房产面积测算案例

1、 房产面积测算泸州职业技术学院张张 辉辉QQ378728944Tel地产测绘房地产测绘房产面积测算6.1 6.1 房屋建筑面积的概念和内容房屋建筑面积的概念和内容6.2 6.2 面积计算方法（解析法）面积计算方法（解析法）6.3 6.3 面积计算的精度要求面积计算的精度要求6.4 6.4 应计算面积的基本条件应计算面积的基本条件6.5 6.5 房屋建筑面积的计算原则房屋建筑面积的计算原则1 1、房屋、房屋建筑建筑面积面积：指房屋外墙（柱）勒脚以指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围上各层的外围水平投影水平投影面积，包括阳台、挑廊、面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯地下

2、室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，等，且具备上盖，结构牢固，层高在层高在2.202.20米米以上（含以上（含2.202.20米）的永久性建筑。米）的永久性建筑。2 2、房屋的产权面积：指产权主依法拥有房屋、房屋的产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。成套房屋的产权面积由所有权的房屋建筑面积。成套房屋的产权面积由共有（共用）分摊面积共有（共用）分摊面积和和套内建筑面积套内建筑面积组成。组成。3 3、房屋共有、房屋共有（共用）（共用）建筑面积建筑面积：系指由多个系指由多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。产权主共同占有或共同使用的建筑面积。6.1 6.1 房屋建筑面积的概念和内

3、容房屋建筑面积的概念和内容房地产测绘4 4、成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的、成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积组使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积组成。成。5 5、房屋的使用面积系指房屋内全部可供使、房屋的使用面积系指房屋内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙线水平投影计算。用的净空面积，按房屋的内墙线水平投影计算。房屋的使用面积是房屋各层平面中直接为生房屋的使用面积是房屋各层平面中直接为生活和生产使用的净空面积，不包括房屋内的墙、活和生产使用的净空面积，不包括房屋内的墙、柱等结构构造层面积和保温层的面积。柱等结构构造层面积和保温层的面积。6.

4、1 6.1 房屋建筑面积的概念和内容房屋建筑面积的概念和内容 房地产测绘6 6、套内墙体面积是指商品房各套（单元）内、套内墙体面积是指商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙墙体面积使用空间周围的维护或承重墙墙体面积。分为。分为共共用墙和非共用墙两种用墙和非共用墙两种情况情况。7 7、套内阳台面积均按阳台外围与房屋外墙之、套内阳台面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台（俗称间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台（俗称内阳台）按水平投影全部计算建筑面积，未封闭内阳台）按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台（俗称外阳台）按水平投影的一半计算建的阳台（俗称外阳台）按水

5、平投影的一半计算建筑面积。筑面积。6.1 6.1 房屋建筑面积的概念和内容房屋建筑面积的概念和内容房地产测绘8 8、房屋面积、房屋面积预测算预测算系指房屋竣工前，房产系指房屋竣工前，房产测绘单位根据房屋规划设计图纸和资料，按照国测绘单位根据房屋规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出房屋面积的行为。房屋面积的行为。9 9、房屋实测面积房屋实测面积：指房屋竣工后，对房屋指房屋竣工后，对房屋实地测算而得出的面积。实地测算而得出的面积。6.1 6.1 房屋建筑面积的概念和内容房屋建筑面积的概念和内容房地产测绘1 1、几何图形解析法

6、几何图形解析法几何图形解析法是指将多边形划分成若干简几何图形解析法是指将多边形划分成若干简单的几何图形，如三角形、梯形、平行四边形、单的几何图形，如三角形、梯形、平行四边形、圆或圆弧等；并量测图形的边长或角度，根据面圆或圆弧等；并量测图形的边长或角度，根据面积计算公式计算出各简单几何图形的面积；再计积计算公式计算出各简单几何图形的面积；再计算出多边形的总面积。部分简单几何图形面积计算出多边形的总面积。部分简单几何图形面积计算公式如表算公式如表6 61 1所示。所示。6.2 6.2 面积计算方法（解析法）面积计算方法（解析法） 房地产测绘6.2 6.2 面积计算方法（解析法）面积计算方法（解析法

7、） 房地产测绘表表6 61 1 面积计算公式面积计算公式表表6 61 1 面积计算公式面积计算公式（续表）（续表）6.2 6.2 面积计算方法（解析法）面积计算方法（解析法） 房地产测绘2 2、坐标解析法、坐标解析法坐标解析法利用界址点或房角点坐标值代入坐标解析法利用界址点或房角点坐标值代入特定的公式计算面积，要求界址边为直线或近似特定的公式计算面积，要求界址边为直线或近似的直线，所以对曲线界址边应加密面积计算用的的直线，所以对曲线界址边应加密面积计算用的界址点界址点，从而使，从而使使界址边使界址边转变为转变为近似的直线。面近似的直线。面积计算公式形式不是唯一的，不同形式的公式要积计算公式形式

