房地产项目投资可行性分析存在问题及解决对策

1、房地产项目投资可行性分析存在问题及解决对策一目前,房地产企业在项目管理中存在一些"近视症".一加强对项目可行陛研究已刻不容缓.2O06编辑潇观察团存在问题及解决对策改革开放以来,尤其是近几年,我国的房地产业取得了迅猛发展,不少房地产企业在经济大浪中淘到了第一桶金,但他们在房地产项目管理中的一些薄弱环节也逐渐暴露出来,出现了一些"近视症":如不知道造什么样的房子比如何卖房子更重要,根本就不重视房地产营销的前期市场细分,目标市场选择,产品定位;不去分析寻找客户的需求,而热衷于概念炒作.不少开发商在投资决策时只知道拍脑袋,凭"感觉"决策.靠

2、"悟性"成功,现在形势变化了就找不到感觉,影响因素多了悟性也不管用了.因此,加强对项目前期研究工作的重视已刻不容缓.可行性研究的概念着名房地产教育学家詹姆斯?格里克普在其经典论文可行性研究的合理方法中提出的"当房地产项目分析师认为,一个项目详细的具体计划在特定约束和有限资源的条件下,具有满足特定目标的合理的可能性,那么这个房地产项目就具有'可行性"'.房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面,系统的调查研究和分析,运用科学的技术评价方法,得出一系列评价指标值.以最终确定该项目是否可行的综合研究.一股来说.可行性研究

3、是以市场供需为立足点,以资源投入为限度,以科学方法为手段,以系列评价指标为结果,它通常要处理两方面的问题:第一是要确定项目在技术上能否实施;第二是如何才能取得最佳的效益,主要是经济效益.房地产开发是较复杂的综合性行业,它除了具备一般行业所具有的生产,流通,消费和服务特征外,还具有投资额度大,生产周期长,资金周转慢,产品体量大,生产环节多,经济风险,社会环境影响大等特点.由于开发过程中环节众多,不确定因素也较多,所以,开发项目的可行性研究内容比置业投资更多,更细.上世纪90年代以口唐作民张之花来,全国各地房地产开发不同程度上出现了土地供应总量失控,开发规模过大,市场供给和需求脱节等问题,造成了供

4、大于求,空置房面积居高不下和"半截子"项目的现象.有的项目,工期一拖再拖,投资一增再增,仍然难以建成,成了"胡子工程".有的项目,虽然建成,但不能达标达产.有的项目,建成投产了,也能正常生产,但产品销售不出去.究其原因,不重视前期房地产项目开发可行性研究,是造成房地产项目开发失败的重要原因.可行性研究中存在问题理论指导上存在缺陷目前我国可行性研究的指导文件是建设部于2Oo0年颁发的房地产开发项目经济评价方法,对房地产投资项目的经济可行性研究指出了研究框架和研究方法,指出开发项目的经济评价是可行性研究的重要组成部分.是房地产项目科学决策的重要手段.由于房地

5、产开发项目有着许多与一般工业建设项目不同的特点,无法直接套用建设项目经济评价方法与参数,编制人员只能根据理解,有选择地计算评价指标,而这些评价指标对房地产决策的参考和指导作用不明显,这是相当一段时间可行性研究流于形式,质量低下的一个重要原因.开发商重经验轻分析可行性分析固然在整个房地产运作过程中起着相当重要的作用.但对于多数开发商而言,似乎一直未对其重要性引起足够的重视因为忽视可行性分析而导致项目失败的房地产开发案例也不在少数.无需质疑,经验是一笔宝贵的财富,经验在房地产开发过程中起着非常重要的作用,但经验也有存在与市场不对接的时候,一旦出现这种情况而以经验来判断市场往往会使决策偏离市场,对于

6、做项目来说,项目失败的概率也自然增加.地45市场定位不准市场定位决定着项目的营销方向,是开发商赋予项目的一种文化一种精髓,在项目的实操过程中是不可忽视的一个重要环节.上海徐家汇弘基休闲广场大获成功后,弘基集团在上海的另一端四川北路也开了一个更大的项目弘基假目广场.弘基假目广场拥有26788平方米的营业面积,主营百货及餐饮.但四川北路的弘基假日广场无论经营百货还是餐饮都收益一般,远不如徐家汇的弘基休闲广场来得火爆.这是因为,虽然弘基假目广场也地初黄金地段.但周边已存在类似的经营业态,与弘基假目广场经营范围重叠.先入为主开发在失败的大型地产投资中.其中较多项目的失败都是由一些可预见的因素造成的.这

