地块投资可行性分析报告

1、XX区XX地块投资可行性分析XX地产研究部前言20XX年12月2日，XX区国土局发布了国有土地使用权挂牌出让公 告，公开挂牌出让五宗国有土地使用权，竞价日期自20XX年12月12日至20XX年12月22日上午10时正止。本次土地挂牌有三个新亮点：第一, 地价提升；第二，教育配套设施由政府统一配置；第三，拍卖地块集中于 南区、钟村。XX区政府决定从20XX年起重点开发市桥南区，并把南区定 位为“具有南国水乡特色，融精品商业、休闲度假和文化娱乐于一体的生 态型生活园区”。本次土地挂牌出让就有两块地块位于南区， 以下就其中沙 湾镇龙岐村地块作一个初步的开发投资可行性分析， 粗鄙之处请行家指正。 本次

2、分析主要分为：基础分析、市场分析、项目定位、成本效益、结论及 思考五个部分。一、基础分析1 .地块背景资料表I地块基本恰配*地块名称P龙歧地块口地块编号Q2003055号用地口位 置心沙湾镇龙峻村用地性质心居住P规划指标用地面积61379-3平方米容积率小建筑密度W 30% （其中商业建筑面积不大于簿建筑面积的3%） /使用期限（年住宅TO年，配商40年n土地庚用权出让金，的时万元3日卖起始价）/2 .区位分析1） 随着德兴大桥的通车、西丽大桥的动工，阻碍南区社会发展的交通问题得到缓解，规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行，令市民可充分享受市桥城区的生活环境，使该区域的城市化进程加快

3、。2）南区及沙湾是市民公认的教育资源配置最丰富、最完善的区域，XX的“高等学府”基本上都在该区域范围内，教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技术学院等完全是 “一条龙”， 这使该区域住宅的吸引力有较大提升。3）该区域近两年发展快速，生活氛围日渐成熟，大型的批发市场、花卉市场、综合市场等的启用，辖区内的楼盘以大型项目或别墅项目为主，而且新建楼盘在整体规划上都有较高标准，使该区域的生活设施和住宅配套日益完善，促使该区域成为XX 未来居住中心区。4）目前项目周边的公共配套尚未完善，除中小学和一些中小型商铺外，其他方面的配套有待改善，特别是公共交通、市场、医院等方面。二、市场分析1.区域住宅市场分析1

4、） 供应量：以旧盘新货为主由表 2 可以看出，南区及沙湾的楼盘的供应情况可分为两大部分，一部分为一、两年前的产品，现剩余少量尾货在售，另一部分为大型楼盘的新组团。单从市场供应角度分析，估计现时该区域一手住宅的总供应量约为1500 套表2该区技腼概况一览表-3名群总占地面职推售时问一海伦堡；均11叩髯四称洋房f多层、小高层¥2002年5月剩余少量尾黄平御院,14 万 It/在皆的1000套洋房，多层、小高层、高层2003年6月小金祉湾花园"14 万 rf*工】播洋房，多层、小高层一EW3年5月Q华普南景园十t万m%约道期套，26栋洋房,察层、小高层白2002年m月Q番禺奥林匹

5、克花园32. 9 万 mJ别型,妻层、小高层1暂无推售明年初推新贷绿庭雅苑口3万20盗栋洋房，客层口2001年5月.剩余少量尾贷卬新世纪花园g万m%30座船悭j 2S0g H栋多层2001年2月，剩余少量尾赁如,朗陶居小万 rf*£513套洋房畲层"小高层N0 01年5月 > 剌余少量尾货资料来醺：珠江恒昌代理三部实地调查42）产品：大盘大户型占主导现时该区域市场上以小高层和多层两种住宅为主，高层住宅的供应量 较少，而且XX的别墅也较集中于该区域，因此住宅小区的密度较低，楼 盘占地面积和建设规模较大，多在 740万平方米。楼盘建设较有特色，如番奥以运动为主题、海伦堡和

