选址及商圈调查

1、选址及商圈调查1.1童学馆开馆筹备工作进度表时间工作内容'、第第第證第第周J 周调J四五周周六 惆七周、九周四五周周L六 悯、商圈分析一、选址二、办理证照四、装修五、市场宣传五、招聘与培训六、教师练课七、馆内物品安装到位八、开馆一、选址二、办理证照四、装修五、市场宣传五、招聘与培 训六、教师练课七、馆内物品安装到位八、开馆宏观选址-大商圈分析1、各个行政区的人文分析对人文分析调查和研究的目的是主要是搜 集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费 者生活的特征，从人口结构，家庭户数构成，收 入水平，消费水平，购买行为以及选择的交通出 行方式等对消费者行为进行定量和定性研究。人口结构：主要

2、依据年龄、性别、教育程度、 职业分布等进行分类整理，以便深入分析。家庭户数构成：依据家庭户数变动的情况以 及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了 解。收入水平：根据收入水平确定消费的可能 性，消费能力以及目前的消费处于什么样的状 况。消费水平：是我们定价的重要衡量指标，据 此可以了解每一个家庭的消费情形，特别是课程 的消费购情形，一次计算出消费者购买能力的实 际情况。购买行为：目的了解消费者经常在哪里消费 以及消费的主要商品和服务，再者知悉消费者所 选择的商品和服务的标准，可以为以后的服务标 杆做参考。交通和出行方式：随着汽车越来越多的进入 家庭，交通方式发生了很大的变化，消费者会因 为需

3、求不同，在路上花费的时间有不同而有不同 的心理尺度。2、核心商业中心的商圈分析通过对城市中心地带以及周围区域城市机构 机能的调查，了解现状，规划未来的发展。交通：交通便利的地方自然是馆址的理想地 点，所以调查是将交通路线以及车辆往来的班 次，载送量作为考虑的重点，对于停车空间也要调查繁华地段的位置，形态：繁华地段往往是人 流量大，品牌认知度提升较快的地方，但是租金 较高，因此在投资成本提高的情况下，如何运作 以及将来可能变动的方向，都成为考虑因素。各项城市机能：城市的行政管理、经济流通、 文化娱乐、商品销售等机能，较高的人流量究竟 是公务人群还是购物社交娱乐为主的人群等。城市规划：商圈内交通网

4、的开发，社区发展 以及商业区的建设计划都是考虑的要素。商圈划分：商圈分为核心商圈，次级商圈和边 缘商圈三部分构成，核心商圈区域目标客户人群 在人口种站的比例最高，图示如下。边缘次级交客户占总数的 55 %75 %核心成交客户占总数的15% 25%3、大型住宅区的分布分析（中/高档） 中/高档住宅的分布：各区域内中高档小区的 数量，最好做个地图，在上面标识出其分布情况。 入住率：每个中高档小区的入住率，若入住 人数较少则说明该区域目标潜在客户很少， 若入 住率比较多，但都为年轻家庭无小孩，那么等待 他们成为童学馆的目标客户需要一定时间的积 累。居民服务习惯：习惯购买的服务有哪些，它 们的收费是如

5、何的周围商圈配套设置幼儿园，小学和图书馆的 分布：了解中高档小区旁教学单位的具体情况, 有助于计算出此区域内的小区目标客户人数。4、竞争者选址分析加盟合作伙伴的正确决策都是建立在对竞争 者的充分了解基础上的，通过对竞争对手的调 研，了解竞争者的分布、规模、结构、定价等, 为正确选址，决定经营规模提供帮助。了解高档儿童教育机构的地址分布：调查在 同一个城市或者区域内竞争者的分布情况， 制作 竞争者分布图，帮助决定是采取避开竞争者战略 还是趋近竞争者战略。了解高档儿童教育机构的规模：主要是指竞 争者的营业面积也营业额估算。在对竞争者的调 查基础上，加盟合作伙伴可以考虑自己最佳的童 学馆面积，而且可

6、靠的竞争者营业额是自己营业 额的预测依据。了解高档儿童机构的结构与定价：作为在总 部统一定价的基础上做促销活动的一种依据。商圈调查表参考 附件29311.3广泛谈判1、租金2、租金给付方式3、双方的权力和义务4、相关税费5、责任的归属6、损益平衡点：也就是租金成本之预估。因为 随着童学馆每个课程的生命周期不同，如导入期、成长期、衰退期各有不同之利润基准及发 展目标，可承受之租金也不同。好地点一定贵， 而贵的地点却不一定能创造好的商机，因此如何 取得损益平衡是最重要的考虑因素。7、合作约定时间：一般来说，合同签订以 3 5 年为佳。因为童学馆是一种逐渐适应，逐 步培养的培训行业，一般只要在环境无