7、些因素包括:高级别墅坐落在大型工业区内.致使别墅环境被破坏,别墅无人问津:在一个离市区好多公里的乡镇开发高层公寓,结果也是无人问滓;准备在一个规划失控的农民居住区开发商住小区,结果在廉价"集资房"的冲击下半途而废:同一时间同一城市同类楼盘供应量过大致使需求短缺;建设成本远远超过预算造成资金不继;原先的商业旺地因地铁建设而大规模地拆迁,成为"被人遗忘的角落"等.在与这些项目的开发商交流时,他们对所遇到的困难通常都感叹"真没想到",然而却是早该想到的.再看一看这些项目的"可行性研究报告",几乎都是同一个调子:引经据典,

8、从各个角度描绘这个项目投资的美好前景,却偏偏不提项目投资的不利因素.这样的"可行性研究",自始至终都是为了证明该项目是可行的,犯了"先入为主"的大忌.风险预测不足,参考依据不够房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险,政策风险,市场风险,资金运作风险,企业风险等,但实践中不少房地产开发项目的可行性研究,对以上风险分析显然不足,不透,不深,有的可行性研究报告,在建设必要性的论述中没有国家和地区或长远规划,没有国家产业政策,没有项目建议书及其批文;大中型骨干项目,没有必要的资源报告,对于需利用矿产资源的项目,没有国家批准的矿产资源报告;在投资估算中

9、,没有主要设备的咨询价格资料,没有相应的工程造价的定额,标准;在经济评价中,随心昕欲地采用一些过时的财务三率和参数等.由于在理论上缺乏指导1生.因此在房地产可行性研究报告编制过程中容易使人陷入以下误区:(1)市场预测,项目策划等重要内容分析依据不科学.缺乏指导1生.试想市场预测和项目策划这一根基不稳固,在此基础之上的可行性分析又将会怎样;(2)有些数据的采集和处理,包括测算好像已在静态基础上考虑了动态,但实际上没能考虑房地产市场多变的形势,如供给和需求,产品品质的先进性,租售价格和政策等因素的变化;(3)可行性研究报告侧重于定量分析,根据各种公式,模式下的"精算"结果作判断

10、.但纯定量论证分析法并不能满足可行1生研究为决策提供科学依据的客观要求,其往往只注重决策结果的财务经济可行性,忽视了定性分析,产品理解不透彻,消费者认识较肤浅许多可行研究还存在"深度不够"的问题,该写的篇章虽然都写了,但对产品理解也不够透彻.与普通消费品不同,不仅每一个项目是不同的,甚至连一个房地产项目中的每一套房子都是绝不相同的,无论是面积,楼层,景观,还是面对的消费群都存有与生俱来的差异1生.你可以说每一瓶可口可乐都是相同的.但你绝不能说任何两套房子对我而言价值一样.认识消费者极度肤浅.打开一份可行性报告,其中对消费者的描述充斥"2040岁之间",&

11、quot;中高等收入的成功人士","自住和投资兼有"这样干人一面的套话.售价超过3()万元的房产对消费者的研究,居然还比不上售价不超过3元的饮料对消费者研究的态度和深度,岂非咄咄怪事!事实上,由于高额的消费支出,购买结果的不确定性,房地产消费是一种高涉入度的购买行为,其购买决策的环节,影响因素和时间都复杂得多,变化的可能也大得多,非采用专业的消费者调研不可.然而,可笑的是,几乎所有的房地产策划者都妄自尊大地认为市场是引导出来的,我们比消费者更专业,消费者只要能掏得出票子,我自有办法能让他上钩.至于他是谁,他有什么想法都无足轻重.于是乎,房地产的"上帝&q

12、uot;就在短短的两三张A4纸的篇幅内襁不在焉地打发掉了,紧随而来的是行业泡沫和风险随之而来.方案优化重视不够方案设计是不可缺少的程序,也是提高经济效益的重要环节.但方案设计现在更多的是从技术角度和美学角度出发,对如何提高经济效益还重视不够.导致以上问题的主要原因,首先是观念上存在问题,规划人员经济概念比较淡薄,甚至认为对规划方案优劣的评价主要看功能及美学效果,对如何通过规划方案的优化提高经济效益则重视不够;第二,对通过规划方案的优化提高经济效益的方法和路径不熟悉,应该在规划之前进行初步的产品方案优化,为规划设计采用的产品方案指明方向,只有当经济上最优的产品方案严重影响美学效果时才允许对其作大

13、的调整,而且应该与经济专家共同研究调整产品方案,使调整后的产品方案其经济损失减少到最低程度.否则,规划设计对经济上提出的最优产品方案只允许进行微调,第三,方案设计程序不合理,合理的方案设计程序应该是:市场调研产品方案初步优化规划设计与方案优化单体设计与方案优化,次序不能颠倒."从方案优选角度看,项目策划或项目设计的过程,其实质就是一个拟定方案和选择方案的过程.一个好的项目策划或项目设计报告.它首先必须是一个论证性而不是叙述性的报告.做好可行性研究的对策现在."只要房子建起来就不愁没有人买"的日子已经一去不复返了.市场竞争越来越激烈,消费者越来越成熟,不论是历经风浪

