北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流课件

1、北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题交流1基金型房地产信托产品基金型房地产信托产品专题交流专题交流房地产金融业务总部房地产金融业务总部20122012年年2 2月月北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题交流2l基金型信托产品概述基金型信托产品概述l基金型信托产品意义及可行性基金型信托产品意义及可行性l稳健稳健I期、期、IV期产品介绍期产品介绍l基金型信托产品前景展望基金型信托产品前景展望目录目录北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题

2、交流3基金型信托计划基金型信托计划就是将信托计划募集到的资金形成资金池，由信托公司主动管理，投向一个领域中的若干项目；一般采用结构化设计，优先受益人可享受较低的收益率，承担较小的风险，劣后受益人则承担高风险，获得剩余收益。为信托公司积极培养自身的资产管理能力提供平台；是信托公司新的业务 增长点；对组合投资中不同项目之间收益的互相匹配起平滑的作用；有效缓解到期兑付的流动性风险。基金型信托产品概述 信托计划发行与投资情况信托计划发行与投资情况传统的房地产传统的房地产信托产品信托产品 基金化的房地产基金化的房地产信托产品信托产品 简单信托计划简单信托计划标准化、序列化、复制化、识别化、品牌化标准化、

3、序列化、复制化、识别化、品牌化为项目量体定制为项目量体定制为投资者贴心打造为投资者贴心打造规模受限规模受限突破规模限制形成资金池，利于捕捉市场机会突破规模限制形成资金池，利于捕捉市场机会兑付刚性兑付刚性长周期化解系统性风险，解决兑付刚性长周期化解系统性风险，解决兑付刚性单一投资单一投资组合投资，分散风险组合投资，分散风险流动性较差流动性较差便于引入做市商，增强流动性，便于引入做市商，增强流动性， 时机成熟时可转化为时机成熟时可转化为REITs 北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题交流4基金型信托产品概述 信托计划发行与投资情况信托计划发行

4、与投资情况 资金资金 项目项目集合信托计划集合信托计划传统的集合信托产品传统的集合信托产品基金型房地产信托产品基金型房地产信托产品项目一项目二项目三项目N项目池项目池基金型信托计划基金型信托计划一期二期N期资金池资金池北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题交流5基金型信托产品的意义及可行性 基金型信托产品的意义基金型信托产品的意义北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题交流6 基金型信托产品的意义基金型信托产品的意义基金型信托产品的意义及可行性北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托

5、有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题交流71 1、基金化信托产品具有广阔的潜在市场、基金化信托产品具有广阔的潜在市场我国的高净值人群正在高速增长我国的高净值人群正在高速增长图1 中国内地千万富家人数 图2 中国内地亿万富家人数基金型信托产品的意义及可行性 基金型信托产品的可行性基金型信托产品的可行性根据中国私人财富管理白皮书，截止2011年底，中国内地千万富豪人数已达96万人，相比去年增长9.7%；其中包括6万个亿万富豪，比去年增长9.1%。北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题交流81 1、基金化信托产品具有广阔的潜在市场、基金

6、化信托产品具有广阔的潜在市场 图3 过去三年高净值人群投资类别占比信托潜在投资人对信托的关注度越来越高信托潜在投资人对信托的关注度越来越高图4 未来三年高净值人群投资类别占比基金型信托产品的意义及可行性 基金型信托产品的可行性基金型信托产品的可行性资料来源： 中国私人财富管理白皮书资料来源： 中国私人财富管理白皮书北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题交流91 1、基金化信托产品具有广阔的潜在市场、基金化信托产品具有广阔的潜在市场基金化信托产品收益稳定，标准化程度高，有一定的流动性，投资期限灵活，越来越受到高净值投资人接受和认可基金型信托适

7、合充当信托公司转型资产管理功能的产品载体房地产一直是高净值人群热衷的投资领域房地产一直是高净值人群热衷的投资领域根据国际惯例，一般有三分之一的投资者选择通过房地产金融产品间接投资房地产领域基金化的房地产信托产品是信托和房地产两投资板块的完美结合基金化的房地产信托产品是信托和房地产两投资板块的完美结合 基金型信托产品的可行性基金型信托产品的可行性基金型信托产品的意义及可行性北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题交流102 2、监管机构鼓励支持、监管机构鼓励支持提升信托公司自主的资产管理能力有助于投资者风险自担意识的建立和理性投资习惯的养成有助

