如何办理按揭购房手续

1、如何办理按揭购房手续在商品房销售的广告中，人们经常可以看到 银行提供X成X年按揭” 这样的广告语，那么什么是住房按揭呢 ?如何办理住房按揭手续呢 ?面对此作深入的分析。(一) 住房按揭的基本含义住房按揭即住房抵押贷款，是房地产信贷中的一种抵押担保方 式。住房按揭是房地产开发商、 银行和购房者三方之间达成的一种约 定，约定购房者将其已预付的部分购房款所购买的房产全权做抵押， 发展商为购房者按期清偿银行贷款做担保， 在购房者不能按时履行债 务时，银行有权处理抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。 按揭的 成数、年限和利率是按揭内容的三大要素。住房按揭中， 发展商、银行和购房者相互之间通常签署三个法律

2、 文件，即：(1) 发展商与银行之间签订的住房按揭贷款承诺协议书(2) 发展商与购房者之间签订的商品房预售、销售合同(3) 发展商、购房者和银行三者之间签订的住房按揭抵押贷款合同。其中，住房按揭贷款承诺协议书是银行和发展商之间签订的 用以规定在银行为发展商开发建设的房产提供按揭服务过程中双方 的权利义务的协议，是购房者获得住房按揭贷款的前提。 协议内容包括：银行承诺为发展商开发建设的房产提供按揭服务，按揭贷款总额 度、按揭成数、年限、利率，发展商提供担保等。在通常情况下，只 有那些实力雄厚、信誉卓著、具有合法开发手续的发展商才有可能获 得银行的按揭支持。商品房预售、销售合同是发展商和购房者签订

3、的，用以规定在商品房预售、销售过程中双方权利义务的协议，是购房者获得房产 的直接依据。合同内容包括购房者和发展商名称、所购房产的位置、 面积、房款数额及支付方式、入住期限、房屋保修等内容。根据我国 有关法律规定，只有取得合法预售、销售批准文件的商品房预售、销 售行为才受法律保护，因此购房者只有购买具备合法开发手续的商品 房，才可能获得住房按揭贷款的支持。住房按揭抵押贷款合同是发展商、购房者和银行签订的用以规定银行向购房者提供按揭贷款过程中三方权利义务的协议，是购房 者获得按揭贷款的关键性法律文件。合同包括贷款金额、期限、利息、 还款方式、抵押物的保险、发展商担保责任等内容。只有发展商、 银行和

4、置业者相互之间签订上述法律文件， 才构成 一个完整的住房按揭法律关系。（二）购房者如何办理住房按揭贷款住房按揭，在美国、日本、新加坡、香港等地相当普遍，已成为 发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。 在国内，住房按揭近 几年在上海、北京、深圳等地也开始推行。由于住房按揭对购房者来 说，不必一次性或短期内付清房款，因此受到广大购房者的青睐。在 房地产市场上， 提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其他楼盘。 实践 中，住房按揭的手续较之公积金贷款、 个人商业性住房贷款等手续相 对复杂，购房者应如何办理住房按揭呢 ?具体程序如下：1选择房产置业者如想获得楼宇按揭服务， 在选择房产时应着重了解这方面的

5、 内容。置业者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理 按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是咨已获得银行 的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。2办理按揭贷款申请置业者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后， 应向银行或 银行指定的律师事务所了解银行关于置业者获得按揭贷款支持的规 定，准备有关法律文件，填报按揭贷款申请书3签订购房合同银行收到置业者递交的按揭申请和有关法律文件， 经审查确认置 业者符合按揭贷款的条件后， 发给置业者同意贷款通知或按揭贷款承 诺书。置业者即可与发展商或其代理商签订 商品房预售、销售合同。4置业者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有

6、关法律文件与发展商和银行签订 楼宇按揭抵押贷款合同 ， 明确按揭贷款数额、年限、利率、还款方式及其他权利义务。5办理抵押登记、保险置业者、发展商和银行持楼宇按揭抵押贷款合同及购房合同 到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。 对期房，在竣工后应办理 变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为 防范贷款风险，要求置业者申请人寿、财产保险。置业者购买保险， 应列明银行这第一受益人， 在货款履行期内不得中断保险， 保险金额不得少于抵押物的总价值。 在贷款本息还清之前， 保险单交由银行执 管。6开立专门还款帐户置业者在签订楼宇按揭抵押贷款合同后，按合同约定，在银 行指定的金融机构开立专

