浅析小产权房对我国经济社会的影响和对策

1、收稿日期 2010-07-01作者简介 张有恒,男,四川省社会主义学院社科教研室主任,教授。浅析小产权房对我国经济社会的影响和对策张有恒(四川省社会主义学院,四川成都,610071!内容提要小产权房的发展有着有助于解决住有所居的民生问题、消除房地产畸形发展、促进我国市场经济体制健康发展等积极影响,但也存在着使农村耕地被滥用、购房者的权益不能受法律保障等消极影响。针对这些影响,应该调整房地产开发制度、建立健全的土地产权制度和完善有关房地产开发管理的法律法规。!关键词小产权房 影响 对策!中图分类号D422 !文献标识码A !文章编号1673-6389(201003-0057-03 到2009年,

2、我国小产权房面积已达66亿平方米。1小产权房的迅速扩展从正反两个方面对我国经济社会产生着巨大的影响。一、小产权房的发展对我国经济社会产生着巨大的积极影响1 小产权房能够促使畸高房价下跌,有助于解决住有所居的民生问题。这些年来,地方政府和房地产开发商分别垄断着土地和房地产的开发,从而垄断着高额的土地利润和房产利润。#2009年土地出让总价款大幅增加。土地出让总价款为15910 2亿元,同比增加63 4%。其中,招拍挂出让价款15098 5亿元,同比增加66 5%。2在这种情况下,小产权房便成为农民和农村集体组织维护、争取自己对集体土地应当享有的利益的途径。由于小产权房价格低廉,再加之在作为住房这

3、一使用价值上它与商品房无异,大量小产权房的推出必然使得商品房的销售出现困难而房价下降。这不仅使农村集体和农民成为农村集体土地转让的受益者,而且能够促使畸高的商品房房价上涨势头降温,进而有助于解决低收入者住有所居的民生问题。2 小产权房有助于减小房地产畸形发展形成的经济泡沫,增进我国经济安全。近些年来,我国商业性质的房地产业形成了巨大的经济泡沫。#房地产市场的高回报率是社会共知的。国际房地产业的平均利润率一般在6%8%,中国商品房的利润率却高达50%。在中国社会平均利润率10%以下的市场环境中,追逐暴利成为几乎所有房地产开发商的共同愿景。3而实现这类暴利的直接途径是房地产的市场流通,而市场流通中

4、通过商品价格暴涨创造的经济是泡沫经济。因为流通领域虽然可以使商品的价值在货币形式上增值,但流通领域是不可能创造出新的社会财富的。无论地产怎样流通还是只有那么多的地块%流通不会使地块的数量增加,无论房产怎样转手房屋还是那些房屋%流通中不会生出新的房屋来。这就决定着流通领域的增值只能形成和加剧经济泡沫,使国家经济存在风险。我国商品房价格的疯狂暴涨直接逼生了小产权房迅速扩展,因此,小产权房的扩展,反过来能够倒逼房地产价格缩水,由此减小由房地产吹起的经济泡沫,进而有助于减小经济风险。3 小产权房有助于消除对房地产业的垄断,促进我国市场经济体制健康发展。小产权房的出现,在我国垄断的城市房地产开发之外有了

5、一个房地产主体。因此,它能够打破对房地产开发的垄断。通过这种打破,不仅在房地产开发的利益链上使国家利益、地方政府的利益、开发商的利益、农村集体和农民的利益、购房者的利益能够在遵循市场经济规律的过程中走向合理,由此增进社会公平和和谐。而且通过这种对垄断的打破,能加速我国建立起完善的市场经济体制。二、小产权房的发展对我国社会经济的消极影响1 小产权房使国家的法律法规威严受损,使&57&购房者的权益不能依法得到保障。在1999年就开始实施的我国(土地管理法第四条规定#严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。建小产权房的用地属于农村建设用土地,但来源多为农用地。而且,它从农用