8、于疏解房地产信托的集中兑付风险基金型信托产品顺应监管机构对信托公司发展的引导方向，是当前基金型信托产品顺应监管机构对信托公司发展的引导方向，是当前监管部门鼓励创新业务的合适载体监管部门鼓励创新业务的合适载体 基金型信托产品的可行性基金型信托产品的可行性基金型信托产品的意义及可行性“体现信托原理、充分发挥信托功能，成为提供体现信托原理、充分发挥信托功能，成为提供资产管理、投资银行业务等服务的专业理财机构资产管理、投资银行业务等服务的专业理财机构”北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题交流113 3、北京信托对此类产品上的探索积累、北京信托对此

9、类产品上的探索积累 基金型信托产品的可行性基金型信托产品的可行性基金型信托产品的意义及可行性我部先后于 2009年、2011成功发行北京信托-稳健系列房地产I期、IV期等基金化房地产信托产品，募集资金总规模超过14亿元。作为基金型信托计划，稳健系列产品实现了对现有信托计划操作模式的实质性突破，募集规模更大、运作速度更快、管理成本更低。稳健稳健I I期、稳健期、稳健IVIV期成功发行期成功发行北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题交流12 基金型信托产品的可行性基金型信托产品的可行性基金型信托产品的意义及可行性将稳健系列打造成为一个标准化、系

10、列化、可复制的品牌产品将稳健系列打造成为一个标准化、系列化、可复制的品牌产品北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题交流13期限期限 3+3年，信托存续满3年时，如果存续规模小于等于成立时规模的60%，则本信托计划在第3个信托年度届满时终止，并在不超过1年的清算期内向受益人分配信托利益；否则信托继续存续3年信托收益信托收益分配分配每年分配一次收益，优先级信托单位收益由基本预期收益和超额收益组成，次级信托单位享受剩余收益。稳健系列产品介绍 稳健稳健I I期产品要点期产品要点结构化设计结构化设计信托单位分为优先和次级，次级信托单位为优先级信托单位

11、提供内部增信规模规模95794万元北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题交流14开开放放期期在信托届满两个信托年度后，将每个信托年度届满后的第11至第20个工作日设为开放期，委托人可以通过提前申请在开放期退出信托计划；通过开放期的设计，为整个产品提供了流动性安排，有利于长期产品的销售。 稳健稳健I I期产品要点期产品要点投投资资原原则则稳健I期有明确的投资原则、投资策略和投资标准力求在控制风险的前提下，追求合理的回报：信托资金运用必须符合国家法律法规和监管部门的相关要求；单个项目投资预期收益不低于10%/年；分散投资，信托资金不能仅投资于一

12、个项目；债权投资要求有充分的抵押担保或其他保障措施；股权投资一般要求优先分红，适度参与项目运营；一般允许投资提前终止。稳健系列产品介绍北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题交流15 稳健稳健I I期产品要点期产品要点合同中约定，在条件成熟时受托人可以通过引入做市商、申请在交易所流通或以信托持有经营性地产发起设立REITs等方式为委托人提供流动性安排当本金提前收回且短时间内无法找到合适项目投资的时候，受托人可以对信托本金按比例进行分配，从而可以降低资金的闲置，提高产品操作的灵活性受托人有权开放申购，募集资金，以扩募资金投资新项目或满足申请赎回

13、投资人的赎回需求稳健系列产品介绍北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题交流16在稳健IV期中，我们保留了基金化的最重要特点长期限长期限、分散投资分散投资和滚动投资滚动投资，以及针对市场现实设计的开放机制开放机制；特别设置了S S类信托单位类信托单位稳健稳健IV期期稳健稳健I期期募集募集分次成立，成熟一个项目， 募集一次资金。最大限度的降低了在初始募集阶段的资金闲置。一次募集完成，分别投到多个项目中收益分配收益分配不设置次级信托单位，信托单位分为N类和S类。 N类类为普通信托单位，享有基本预期收益和浮动收益。N类信托单位根据认购数量不同分为N

