房地产开发项目出售与自持的税负对比分析_第1页
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1、精心整理、建成后对外出售的税负情况市场价值1000万元，项目取得土地使用权支付的 金额300万元，开发成本350万元，开发间接费用 200万元（其中利息支出50万能够按转让房地产项 目计算分摊并提供金融机构证明，其他房地产开发 费用的扣除比例假定为5% ）。_ ,表1开发项目对外出售的涉税情况-,税种计算过程金额（万元）备注营业税金及附加1000*5%*( 1+5%+3%)541印花税1000*0.05%0.5印花税在管理费用 中核算土地增值税(1000-( 300+350)* ( 1+5%+20%)+50+54) *30%25.05增值率小于50%企业所得税(1000-( 300+350+2

2、00+54+25.05)*25%17.74合计97.29注：房地产项目建成后出售，房地产开发企 在出售环节纳税以后，后期不再有该房地产开发项 目的纳税义务。金收入90万元，年折旧40万，城镇土地 使用税定额税率4元，项目占地面积150平方米。二、建成后自持出租的税负情况年租表2开发项目自持出租的涉税情况税种计算过程金额（万元）备注营业税金及附加90*5%*( 1+5%+3%)4.86印花税90*0.1%0.09若一次签订多年租赁合同则按合同金额计税贴花房产税90*12%10.8城镇土地使用税4*0.0150.06企业所得税(90-(40+4.86+10.8+0.06)*25%8.57精心整理合

3、计24.38注：房地产项目建成后自持出租期间，房地产 开发环节作为房地产产权所有人，会一直有纳税义 务发生。三、营改增”对于项目自持的影响（1）营业税I当前营业税制下，因为自建自用的开发项目产 权未转移，加之营业税规定的视同销售仅包括土地 使用权或不动产的无偿赠送以及自建后销售时发生 的自建行为这两种情况，因此自建后自用的房地产 不需作为视同销售行为，不需要缴纳营业税。自持开发产品的租金收入应按出租不动产缴纳 5%的营业税。（2）增值税II因为营改工曾后出租不动产会被纳入增值税的征 税范围，'那么应按不含税的出租收入计提销项税额, 并且可以凭购进项目取得的增值税专用发票抵扣进 项税额。（3）企业所得税。出租开发产品取开发产品自持属于内部处置资产，产权未转移 不属于企业所得税视同销售范围精心整理得收入属于企业的经营收入，应并入应纳税所得额 计算申报企业所得税。当前的营业税之下

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