北京经纬家居中心市场调研报告课件

1、 项目调研报告赢商网赢商网-运营中心，最专业运营中心，最专业“商业地产在线商学院商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：资料下载地址：添加添加Q群群340180654，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送主要汇报内容PART 1：区域市场概况PART 2：项目概况PART 3：竞品市场分析PART 4：项目研判PART 5：项目营销策略建议PART 1：区域市场概况主要汇报内容区域市场概况区域市场概况区域市场概况项目分部：区域市场主要分布在绣水街两侧，并分为东西两大区域。东部区域卖场较多，市场成熟度较高

2、；而西部区域虽然卖场较少，但是随着本案、亚太家居、香江国际CBD在2013年-2014逐步开业，区域未来发展潜力较大。红星美凯龙明泰来金钥匙鑫亿隆鹏大家具批发城汇美家居广场贵都家具城中唐中意嘉亿龙好百年亚太城香江CBD老市场商街顺隆尚品之家自持租赁项目在售项目2.3公里公里经纬家居区域市场概况展厅名称核心业态代表品牌贵都家具城办公家具、酒店宾馆家具中泰、大雄银鑫、南港、广泰、盛泰、中泰等明泰来家具城沙发、软体家具、套房家具东方、华森、宿务、居美、元首等鹏大家具城客厅、餐厅、卧室等民用家具、办公家具、酒店家具佳贝美、圣博兰、逸风、比格、爱丽维等鑫亿隆家具城套房家具、软体家具森达博轩、海贝、艺浩、

3、新家园、博士领袖等中意家具城办公家具、酒店家具中泰、迪欧、国景、派格等中唐家具城红木家具年年红、名佳、元亨利、名鼎檀、宏达等红星美凯龙红木、硬木、软体家具、儿童家具、板式家具、欧式美式古典家具爱依瑞斯、东方弘叶、福达轩、年年红、国森、路易世家、左右沙发等金钥匙家具城民用精品家具、高端欧美式家具、罗浮宫精品家具、红木家具爱依瑞斯、福达轩、路易世家、年年红、靓涌轩汇美家具城客厅、餐厅、卧室、红木、欧美式家具好迪、金虎、全友、浪度顺隆家具城民用家具、沙发、办公、酒店家具鲁班、君多旺、倚璐凯格、鑫海马嘉亿龙欧美式、韩式古典家具、办公家具中泰、中山、上标、九天、皇嘉倚诺、嘉斯勃好百年板式家具、实木家具年

4、年红、靓涌轩、睿源轩、中山当前市场呈现家具市场一枝独秀的局面，随着家具市场的急剧扩张，各档次家具产品的生产营销都出现了“巨头”，专业分工也更加细致，各商城品牌重叠率也较高，产品同质化竞争严重。区域市场概况单位：（元/月/） 卖场名称面积（） 租金水平 平均租金商户数（家）公摊招商入住率香江CBD500万（总）平均租金：14.5（含物业费）14.50400多32%96%亚太城150万（总）2525.00600多20%40%好百年10万1F：65-952F：50-653F：35-4559.17300多30%98%嘉亿龙12万1F：50-85 2F：40-60 3F：30-40 50.83352家3

5、5%100%中意12万1F：55-110 2F：50-70 3F：40-454F：3555.00300多38%95%中唐6万1F：80-1002F：55-7076.25100多30-35% 100%明泰来8.5万1F：65-100 2F：55-70 3F：30-45 4F：25-3052.50100多32%100%区域市场概况卖场名称面积（） 租金水平 平均租金商户数（家）公摊招商入住率金钥匙11万1F：60-120、2F：55-110、3F：50-90、4F：6075.63500多32%100%贵都5万1F：70-105、2F：55-80 、3F：40-5066.67100多25%100%红

6、星16万1F：80-120、2F：75-110、3F：50-65、4F：40-55、5F：3064.50400多35%100%鑫亿龙7万1F：90-120、2F：60-10092.50270多30%100%汇美8万1F：60-100、2F：50-80 、3F：40-60、4F：35-4058.13500多35%100%鹏大7万1F：60-95、2F：50-75、3F：35-50 60.83300多35%98%顺隆5万1F：60-100、2F：50-70 、3F：30-4058.33200多20%100%单位：（月/元/） 区域市场概况综上所述：各大家具商城多数处于满租状态；而材料市场（尚品之家

7、和亚太城）则经营较差，无论是租金价格还是招商率均比较低；在市场成熟度高、商业氛围好的区域，商家对租金不是很敏感；多数商家表示，只要生意好，租金高可以接受主要汇报内容PART 2：项目概况PART PART 2 2：项目概况项目概况新开街绣水街（主干道）五一路家具城主商圈家具城主商圈家具城次商圈家具城次商圈2KM2KM项目概况经纬家居博览中心经纬家居博览中心项目概况经纬家居城位于香河家具城家具大道入口第一位置，项目占地 730 亩，总规划建设面积150万，将成为全球最大单体家居城。经纬家居城项目一期25万，入驻中、高端家具品牌1000多家，共分四个展馆九大类别。经纬家居城项目二期将建设集高端家居