6、地转变为建设用地是不可能而事实上也没有取得有关部门依法准允。小产权房在用地方面使国家法律法规的威严受损,使依法行政的法治建设受到不良影响。由于用作修建小产权房的土地在使用程序上的不合法,小产权房就不能取得国土使用证,由此,小产权房也就不具有法律认可的房屋产权。这使得小产权房购买者随时都身负着对交易损失、政策变动、诉讼不利等多重风险的担忧,在遭遇侵权损害时也不可能得到来自于国家机关的依法救济,遇到房屋拆迁、征收时,由于没有法律认可的权利,其权益也就不能依法得到保障。2 小产权房有可能使农村土地被滥用,耕地保护更加艰难,农民的长远利益丧失,引发农业安全问题和影响社会稳定。基于我国人多地少的现实而实

7、行的最严格的耕地保护政策,近年来在实施中愈发艰难。一方面我国处于工业化时期,经济发展处于高速增长阶段,工业用地、城市用地增长随之处于快速增长期。另一方面由于我国实行城乡二元化土地制度,农村集体土地的使用成本远低于城市国有土地。小产权房主要是修建在大中城市的郊区和旅游风景区,使用的是农村集体土地,而且这些土地中不少是农村的优质耕地。由于是农村集体土地,也就不缴纳土地出让金,加上建房成本低,销售价格低廉,因而对农用地的需求和占用都会很旺盛。如果任由小产权房迅猛发展的化,必然造成相当数量的农村耕地被损毁,我国必须保有18亿亩耕地的#红线就会被突破,一些农村就会出现无地可耕的情况,直至引发我国粮食等农

8、产品供给安全和危机。由于修建小产权房占用的农村集体土地大多是农用地,因此,这些土地被占用后,不仅农民有可能成为无土地的失业者,而且由于用地的不合法程序会导致征地行为和过程是在隐密中进行,而征地的隐密进行常常使得对农民的补偿很低和补偿不到位,进而使得农民的长远利益和根本利益严重受损。土地是农民的基本生产资料,从而也是农民的基本生存资料,是农民的立身之本。我国现阶段,大量的农民主要是依靠土地维生,农民失去土地就失去了生活来源。在以农民转业为实质的城镇化速度和水平跟不上的情况下,不排除小产权房对农用的占用会制造出无地、无业、无收入的#三无农民,由此给社会稳定带来隐患。3 房地产业的经济支柱产业地位受

9、到威胁。我国与房地产业相关的产业达60多个,房地产业已成为我国这些年来名副其实的支柱产业。再加上我国城乡二元化土地政策和财政政策,土地出让金归地方财政,房地产的税收主要归中央财政,房地产产业为中央和地方财政带来巨额财政收入。而小产权房的兴建用地由于不是国有土地从而就没有国有土地使用权转让的土地出让金,在售买时由于没有合法的房屋产权从而也就没有缴纳各种税费。如此的小产权房大范围扩展势必巨大地减少中央和地方的财政收入,损害全民的共同利益。三、针对#小产权房影响的政策建议1 调整房地产开发的市场准入制度。国家认定小产权房是非法存在物,因此在管理手段上是小产权房没有合法的土地使用证和房屋产权证。国家此

10、举的目的是要通过禁止小产权房的交易而保护耕地。从这一目的本身看,它是没有问题的。但是,由于这一手段缺少辩证思维的片面性缺陷和方法上的简单化,使得它在目的的实现程度上大为黯然失色。这种远不达目的的结果暴露出了我国现行房地产开发制度较为严重的缺陷。首先,它不仅没有保护住耕地,反而使开发商为倒卖土地、抬高地价和房价而大块囤积土地,造成相当面积的被圈耕地闲置、荒芜。而我国的耕地面积已几近#红线,这显示出我国现行的垄断性房地产开发政策不科学。其二,它严重脱离我国居民对住房需求的实际。据中国社会科学院2009年12月7日发布的中国经济蓝皮书报告,我国城镇居民房价收入比达8 3倍,农民房价收入比达22 8倍

11、,远远超过3%6倍的合理范围,致使我国有85%的家庭没有购买住宅的能力。在这样的国情下,现行的垄断性房地产开发政策严重脱离国情实际而有背于解决#住有所居的民生问题。目前,我国解决#住有所居问题的主要手段是运用宏观调控政策直接抑制房价暴涨和扩大以经济适用房为主的保障性住房建设的比例。这在近期内对于缓解一部分困难家庭的居住问题起了重要的作用,但是,这样的调控不仅没有解决#政策年年调、房价年年涨的问题,而且不具有从根本上解决#住有所居问题的可持续性。这首先表现在要通过经济适用房大面积满足中低收入家庭对住房的需求,直接的财政支撑力度难以持续;再是面& 58 &对中低收入群体的动态增加,政府年复一年地投