8、不是唯一的，不同形式的公式要求不同，下面给出的公式要求点号为求不同，下面给出的公式要求点号为顺时针方向顺时针方向编号。编号。6.2 6.2 面积计算方法（解析法）面积计算方法（解析法） 房地产测绘注意：注意：X Xi i、Y Yi i为第为第i i点的点的X X坐标和坐标和Y Y坐标。坐标。当当i=1i=1时，则时，则i-1=0i-1=0，而多边形并无，而多边形并无0 0点，所以点，所以0 0点应为最大点号的点应为最大点号的n n号点。号点。当当i=ni=n时，则时，则i+1=n+1i+1=n+1，而多边形并无，而多边形并无n+1n+1点，点，所以所以n+1n+1点应为闭合点点应为闭合点（起始

9、点）（起始点）1 1号点。号点。6.2 6.2 面积计算方法（解析法）面积计算方法（解析法） 房地产测绘)(21)(21111111iiniiiiiniiYYXYYXXS例题例题6 61 1：有一地块边界点编号如图：有一地块边界点编号如图6 61 1所所示，边界点坐标成果见表示，边界点坐标成果见表6 62 2所示。请用坐标解所示。请用坐标解析法计算该地块的面积。析法计算该地块的面积。表表6 62 2 边界点坐标成果边界点坐标成果 单位：米单位：米6.2 6.2 面积计算方法（解析法）面积计算方法（解析法） 房地产测绘点名X坐标Y坐标 11208021501403110160470115解：解：

10、2S=1202S=120（140-115140-115）+150+150（160-80160-80）+110+110（115-140115-140）+70+70（80-16080-160） =120 =120 25+15025+150 80+110 80+110（-25-25）+70+70（-80-80） =6650 =6650 （m m2 2）所以，所以，S=3325 S=3325 （m m2 2）6.2 6.2 面积计算方法（解析法）面积计算方法（解析法） 房地产测绘表表6 63 3 房产面积的精度要求房产面积的精度要求(S(S为房产面积为房产面积) )单位：单位：m m2 26.3 6.

11、3 面积计算的精度要求面积计算的精度要求 房地产测绘房产面积的精度分为三级，各级面积的限差房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表和中误差不超过表6 63 3计算的结果。各类面积测计算的结果。各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。内，取中数作为最后结果。 四川四川省房产测绘实施细则省房产测绘实施细则关于各级房关于各级房产面积测算精度产面积测算精度等级的要求按等级的要求按表表6 64 4确定。确定。 房屋面积的限差比较，见表房屋面积的限差比较，见表6 65 5。6.3 6.3 面积计算的精度要求面积计算

12、的精度要求 房地产测绘表表6 64 4 房产面积测算精度等级的要求房产面积测算精度等级的要求6.3 6.3 面积计算的精度要求面积计算的精度要求 房地产测绘精度精度等级等级适用适用的房屋测绘的房屋测绘一级一级特殊房屋或产权人要求的房屋二二级级商品房或进入房地产市场的房屋三三级级其他房屋表表6 65 5 房屋面积的限差比较表房屋面积的限差比较表6.3 6.3 面积计算的精度要求面积计算的精度要求 房地产测绘房屋面积(m2)一级(m2)二级(m2)三级(m2)600.190.430.981000.260.601.401200.290.681.601500.330.791.882000.400.97

13、2.335000.751.894.7910001.233.268.52根据计算建筑面积的有关规定和规则，计算建根据计算建筑面积的有关规定和规则，计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：1) 1) 应具有上盖。应具有上盖。2) 2) 应有围护物。应有围护物。3) 3) 结构牢固，属永久性的建筑物。结构牢固，属永久性的建筑物。4) 4) 层高在层高在2.20m2.20m或或2.20m2.20m以上。以上。5) 5) 可作为人民生产或生活的场所。可作为人民生产或生活的场所。6.4 6.4 应计算面积的基本条件应计算面积的基本条件 房地产测绘1 1、计

14、算全部建筑面积的范围、计算全部建筑面积的范围1) 1) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。6.56.5房屋建筑面积计算原则房屋建筑面积计算原则 房地产测绘说明：房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和。这里的多层房屋系指两层或两层以上的房屋。单层房屋层高高于2.20m也只能按一层计算建筑面积。层高低于2.20m的房屋都不能计算建筑面积。2) 2) 房屋内的夹层、技术层及其梯间、电梯间房屋内的夹层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在等其高度在2.20m2.20m以上以上的，的，计算

