XX花园物业管理方案

1、通盈首都花园（巴黎城）物业管理方案:一、世邦魏理仕公司将对通盈首都花园（巴黎城）项目进行分区管理，共分为写字楼、公寓、商场、车库及外围公共区域五个部分。二、人员架构：部门人数备注总经办G.M. Office物业总经理（港职）G.M.(H.K)1人物业副经理（港职）D.M.(H.K)1人行政秘书Secretary1人物业部Prop erty Dept.物业经理Pty. Mgr.1人物业主任Pty. Officer4人物业助理Pty.Assista nt24人邮件室分发员Maili ng Clerk2人电梯驾驶人员（临时工）Lift Op erator4人保安部Security Dept.保安经理

2、Security Man ager1人保安主任Sec. Officer1人消防主任Fire Service Officer1人内保人员P atrollers12人消防监控员FireMai nControlRec、Control8人工程部Tech ni cal Dept.工程经理Tech. Man ager1人文员Clerk1人值班工程师Duty Officer4人值班台Duty Clerk4人工程主管Tech. Officer3人工程领班Tech. Sup ervisor8人工程技工Tech ni cia n65人库管员Stock Keeper2人人事/行政部HR & Admi n.

3、Dept.人事/行政经理Personn el/Adm in. Mgr.1人人事助理Personner Assista nt1人行政助理兼米购Admin. Assista nt2人财务部Finan cial Dept.财务经理Acco unts Man ager1人会计Acco unts Clerk1人出纳Cashier2人车场管理Car Park Mgt.车场主任Car Park Officer1人停车场管理员（临时工）Car Park Mgt. Staff20人合计Total:仃6人工作日考虑为每周七天，管理人员工作时间为早8:00-晚 6:00，周六及周日有管理人员轮流值班。做到365天2

4、4小时不间断服务。在非办公时间由值班经理负 责全面管理工作。三、空调供应时间:供应部位供应日期供应时间备注写字楼部分周一至周六08:00-18:00商场部分周一至周日10:00-22:00公寓部分周 至周日24小时提供四、保安:保安人员24小时不间断巡逻，并严格执行各种规章制度，原则上写字楼、商场、公寓内部 为内保人员负责，外围及地下车库巡视由外聘保安公司负责。五、保洁:原则上以外聘外洁为主，为配合治安管理部门的相关规定，公寓内部的保洁工作由公司正式 员工负责。六、客户服务：项目 24小时设有总值负责全面的管理工作，正常办公时间由总经理负责。七、停车场管理：建议停车场24小时开放，为满足公寓、

5、写字楼、商场、访客及运货的不同需要，大致可分为以下几种租金方式:时租车位:不固定停放时间;月租车位:（固定车位）；月租车位:（车位不固定）；月租车位:（每天12小时）；卸货车位:第一小时免费提供车位，以后每小时收取10元人民币;建议月租车位的租金为100美元/月；时租车位3-5元人民币/小时。八、财务管理:商场、车库及外围公共区域五财务收费及管理采用分别记帐的方式，共分为写字楼、公寓、 个部分记帐。九、预算:本项目的预算以年为结算周期，每年的1月1日至12月31日为一个预算年度，我司会于每年9月底之前提交下一年度的预算。以我司的管理经验参考市场同等水平的物业的价格,我司建议通盈首都花园（巴黎城

6、）项目的物业管理费标准如下:项目名称建议价格取费单位备注写字楼部分2.5-3.5美元/月/GFA公寓部分3美元/月/GFA商场部分5美元/月/GFA现将各分项工作的管理方案详述如下:按照物管工作手册规范运物业管理事务：物业管理处对首都花园的日常物业管理事务, 作。如下表：工作内容处理用户申报、投诉；巡视、检查、解决处理、走访、回访、跟踪监督、学 习、培训、档案管理。工作标准跟踪监 督日常：2遍/天；巡 视日常：2遍/天；走 访2-3次/月；回 访处理率：100%;回访记录100%检查内容检查项目1.装修巡视2.投诉接待3.违章检查4.外观检查处理方 法1、记录巡视发现的问题，收集业主的反馈意见

7、；2、对巡视中发现的问题，分类进行处理：1）填写意见转呈表；2）发现的维修不合格，填写巡视记录，联系工程部维修；3）即时解决轻微不合格项目；4）发现违章行为按“违章处理规定”执行；5）发现的严重不合格，填写纠正措施报告；考核标准平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按国家建设部对“全国城市 物业管理优秀示范大厦”的考核验收标准机电设备运行与保养：公用设施和机电设备运行、 运行。如下表：养护按照机电设备工作管理规定规范1运行组值班：保障供水、供电等正常运作并做好记录； 巡视：巡视设备房和设备运行情况，做好记录； 秩序：搞好设备房物品管理，加强安全防范工作。2维修组负责机电设备、设施的各项维修

8、、保养工作，并做好记录； 定期清洁所管设备和设备房；负责对设备、设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。3检查项目低压配电柜；变压器；水泵；水池；防盗监控系统；火灾报警控制系统； 消防栓；疏散出口指示灯；烟、温感系统；干粉灭火器。4处理方法按照国际化标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报工程部 经理并提出纠正措施。5考核标准日常周检、月检考核按国际化标准，年终考核按国家“优秀示范物业管 理园区”标准考核日常维修养护：公用设施维修、保养运作均按照维修工作管理规定规范运作。如下表:工作安排处理用户申报、投诉；巡视；跟踪监督；学习、培训、档案管理、走访、回 访、24小时机电设备正常运行主要

