2019年信用社个人住房按揭贷款管理办法

1、信用社 （ 银行） 个人住房按揭贷款管理办法第一章 总 则第一条 为满足客户的融资需求，规范全省农村信用社（以下 简称农信社）个人住房按揭贷款管理，防范信贷风险，根据中华 人民共和国物权法 、商业银行房地产贷款风险管理指引和关 于加强商业性房地产信贷管理的通知等有关规定，制订本办法。第二条 本办法所称个人住房按揭贷款是指农信社向借款人发 放的用于购买自住普通住房、以所购房屋作为抵押物、开发商提供 阶段性连带责任保证的贷款。按揭贷款的房屋分为一手房和二手房，一手房是指开发商新建 并首次销售的个人住房；二手房是指开发商以外的售房人再次在市 场上交易的个人住房。一手房分为现房和期房，现房是指贷款发放

2、时，开发商已经取 得所有权初始登记证明的房屋；期房是指贷款发放时，开发商已经 取得商品房预售许可证但未取得所有权初始登记证明的房屋。第三条 农信社个人住房按揭贷款应重点支持借款人购买首套 中小户型自住房的贷款需求，且借款人所购住房只能是主体结构已 封顶的房屋。第二章 贷款准入条件第四条 按揭项目的准入。 对拟与农信社合作的新建楼盘按揭， 无论金额大小，都应经过市州联社（办事处）信贷管理部门审批， 直管市（林区）联社的按揭项目由省联社信贷管理部门审批，尾盘 项目除外。尾盘项目是指销售率已达到或超过 80%的楼盘。第五条 按揭项目审批的操作流程：项目申请f项目调查项目审查f项目审批签订合作协议。第

3、六条 按揭项目的申请。开发商应向承贷社提供以下资料：（一）书面申请书主要内容包括开发商概况、项目情况、项目所需按揭贷款金额 等；申请期房项目按揭的，还应包括工程进度、投资完成情况等。（二）公司资料1. 营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡、法定代 表人或授权代理人证明书及其他有关证明；2. 公司章程、成立批文及验资报告；3. 经注册会计师事务所审计的近三年年度财务报表（成立未满三年的提供自成立以来的年度财务报表）和近期财务报表；4. 最近年度年检合格的房地产企业开发资质等级证书；5. 房地产开发经历，包括已开发楼盘、经营业绩和行业知名度 等；6. 董事会或股东（大）会作出的符合公司章程

4、规定的同意为借 款人提供阶段性连带责任保证的决议；7. 农信社要求提供的其他资料。（三）项目资料1. 申请现房项目按揭的需提供以下资料：（1）项目的可行性研究报告；（2）建设用地规划许可证；（3）建设工程规划许可证；（4）建筑工程施工许可证；（5）国有土地使用权证或建设用地使用权证；（6）商品房预售许可证；（7）竣工验收合格证明；（8）房屋所有权初始登记证明；（9）项目户型平面图；（10）农信社要求提供的其他资料。2. 申请期房项目按揭的除需提供上述（1）（6）项资料外，还应提供工程进度、项目资金来源及项目投资完成情况等资料。第七条 按揭项目的调查。 受理申请后， 由客户经理进行调查， 调查主

5、要包括以下内容：（一）开发商的基本情况：财务状况、资信状况、开发经历及 承建能力等。（二）项目手续的合法性：项目资料是否完整、有效，内容是 否前后一致。（三）项目情况：地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、 配套工程、市政设施、物业管理等；项目占地面积、容积率、绿化 率、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计等；属期房项目的，还 应着重了解项目的投资构成、工程进度、资金来源及投入情况。（四）项目市场前景：项目的市场定位、目标客户、销售情况 和抗风险能力。（五）项目所需按揭贷款金额是否合理。（六）项目效益：开发商的合作诚意，对农信社产生的利息收 入、存款、代收代付、结算业务等综合效益。（七）银行同