6、御院以欧洲水景 为主题，内部依靠造景能形成较好的社区人文环境，使该区域的整体素质 得到提升。住宅户型偏大，100平方米以上的单位占六成；以100120平方米的3 房为主，约占五成；其次是2房和4房单位，这反映出客户在该区域购房 是以自住为主。表3速区域主要频住宅面积统计表建筑面积（心$御院金沙湾花园，华普南景园:综合统计小于一=P*2%t'60-30'22惴10%80-LQg2W18% 口2馆25%口100-120/33%31.寓42%q；|120-150*3W3%*】S%15%/大于1和4%*15%p0.8资料来源：珠江XX代理三部实地调查注：上述数据以户型的面积为量化标准3

7、）价格：高低两极明显，中档盘少南区及沙湾现时在售的一手住宅，单价集中在20002500元/m2的范围内，总价集中在2030万元的范围内，分别约占三成。该区域的楼价两极分化明显，单价最低低于1600元/m2,最高价高于3500元/m2 ,相差超过2000元/m2,例如御院和华荟南景园、番奥和朗陶 居，都是相隔一条马路但均价却拉差1000元/m2,使同户型住宅的总价相差1020万，令该区域集中了大量高端和低端的客户。表d该区域主要翻3销售单的统计表用价（元知町最低侪均价:综合统计小低于160 g25畦/41600-20003 gH二13%qJ172100-2500/135D%q33%*i2600-

8、300013%a1317%©3100-35。口口-P25%”乃由17昌于3500一一.g25%+资料来源;珠江恒昌弋理三部实地调查#注:上述数雅段建筑霸用指拆为较"标置,以觥轮堡.趣废，新世里蕊园, 掰电图嫌一窗奇犍.皴度鬻黄、 串答南景园、全涔湾掂园学J上楼盘的折实羊龄拈就计.2.目标住宅市场分析本区域住宅目标市场分为二类：第一类为高质素楼盘目标客户：客源分布区域广，包括本区域及市桥、周边各镇等地区的中、高收入人群，他们对住宅质素要求高，对价格考虑少， 住宅消费潜力大。可接受楼价在2800元以上，对户型需求则从两房到四房均有一定比例。第二类为低价楼盘目标客户：客源主要集中

9、在本区域，主要考虑价格优惠，对户型需求偏小。三、项目定位分析优劣势分析s 优势: 享有河涌绿化带资源，周边环境良好；位处重点发展区域南区；周边生活配套规划前景好，教育资源丰富；邻近旧区，四周均有40 米或50 米的规划路,交通方便。w 劣势： 南郊偏西方向，存在一定区域门槛；现时交通不便，生活配套设施未完善;四周规划主干道造成噪音污染;河涌绿化带横穿地块,影响规划布局;项目规模小。o 机会：南区规划建设全面铺开，有力促进房地产开发；南郊居住气氛日益浓厚，置业前景理想；区域存在中档楼盘缺口。t 威胁： 御苑、 番奥、 金沙湾等大型成熟楼盘存量较大，阻碍项目发展； 南郊尚有较多待开发土地，竞争激烈

10、，而本次拍卖北斗大桥地块规模大、成本相对较低，对项目构成直接威胁；项目地价成本高，利润空间不大。市场定位根据上述SWOT分析，项目应以自身规模及河涌绿化带为基本立足点，从弥补区域中档市场空白点，寻求楼盘差异化出发，确立项目市场定位。产品定位：中偏高档的生态、高尚精品社区；住宅类型以六层、九层洋房为主，并可利用良好景观资源配置少量叠层别墅；户型以二房、三房为主，主力户型面积75 平方米 110 平方米，充分考虑小二房、小三房配置。消费者定位：本区、 市桥及周边各镇有稳定收入的中产阶层买家为主，户型要求实用，楼盘质素、品味要求高。价格定位：六层洋房均价2600元 /M2， 九层电梯洋房均价2900

