房地产相关ABS案例整理

1、房地产相关ABS案例整理1、 购房尾款ABS1 .概念传统意义上，购房尾款就是指银行按揭尾款。购房人与开发商签订购房合同 并支付首付款后，申请银行按揭贷款通常还需要几个月时间才能够得到银行批准 与支付，此时开发商未收到得银行按揭贷款做为购房尾款基础资产。因此，这一类型也被称为“合同收款权ABS'。从历史经验来瞧，由于购房人提供材料不及时或不完备、银行放款政策不同 等原因，购房尾款存在较为普遍得逾期现象，但逾期时间不长。例如碧桂园 2 期初始资产池历史逾期率在 5%左右，已逾期得部分中，50%得初始资产逾期不 超过2个月，75%得初始资产逾期不超过5个月。但在不出现房屋价格大幅下跌得条件

2、下，由于购房人已经缴纳了不低比例得 首付款且通常具有真实得购房需求，购房尾款违约率较低，就是一种风险较低得 收益权ABS资产。2 .案例为城尼武48s产品概况龊息日4化）汇率+贵本总状.r世*N FQ1 02 03 _C_1.528.57%AAA201m 41,028.57%AAA：0l6 t41.82837%AAA2018fl2召 10J14.2d%575%5.85%5.98%增还杜A2g 95 0$% AAA 2019/12316 10%周c1455 4 副端A1637J8S% AAA 2017/3/135.00%用好量社A2637 ea% AM 2015.3/185.50%因B2.616

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6、得按揭尾款。基础资产中，95%得已付 款比例高于30%,大多数分布在30%-50%之间，对于购房人得违约具有较强得约 束作用。循环购买条件方面，备选基础资产为上述三个项目得二期、三期等得购房尾款，如不能满足资产池要求，则世茂推荐其余一二线城市项目入池，对于资产池得资质提供了较好得保障。碧桂园两期项目得基础资产为碧桂园全国多个项目公司得尾款，其中1期初始资产池含60个项目12158份购房合同，2期初始资产池含64个项目4000余 份购房合同，资产分散性较强但80%以上都分布在三四线城市。循环购买条件方面，碧桂园1期项目规定已付款比例不低于 30%,逾期天数不高于92天； 碧桂园2期项目规定首付比

7、例不低于25%,从单个基础资产层面对循环期资产池 资质进行了保障。2、 类 REITSS ABS1 .概念类REIT小品，就是指标得物业得产权或其股权转让给专项计划，使得专项 计划同时享有物业运营收益与物业增值收益得 ABS产品。作为具有物业股权性质得ABS产品，类REIT品基础资产得收益主要包括两部分：（1）产品存续期内持有物业得收益；（2）产品到期后物业得处置收益。2 .案例髭督分层摄况规模评级把限发2利不髭养产计 夏资项 华制专则 信云持 中宁支苏宇云商A 20.85 AM 3r6 6.17%C 23 1 AA 3+1 89 5% 100%中信华瓦苏A宁云创二期畜产支持专摩丁赤司项计划C

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10、/MMQD)203W1725年收量率%4.49%4力*臭旧定村率忖息才凡A 2017 f M 26 U 越.4+ 1 JI 26 H 计息一次思豺息次黑18先生窗格Jt）100收分配日期ft 2017率1力26 H起.到期日超苏41月26日，遇法定节假日耳休息日版膻毛弗后解一个工作日|信用等执如AAA,若有）AAA圣川学坂W定单位（若才）中就读证券律钻奇限叠可专项计知计划备案日 12015年12月30白怛秦证赤代份力膜公司予恒浩云B和恒浩云C的评簸均为AA+ftI钺警对象1由冬培机构投济并认购，优先级认陶金笥为100万元的修教传北管银杼华夏堪疗殷傍有限公司北京分行昼圮机构中理证券登记结算有限责