6、业竞争情况。（八）农信社要求调查的其他内容。调查人员完成按揭项目调查后， 出具调查报告， 签署明确意见， 连同各项资料提交审查。第八条 按揭项目的审查。应重点审查各项资料的完备性和有 效性、开发商的资金实力和开发能力、项目的合法性和合规性以及市场前景等。审查人员完成按揭项目审查后， 出具审查报告， 签署明确意见， 连同各项资料提交审批。第九条 按揭项目的审批。县级联社对贷审会审批通过的按揭 项目报市州联社（办事处）信贷管理部门审批，直管市（林区）联 社的按揭项目由省联社信贷管理部门审批。第十条 签订合作协议。经审批同意后，承贷社与开发商签订 按揭贷款业务合作协议书，协议应主要明确以下事项：（一

7、）开发商保证按揭项目的各项手续完备、合法、有效，保 证售房资金首先满足按揭项目的建设，不得挪作他用。（二）开发商应协助承贷社和借款人及时办理抵押登记并将登 记证明原件交由承贷社保管。（三）在借款人办妥正式的抵押登记之前，开发商为借款人提 供阶段性连带责任保证；因借款人或开发商的原因导致无法办理正 式抵押登记的，开发商应履行回购房屋的义务。（四）开发商应承诺按揭贷款涉及的项目建造款、售房款及结 算款等各项资金全额或按比例归集到承贷社结算账户，协助按揭项 目下的物业管理单位到承贷社开立结算账户并办理相关业务。第十一条 由农信社发放的住房开发贷款，对其按揭项目的调 查、审查和审批程序可视情况适当简化

8、。第十二条 按揭贷款对象及准入条件：（一）年满十八至六十周岁 （女性至五十五周岁） ，有完全民事 行为能力，有合法有效居留身份；（二）品行良好，无不良信用记录；（三）有固定住所，有稳定的职业或稳定的经营场所；（四）收入来源稳定，有按期偿还贷款本息的能力；（五）购房证明符合要求；（六）购房首付款比例符合要求；（七）在承贷社开立结算账户；（八）农信社规定的其他条件。第三章 贷款额度、利率和期限第十三条 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以 下的，购房首付款比例不得低于 20%。第十四条 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以 上的，购房首付款比例不得低于 30%。第十五条 对

9、已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含） 以上住房的，购房首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍，而且购房首付款 比例和利率水平应随套数增加而大幅提高，具体提高幅度由各市州 联社（含办事处、直管市、林区，下同）根据当地监管要求及同业 竞争态势合理确定。第十六条 以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女， 下同）为单位认定房贷次数。农信社认定借款人第二套（含）以上 住房按揭贷款的标准以借款人家庭在人民银行个人信用信息基础数 据库中的贷款记录为准。第十七条 对于已利用金融机构贷款购买首套自住房的家庭， 如其人均住房面积低于当地平均水平，再次

10、申请住房贷款的，可比 照首套自住房贷款政策执行，但借款人应提供当地房地产管理部门 依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均 住房平均水平以统计部门公布的上年度数据为准。其他均按第二套 房贷政策执行。第十八条 已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向金融机构申请住房贷款的，按本办法第十七条规定执行。第十九条 承贷社应将借款人个人住房贷款的月房产支出与收 入比控制在 50%以下（含），月所有债务支出与收入比控制在 55以 下（含）。（一）房产支出与收入比的计算公式为： （本次贷款的月还款额 +月物业管理费） / 月均收入。（二）所有债务与收入比的计算公式为： （本次贷款的月还款额

11、+月物业管理费 +其他债务月均偿付额） / 月均收入。上述计算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入，即 单一借款时为借款人本人可支配收入，共同借款时为共同借款人可 支配收入。但对于单一借款，如承贷社考虑将借款人配偶的收入计 算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内 的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。第二十条 贷款利率按照人民银行规定的利率档次执行，下浮 幅度不超过 15%。贷款期限在 1 年（含）以内的，实行合同利率， 遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在 1 年以上的，遇法定利 率调整，于次年 1月 1日起，按相应利率档次执行新的利率规定。第二十一条 所购房屋为