14、的老牌房地产企业,还是雄心勃勃的新进入者,都应该理性地看待房地产投资.重视投资的可行l生研究.严格审批程序,加大项目管理按建设程序办事,严格审批可行l生研究.党和国家一直十分关心和重视工程质量,近几年来,连续发文,再三强调.1999年国务院发出了加强基础设施工程质量管理的通矢口.2000年又发布了建设项目质量管理条例.对于已经颁发的政令,我们一定要不折不扣地执行.严格把好建设项目前期质量关,严格执行基本建设程序,各类项目都要做好可行性研究,任何单位和个人不得擅自简化建设程序和超越权限,对项目建议书,可行性研究报告,初步设计等文件达不到规定内容和深度的,评估单位不予评估,审批单位不予审批.加强开

15、发项目管理,强化质量意识.开发项目是开发行为的对象和开发管理的立足点.要加强对开发项目的管理,根据中华人民共和国城市房地产管理法和建设部城市房地产开发管理条例的规定,要建立以项目管理为核心的项目手册制度.笔者认为,推行这项工作会增加管理的工作量,但从长远来看.有利于提高开发企业项目管理水平,有利于加强政府对开发项目的调控能力,因此.值得研究推行.强化业务能力提高加强对建设单位和设计单位的人员培训.针对建设单位和设计单位缺乏编制可行眭研究方面的人才的现状,应有计划,有组织,多渠道地培训有关方面的人员.此外,设计单位还应创造良好的工作环境和生活条件,吸引人才,留住人才,充分发挥他们的积极性和创造l

16、生.就可行l生研究而言,最重要的是质量管理.质量管理,包括质量意识和管理措施.所谓质量意识:一是企业领导要把质量管理当作企业管理的核心工作来抓.二是坚持不懈向全体员工进行质量第一思想的宣传,教育,树立全员质量观念.三是加强职业道德教育,坚持公正,科学,求实的行业道德,认真调查研究,不说假话,空话,套话.四是量力而行,在自己的资质和能力范围内,承担力所能及的任务.应注意的是,房地产市场是个动态市场.分析者通过对当前市场状况的调查研究得出有关收入增长率等数据,随着时间推移,这些数据会与实际情况有所出入.为规避风险,分析者要避免从乐观的一面挑选数据.对于易变的或把握性低的数据,最好能针对其在风险条件

17、下对经济效果的主要指标所带来的影响进行分析,以供投资者参考并做出决策.重视市场调研工作房地产具有涉及行业多,专业广和影响其变动的市场因素多以及房地产产品的不可移动性和投资大,风险高等特点,市场调研在其经济活动链条中,充当着举足轻重的作用,说它关系着房地产项目生死攸关也不为过.无数的教训已经使许多开发商认识到了市场研究的重要性,但这种急于了解市场的心态与他们对市场研究认识的粗浅和行动的软弱,却形成鲜明的对比.少数发展商已经认识到了必须对市场需求进行科学的,系统的调查,在市场调查中开始引入科学的调查理论.有些还与专业调查公司合作,通过专业的抽样调查和小组座谈方式等了解客户需求.首先,房地产产品研发

18、阶段离不开市场调研.发展商寻找投资机会,事先对一个城市的整体房地产开发形式有个大致的了解.而在圈定地块之后,则要对涉及地块及项目的相关因素进行市场调研分析.其次,在房地产投资建设过程中需要市场调研跟进.房地产开发项目往往有着较长的周期,短则一年多则好几年.在项目投资建设过程中市场时时在变化,将可能使项目原来的定位与市场产生偏差,此时决策层如果看到了这种市场变化,就可以适当地调整项目开发的周期,开盘销售时间和项目运做计划等.注重经营观念创新在住宅市场萎靡不振的情况下,相当多的开发商将眼光瞄准了商业地产这块"巨大蛋糕".商业与房地产开发是两个不同的行业.房地产商懂得房地产开发,却不懂商业;做商业的人,只懂商业,不懂房地产开发,造成了有的案例成功,有的不成功,主要是信息的不对称.由于商业地产涉及到两种业态,三个过程,关系到四方利益,事关重大,牵一发而动全身,所以,开发商不应盲目地建设开发,应该先招商,让懂商业的人在开发前期加入进来,哪些地方该如何走线,该设计什么样的结构等等,这样项目比较容易获得成功.可以预见,未来的开发商,就要既懂商业运作又懂房地产