7、大变动的 情况下，长期开展比较有利。1.4馆面/馆型（姿态）的决策单馆面积大小标准单馆面积大小为5间教室（30平米/间）+ 一间接待厅（100-150平米/间）+1间办公室（20 平米）+1间家长休息室（30-50平米）+儿童洗 手间（10平米），共300-400平米。鉴于各地有 细微差别，每间教室的面积不应小于 30平米， 否则教室空间过小，容纳学员人数有限，成本过 高，且课堂教学活动不方便开展。有无门面招牌通过架设广告招牌来提升童学馆可见度，招牌 是童学馆的工作人员与家长沟通的第一步，因此 越明显的招牌对童学馆的营业越好。户外招牌广 告或者立式广告等方面都比较有利。标准的童学 馆都是在入口

8、 处的上端设置一个条状的牌匾， 这是童学馆最基础的招牌，若馆址未选在街面， 则需在街面设置一个招牌，例如社区馆可另在社 区入口处设置招聘，商业中心馆一般设置在写字 楼，可将招牌设置在写字楼入口处或者馆内面朝 大街的玻璃处悬挂招牌。对于预定的童学馆来说，除门面招牌的设之 夕卜，临近100M内是否有明显的路边也是衡 量馆址是否明确的标准。一般来说，地址是家长 认识童学馆的钥匙。因此，明确的地址是第一条 件。明确的地址包括有明显的路标和广告招牌 等。明显的路标有助于家长寻找，如车站旁，公 园旁、百货公司旁都是可以使用的路标。 装修档次高低分为精装和普通装修，普通装修建议标准馆采 用，旗舰馆需要精装。

9、所有装修方案应参总部统 一规划设计。四种形态的选择 商业中心馆（临街二楼/写字楼高层）客流量越大的地方，对于童学馆品牌的认知度 的提升就越有帮助，另外童学馆的目标客户群体 为28-35岁之间白领女性，因此将童学馆开在商 业黄金地段，是伴抢占市场时是常用的策略。 需 要注意的在开设商业中心馆时，应充分利商圈人 流量大资源优势，将招牌充分的暴露在临街处， 可以极大的提高童学馆的品牌渗透力。 住宅社区馆（商住两用楼内）随着生活水准的提高，许多城市开始注重居民 社区的建设，而一个入住率较高的小区，与童学 馆客成相适应的孩子的比率也一定非常高，这样 将童学馆开在小区内，从而可以形成独立自主的 社区商圈。

10、 店中馆（高档百货公司楼上）顾名思义，就是在商店里面的童学馆，多开在 大规模高档百货店店内。它的布置可以有自己独 特的风格以突显品牌文化特色，但也会受到百货 公司的约束和管理。大型高档百货公司的巨大客 流量是吸引童学馆进驻店中馆的主要原因。潜在 的商机带给我们几倍于受约束的补偿。而且百货 公司内或者周边商圈会有很多联合营销的伙伴， 它们分布包括女性化妆品、美容院、健身馆、儿 童游乐园等。 店旁馆（如在大型美容店边）店旁馆就是将童学馆开在联合营销伙伴旁，由 于联合营销的潜在目标客户和童学馆相似或相同，所以可以共同享受客户资源，以达到双赢的 目的，在这里我们所有特别提出的是店旁馆的 店，并不单指美

11、容院或者健身场所，也可以包括 教育机构，比如幼儿园或者小学等。或者将童学 馆开在培训中心比较集中的商圈内，周围同事培 训机构，也可视为店旁馆的一种。下面，将四种店铺形态的优劣势进行一个简单 的比较，希望能够给大家帮助。开馆形态主要优势主要劣势商业中心馆人流量大，品牌 认知度迅速提升费用高，前期投入 成本大住宅社区馆目标客户集中， 口碑宣传较快潜在客户资源有 限，容易饱和。店中馆人流量大，目标 客户集中，联合 营销伙伴多。费用较高，管理受 限店旁馆利于联合营销人流量般，客户资源过于依赖1.5地址斟选-小商圈分析1、馆址的可接近度，分别包括员工和家长的可 接进度员工的可接进度是指方便不断获取新员工