7、门还款帐户 '，并签订授权书，授权该机构 从该帐户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认置业者符合按揭贷款条件， 履行楼宇按揭抵押贷款 合同约定义务， 并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在 银行开设的银行监管帐户，作为置业者的购房款。(三) 置业者办理楼宇按揭应注意的问题1不要轻信发展商的按揭许诺就目前而言， 只有选择获得了银行楼宇按揭支持的房产， 置业者 才有可能获得按揭贷款。因此置业者应着重审查：(1)发展商是否取得该房产的合法开发手续和预售、销售批准文件；(2)所选择的房产是否得到银行楼宇按揭承诺，提供按揭的成数、年限和利率。此外，有的项目虽已办下按揭贷

8、款， 但能提供按揭的只是所售楼 盘中的一部分， 因此，置业者还应确认你要购买的房产是否属于能够 提供按揭的范围之内。2银行对置业者进行资格审查不少置业者认为， 只要选择了得到银行楼宇按揭支持的房产， 理所应当地得到银行的按揭服务。 这是一种误解。 银行为发展商开发 建设的楼宇提供按揭支持， 仅仅表明该楼宇已取得一定规模的贷款额 度，而最终是否向置业者提供贷款的决定权在银行。 银行受理置业者 贷款申请后，还要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对置 业者进行资格审查， 以确认是否符合规定条件。 置业者如果在未取得 银行按揭贷款支持确认的情况下， 盲目与发展商签订购房合同， 在不 符合银行条件

9、时，就无法获得按揭贷款，会造成资金上的被动，被迫 选择其他付款方式，从而影响自己的资金安排，甚至于放弃购房，造 成定金的损失。比较短，利率较高，手续繁琐，运作中还存在许多不规范行为。置业 者在选择楼宇按揭时， 为确保获得按揭贷款的支持， 可委托房地产有 关专业人士或机构办理。中国银行按揭流程银行按揭贷款流程：般来讲 , 房地产企业与银行存在楼盘按揭贷款协议 , 通常情况都是 银行为符合条件楼盘购买人提供按揭贷款 , 在土地证、房产证及按揭 贷款的抵押权证办理出来之前开发商为购房人在银行的按揭的贷款 提供担保。具体流程如下 :开发商与银行签订合作协议 7购房者与房地产公司签订购房协议T购房者向协

10、议银行提出贷款申请T 购房者按贷款银行要求提供贷 款资料并签订有关法律文书7 银行审批购房者贷款申请7 购房者 办理还贷手续 , 按月还款。以下是中国银行按揭贷款流程：借款人提供申请资料给中国银行 > 银行审核、正式签约购房合同> 个人住房抵押贷款合同 > 办理合同的公证> 办理保险业务 > 办理产权抵押登记 > 银行发放贷款 > 借款人还款 > 贷款还清后，办理抵押、房产注销登记手续。申请个人住房贷款需提供哪些材料？1）身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）2）有关借款人家庭稳定的经济收入的证明，私营企业主要提供财务报表和纳税证明；

11、3）商品房预售或买卖契约，或其他有效的合同和文件；4）抵押物或质物清单、权属证明文件以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权威部门出具的抵押物估价证明； 保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明； 申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；8）建设银行要求提供的其他文件或资料。申请个人住房商业性贷款需提供的资料1 申请人和配偶及参与还款同户直系亲属的身份证 （ 并随带身份证复 印件） 各 1 份 如申请人需办理龙卡 ,再增加身份证复印件 1 张2 申请人和配偶及参与还款同户直系亲属的户口簿 （ 并随带户口簿复 印件） 各 1 份 如申请人与配偶不属同一户口的 ,需另附婚姻关

12、系说明3 开发商的 上海市商品房预售许可证 （期房 ）或上海市房地产权证（现房）复印件 1 份 现房权证中应注明是商品房、平价房或安居房4 上海市内销产品房预售合同 （期房）或上海市内销商品房 出售合同（现房）原件 1 份 如是中介商销售的 ,还应提供开发商与中介商签订的 << 委托销售协议 >>及中介商 <<营业执照 >>复印件份房价 30%或以上预付款收据原件及复印件 1 份房产商的收款帐号 1 份借款申请表 2 份借款合同、抵押合同 1 套 抵押合同 4本、借款合同 5本龙卡申请表或已有龙卡确认书及委托还贷协议书 1 套 龙卡申请表 或已有龙卡确认书 1 份、委托还贷协议书 3 份10 开发商的营业执照复印件 1 份 与房产商合作楼盘个贷不 需提供11 申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等 根据备注情况确定 包括工资单、 个人所得税纳税单， 三资企业员工由单位提供月收入证 明；私营工商业者提供单位近期营业税、 所得税税