15、计算其其建筑面积。建筑面积。3) 3) 穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，不论其层高，均按一层计算建筑面积。不论其层高，均按一层计算建筑面积。4) 4) 楼梯间、电梯楼梯间、电梯( (观光梯观光梯) )井、提物井、垃圾井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。5)5)房屋天面上，属永久性建筑、层高在房屋天面上，属永久性建筑、层高在2.20m2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在顶高度在2.20m2.20m以上的部位，按其外围水平投影面以上的

16、部位，按其外围水平投影面积计算。积计算。6.56.5房屋建筑面积计算原则房屋建筑面积计算原则 房地产测绘6) 6) 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。面积计算。7) 7) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。层水平投影面积计算。8) 8) 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。算。9) 9) 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。围水

17、平投影面积计算。6.56.5房屋建筑面积计算原则房屋建筑面积计算原则 房地产测绘10) 10) 地下室、半地下室及其相应出入口、层地下室、半地下室及其相应出入口、层高在高在2.20m2.20m以上的，按其外墙以上的，按其外墙( (不包括采光井、防不包括采光井、防潮层及保护墙潮层及保护墙) )外围水平投影面积计算。外围水平投影面积计算。11) 11) 有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。或围护结构的外围水平投影面积计算。12) 12) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算。水平投影计算。

18、13) 13) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。的外围水平投影面积计算。6.56.5房屋建筑面积计算原则房屋建筑面积计算原则 房地产测绘14) 14) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在，有围护结构的，按其高度在2.20m2.20m以上部位的以上部位的外围水平面积计算。外围水平面积计算。15) 15) 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。伸缩缝计算建筑面积。16) 16) 机械车库、图书馆的书库其层高在机械车库、图书馆的书库

19、其层高在2.202.20米及其以上的，按自然层计算建筑面积。米及其以上的，按自然层计算建筑面积。17) 17) 舞台灯光控制室，按围护结构外围水平舞台灯光控制室，按围护结构外围水平投影面积乘以实际层数计算。投影面积乘以实际层数计算。6.56.5房屋建筑面积计算原则房屋建筑面积计算原则 房地产测绘18) 18) 室内体育馆按实际层数计算建筑面积。室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆体育馆( (场场) )看台下方空间加以利用的，净高在看台下方空间加以利用的，净高在2.102.10米及其以上米及其以上（四川省四川省）的部位，按其外围水的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积平投影面积计算建筑面积

20、( (多层的按多层计多层的按多层计) )。19) 19) 房屋的飘窗，其窗台台面与房屋地面持房屋的飘窗，其窗台台面与房屋地面持平（落地）、具有房屋同等使用功能、净高在平（落地）、具有房屋同等使用功能、净高在2.10m2.10m以上以上, ,按外墙的外边线与飘窗围护之间范围按外墙的外边线与飘窗围护之间范围内的水平投影计算面积。内的水平投影计算面积。20) 20) 层高在层高在2.20m2.20m以上的架空层，按柱外围以上的架空层，按柱外围水平投影面积计算。水平投影面积计算。6.56.5房屋建筑面积计算原则房屋建筑面积计算原则 房地产测绘2 2、计算一半建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围1)

21、1) 与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2) 2) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构内未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。上盖水平投影面积的一半计算。3) 3) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚，独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚，独立柱的雨篷等属永久性建筑的，按其上盖水平独立柱的雨篷等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。投影面积的一半计算。6.56.5房屋建筑面积计算原则房屋建筑面积计算原则 房地产测绘4) 4) 无顶盖的室外楼梯按各层水平

22、投影面积无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。的一半计算。5) 5) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。外围水平投影面积的一半计算。6) 6) 有顶盖、未封闭、层高有顶盖、未封闭、层高2.202.20米以上的入米以上的入户花园、庭院、空中花园无论其是否有柱，均按户花园、庭院、空中花园无论其是否有柱，均按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。6.56.5房屋建筑面积计算原则房屋建筑面积计算原则 房地产测绘3 3、不计算建筑面积的范围、不计算建筑面积的范围1) 1) 层高小于层高小于2.

23、20m2.20m以下的夹层、技术层和层以下的夹层、技术层和层高小于高小于2.20m2.20m的地下室和半地下室。的地下室和半地下室。2) 2) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。等。3) 3) 房屋之间无上盖的架空通廊。房屋之间无上盖的架空通廊。4 4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。池。6.56.5房屋建筑面积计算原则房屋建筑面积计算原则 房地产测绘5 5）建筑物内的操作平台，上料平台及利用）建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。建筑物的空间安置的箱、罐的平台。6 6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通