8、卖场、红木博物馆、家具展览馆、五星级酒店、会议宴席中心、办公商务公寓、百货商场、旅游影视娱乐餐饮于一体的高端城市综合体。项目及竞品概况经纬家居城项目一期已于2014年10月1日盛大开业，结构为5层购物中心卖场，总经营面积在总经营面积在8万万以上，以上，共有341家品牌商家开业经营。经纬家居城项目一期建筑属于单层独立大产权形式，现已开始进行小产权分割手续办理。经纬家居城项目一期建筑属于单层独立大产权形式，现已开始进行小产权分割手续办理。一层租金：一层租金：60-80元元/月月/、二层租金：、二层租金：50-70元元/月月/、三、三-五层租金：五层租金：8元元/月月/。PART 3：竞品市场分析竞

9、品市场分析区域市场共2929家家居卖场在售项目仅有2 2个分别为：“香江国际CBDCBD家居中心” “亚太家居总部集群基地二期” 亚太家居总部集群基地二期位于秀水街与五一路交口，距离本案1.5KM。香江国际CBD家居中心位于五一路东侧，距离本案2KM。竞品市场分析（在售竞品）亚太家居总部集群基地二期香江国际CBDCBD家居中心绣水街绣水街五五一一路路 经纬家居展览中心经纬家居展览中心1.5KM2KM香江国际CBD家居中心项目规模总投资200亿元、建筑总面积500万发展商南方香江集团项目位置五一路（未来连接京津冀主要省道）项目定位主要建设为全球品牌家居工厂总部批发交易中心、国际家居旗舰品牌博览中

10、心竞品市场分析（在售竞品）亚太家居总部集群基地二期项目规模占地面积1500亩，建筑面积150万、投资额超过200亿元发展商香河县城镇房地产综合开发有限公司项目位置绣水街与五一路交口项目定位亚太家居（香河）总部集群基地，共分四期开发，分别为亚太家具材料总部基地、亚太建材总部基地、亚太厨卫总部基地、亚太灯饰总部基地，建成后将成为亚太地区规模最大的家居交易集散中心。竞品市场分析（在售竞品）竞品市场分析（竞品客户分析）香江CBD客户结构n 香江CBD产品面积区间为40-200，产品形态为格子铺n 客群来源为，京津80%，唐山5%，其他地区15%亚太城一期客户结构n 亚太城产品面积区间为200-900，

11、产品形态为一拖三、一拖四的联排独立商铺n 客群来源为，以香河本地为主，少量广东、浙江、山东客户香河市场销售型项目只有香江CBD和亚太城；亚太城产品为200-900独立商铺，客群主要来自香河本地，自营客户占40%，投资客占60%，其中业内投资客占绝大多数；香江CBD产品为40-200格子铺，由于产品与亚太城差别较大，因此客群也有所不同，以京津唐客群为主，纯投资客占主导，比例约为90%。竞品市场分析（竞品销售数据分析）项目名称总体量商业形式层数商铺面积 区间销售政策租赁条件销售价格推广渠道认购政策香江国际CBD家居中心15万单体家居卖场4层40-2001、10年委托管理2、4年8%投资回报直接抵扣

12、房款3、5-10年按市场租金回报（收取10%代管费）4、1-4年无经营权14.5元/月/（含物业费）返租前：17000元-18000元返租后：7000-10000元户外、报媒、网络软文一次性付款96折亚太家居总部集群基地二期25万独栋街铺独立商铺 1拖3、 1拖4、 1拖5214-900无25元/月/均价：13000元/户外无竞品市场分析（竞品销售数据分析）20142014年销售数据：年销售数据：销售模式：销售模式：项目名称销售团队佣金点位香江国际CBD家居中心自销团队亚太家居总部集群基地二期代理公司主要汇报内容PART 4：项目研判项目研判（项目基础资料分析）项目位于香河家具城家具大道入口第

13、一位置，地理位置优势明显。项目总占地730亩，总规划建设面积150万，将成为全球最大单体家居城，其规模在当地具有一定影响力；项目是河北省重点项目，香河县的“一号工程”，政府支持力度较大；区域市场内29家家居卖场多以中、低端定位为主，项目与红星美凯龙在当地市场成为品质卖场领跑者，与其他卖场形成错位经营；项目与香江家居、红星美凯龙相较，品牌知名度较低，品牌实力较弱；项目土地使用年限为40年，现已摘牌10年，后续使用年限仅为30年；项目为单层独立产权，如后期销售难度较大，需先进行小面积产权划分后再开始销售项目研判（SWOT分析）地理位置优越，项目自身规模大，是城市发展方向政府支持力度大，属河北省重点

14、项目，香河县“一号工程”，有强大政府后盾卖场已经开业，店面装修品质感较强，商户质量较好区域定位精准，但后期政府宣传力度不足，客流逐渐减少项目定位较高端，来此消费人群多以中端商品为首选，且投资人群对投资总额有明确心里预期，客户覆盖较少项目已摘牌10年，后续土地使用年限仅为30年客户更为注重购物体验，项目良好的购物环境可以吸引更多客户关注区域内暂无相同定位产品的销售市场趋于饱和，竞品项目已于20122012年开始销售，投资人群已被瓜分项目体量过大，短期内难以快速消化卖场为新开业，运营效果直接呈现，投资客对于运营效果更为关注项目未做独立产权分割，且开发报建为自持商业项目研判（结论）经纬家居中心位置好