11、元 /M2，又叠层别墅均价3500元/M2,洋房总价主要控制在2530万元之间（市场 空白点） ，别墅总价控制在60 万元左右。形象定位：中产者的高尚社区城市中心水岸家园四、成本效益分析1 .项目方案建议项目建议由10%叠层别墅、50%多层住宅、40%高层住宅组成。地上建筑面积为92065 平方米，设置1 层地下室，面积为10000 平方米。配置2500 平方米会所面积（含规划指定的公建配套）。车库分别设在地下室和地面空地，共24300平方米。项目由20XX年1月（假设时间）开始进入筹建阶段，20XX年7月20XX 年 6 月为工程建设阶段，预计在20XX 年 1 月开始预售。注：1）、利用河

12、涌绿化带建设小部分别墅，可增加项目经济效益;2）、考虑电梯洋房为大势趋向，因此后建建议以九层电梯洋房为主,且可节约用地营造绿化空间，提升楼盘档次；3）、设置一定规模的主题会所，增加项目附加值。2 .项目成本及效益分析成本估算：根据初步估算，项目开发所需投入成本约为21871万元，其中竞买土地的支出占总成本的32.87%以上，土地成本明显提高。为营造项目质素， 园林绿化及广场成本应适当增加，因此红线内外工程费适当增加，但对项 目总体成本影响不大。项目销售总收入约3.1亿（不包括会所经营收入和车位的租金收入）。 多层洋房均价为2600元/平方米，九层洋房均价为2900元/平方米，后者均 价高300

13、元，其一为电梯房，其二为后期销售，因地价拍卖成本提高，估 计后期楼价会逐步提升。X 5项目开发成本估算表”序号q项目。成本 （ 万元）心单3成本 t元加2）所占比例.w土地成源7峥7盯一32.87% -加红线内外工程会口77氏2 95/1241%碗打建安工程费C含嗤修）4Q6Q%i _4/前期混用F5g4口於心172%5中开发期税费/1185P!235M4 户.g企业管理残比15，29W12*7-不卬也见费104P武4"%合计开发总投资-218712375 加100%生-U上费用已包含主接成击:单方费用U地上建筑蠹秋也?。65事方枭）今届效益分析:项目在前述建议的开发方案与售价的前提

14、下，税前、税后的资本收益率尚属理想，在扣除所得税、贷款利息后利润约为3328万元表（5咬目主要财务指标指标合计*备注口1项自觥IV28588万元*户1.1销售净收入一28163万元金1.1.bl.l 211户m 销售总收2乳4。2万元/112销售税费口3329万元/包含代理、1r告等相应费用卡12电讯、煤气管道餐425万元/2项目总投资一23S21万元中包括土地拍侪款、利息卡2 1建设投债21X71 万/2.2财务利导1750卡3项目不阿.3,1税前利润49的（含贷款利息）口3.2税后利润一4效益指标*-4.1税前逐本收益率一227%,，P4.2税后资本收a率口15 2% 口口茫：静蕊利率谡拊

15、讲,计虑期为2率,廿总基座为逑胡搜顺¥。弘*3 .盈亏平衡分析/敏感性分析1）忽略售价变动因素，且考虑销售率为90%的情况下，当地价为8780 万元时，资本收益率等于零，投资刚好保本。2）忽略地价、建筑成本变动因素及车位、商铺售价变化，只考虑洋房 均价的变化，当六层洋房均价为 2600元，九层洋房均价为2900元时，销 售率为82.6%时，资本收益率为零，盈亏平衡。当洋房均价下降200元，销售率为90%时，项目勉强保持盈利，具备一定抗风险的能力，但抗击力 较弱，特别是目前地价尚有可能提升。（盈亏平衡分析表略）五、结论及思考结论总结以上分析，按目前6980 万元拍卖底价，该地块进行住宅开发存在一定利润空间，但抗击风险能力不高，因此，地价不宜再大辐提升，最好能控制在10%的升辐范围，以减少投资风险、增加利润空间。同时提高项目质素，创造差异性产品，提升项目价值，是发展商能获取更多利润的最佳方法。思考纵观本次分析并结合土地拍卖的经济效果得出以下几点：首先，本次土地拍卖价较之前大辐提升，说明在众多利好政策的支持下， XX 土地已明显增值。地价成本提高，为创造更