11、任公司上海分公司J流动性妥排 r资产支瘠迂券可以在上交所固定收送证券综合曲子平台进行转让、交房(附件2-2)3 .特点（附件2-3）从市场发行利率来瞧，相对于更多依靠原始权益人信用得物业费ABS产品而言，类REIT小品发行利率与原始权益人得信用水平关联度不高，好资产受到市 场认可。比如：区位佳、历史数据表现较好得浦发置业大厦项目，虽然其原始权益人 海航受债券市场认可程度不高，但其优先级发行利率仍较低。3、 物业费ABS1 .概念物业费ABS指“基于物业管理合同得未来特定期间得物业费合同债权”或 “以该物业费合同债权进行质押担保得贷款债权”作为基础资产形成得资产证券 化产品。物业公司作为轻资产企

12、业，资产规模很小且没有可供抵押得固定资产， 较难 获得传统得银行融资。但其物业合约通常期限较长、 现金流也较为稳定，因而可 以发行企业ABS进行大规模得融资。2 .案例（附件3-2）图表:物业费ABS基为由资产概况融会规模实际融会融会人名福各案日期（亿） 人 性演基嫉博时资本旺茂房地产152份物业费合同债权（以美或物业201印W3114.76世茂度谈全苴隹老为主）68个自建项丹物生合同以住宅为主）度打拄保 招商创融金科房也产 的委托贷款154乙,利率为物业1号2015/11/2715金科股借 企业 9%55个物业费合同债权（M 翠金证养一华房地产住宅为主，看蛆物业占比发物业2015/12/18

13、11.2华发臭的企业15%左右）农银穰盈星河房地产4小小区9190个物业费合同湾定投汇居2015/12/1S3.48海恃地产企业债权笨蠹冲击建设房地产33个物业费合同债权，35物业2016/1/155.5中高建设企业份委托责产管理鼠务合同.图表:物思费.ABS发行利率对比 口.中薛W *北*» *»«*上*世系光人 012.41627%MALOO600%务工夫啖S2B17.53%.3A2g©/酷计"通M” 44一无N8地以WA1(0.看J玛士工受长便3的34%加4 00660%色，大之旺3221审临的5g1 m盅 fL0 75509，5 00高

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16、n1 0619 09%,“*4 DO7 00%* 为暧讪E1.15a&mg-5 007.40%底a05y的第50G.图表:物蚯ABS外部增信情况,霞计实薛名好备案:日期融资人 蓑整文村承定人 担保人丹骷贵本七技天鼠汤业2015/8/31招商创争金科物业1号2Q15/11/27年金证券一举发就业2015/12/18次钱埼避 星河湾 迂投:匚号 2015/12/16 毕喜中岛这没物业2016/V15世茂恚没些菠幼或省胃意逶金科就份金科及野-隼发禀国华发物史华宏集度海归地产海龄地产-中向速毁中的建设-以“招商创融-金科物业”（附件3-1）为例:相美正和利节廿配分公司分公司分公司蔚产支持证削&

17、#187;有A拓镜击罡的相去审范分公司资金监管方招商银行非金归事委托怎就窗此感努境如腼本息k 雀校后定路词 替业救三 应吹财 »耕® M疏怅户,矍金 归第雕户就依杳事支付出期收芨 未降发事还本日息相而创金X制业费声支持 年计超1号曾tert at朝扑足立先正转让委E史靛愦叹iS立F管座 专吸计划计划苣理人抽而责管用管密行招患翡行律师事务所f中伦）下一怦级机构（太公）i锚佛 1开元I 亭，F，">' J.1天里J3 .特点物业费ABS#档产品得期限设置较为类似，通常为1-5年设置1-5档优先级。 还款方式通常为每档证券于到期一次还清或到期当年按季平均偿

