(19)房地产的空间利房地产的空间利用权用权(20)房地产中的无形房地产中的无形资产资产收益性房地产收益性房地产非收益性房地产非收益性房地产 房地产在本质上房地产在本质上是否具有是否具有直

19、接直接产生产生经济收益的能力？经济收益的能力？ 直接直接产生租赁收益或产生租赁收益或其他经济收益的房地产：其他经济收益的房地产： 住宅、写字楼、旅馆、住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、院、停车场、汽车加油站、标准厂房标准厂房( (用于出租的用于出租的) )、仓、仓库库( (用于出租的用于出租的) )、农地等。、农地等。 (1)(1)销售销售的房地产的房地产(2)(2)出租出租的房地产的房地产(3)(3)营业营业的房地产的房地产(4)(4)自用自用的房地产的房地产 我既可以销售，也可我既可以销售，也可以出租或营业以出租或营业 选择估价方法

20、呗选择估价方法呗嘿：这种分类嘿：这种分类 有什么意义有什么意义呢？呢？一、土地的一、土地的描述与分析描述与分析 (1)(1)名称名称(2)(2)位置位置(3)(3)四至四至(4)(4)面积面积(5)(5)形状形状(6)地势 该宗土地与相该宗土地与相邻土地、道路的高邻土地、道路的高低关系，自然排水低关系，自然排水状况，被洪水淹没状况，被洪水淹没的可能性等。的可能性等。(7)土壤及 地基状况 包括土壤是否受到过污染，是包括土壤是否受到过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址否为垃圾填埋场、化工厂原址地基的承载力和稳定性，地下地基的承载力和稳定性，地下水位和水质水位和水质( (包括地下水的成分包括地下水

21、的成分和污染情况和污染情况有无不良地质现象有无不良地质现象( (例如崩塌、例如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等冻土等) )(8)权利状况。集体土地？集体土地？划拨土地使用权？划拨土地使用权？临时用地？临时用地？违法占地？违法占地？土地所有权或土地使用权共有？土地所有权或土地使用权共有？国有出让土地使用权：国有出让土地使用权： 土地使用期限及其起止年月日、可否续期，土地土地使用期限及其起止年月日、可否续期，土地是否抵押、出租，是权属争议？是否抵押、出租，是权属争议？(9)(9)使用条件使用条件城市建设用地

22、城市建设用地规划设计条件规划设计条件：用途；用途；容积率；容积率；建筑密度；建筑密度；绿地率；绿地率；建筑高度；建筑高度；建筑后退红线距离；建筑后退红线距离；建筑间距；建筑间距；交通出入口方位；交通出入口方位；停车泊位；停车泊位；建筑体量、体型、色彩建筑体量、体型、色彩地面标高；地面标高；其他要求其他要求环境保护环境保护消防安全消防安全文物保护文物保护卫生防疫卫生防疫 (10)(10)开发利用情况开发利用情况 (11)(11)交通条件。交通条件。 (12)(12)周围环境景观周围环境景观 (13)(13)公共服务设施完备程度公共服务设施完备程度二、建筑物二、建筑物的描述与分的描述与分析析 1.

23、1.名称名称2.2.位置位置3.3.规模：包括：规模：包括： 建筑面积建筑面积 使用面积使用面积 其他面积其他面积2.20m以上以上(含含2.20m) 套内建筑面积套内房屋使用面积套内建筑面积套内房屋使用面积 套内墙体面积套内墙体面积 套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积 成套建筑面积套内建筑面积成套建筑面积套内建筑面积 分摊的共有建筑面分摊的共有建筑面积积 gb / t 50353-2005 gb / t 50353-2005 ，2005 2005 年年7 7 月月1 1 日日起实施。起实施。单层建筑物高度在单层建筑物高度在2.20m2.20m及以上者应计算全面积；及以上者应计算全面积；高度不足高度不足2.20m2.20m者应计算者应计算1/2 1/2 面积。面积。 利用坡屋顶内空间时净高超过利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m2.10m的部位应的部位应计算全面积：净高在计算全面积：净高在1.20m1.20m至至2.10m 2.10m 的部位应的部位应汁算汁算1/