12、入建设经济适用房的优惠土地和补贴难以持续。#政策年年调、房价年年涨(暴涨的事实表明我国现行房地产开发制度存在大的不符合国情的缺陷。其三,现行房地产开发政策的垄断性与我国要建立的市场经济体制的要求背道而驰。市场经济是市场主体之间平等竞争的经济,而在我国现阶段的房地产市场上,政府对土地产权的垄断以及房地产开发商的垄断性开发限制了竞争,这阻碍着我国建立比较完善的市场经济体制的进程而不科学。基于上述房地产开发制度的缺陷,应该对我国的房地产开发制度进行实质性的调整,调整的方向是在遵循市场经济和法治原则的基础上,建立起允许多个市场主体存在、从而能够消除垄断的房地产开发制度;建立起在不改变土地公有制性质的前

13、途下允许城市附近的农村集体在城市周边开发住宅和依法参与房地产市场竞争的制度。2 建立健全的土地产权制度。要允许农村集体发展小产权房和合法地参与房地产开发的市场竞争,就必须对土地产权制度进行调整。长期以来,我国的土地产权是不明晰的。在我国的社会生活中,人们对土地产权引起重视是随着严重的#三农问题、房地产开发的暴利和畸形发展才出现的。在市场经济条件下,产权是与所有权相关联的财产占有权、使用权、经营权、收益权和处置权。产权与财产所有权相关联,但是,产权并不等同于财产所有权本身。财产所有权是构成产权的基础,尽管它内在地含属着产权,但并不意味着含属的产权已经实现;财产所有权是一个标示财产归谁所有的静态的

14、法律概念,而产权侧重于财产价值进而财产所有权的动态实现;在社会经济生活中,财产所有权居于制度层次,产权居于经济客体%商品营运层次,产权的核心意义在于实现营运财产的收益。这种关系决定着产权的实现要以产权主体和产权收益归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度为前提,而我国的土地产权制度远不完备,甚至很欠缺。在我国,土地在所有制上是城镇土地属于国有、农村土地属于农村集体所有的公有制。但是,在土地所有权实现为产权的过程中,由于是由地方政府直接控制和实现,由此便将土地的公有权实现为了只是政府享有的产权,农村集体组织和农民在实际上都不享有了土地产权。这一实现形式和过程直接产生了两种不良的社会后

15、果,一是政府直接配置本应由市场配置的资源,从而影响着市场经济体制的建设;二是导致农民不爱惜土地,致使相当面积的耕地荒芜甚至被毁损。从制度层面上看,产生如此后果的根源是我国没有科学的关于土地的现代产权制度。迄今为止,我国仍然还只是停留在寻找公有制的实现形式上,还没有进到现代产权制度的层面。没有完善的现代产权制度人们就没有对财产的真实产权,对财产没有享有真实的产权人们就不会珍惜财产和对财产负责。鉴于此,我国完全可以根据产权并不等于财产所有权的关系和在主体上并不改变土地公有制的条件下,建立起适合现代市场经济要求的土地产权制度,从制度上明确农民是农村土地的产权主体,农村土地的产权归属农民。若此,它不仅

16、可以实现土地的增值功能和最大价值,从而使农民爱惜土地、保护土地;还能建立起农民增收的长效机制;也能使小产权房的产权关系正常化,避免再由不合法的小产权房带来社会后患问题;更有助于通过建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度使我国市场经济体制得到完善。3 完善有关房地产开发管理的法律法规,消除#小产权房这一非法产物。建立起健全的土地产权制度和房地产开发市场准入制度之后,原来作为非法产物的#小产权房在制度上不存在了,它被纳入到合法的房地产开发之列。在这个基础上,还应当完善相应的有关房地产开发管理的法律法规,消除农村集体土地与国有土地不同地价的现象,使农村集体土地在用作商品房开发而发生使用权转让时缴纳与国有土地一样的土地出让金,所建房屋享有受法律保护的产权和土地使用权,房屋售买时依法缴纳各种税费。由此,一可以消除对房地产开发市场