18、还本金。从发行结果来瞧，担保人得资质水平对发行利率与各档期限利差（期限利差 一定程度上反映了投资者对于 ABS产品未来信用水平得判断）产生了重要影响。4、 运营收益权ABS1 .概念运营收益权，就是指获取写字楼、商场、酒店、物流仓库等物业在特定期间 得运营收入得权利，运营收入包括但不限于租金收入、管理费收入、配套餐饮收 入等。运营收益权ABS就是以物业运营未来收益权为基础资产得 ABS产品，就是 一种收益权类ABS,在会计报表中反映为抵押融资。从投资者得角度来瞧，由于 运营收益权ABS往往伴随着物业资产得抵押与原始权益人得外部增信， 且由原始 权益人自持次级，可以瞧作就是一种有现金流支持得、具

19、有较强抵押品得私募债。公司发行运营收益权ABS得主要目得为融资，常常作为替换经营性物业贷得 融资品。这一方面就是由于运营收益权 ABS可以达到得融资规模通常高于经营性 物业贷，另一方面运营收益权ABS融资成本往往较存量经营性物业贷略低。2 .案例（附件4-1）运营收益权ABS产品概况4 «$案日串*« < ft )原miljl人朦“赦乱入思屑中悟国附相,树余* 出器把奥息也2015fli 10.55其他工西春突1号201S/1V20g内南国空*投房地才阳/U京东宇工*商曼物氏轼政令同卅权3C16H母3 9山生东手工中商生物金球奢世郁之用蜀过尾20 剧 £15

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24、S10.42%AAA1S.1O%r 02。aU54%AAA2乱皿2M3一 北丸+' 030 B517.71%AAA3乱皿技因 04LI 22.92% AAA6.50% 051 4 2917% AAA 3+26.70%C 0.36.25%广均, 010 M14 67%AA+0.254.50%"0204S16.00%AA+0.754.&0%r 030.5217.33%AA+1255.W%2016/a313倍艮广崎,040.531767%AA+1756.0CT%F 050.4515.00%AA+2.256.HJ%r 060.2fi9.13%AA+2757.00%C 0.3

25、IODO%3.特点原始权益人/担保人资质、抵押物业得价值就是决定发行利率得重要因素。例如，招商创业项目由招商蛇口在信托层面进行了担保增信，由于招商蛇口信用资质较好且产品未进行优先/劣后分层，因而该产品基本可以瞧作招商蛇口 发行得抵押型私募债，发行利率也较低。中信茂庸项目原始权益人资质较弱， 但发行利率也相对较低，主要就是由于 其在信托层面做了物业抵押，其物业位于北京望京地区价值较高， 主力租户包商 银行也较为稳定。产品在设计上也做出了努力：（1）主力租户包商银行承担物业 维修费用，且不因维修行为改变租金金额；（2）为避免混同风险，产品设计直接 将租金归集到信托账户中，不再经过原始权益人。发行利

26、率较高得山东东宇工贸项目，其物业所在地为山东省潍坊市寿光县， 虽然具有当地城投平台（寿光市金财公有资产经营有限公司， 大公AA）得担保， 但其城投融资成本也不低（2016年4月发行3 1年企业债利率为5、2%）,因而 ABS产品得发行利率偏高。5、 REITsW地产信托投资基金1.概念REITs( Real Estate Investment Trusts即房地产信托投资基金，就是一种以发 行收益凭证得方式汇集特定多数投资者得资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者得一种信托基金。房地产信托投资基金通过集中投资于可带来收入得房地产项目，例如购物中心、写字楼、洒 店及服务式住宅，以租金收入与房地产升值为投资者提供定期收入。按照就是否面向公众发行，REIT时分为公募REITsW私募REITs按照投资获 利模式，REITs主要分为权益投资型、抵押贷款型与混合型三种，其中以权益投 资型为主。2 .案例分析(1) REITs1型架构(2) REIT4得关键主体表工REm中的美诡主体REIB中的关曜主体取表发起人/委托人选定诙券化资声并转耨给2明同时姻肓向罪“请求被发售费 产取得对价的租利口该项根利是在REG上市度售成功之后SPV 将持有人认购的第金转移给发起人的基蠲垸咸R日丁5上市发售之