12、一手房的， 贷款期限最长不得超过 30 年，且男性借款人年龄加上贷款期限不得超过 60 周岁，女性借款人 年龄加上贷款期限不得超过 55 周岁。所购房屋为二手房的， 贷款期 限加上二手房已竣工验收的年限不得超过 30 年。第四章 贷款管理第二十二条 个人住房按揭贷款业务操作流程：借款人申请f 贷款调查f贷款审查贷款审批f签订合同办理抵押（预告）登 记发放贷款f贷后管理贷款偿还f注销登记。第二十三条 借款人申请。借款人提出书面申请并提供以下资料：（一）借款人身份证明， 身份证、 户口簿或其他有效居留证件。（二）婚姻状况证明，已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具 的夫妻关系证明，未婚的提供单身证明。

13、（三）购房首付款支付凭证。（四）房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买 卖合同。（五）共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明文件。（六）借款人家庭财产和经济收入证明，包括由借款人所在单 位出具的个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价 证券等；如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还 款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继 续承担还款责任。（七）借款人是自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组 织，或在上述机构内持有超过 10的股份，或其个人收入的主要来 源为上述机构的经营收入者）或公司的股东、董事，应提供有关资 产证明、银行对账单、财务报表、

14、税单证明等。（八）农信社要求提供的其他资料。办理一手房个人住房按揭贷款的，在承贷社与开发商签订合作 协议书并对项目核定所需按揭贷款金额之后，再由借款人向承贷社 提出个人住房按揭贷款申请；办理尾盘或二手房个人住房按揭贷款 的，由借款人直接向承贷社提出个人住房按揭贷款申请。第二十四条 贷款调查。受理申请后，由客户经理进行贷款调 查，调查主要包括以下内容：（一）借款人是否符合贷款条件；（二）借款人提供的资料是否真实有效；（三）房产交易价格是否合理；（四）购房首付款比例是否符合要求，付款凭证是否真实；（五）借款人在农信社和他行的信用记录及存款情况；（六）借款人及其家庭还款来源的稳定性和充足性，每期还款

15、 有无稳定现金流量；（七）抵押物的变现能力，共有权人是否出具同意抵押的证明 文件；（八）农信社要求调查的其他内容。调查人员完成贷款调查后，出具调查报告，签署明确意见，连 同各项资料提交审查。第二十五条 贷款审查。应重点审查借款人资格及还款来源的 合理性、可靠性，借款人的还款意愿和信用状况，贷款金额、期限 和还款方式是否与借款人还款能力相符等。审查人员完成贷款审查后，出具审查报告，签署明确意见，连 同各项资料提交审批。第二十六条 贷款审批。个人住房按揭贷款遵照农村信用社 信贷管理基本办法规定程序审批，不得逆、省程序操作。单个借款人（含一次购买多套或累计购买多套）贷款金额超过 审批权限的，按权限管

16、理规定上报审批。第二十七条 签订合同。经审批同意，办理一手房个人住房按 揭贷款的，由承贷社、借款人和开发商三方签订个人住房按揭借款 合同。办理二手房个人住房按揭贷款的，由承贷社、借款人和售房人 三方签订二手房抵押贷款承诺书，承贷社承诺在办妥所交易房屋产 权过户和抵押登记并将登记证明原件交由承贷社收执之后，按约定 发放贷款。承诺书签订后，由承贷社与借款人签订个人住房按揭借款合同第二十八条 办理抵押（预告）登记。借款人在办妥正式的抵押登记之前，客户经理和借款人共同到当地房地产管理部门办理房 地产抵押预告登记，并由开发商提供阶段性连带责任保证；预告登 记之后，承贷社必须自能够进行不动产登记之日起三个

17、月内申请正 式登记，同时自动解除开发商提供的阶段性连带责任保证。登记及他项权证的管理遵照农村信用社抵押贷款管理办法 相关规定执行。第二十九条 发放贷款。在借款人办妥抵押（预告）登记手续 后，方可发放贷款。承贷社以转账方式将款项直接划入售房人在承 贷社的结算账户上，同时通知借款人贷款已经发放，售房人出具收 款证明。贷款发放后，应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库， 详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷 款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。第三十条 贷后管理。贷后管理遵照农村信用社贷后管理暂 行办法相关规定执行，主要包括以下内容：（一）贷后检查1. 按揭项目的贷后管理：