14、1至N4四档，基本预期收益水平挂钩央行基准利率并根据认购金额的增加而增加。S类类为短期信托单位，期限不超过一年，只享受基本预期收益，不享受超额收益，设立此类信托单位的目的是进一步提高信托单位的流动性，提高申购积极性。分为优先级和次级信托单位。收益分为基本预期收益和超额收益。每年先按8%分配基本预期收益。归属受益人的超额收益由优先级和次级信托单位按照一定比例分配。稳健系列产品介绍北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题交流17稳健稳健IV期期稳健稳健I期期受托人报酬受托人报酬固定受托人报酬+超额收益中提取部分作为超额业绩报酬；固定受托人报酬和超

15、额业绩报酬的提取比例均有所上调固定受托人报酬+超额收益中提取部分作为超额业绩报酬大额赎回机制大额赎回机制当某个年度申请赎回的份额超过总规模的40%时为大额赎回。发生大额赎回，受托人有权对赎回申请进行按比例安排。无稳健系列产品介绍北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题交流18基金型信托产品展望 基金型信托产品的资金运用基金型信托产品的资金运用加大开发并常态化发行不同类型的基金型产品的力度，形成加大开发并常态化发行不同类型的基金型产品的力度，形成房地产、房地产、PEPE、证券、矿、证券、矿产资源及另类投资产资源及另类投资等行业类型不同、风险收益

16、特性不同的基金化信托产品；等行业类型不同、风险收益特性不同的基金化信托产品；逢低布局，推出以逢低布局，推出以高息债高息债等公募债券产品为投资标的的基金型信托产品：等公募债券产品为投资标的的基金型信托产品： 丰富投资组合的备择类型、充分满足投资者的理财需求； 浮动收益的特性可通过提高投资者风险自担水平而减少信托公司本不应承担的“保本保收益”的隐性担保责任； 部分冲抵债市繁荣对信托产品替代的负面影响。资金投向方面：常态化发行多种类型的基金型信托产品资金投向方面：常态化发行多种类型的基金型信托产品北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题交流19基金

17、型信托产品展望 基金型信托产品的资金运用基金型信托产品的资金运用第一、常规化地储备项目，过会项目资金来源双通道过会项目资金来源双通道基金的回收资金或发行新信托。在基金回购资金时，能够有足够的储备项目实施下一轮投资；第二、可以考虑在公司实行内部市场制度内部市场制度，基金管理和项目投资两个环节适度分离。资金运用方面：避免资金闲置资金运用方面：避免资金闲置北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题交流20为减少资金闲置，提高基金运作效率，考虑将基金管理人和资金运用人分开：基金管理人自己为基金提供投资品从公司内部其他部门采购投资品从其他信托公司采购投资

18、品（TOT）基金管理人基金管理人项目投资管理人项目投资管理人稳健系列稳健系列资金池资金池房地产金融业务房地产金融业务总部总部房地产金融业务房地产金融业务总部总部或其他业务部门或其他业务部门管理申请使用利益分配基金管理与基金管理与项目投资适项目投资适度分离度分离 基金型信托产品的资金运用基金型信托产品的资金运用资金运用方面：避免资金闲置资金运用方面：避免资金闲置基金型信托产品展望图示：内部市场制度（以稳健系列为例）图示：内部市场制度（以稳健系列为例）北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题交流21基金型信托产品展望 基金型信托产品设计基金型信托产品设计开放期流动性支持开放期流动性支持开放期赎回需求的流动性支持一直是具有此类安排的基金型信托产品的一大难题应应对对北京国际信托有限公司基金型房地产信北京国际信托有限公司基金型房地产信托产品专题交流托产品专题交流22基金型信托产品展望 基金型信托产品设计基金型信托产品设计基金型信托产品的标准化基金型信托产品的标准化标准化设计有助于提升产品的可比较性、流动性和信息透明度，可提升投资者的选择权，满足投资者的流动性需求，从而提高信托产品的金融市场竞争地位基金型信托计划的提出让信托产品的标准化有了参照体系其标准化的参照对象应为银行间市场现有银行间市场现有可交易的金融