12、，对 于老员工来说交通便利，若离大学比较近则利于 源源不断的找到合适的兼职员工。家长的可接进度包括：在馆址200m内有公交 车站牌或者出租车停靠站，所在道路的宽度合 适，方便家长停车或调头等，提供停车场，楼层 设置得当，3层以下最好，3层以上一定要有电 梯。2、馆址道路环境童学馆周边近期内是否有道路拓宽或掩埋管 线计划。对于刚刚开馆的童学馆来说，需要 时间来适应商圈，并且让家长了解自己，但是如 果在童学馆开馆一段时间内周边有各项开挖马 路工程，这些都不会有利于童学馆的长期发展， 更会影响家长上门参加免费试听课的意愿。可供临街的门面宽度，临街的门面可以是直接 进入到童学馆的大厅，即入口，也可是咨

13、询接待 处等，了解临街的门面宽度，方便我们整体设置 童学馆的布局、招牌摆放与整体装修方案等。可供临街的广告牌位，前面已经提到户外广告有利于童学馆的品牌认知，方便家长接近等诸 多好处，所以应充分了解是否提供临街的广告牌 位，大小，可直立式摆放，还是悬挂拜访或者壁 式拜访等。3、商圈行业环境 区域人口密度，其中包括商圈人口、住家户数、 办公户数的推算调查。 人流量，测量包括两个周期，周一到周四为 1 个周期，周五到周日为一个周期。每天又分不同 的时间段，早上上班为一个时间段，晚上下班为 一个时间段 区域人口消费习惯，对于消费习惯的描述主要 包括以下几个方面：对便利性、服务品质的要求概况；习惯消费（

14、培训机构、快餐饮食、 银行服务）情况；年龄分配和教育程度分配情况。 附近教育机构状况，包括小学、幼儿园和儿童 周末培训机构，需要了解它们各自的数量，各自 人数，班级分配，收费情况，课程开设类别、所 作地址分布等。 高档小区数和人数：商圈内的高档小区数量， 交通，入住人数，家庭分布情况，以及各幼儿园， 小学及培训机构的周边布点状况。 高档休闲店铺数，高档休闲店铺包括分布针对 成人、儿童和家庭的。成人的包括百货商店、品 牌专卖店、美容院、健身中心、书店等等。针对 儿童的包括玩具店，童装店。针对家庭的包括亲 子中心，餐馆等等。铺数。4、馆址租赁条件 设置齐全性童学馆所在建筑物内含有哪些设置？通常 设

15、施越齐备，便越可省，便越可省下开馆装修成 本，当然如果建筑物内部恰好特殊设计，则需要 与房东进行协商，在童学馆内部设计上做适当调 整，进行拆除工作，但这样将会增加经营成本。 当童学馆设计师为了提高审美度，可与房东进行 协商，并适当争取拆除补助费，一次来降低装修 成本费。 周边租户状况指对童学馆初选址周边租户的类别和特点的 了解，及不适宜与之相邻的确定。如果这些邻居 属于同行，则新开童学馆必定会对同行造成很大 的威胁，同时他们会采取一些竞争策略来威胁新 开的童学馆。如果想出得好，可以构成“同行同 市”的效应，共同发展。 租金、押金和租期童学馆所处商圈的地价高低关系到租金成本。 租金调查是必不可少

16、的环节，需要了解的是房租 的行情以及附近房租行情等，从价格上来看，一 般都是在1元/平米/天，同时还必须确认付款方 式。建筑物的年份及现况是评估的首要条件。 一般 来说，不可因价格便宜考虑十年以上的老屋，这 将是一个致命的错误选择。再者，不可因为试探 性的发展而签署3年以内的房屋租赁合同，童学 馆是一项稳线投资长期回报的教育项目，若教育 者以一两年的短期眼光来进行操作，只会将自己 辛苦经营的2年的童学馆最后因房屋合同租赁 到期无法续签而改地址，那将得不偿失。我们推 荐合作伙伴在签署房屋租赁合同时至少 5年。 装修期明确约定出租人是否同意承租人对房屋进行 装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租

17、人 同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约 定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部 分，因为违约金常常会约定等同于押金， 数额不 高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约 定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要 承担承租人所遭受的装修损失费用。明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。明确租赁时间，即馆址预选地点的现行使用人 是谁，需要多久才能腾空移交用。越短时间腾空 对童学馆的加盟伙伴愈有利。1.5签约注意问题在正式与房产所有者签租房合同时，房产租赁 者应当通过合同明确以下若干事项：1、在签合同前，必须验证各项执照是否真实有 效，明确房产是否为持有人合法所有。2、确认房屋使用面积：在童学馆租赁是经常会 遇到实际面积比合同面积少的现象。一经发现，双方协商可以按照实际面积扣款，并明 确于合同上。3、确定租期：租期一般至少三