18、对按揭项目每月应开展不少于一次的 综合性检查，主要掌握项目的工程进度、按揭贷款的实际用途和资 金流向，并督促开发商协助承贷社和借款人及时办理抵押登记。2. 借款人的贷后管理：应建立对借款人的贷后访问制度和跟踪 管理制度，主要检查借款人职业、收入和住所等影响还款能力的变 化因素。对正常类贷款应定期排查，对关注、次级、可疑和损失类贷款 应重点抽查，对于发生突发性、严重性问题的贷款应随时检查。（二）违约贷款的催收与处理。对违约贷款应通过电话或短信 提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借 款人违约的主要原因，督促借款人纠正违约行为并对逾期贷款本息 计收罚息。1. 借款人首次未按期偿

19、还贷款本息时，客户经理应在三个工作 日内对借款人进行电话或短信提示；2. 借款人连续两期（含）未按期偿还贷款本息时，客户经理应 向借款人发出催收通知书；3. 借款人连续三期（含）未按期偿还贷款本息时，客户经理应 主动约见借款人或上门催收，督促借款人落实可行的还款计划并提 示违约风险；4. 借款人在合同期内连续五期（含）未足额偿还贷款本息或累 计八期（含） 未足额偿还贷款本息的， 承贷社可宣布贷款提前到期， 要求借款人及时还款并依法处置抵押物。第三十一条 贷款偿还（一）贷款期限一年（含）以内的，实行利随本清还款方式；20（二）贷款期限在一年以上的，实行按月分期还款，每月的 日为借款人约定还款日，

20、可直接从借款人在承贷社的结算账户中扣 划当期应还贷款本息；还款方式可以采取等额本息还款法或等额本 金还款法。1等额本息还款法， 即借款人按月以相等的金额偿还贷款本息。贷款本金X月利率X（ 1+月利率）还款期数每月还款金额 = （ 1+月利率 ） 还款期数 -1还款期数=贷款期限（年）X 122等额本金还款法， 即借款人每月等额偿还本金， 贷款利息随 本金逐月递减。贷款本金每月还款金额=+ (贷款本金累计已还本金)x月利率还款期数(三) 提前还款处理1贷款发放满六个月， 且能按期偿还贷款本息的借款人方可申 请部分或全部提前还款。申请提前还款的，应提前一个月向承贷社 提出书面申请，经承贷社同意后，

21、方可办理。贷款发放不满六个月 的，提前还款须按提前归还金额的 3支付违约金。提前还款本金起点金额为一万元或其整数倍。2申请部分提前还款的可采取下列两种方式：( 1)月还款额不变，缩短贷款期限；( 2)贷款期限不变，减少月还款额。第三十二条 借款期限变更。借款人要求调整贷款期限的，应 提前一个月向承贷社提出书面申请，经承贷社同意且征得保证人、 抵押人同意后，签订期限变更协议，并办理相关变更手续。第三十三条 注销登记。借款人偿还全部贷款本息及其他应付 款项后，由客户经理和借款人共同办理抵押注销登记手续。第五章 风险控制第三十四条 农信社不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、 不指明用途的个人住房按揭

22、贷款。对已抵押房产，在购房人没有全 部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。第三十五条 承贷社认为必要时，在发放个人住房按揭贷款前 可对新建房进行整体性评估，应根据实际情况选择内部评估，或委 托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装 修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。第三十六条 对农信社发放的住房开发贷款，应督促售房资金 用于相应的工程建设或用于归还开发贷款；应根据个人住房按揭贷 款发放金额要求开发商等量或按比例归还开发贷款。第三十七条 应建立按揭贷款风险预警和评估体系，密切监测 房地产价格变化、抵押物价值变化及其对信贷资产质量的影响，详 细记录借款人动态、每月还贷情况等，对违约风险集中的区域、楼 盘和客户要重点监控。第三十八条 应通过税务部门、工商管理部门、征信机构以及 人民银行企业和个人信用信息基础数据库加强贷款调查，核实开发 商和借款人及其家庭