15、、档次高，具有一定市场空间。但目前权证等问题需要解决，以扫清销售的障碍！PART 5：项目营销策略建议主要汇报内容项目营销策略建议（销售策略）1 1、整体销售策略（一）将现有单层产权，调整为小面积独立产权拆散出售（二）投资客户强制性委托物管统一运营，实现经营权与收益权分离（三）找到租金与售价的平衡点，形成稳定持续的投资回报（四）代理结合分销，多渠道拓客实现项目快速去化项目营销策略建议（产品策略）2 2、产品策略推动开发商工作：整体商业产权从自持调整为可售；商铺重新划分，并按重新划分铺位完成报建手续；确定销售许可证的获取时间；确定建筑面积、公摊等销售指标；1.确定交楼标准、使用年限、标准合同等。

16、项目营销策略建议（产品策略）建议铺位划分示意图建议铺位划分示意图现有卖场平面规划图现有卖场平面规划图项目营销策略建议（产品策略）划分原则：三-五层后期加建部分，建议暂时按现状出租，视销售情况进行后期工作铺排；在出租铺位的间隔基础上进行商铺产权拆分，原则上不调整出租铺位的形式；以客户接受销售总价的承受度考虑，按市场目前情况建议以80万为上限，即铺位面积50平米左右；商铺面积的划分以不同总价商铺数量的百分比和细化目标客户群为基础考虑商铺面积划分；项目营销策略建议（价格策略）3 3、价格策略 带租约销售，统一委托经营，约定短期回报现有商铺均以租赁方式由承租商户经营，根据市场分析，购买客户多以投资为主

17、，采用带租约销售可具有较强吸引力；具体操作方式：建议在销售同时签署销售合同和委托经营两份合同，销售与返租捆绑进行。委托经营十年，其中前四年约定每年返总房款8%的租金；第五至十年根据实际出租价格进行租金返还。可在销售合同签署时一次性返还四年的租金（房款打68折）项目营销策略建议（价格策略）（2 2）价格系数 位置差价 按商铺的位置优劣设定价格系数，临街及大堂铺位价格最高；纵深方向每向后一条街价格依次降低；从中轴线向两侧，每五个铺位价格依次降低。 楼层差价二层相同铺位比一层相同铺位价格低80%。 特殊位置差价临电梯、垂直梯、人流主动线的铺位价格特殊定价。项目营销策略建议（销售策略）（3 3）销售价

18、格建议楼层楼层租金价格租金价格开发商预开发商预期售价期售价销售政策销售政策返租前售价返租前售价返租后返租后实际售价实际售价一层一层60-8060-80元元/ /月月均价：均价：1600016000包租四年8%18000180001224012240二层二层50-7050-70元元/ /月月包租四年8%145001450098609860三三- -五层五层8 8元元/ /月月暂不销售暂不销售- - -单位：元/ /备注：以上价格建议均采用市场比较法，并考虑整体去化时间预估项目营销策略建议（拓客策略）3 3、拓客策略目标客群定位l显性目标客群作为全球最大单体家居城，本项目依托中国北京家具之都香河，

19、具有很大的客户辐射度，其辐射范围涵盖整体香河家具城。具体包括：原有已开始经营的近千家商户、有意愿做强的代理商、对优质物业有较高要求客户等。l 隐性目标客群隐性目标客户主要包括：家居产品经营者、商业地产投资者、家居生产厂商等。销售主打客户应是对家居市场有初步认知并了解区域投资情况者，或家居产品经营者。具体包括：深挖当地市场投资者及辐射周边北京东部地区投资者。广东、浙江、福建、东北、内蒙、天津、本地京津冀、东北、内蒙、山西消费者经营者来源地关注因素客群商业氛围、价格、交通便捷度、专营店、政策扶持来源地关注因素价格、产品质量、产品档次、品牌、交通便捷度经营者主要来源于广东、浙江、福建及香河本地；消费

20、者覆盖面较广，除了主要的以京津冀客户外，东北以及内蒙古、山西等周边省市的消费者也占较大比例。经营者入驻商城主要关注商业氛围、交通便捷等因素，而消费者主要关注性价比、产品档次及品牌。项目营销策略建议（拓客策略）项目营销策略建议（拓客策略）1 1、项目采取独家代理方式合作2 2、整合周边及北京市场分销渠道资源3 3、北京市场已非常成熟，对各类产品的渠道推广也更为精准，必须借助分销渠道拓客自销团队异地展场北京IEC分销商分销商分销商分销商独家代理项目营销策略建议（拓客策略）拓客地图项目营销策略建议（人力策略）4 4、人力策略总人数营销管理销售板块销售助理策划板块行政板块人事板块定编人数372252251备注说明营销管理人员包括自销团队经理及分销商经理考虑了项目快速去化，及异地拓客负责物料采购、展厅包装按行政编制标准配置