9、工作房屋主体室内：小修30分钟，一般故障2小时，较难故障不超过8小时，特殊情况 3天内；48小时跟踪检查；墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3-4年全面修补刷漆一次；天台：每年全面检查一次，每年雨季前检查一次，发现破损及 时修补；公共设施污水系统：每月检查一次，发现问题及时修复；道路车场：每天检查一遍，随坏随修；供水、电、气：每月细检一遍，发现问题及时修复；公共照明：每月检查一遍，发现问题及时修复；检查内容处理方法检查 项目地基基础、墙体、防水层、水池、消防设施、标示牌、上下水 管、设备房、清洁设备；处理 方法对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报工程部经理并提 出纠正措施。考

10、核标准平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按国家建设部对“全国城市 物业管理优秀示范园区”的考核验收标准治安、消防、车辆管理：按照保安工作手册、规范运作。如下表：工作安排定岗 检查园区进出门岗、大堂岗、消防控制中心24小时值班；流动 巡查消防设施、内保巡视：1遍/2小时； 安检及路面车辆运行：24小时值班； 车辆保管：24小时值班；突发事件：3分钟内保安员到达现场；学习 训练学习法规：1次/周；训练：前期2次/周、正常期间1次/周；演示培训：1次/周；检查内容及 处理方法检查 项目查可疑人员和外来人员； 查违章停车、违章装修； 查室外施工、搭建情况； 查咼空抛物，乱扔垃圾现象； 查破坏绿

11、化、占用绿地现象； 协查漏水、漏电现象； 协查房屋本体设施和公共设施情况。处理 方法对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报保安部经理并提 出纠正措施。考核标准平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按国家建设部对“全国城市 物业管理优秀示范园区”的考核验收标准清洁保洁管理：按照物业清洁工作手册规范运行。如下表:工作安排地面清扫；垃圾清运；喷药；工作内容道路清洁2次/天；每周用水冲刷一次；保洁10小时/天；消杀1遍/季度；垃圾清运清运2遍/天；园区清洁2次/天；检查内容处理方法检查项目马路、人行道、绿化地；岗亭；垃圾箱、站；园区路灯；宣 传栏、标示。处理方法对轻微不合格项进行整改，严重不合格

12、项上报清洁部经理并 提出纠正措施。考核标准平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按照国家建设部对“全国城 市物业管理优秀示范园区”的考核验收标准房屋维修管理方案:房屋外立面完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象，外装修色彩、材料协调一致，风格统提供全面物业保养管理，进行预防性维修，有效维护及提高物业及其配套设施的使用年限, 降低管理成本。房屋维修若涉及建筑主体结构、管线主系统、园区整体形象或涉及公共安全，必须有完整的 开工报告、计划工程时限、工程预算书和工作记录，履行安全技术交底手续和工程质量验收手续，决算书经过审计机构审计符合审计要求，有完整的竣工报告和完善的保修制度，有工程资料存档备查。

13、房屋紧急维修当时通知当时维修，其它维修 2 小时内维修，有详细维修记录。标牌号码清楚并公示于明显位置，设有引路方向平面图及标志。房屋档案、资料管理完善，有清晰的目录可供查阅并有专人负责管理。公有设备管理方案：公用设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰明确，管理完善，可以保证随时查阅。各工种技术及操作人员经过专业培训后持证上岗，有严格的工作操作规程。设备良好，运行正常，有详尽的设备运行记录和保养检修制度，有短期和长期的维修计划， 无事故隐患。电力供应无特别情况， 24 小时保障足够供应，电压波动在国家标准范围内。生活用水（高压水泵及其它相关设施、设备） 有严密的管理措施及相应的水消毒措施， 有

14、卫生许可证，操作人员有健康许可证，水质符合国家标准。所有公共设备定期养护、清洁，做到外观整洁、内部完好。公共设施管理方案：公共配套服务设施完好，并按原计划用途充分使用、维护、定期清洁。园区内公共标牌、水牌统一配置完善，设计、制作符合园区的整体形象。配套服务网点有明显指示，指示牌美观整齐、布置有序。公共照明设备设施齐全，运行正常，损坏后更换及时。道路畅通，无占用或做他它用，地面平整，无损坏、崩缺。污水排放畅通，排水沟道无积水、无异味。危险部位有明显警告标志，有完善的防范措施。公用设施维护做到提前通知、现场警示，并提供足够防范措施。绿化服务管理方案：绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害

15、及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪。尽可能保证盆栽外观整洁，无泥尘、无异味及有害物质及害虫、盆栽底部有接水盘。环境卫生管理方案：园区内公共地方有明显标志及配套设施。 环卫设施完善， 设有垃圾箱等保洁设施。 保洁设施 外观整洁，标志统一。垃圾袋装处理，一天清理两次至三次，所有垃圾有指定丢弃位置。道路、绿地、公用场地无纸屑、烟头、塑料袋及其它废弃物。雪后及时扫净道路和楼间积雪，雨后及时清理积水及污染、淤积。无违法、违章临时建筑及搭建物。无乱堆、乱放、乱贴、乱画、和乱挂现象。所有公共地面、墙面提供有针对性处理保养、清洁服务，保持整洁、美观。处理、保养程序 完善， 步骤清晰，符合相关操作标准；对地面或其它位置进行定期打蜡或定期结晶、抛光等 处理，保证表面平整、均匀，无明显残留。保洁设备整洁无破损，按用途及保洁部位不同有明确分类。保安秩序管理方案：管理范围内实行 24 小时保安值班巡逻制度，对所有设备、设施不间断监控保护，对所有人 员进出进行有效管理，对区域内安全重要部位及重点防护部分进行定时巡视及定岗保护。高度危险品禁止进入管理范围内， 日常工作中需使用的易燃、 易爆品在区域内存量不应超过 一个工作日的消耗量， 且进出有严格申请审批程序， 进出时间、 路线均有详细管理规定及记 录，并有相应应急措施。管理人员值勤均着易识